1、哈尔滨花园街项目市场研究报告For: 中荣建投控股集团,February 17, 2011,Accelerating success,主要内容,项目分析哈尔滨基本情况哈尔滨未来城市发展战略写字楼市场分析商业市场分析四五星级酒店市场分析哈尔滨高端住宅市场分析,2,项目分析,3,项目分析,4,项目区域位置本项目位于南岗区核心区域，毗邻西大直街及花园邨宾馆；本项目共分为四大地块，A、C地块彼此相邻，具有较高的连接性，又彼此相对独立，花园邨宾馆将D地块与其他三块地相隔开，该地块与其他地块的链接性较差，但独立性及私密性较高；整体而言，本项目地理位置极具稀缺性，周边商务及商务氛围较弱，但由于新世界百货及家
2、乐福人气的带动，商业零售的氛围较浓。,项目分析,5,周边项目分析,M,河沟街,项目分析,6,周边重点项目影响分析 A 、 C 地块分析A 地块毗邻西大直街、北京街联发街与海城街；由于A 地块毗邻主路，有较好的展示面，且交通方面可通过西大直街直达东大直街、中山街、红军街、及果戈理大街等繁华区域，通达性为四大地块中最高，靠近C地块一侧，由于毗邻花园邨酒店，该侧的相对远离主路，环境优良；C 地块由于紧邻A地块，两地块的连接性较好，且靠近花园酒店一侧地块较为安静、环境优良；A、C 地块周边紧邻哈工大、中医要研究所、工行等，这些企事业、研究院的上下游企业形成了一定的商务氛围；因此，从整体分析，A 地块的
3、商务办公及商业价值较高，C地块的居住及商务价值较高；,M,河沟街,项目分析,7,周边重点项目影响分析 B 地块分析B 地块毗邻C地块与哈工大，其繁华程度远低于其他地块，且周边均为住宅区，因此该地块相对其他地块较为安静；同时，由于B 地块紧邻A、C 地块，B 地块可以为A、C 地块的商务及商业功能提供良好的支撑配套作用。,M,河沟街,项目分析,8,周边重点项目影响分析 D 地块分析D 地块紧邻花园邨宾馆，周边项目包括远东博物馆、新世界百货、省人大及天元假日酒店；该地块虽然与新世界百货相对，但由于该商业的侧门与该地块相对，因此，未来商业互动性较差；由于该地块紧邻花园邨宾馆、且位于省人大后侧，因此，
4、该地块的私密性及绿化环境相当优越；综述分析，该地块很难与A、C地块形成互动，因此，商业价值较低，但其私密性及绿化环境，使得该地块的居住性价值凸显。,M,河沟街,项目分析,9,项目可达性及交通系统分析,M,河沟街,项目分析,10,项目可达性及交通系统规划分析A 地块临近城市交通干线-西大直街，该地块的交通可达性最高，在建设中的地铁一号线铁路局站距离本项目100米，但该地块两侧的地下通车道使得本地块的地下出入口设置受限；B、C 地块虽不临主路，但地块四周交通的通达性仍较为方便，B 地块公司街一侧形成一个松散的露天市场，影响该侧的交通，有待治理， C 地块四周道路通达性较好，可为A 地块提供地下出入
5、口；D 地块由花园街连接中山路，该地块虽然不临近主路，但由于中山路的交通分流作用使得交通街与河沟街及木介街的交汇处常常拥堵，另外，省人大部分车辆停靠在交通街两侧，使该路段交通情况较差；,城市主要交通干线子区域内主路子区域内次主路地下车道,M,河沟街,项目分析,11,项目子区域内自然、人文等资源研究,项目分析,12,项目子区域内自然、人文等资源研究本项目地块内拥有2处保护建筑及68栋近代俄式建筑，目前除2处保护建筑被政府修缮隔离保护外，其他建筑均已破损，有些已被当地居民私搭烂建，已完全破坏原有风貌，多数俄式建筑已趋于成为危房；四大地块环抱花园邨宾馆，因此，靠近宾馆一侧的绿化景观应加以利用；D 地
6、块北侧为远东博物馆及展览馆（现为新世界百货），该两栋均为保留建筑；如何合理利用与搭配本项目内的遗留俄式建筑，将成为本项目的关键点；项目内人口特点：该项目原为哈尔滨铁路局职工居住区，但目前由于该区域内的环境非常恶劣，加之城市的挤出效应，使得原有居民及青壮年城市人口早已搬出；目前项目内的居民均以老年及消费能力较低的外来人口为主，该类人口对中心城区的经济发展贡献度较低；,项目分析,13,影响拆迁因素分析,人口因素,目前，该项目内的居住人口庞大并逐年增多，居住人口的收入及素质较低；,政策因素,国有土地上房屋征收与补偿条例于2011年1月21日正式对外公布，对于公共利益的界定、征收程序、强制搬迁等都作出
7、了明确规定，增加了拆迁难度；,建筑因素,区域内有部分保留建筑，增大未来项目的设计难度，B、D 地块东南侧小地块内建筑密度较大，增加拆迁成本；,项目基地特征分析对项目定位的启示,项目地理位置优越，目前周边商业氛围良好，为本项目奠定了良好基础；目前该项目区域整体形象较不理想，部分建筑十分陈旧，如何与新建建筑融合，将成为该项目的亮点；项目周边虽有一定商业氛围，但高端住宅及商务项目较为稀缺，为本项目提供了一定的市场空间；项目周边尚未有类似的多地块综合体项目，开发潜力巨大。,项目基地特征分析的启示,15,15,15,小结 SWOT分析,S 优势,W 劣势,项目地理位置优越，目前周边商业氛围良好，为本项目
8、奠定了良好基础；未来的轨道交通及道路交通将大大提高本项目的通达性；项目周边尚未有类似的多地块综合体项目，开发潜力巨大。,目前该项目区域整体形象较不理想；部分建筑十分陈旧，如何与与未来建筑融合，将成为该项目的亮点；A地块两侧地下行车道加大了规划难度。,项目分析,16,16,16,小结 SWOT分析,O 机遇,T 挑战,哈尔滨市政府着力推进该区域发展；哈尔滨为中国北方重要的中心城市及东北亚未来的大都会城市，未来房地产市场上涨也是必然趋势；周边虽有一定商业氛围，但高端住宅及商务项目较为稀缺，为本项目提供了巨大的市场空间；,新拆迁法的颁布，增加了拆迁的难度；国内通胀严重，加息将加重项目的融资成本；房地
9、产政策近期的多变性将影响本项目发展，并直接影响高端住宅的消费人口的购买行为；,项目分析,哈尔滨基本情况,17,哈尔滨基本情况城市经济,18,哈尔滨经济运行平稳，虽然2009、2010年受到宏观环境影响经济增速有所放缓，2010年全市GDP增速仍然达到12.5%，超过全国增速，占全省GDP的44%。哈尔滨经济结构持续优化，截至2010年末，第三产业GDP占全市GDP比重达到51%，超过第一二产业之和。,哈尔滨基本情况城市经济,19,哈尔滨全市房地产投资活跃并持续高速增长，2010年全市房地产投资额达到全市GDP总额的9.8%。,哈尔滨基本情况城市经济,20,哈尔滨全市房地产开发施工面积随房地产投
10、资额增长，2010年增速超过50%，商品房销售面积在2008年受宏观环境影响有所下降，但随后恢复两位数增长。,哈尔滨基本情况城市经济,21,哈尔滨旅游业未受到宏观环境影响，总收入占全市GDP比重持续上升，自2008年以来旅游业总收入保持20%以上增速，2010年全市旅游业总收入达到382亿，达到全市GDP总额的10.4%，哈尔滨全市旅游业持续景气，尽管2010年受宏观环境影响增速有所下降，全市接待旅游人数仍然保持两位数增长。,哈尔滨基本情况城市经济,22,哈尔滨全市户籍人口保持平稳态势，城镇就业人数增速高于全市户籍人口增速。,哈尔滨基本情况城市规划,23,哈尔滨市是黑龙江省省会、我国东北北部中
11、心城市、国家重要的制造业基地、历史文化名城和国际冰雪文化名城。 根据哈尔滨市城市总体规划 （20102020年），哈尔滨城镇空间结构将形成一个中心，十字型交通干线为主轴，三大圈层逐级拓展，三个城市经济亚区相互补充的点轴式城镇空间网络体系。城镇职能结构将形成以哈尔滨市区为市域中心城市，以尚志市区、双城市区、五常市区等中等城市为支点，以小城镇为基础，形成产业分工明确、职能结构合理、专业特色突出的现代化城镇职能结构。,哈尔滨基本情况城市规划,24,根据哈尔滨市城市总体规划 （20102020年）：空间发展策略空间发展策略概括为：“北跃、南拓、中兴、强县”。空间形态与结构形成可持续发展的“一江、两城、
12、九大组团”的主城区空间结构。以松花江（一江）为轴线，联系两岸生态环境、人文景观与自然景观，形成江南、江北两大城区（两城），构筑中心、群力、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰九大组团，建设功能分区明确、组团布局合理、楔形绿地相隔、人居环境良好、基础设施完备、交通网络便捷、风貌特色突出的生态型园林城市。1、以“一江、两河、三沟、四湖”为依托构筑生态框架。2、构建“一主六副”城市公共中心。3、建设“五大产业基地”。,哈尔滨基本情况城市规划,25,根据哈尔滨市十一五规划纲要，哈尔滨将注重城市建筑风格的继承、发展和创新，搞好城市设计，保持城市特色，发掘和保护历史文化遗存，重点保护恢复花园街、中央大
13、街、红军街、道外传统商市、文庙、极乐寺等历史文化风貌街区；加强文物管理与保护，推动史志、档案、博物馆、文化馆和公共图书馆工作发展。加强文化基础设施建设，推进包括广电中心、音乐艺术中心、城市雕塑主题公园、冰雪博物馆、城市规划建设展馆、体育场馆、金代皇城、天恒山等风景名胜区等为重点的“城市文化工程”建设。,哈尔滨基本情况城市规划,26,根据哈尔滨市城市总体规划 （20102020年），哈尔滨将在继续完善“两轴、四环、十射”路网格局的基础上，加快道路基础设施建设和越江通道建设。江南地区以环形加放射型路网为主，江北地区以方格网为主，形成混合式路网格局。城市轨道交通1号线将经过本项目地块。,南岗区基本情
14、况区域经济,27,南岗区位于哈尔滨市的中心地带，黑龙江省委、省政府所在地，全省政治、经济、科技、文化、金融、交通的中心。2009年南岗区GDP占全市GDP总额的17.8%。,南岗区基本情况区域经济,28,南岗区总人口102万人，占哈尔滨市城区人口的十分之一。,南岗区基本情况区域经济,29,南岗区总面积182.87平方公里，占哈尔滨市城区面积的三分之一，在全市各区县中人口密度最高。,南岗区基本情况区域规划,30,按照哈尔滨城市总体规划：结合城区特点，加快空间布局的战略性调整，基本形成具有较强聚合效应和发展态势的 “一区、二轴、三带、四板块”的战略性空间发展新格局。 坚持改善环境，服务群众，促兴产
15、业的原则，持续大规模地推进了城区环境综合整治。充分利用国家老工业基地调整改造的历史机遇，启动实施哈西新区改造建设。,南岗区基本情况区域规划,31,根据南岗区十一五规划纲要：南岗区经济建设坚持“三个文明和”“五个统筹”同步推进，以产业结构调整为主线，运用市场经济手段，加强业态整合，提升优势产业集聚效应，促进经济和社会事业的全面、协调和可持续发展。 一、充分发挥比较优势，努力构筑现代化的三产强区 坚持以功能拓展促进三产发展，以产业发展提升中心城市的标准，建设一批基础性、功能性的现代服务业项目，培育新兴服务业，提升传统服务业，大力发展知识型高端服务业，使我区成为全市现代服务业的集聚中心。 二、大力发
16、展民营科技企业，建设高科技的工业强区 继续深化国家级民营科技企业示范区建设，深入挖掘地区科技资源，加强科技创新和园区建设力度，全面提升优势产业的质量和层次，促进民营科技企业提档升级和集聚发展，构筑以优势产业为牵动，特色园区为支撑、产业功能相配套的工业经济发展高地，走新型工业化道路。 三、依托都市资源，打造龙江现代都市型农业样板区 以推进社会主义新农村建设为方向，围绕农业增效、农民增收、农村稳定的目标，坚持工业反哺农业，城市带动农村的发展原则，以国家农业科技园区为牵动，促进农业产业结构深层次优化调整和升级换代，加快形成工农相促、城乡联动的区域协调发展格局,努力把南岗郊区建成全省都市型农业的样板区
17、，初步呈现出生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村风貌。,南岗区基本情况区域规划,32,南岗区围绕老城区改造、哈西新区开发和哈南工业新城南岗工业园区建设“三大重点区域”，以重大项目建设助力经济发展，2011年新谋划和推进大项目100个，其中亿元以上项目41个，10亿元以上项目22个，项目总投资636亿元，年内完成投资212亿元。大项目的建设将成为南岗区经济发展的重要载体，也将成为区域发展的强大引擎。哈西客站年内融资80亿元的“万达广场”城市综合体项目俄罗斯风情园年内完成项目征地拆迁和招商工作红博会展四季公园项目正式营业黑龙江现代文化艺术产业园将于年内落户世界冰雪艺术创
18、业中心项目等,南岗区基本情况区域规划,33,作为哈尔滨市“中兴”战略中的重要区域，南岗区2010年通过实施建设大园区、打造大商圈、新区大开发、环境大改造“四大”工程。按照“南拓”的战略部署和哈南工业新城的总体规划布局，南岗区红旗满族乡成为哈南工业新城的一部分，南岗区在这里规划建设38.2平方公里的“南岗知识创新区产业基地”围绕“中兴”战略的实施，加速推进秋林商圈提档升级，抓住秋林国际商厦开业的契机，统筹谋划启动哈尔滨电影院区域整体调整改造项目，进一步打造以大型商业综合体为核心，同时，围绕地铁一号线建设、老城区改造，科学规划大直街、中山路等街路商业业态布局，扶持奥威斯、网通大厦等高端商务楼宇发展
19、总部、楼宇经济；以支持和服务省市大型会展文化体育活动为重点，积极规划引导在哈尔滨国际体育会展中心周边区域建设大型写字楼、高星级酒店等功能型楼宇作为开发重点区域，2010年南岗区扎实抓好征地拆迁，配合西客站主体工程建设，协调跟进地铁换乘中心、长途客运总站、公交换乘中心等附属设施建设，积极推进西客站项目附属配套工程及路网等基础设施工程建设，进一步提高新区城市承载能力。铁路街、征仪路、长江路等24条断头路、卡脖路打通改造工程拆迁净地工作，对汉阳街、铁岭街等道路实施结构性升级改造，新建和提档升级红旗大街等7条绿化景观特色街路，推进海城街历史文化街区整体性改造项目和重要节点综合整饰、地铁出站口规划建设，
20、推进中山路、大直街“一横一纵”两条主干街路的环境综合整治，配合市里积极实施何家沟综合整治和运粮河开发，接续推进三条水系的区段性改造。,Accelerating success.,哈尔滨未来城市发展战略,哈尔滨市十二五规划指导精神,35,全面推进北跃、南拓、中兴、强县发展战略；完成民生建设、经济结构调整，基本公共服务三大战略任务；实现老工业基地全面振兴；把哈尔滨建设成现代大都市。,哈尔滨未来城市发展蓝图,36,积极培育新兴产业，大力发展现代服务业，构建立足黑龙江、服务东北北部、辐射东北亚的综合性现代服务业中心城市；进一步扩大开放，在实施多元化开放战略同时，以深度参与东北亚区域合作为主线，带动绥满
21、经济带一体化发展，争创中俄合作示范城市，建成全国东北亚区域合作重要枢纽站；着力改善民生，构建均等化、广覆盖、高标准的公共服务体系，把哈市建设成为人民幸福安康、社会文明和谐的现代大都市。发展文化事业，把哈市建设成为文化风尚优良、文化特色鲜明、文化品位高雅、文化竞争力较强的居全国前列的文化中心、对俄文化交流和合作中心以及东北亚区域知名现代文化名城。,哈尔滨发展展望：中国的，远东的，世界的,37,世界的哈尔滨 部分国际友好城市,发展准绳：和谐的、现代的、幸福的哈尔滨,39,民生优先，共建共享，保障和改善民生；把哈尔滨建成人民幸福安康、社会文明和谐的现代大都市；棚户区居民全部入住新居，实现“住有所居”
22、 ；新增城镇就业人数，提高城乡居民收入。,写字楼市场分析,40,写字楼市场范围界定,41,本报告用词及研究范围界定：本报告所研究之写字楼市场指整栋公开销售或租赁的写字楼项目，不包括商住项目及只对部分楼层以办公功能公开销售或租赁的项目。本报告客群分析所涉及之“大客户”，指整层购买或租赁之客户，“小客户”指非整层购买或租赁之客户。,写字楼市场范围界定,42,哈尔滨写字楼市场细分界定：根据成熟市场的通行标准及国际惯例，目前哈尔滨市场上的写字楼项目尚达不到严格意义上的甲级写字楼标准。为对本项目写字楼市场部分提供有义的市场环境依据，我们特按照以下标准选择哈尔滨市场上的“优质写字楼”项目，作为我们的研究对
23、象：硬件：具备现代化办公条件，例如：中央空调、较充足的电梯配备、安保系统等；体量：30,000平方米以上或接近30,000平方米；客群：国际、国内一线企业或省内知名企业为主；产权：较大面积由业主持有统一出租经营；管理：有较为规范的物业管理；租金：3元/平/天以上在这些“优质写字楼”项目中，奥威斯大厦及辰能大厦由于在租户质量及综合软硬件质量上明显优于其它项目，出于市场细分的考虑，我们将其定为准甲级写字楼，其它则定为乙级写字楼。,写字楼市场综述,43,哈尔滨写字楼市场主要集中于市内南岗、道里两个行政区，优质项目主要集中于南岗区开发区商圈及南岗中心区商圈以带状分布为主，以及道里区友谊路与上海街区域
24、。,写字楼市场综述,44,南岗区优质项目2010年销售成交均价在13000至14000元/平，租赁价格在3至4.5元/平/天，物业管理费在3至4元/平/月 。道里区优质项目上实海上银座2010年销售成交均价在14000元/平；该项目街区租赁价格在3至4元/平/天，物业管理费在2.5至4元/平/月。优质项目中，奥威斯发展大厦及辰能大厦空置率在5%左右，其他项目空置率在10%至30%浮动。,数据来源：高力国际研究,写字楼市场销售市场供应与吸纳,45,哈尔滨写字楼销售市场对新增供的应吸纳能力较强。,数据来源：高力国际研究,写字楼市场销售市场南岗区供应与吸纳,46,其中南岗区是全市写字楼销售市场主要新
25、增供应及吸纳区域。,数据来源：高力国际研究,写字楼市场销售市场道里供应与吸纳,47,道里区销售市场2010年以前几乎没有新增供应。,数据来源：高力国际研究,写字楼市场销售市场分布,48,哈尔滨写字楼销售市场优质项目以老项目为主，主要集中于南岗区开发区商圈及南岗中心区商圈，以及道里区友谊路与上海街区域。,1,2,3,4,5,写字楼市场销售市场客群分析,49,销售市场优质项目中，大客户占总体量的20.5%，小客户占总体量的79.5%。,数据来源：高力国际研究,写字楼市场销售市场客群分析,50,销售市场优质项目大客户所占体量中，91.6%购买自用，8.4%租赁，其中租赁大客户以电子信息通信、文化教育
26、为主。,数据来源：高力国际研究,写字楼市场销售市场客群分析,51,销售市场优质项目大客户所占体量中，外资占12.4%，内资占87.6%。,数据来源：高力国际研究,写字楼市场销售市场客群分析,52,销售市场优质项目的大客户行业构成以农业农机、食品、金融保险为主。,数据来源：高力国际研究,写字楼市场销售市场客群分析,53,销售市场优质项目的购买自用大客户行业构成以农业农机、食品、金融保险为主。,数据来源：高力国际研究,写字楼市场租赁市场供应与空置率,54,历史供应与存量截至目前为止，哈尔滨优质写字楼总体存量约为390000平方米，其中出租面积约为350000平方米。优质写字楼中准甲级写字楼存量约为
27、98000平方米。哈尔滨优质写字楼出现于1996年，截至目前平均年新增供应26000平方米，新增供应在2004年、2005年较为集中。租金目前哈尔滨优质写字楼平均租金约为3.69元/平/天。过去5年，租金变化不大，说明哈尔滨市场需求增长缓慢，租金上涨动力不足。物业管理费物业管理费一般在2.5至4元/平/月。空置率目前优质写字楼中，准甲级写字楼出租率明显高于其它。虽然需求增长缓慢，但供应量也不大，因此通常写字楼推出后均能在一年左右达到稳定出租率（70%以上）。,写字楼市场租赁市场分布,55,租赁市场优质项目主要集中于南岗区长江路及花园街、红军街区域。,1,2,3,4,5,6,7,写字楼市场租赁市
28、场客群分析,56,租赁市场优质项目中，整层租赁的大客户占总体量的25% ，小客户占总体量的75%。,数据来源：高力国际研究,写字楼市场租赁市场客群分析,57,租赁市场优质项目大客户中外资占19.3%，内资占80.7%。,数据来源：高力国际研究,写字楼市场租赁市场客群分析,58,租赁市场优质项目大客户的行业构成以金融保险、电子信息通信、政府机构为主。,数据来源：高力国际研究,写字楼市场优质项目奥威斯发展大厦,59,区位,南岗区红军街15号,总建筑面积,40265平方米,写字楼使用面积,18504平方米,写字楼层数,28,车位,120,外装修,钢骨架+铝单板+玻璃幕墙+铝合金断热窗,电梯数,3部日
29、本三菱高速电梯，2部高性能OTIS电梯，1部观光电梯,租金,4元/平方米/日,销售率,100%,销售价格,13500元/平方米,写字楼市场优质项目奥威斯发展大厦,60,大客户占比,18%,运营模式,销售租赁,大客户行业构成,保险60%电子信息20%文化教育20%,大客户类型及比例,购买自用60%租赁40%,写字楼市场优质项目长江国际大厦,61,区位,南岗区长江路128号,总建筑面积,34000平方米,标准层面积,1288平方米,写字楼层数,24,电梯数,3部三菱电梯,公共区装修,地面理石墙面+高级涂料,外装修,铝塑板+玻璃幕墙+石材,租金,3.5元/平方米/日,销售率,100%,销售价格,14
30、000元/平方米,写字楼市场优质项目长江国际大厦,62,大客户占比,33%,运营模式,销售租赁,大客户行业构成,能源25%农业25%医药13%建材13%投资13%贸易13%,大客户类型及比例,购买自用100%租赁0%,写字楼市场优质项目福思特大厦,63,区位,南岗区浦江路和红旗大街交汇处,总占地面积,5680平方米,总建筑面积,48694平方米,写字楼层数,31,层高,1至10层4.2米，11层以上3.6米,外装修,钢骨理石+玻璃幕墙,电梯数,7部日本东芝高速电梯,12部扶梯,租金,3元/平方米/日,销售率,100%,销售价格,13500元/平方米,写字楼市场优质项目福思特大厦,64,大客户占
31、比,6%,运营模式,销售租赁,大客户行业构成,交通运输100%,大客户类型,购买自用100%租赁0%,写字楼市场优质项目浦发大厦,65,区位,南岗区长江路209号,总建筑面积,44168平方米,标准层面积,1099平方米,写字楼层数,28,净高,3米,电梯,5部,车位,316,租金,3元/平方米/日,销售率,100%,销售价格,13000元/平方米,写字楼市场优质项目浦发大厦,66,大客户占比,29%,运营模式,销售租赁,大客户行业构成,农业43%食品29%通信14%农机14%,大客户类型及比例,购买自用100%租赁0%,写字楼市场优质项目辰能大厦,67,区位,南岗区长江路99-2号,总建筑面
32、积,58600平方米,写字楼层数,21,净高,3.6米,电梯数,8部高速客梯，B栋主楼4部（德国蒂森），B栋、裙楼各2部（天津奥的斯）,发电机组,德国奔驰MTU,大堂装修,莎安娜理石地面，金花米黄墙面,租金,4.5元/平方米/日,销售率,N/A,销售价格,N/A,写字楼市场优质项目辰能大厦,68,大客户占比,41%,运营模式,开发商自持出租,大客户行业构成,政府33%银行22%保险22%期货11%电子信息11%,大客户类型及比例,购买自用0%租赁100%,写字楼市场优质项目网通广场,69,区位,南岗区民意街78号,占地面积,5593平方米,总建筑面积,67000平方米,写字楼层数,42,车位,
33、180,外装修,铝塑板+玻璃幕墙,电梯数,14台德国蒂森电梯,租金,4元/平方米/日,销售率,N/A,销售价格,N/A,写字楼市场优质项目网通广场,70,大客户占比,12%,运营模式,开发商自持出租,大客户行业构成,餐饮33%电子信息33%运输33%,大客户类型及比例,购买自用0%租赁100%,写字楼市场优质项目东方大厦,71,区位,南岗区花园街235号,总建筑面积,35000平方米,标准层面积,1820平方米,写字楼层数,17,车位,N/A,外装修,钢骨理石,电梯数,2部,租金,3.5元/平方米/日,销售率,N/A,销售价格,N/A,写字楼市场优质项目东方大厦,72,大客户占比,24%,运营
34、模式,开发商自持出租,大客户行业构成,电子电器12%保险6%机电6%,大客户类型及比例,购买自用0%租赁100%,写字楼市场总结,73,销售市场价格历史变化与住宅市场基本同步。销售去化状况普遍较好，通常项目推出后一年半即可售罄。销售产品以小单位散售为主，目标客户主要为中小型企业及个人投资者。由于松北新区开发等因素，销售市场未来可能面临供应过剩。但本项目所在南岗中心地区在未来三至五年仍将保持成熟区位优势。租赁市场租金水平在过去5年中保持平稳。由于哈尔滨缺乏爆发性需求动力，因此预计未来租金上涨速度不会太快。从另一方面看，优质地段的优质写字楼供应一直不大，虽然松北新区开发等因素将导致供应过剩，但南岗
35、核心地段仍将保持高入住率。符合国内一线城市甲级标准的写字楼目前还是空白，为本项目提供市场机遇。,商业市场分析,74,哈尔滨商业市场分析,哈尔滨商圈按照商圈成熟度、辐射人口能力等方面，哈尔滨商圈可分为三类：市级商圈：中央大街商圈及南岗商圈；区域级商圈：会展商圈、动力乐松商圈、道里爱建商圈等；社区级商圈：为周边居住小区提供商业配套服务。市级商圈，一般为传统商业区，形成时间较早，区域位置较便捷，商业业态发展较成熟，覆盖范围广且在消费者中有较高共识。中央大街商圈是以中央大街步行街为主线，汇聚各种高、中、低档商业类型，且目标客群以来哈旅游购物外地消费者为主；南岗商圈则以本地消费者为主，且以远大购物中心、
36、松雷购物中心最为知名。哈尔滨区域级商圈大多处于发展阶段，辐射范围有限，需要一定的市场培育期，随近年来哈尔滨城市规划布局调整，人口导入带来新兴商圈逐渐形成，例如爱建商圈，聚集了购物中心、主力店、专业市场、精品商业街等多种商业类型。,75,主要中高档百货/购物中心分布,76,主要中高档百货/购物中心,77,目前，哈尔滨市主要中高档百货/购物中心总供应面积约为120万平方米，以中档百货为主，高档商业仅有卓展购物中心及麦凯乐购物中心两家。远大购物中心在销售额及市场占有率均名列前茅。,哈尔滨百货/购物中心特征,哈尔滨的百货/购物中心 普遍以百货形式为主。除极少数商业项目如万达购物广场以外，大部分均为百货
37、形式，零售占绝大部分比例，餐饮、休闲娱乐等功能所占比例较小。经过市场调研，目前对于“一站式”服务的商业类型，其目标消费客群主要为追求时尚的年轻人，内部业态设置也为时尚少淑型服饰为主，另，如万达购物中心设有电影院及大量餐饮，方便消费者在购物之余有更多休闲娱乐选择，大量增加了消费者逗留时间及消费潜力。目前哈尔滨市中高端百货/购物中心项目较多，但拥有良好位置、体量大、业态全的真正购物中心项目却非常稀缺，结合哈尔滨市居民在穿、吃方面的消费特征及城市商业发展模式的渐进过程，大型购物中心必定成为未来哈尔滨商业市场的发展趋势。,78,市级中央大街商圈传统商圈,中央大街商圈-中央大街是哈尔滨市最繁盛、最有规划
38、的一条商业步行街，北起江畔的防洪纪念塔广场，南接新阳广场，长1400米，始建于1900年，街道建筑包罗了文艺复兴，巴洛克等多种风格的建筑71栋，整条街区分为多个不同的段落，两旁耸立的不是大型的百货公司，便是有名的时装店及特色食肆，且为政治、经济、文化中心高端消费聚集地，以外地游客消费者为主；-主要百货/购物中心：百盛商城、金安欧罗巴广场、红博中央购物广场、中央商城、新一百、松雷国际商厦（道里店）、燕莎购物中心、麦凯乐；麦凯乐为高档百货店，2009年9月开业，是集国际名品、大型超市、休闲娱乐、餐饮于一体的现代化高档百货店；松雷国际商厦（道理店），隶属于松雷集团，是其在哈尔滨三大商圈以经营中高档商
39、品为主的三家百货店之一，于1999年开业；百盛商城，隶属于马来西亚金狮集团，是最早在中国经营时尚百货外资连锁企业之一，定位于中高档消费群体，与许多国内、国际知名品牌建立了长期而稳定的合作伙伴关系， 于2005年开业；,79,中央大街商圈主要商场,燕莎购物中心，由新燕莎集团负责运营管理，其隶属于北京首都旅游集团，“奥特莱斯”是现代欧美商业社会最为流行的一种商业形态，被称为“品牌直销购物中心”或“品牌折扣中心”，其坚持“名牌+实惠”的经营理念，推崇时尚生活，荟萃国内外知名品牌，打造哈市首家大型名品折扣购物中心，于2006年开业。金安国际广场, 由哈尔滨金安集团开发兴建，是一家集购物、休闲、餐饮、娱
40、乐、旅游、文化于一体的高品质商业广场，于2006年开业；哈尔滨新一百，隶属于大商集团，其汇集国内、国际千款知名品牌，为消费者提供多元化的商品、世界级的精品及现代化的娱乐设施，于2006年底重新开业；中央商城，隶属于哈尔滨中央红集团股份有限公司，于1994年11月开业，是一家集零售、餐饮、娱乐于一体的中档百货公司。红博中央购物广场，隶属于哈工大集团，以“百年情怀、百姓时尚”为经营理念，汇集国内外众多品牌，集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游等多功能于一体，于2007年开业。,80,典型项目-麦凯乐,81,麦凯乐(MYKAL )是大商集团新商号，起于日本，发展于大连，成功于大商，现旗下已拥有麦凯乐大连总
41、店、麦凯乐西安路店、麦凯乐开发区店、麦凯乐青岛总店和麦凯乐哈尔滨总店5家店铺。麦凯乐哈尔滨总店是一个集国际名品、大型超市、休闲娱乐、餐饮酒店于一体的现代化高档百货店。规划地下2层至地上6层为商业，7、8层为餐饮、休闲娱乐，7层至29层为住宅，其中地下1层为超市，地下2层是2万多平方米共600多个车位的大型停车场。,麦凯乐业态分布和品牌,首层为国际一线品牌服装服饰、手表等，品牌包括国际服装服饰：Salvatore Ferragamo, Ermenegildo Zegna, HERMES, Dior, Louis Vuitton, Escada, Celine, Armani Collezioni
42、, Gianni Versace, JM Weston, Dunhill, Max Mara, SWAROVSKI，伯爵，劳力士，宝玑，欧米茄，雷达等；二层业态构成为国际中端服装服饰、珠宝、男女鞋等；三层为女装和女包；四层为儿童服装、玩具、家电、居室用品、文化用品等；五层为男士服装服饰、体育用品和运动器材；六层为餐饮、休闲娱乐、儿童教育等；地下一层为超市和餐饮、电玩等,82,市级商圈-南岗商圈（传统商圈）,南岗商圈-位置较靠近市中心，是客流最大区域，且以本市消费者为主；-主要百货/购物中心有：秋林公司、秋林国际购物中心、松雷国际商厦、远大购物中心、新世界广场。,83,南岗秋林区主要百货/购物中
43、心,秋林公司，隶属于哈尔滨秋林集团股份有限公司，历史上第一家百货公司，创建于1900年，属于中档百货；秋林国际购物中心，于2010年重新开业，主要经营国际知名品牌和国内高级品牌，如Gucci、BV、Catier、杰尼亚、始祖鸟，Davidmayer，新生活、新潮流、新主张是秋林国际客层特征，名贵性、时尚性、品味性为秋林国际的商品定位；远大购物中心，于1999年开业，主要经营中高档百货，经过开业数年来逐步调整，已经在哈尔滨市民中建立良好口碑，其营业额位列全国百货类前三名，2010年销售额27亿元；,松雷国际商厦（南岗店），是松雷国际在哈尔滨最大一个分店，于1993年开业，主营中高档百货；新世界百
44、货，于1996年开业，开业之初以经营高档商品为主，因受其建筑结构影响，内部业态较为混乱，后逐渐调整为中高档百货店，客流量较少。南岗主要集中商业2010年前三季度营业额如下：,84,典型项目-远大购物中心,远大购物中心开业之初，业态由地下鞋城、1-3层商场、4层家电、5层超市的格局慢慢调整为现在百货的格局；远大在全国坪效前3名，单店销售位居前3名，2010年销售额为27亿元，70%以上为自营，每天客流量为3万人次；远大购物中心的目标客群，占有率比较高，认知度高，项目定位于中高端时尚百货，客群年龄25-45岁，多数顾客是商场开业之初就培养起来的，有深厚的客群基础；租金：楼上铺面为保底+扣点；一般扣
45、点为25%-28%。,85,远大购物中心业态分布和品牌,首层为国际一线品牌化妆品、珠宝首饰 、钟表、国际精品 等，品牌包括香奈儿 CHANEL、兰蔻 LANCOME、雅诗兰黛 ESTEE LAUDER、迪奥 Dior 、资生堂 SHISEIDO、法国娇兰 GUERLAIN、倩碧 CLINIQUE； 周生生、周大福 CTF、谢瑞麟 TSL；宝玑 Breguet、欧米茄 OMEGA、劳力士 Rolex、帝舵 Tudor、雷达 RADO、浪琴 LONGINES； COACH卡地亚、Cartier等；二层业态构成为男士服装服饰、男鞋、男士皮件箱包、钟表等；三层为女士服装服饰、女鞋、女士皮件箱包、钟表、
46、化妆品等；四层为女士服装服饰、内衣、珠宝 等；五层为体育用品和运动器材、儿童用品、休闲娱乐等；六层为家居用品、服装服饰、餐饮、家电等；,86,远大购物中心地下一层及地下二层,远大购物中心地下一层为好百客自营超市，包含食品、生鲜、非食品、进口、花店、面包房、水果吧、华丽屋、美体护肤等业态；地下二层为停车场，共设75个停车位；VIP金卡接待处。,87,远大购物中心成功经验,优越地理位置；着力把握市场需求，准确定位；针对始终如一的目标客群，进行业态调整；稳定的核心团队及良好管理；尽可能完善服务功能。,88,典型案例松雷国际商厦（南岗店）,松雷国际商厦（南岗店），隶属于哈尔滨松雷实业集团，是其拥有的三
47、家百货店中规模最大的一个，其定位于中高档百货店；松雷国际是集购物、餐饮、休闲为一体的国际化、多功能大型商厦，位于哈尔滨商圈核心区，吸引哈尔滨970万消费者，2009年，松雷集团又聘请了享有国际声望的意大利设计团队，进行了更为现代化、时尚化的设计改造。,89,松雷国际商厦（南岗店）业态分布和品牌,一层： 化妆品/珠宝首饰/钟表眼镜Dior迪奥、CERRUTI 1881、CANALI康纳利、LANCOME兰蔻、Estee Lauder雅诗兰黛、CLARINS娇韵诗、Sisley希思黎、Clinique倩碧、Chow SangSang周生生、Omega欧米茄、Dior（眼镜）；二层： 男装 / 男装
48、配饰 / 男士箱包三层： 淑女装 / 女装配饰 / 女士箱包四层： 少淑装/女士箱包/ 女装配饰 五层： 鞋/运动休闲六层： 内衣 / 家居用品/家电/ 儿童用品,90,其它商圈典型项目 卓展购物中心,卓展购物中心，于2010年年底开业，建筑规模达11.5万平方米，由日本著名设计师团队担纲设计，百货公司内部配有26部自动扶梯、10部客用升降梯、6部大型货梯及各种现代化智能管理系统。地下建有1.1万平方米的现代化停车场，可同时容纳800余台车辆停放；其为精选主题百货，高端的经营定位，以成熟、稳定收入的社会中高阶层人士为主力购买群体，兼顾青春流行时尚和社会顶级消费；因商场刚刚开业，且项目位于商圈外
49、围，交通不便，分期开业等原因，使目前客流量较少，认知度低。,91,卓展购物中心各层简介,-1F 精品超市 进口饰品、饮品、日用品、各类生鲜及果蔬，并有特色面包房、红酒坊和鲜花店。 1F 品格国际 国际名品服装服饰、化妆品、名表和珠宝。 2F 型格世界 国际精品服装服饰、男士正装、商务装、休闲装、男鞋、男包及高档配饰。 3F 优雅天成 淑女装、职业女装、时尚女袋、女包、饰品和美容院。 4F 炫魅地带 淑女装、个性女装、少女装、少女休闲装、女鞋、内衣、睡衣及时尚饰品。 5F 动感时空 国际名牌运动服饰、户外运动用品及休闲服饰、儿童服装及玩具、健身器材及名品折扣店。 6F 居易时尚 床品、家居用品、厨具、小家电、精品影音数码、工艺品；各色餐饮。,
