1、谨呈：河北金麦加房地产开发有限公司中原地产-河北金麦加田家庄项目产品定位报告河北中原房地产经纪有限公司二零一零年十月柒日目录目 录1. 市场结论 -51.1. 宏观市场回顾 -51.1.1. 国家经济形势分析 当前国家宏观经济存在的一些问题 -51.1.2. 石家庄经济形势分析小结 -51.1.3. 产业政策对房地产市场的影响 -61.1.4. 新华区房地产发展趋势 -61.1.5. 区域市场部分 -72. 本案自身分析 -72.1. 本案各个属性分析 -72.1.1. 项目指数指标 -72.1.2. 项目四至分析 -82.1.3. 项目环境指数 -92.1.4. 项目区位分析 -102.1.
2、5. 项目规划分析 -102.1.6. 项目交通分析 -102.1.7. 项目配套分析 -112.2. 项目界定 -113. 物业配比计算 -123.1.1. 物业产品方案初步筛选 -123.1.2. 物业组合经济测算 -133.1.3. 单一物业组合方案 -133.1.4. 混合物业组合方案 -143.1.5. 各物业组合经济效益对比 -163.1.6. 物业组合选择建议 -184. 项目整体产品定位 -194.1. 项目定位 -194.2. 定位论点： -194.3. 定位论据 -204.3.1. 典型案例：深圳万科城 -204.3.2. 中原大盘操作经验总结 -234.3.3. 本案的矛
3、盾与冲突点 -244.3.4. 本案的战略发展方向分析 -244.3.5. 结合本案实际情况结论： -254.3.6. 建议发展策略 -254.4. 形象定位 -265. 本案规划建议 -275.1. 方案四 以洋房为主 -285.2. 方案五 以高层为主 -286. 目标客群定位 -29目录6.1. 市场调查样本客群分析 -296.1.1. 洋房类项目调研客户分析 -296.1.2. 洋房类项目客群特征总结 -326.1.3. 高层类项目调研客户分析 -336.1.4. 高层类项目客群特征总结 -366.2. 可比性项目客群分析 -376.2.1. 路劲蓝郡 -376.2.2. 锦麟 -38
4、6.2.3. 天山新公爵 -416.3. 洋房可比项目客群特征总结 -446.3.1. 天山峰会 -456.3.2. 北郡 -466.4. 高层可比项目客群特征总结 -466.5. 本案目标客群定位 -486.5.1. 洋房客群定位 -486.5.2. 高层客群定位 -496.5.3. 目标客群的特征描述 -497. 本案住宅户型配比建议 -517.1. 户型总体规划建议 -517.2. 市场高层户型配比 -517.3. 本案高层户型配比建议 -537.4. 塔楼及高板户型设计建议 -537.5. 高层设计户型设计原则建议 -557.6. 洋房户型设计建议 -577.7. 塔楼、板楼户型特色卖
5、点建议 -597.8. 洋房户型特色卖点建议 -617.9. 公共部分装修建议 -638. 本案商业户型配比建议 -649. 建筑风格及外立面建议 -669.1. 决定建筑风格的市场意义 -669.2. 决定建筑风格的自身意义 -669.3. 决定建筑风格的客群因素 -679.4. 本案建筑风格的建议 -689.5. 本案建筑风格的设计原则 -699.6. 局部建筑外观设计 -699.7. 外立面细节建议 -709.7.1. 高层外立面局部建议 -709.7.2. 洋房外立面局部建议 -7110. 园林景观建议 -7210.1. 景观的价值 -7310.1.1. 景观概念提出的背景 -7310
6、.1.2. 邀请国际名师 -7310.2. 园林景观的主题风格建议 -7310.2.1. 园林设计原则 -73目录10.2.2. 主题风格建议 -7510.2.3. 主题风格诠释 -7510.3. 主题具体风格营造 -7510.4. 园林景观细节建议 -7810.5. 其他景观细节建议 -8110.6. 绿化设计及绿化品种建议 -8410.7. 关于景观在楼盘销售中的促销作用 -8610.8. 知名项目选用景观公司推荐 -8611. 交通组织及停车设施规划建议 -8811.1. 交通组织规划建议 -8811.2. 地下停车库装修及电子设备建议 -8812. 会所相关建议 -8912.1. 会所
7、在楼盘中的作用 -8912.2. 本案会所建议 -8913. 项目车位配置建议 -9114. 本案智能化建议 -9115. 本案交房标准建议 -9316. 物业相关建议 -9416.1. 物业管理理念建议 -9416.2. 物业管理服务内容建议 -9417. 价格定位 -9617.1. 价格影响因素 -9617.2. 定价原则 -9617.3. 高层价格预估 -9717.4. 花园洋房价格 -9818. 结束语 -100中原地产-河北金麦加田家庄项目产品定位报告1. 市场结论1.1. 宏观市场回顾1.1.1. 国家经济形势分析当前国家宏观经济存在的一些问题 “保增长”与“调结构”之间的矛盾进一
8、步突出，一般而言经济结构转型必然伴随一定程度的经济下滑，如何实现两者有机结合，这对政府的调控政策是很大的考验，也是对中国经济发展的考验； 稳定通胀预期难度加大 2010 年上半年居民消费价格指数同比上涨2.6%，月度居民消费价格指数不稳，稳定通胀预期难度加大； 控房价”与“保经济”必须适当把握 2010 年房地产政策直指高房价以及房价过快上涨的区域，控制房价的结果必然不利于保持 经济适度快速增长，但从社会和民生的角度，又必须把房价控制在可接受的范围内； 面临人民币升值与稳定出口的挑战人民币升值必将导致出口环境的恶化，尤其是现阶段正处于后金融危机时代以及缺乏冲销 货币升值的政策；另一方面发达国家
9、迫使人民币升值的压力很大。1.1.2. 石家庄经济形势分析小结 石家庄市经济发展迅速，国内生产总值稳步增长，良好的经济环境为房地产业的迅速发展奠定了基础； 居民收入水平的不断提高，为房地产市场提供了广阔的发展空间； “一城三区三组团”和“未来 500 万人口”明确了石市未来发展规划和规模，尤其是滹沱新区的建设，为石市经济发展注入了新的活力； “一河两环”水系的建设提升了房地产市场的附加值；中原地产-河北金麦加田家庄项目产品定位报告 在经济迅速发展、人民收入和生活水平不断提高的同时，对住宅品质的要求、商业配套的完善也会随之提升； 经济的发展使行业竞争加剧，房地产市场亦是如此。1.1.3. 产业政
10、策对房地产市场的影响 石家庄房地产交易秩序更为规范。商品房预售制度在执行中更为严格。 保障性住房供应力度将加大，此举对中高端市场不会造成影响。 利率政策对于自主性需求无太大影响。 央行紧缩银根资金短缺的开发商不利，增加了部分开发商回款的压力。 提高开发商拿地首付款、缩短缴纳期限、提高竞买保证金对中小开发商不利。 新政未触及商业地产，部分开发商转向商业地产，商业迎来新机遇。 加大对中小商品房的供给，未来大户型产品会出现短缺。 相关土地等税费的清理，降低了开发商的利润预期。 城中村改造、旧城改造等拆迁工作的规范有利于资金雄厚的开发商。1.1.4. 新华区房地产发展趋势 随着锦绣乾城、鹿城等综合性项
11、目的入市，区域内非住宅物业将逐渐增多； 根据中原地产（河北）研究部的数据监测与分析，随着“三年大变样”及城中村改造的进行（如：大安舍改造、小安舍改造、大郭村改造、田家庄改造、于底村改造、北焦村改造、党家庄改造等） ，新华区未来 3-5年内，将有 300-500 万商品房入市；中原地产-河北金麦加田家庄项目产品定位报告 未来大面积的商品房供应集中在区域的北部及西部，与区域整体发展规划（西跨北进）相符； 受滹沱河治理、南水北调及环城水系等影响，区域生态及居住环境将进一步改善； 重点项目的建设（华强广场、苏宁大厦） ，使区域市场竞争力加强；新华区将成为城市房地产市场未来发展的重点区域；1.1.5.
12、区域市场部分 区域市场产品品质呈现提升趋势，花园洋房类产品开始出现，房价上涨迅速，中高收入客群和投资者逐渐开始关注区域市场； 组团式景观+水系景观较受业主的追捧，并且业主比较偏好绿荫，会选择离景观较近，景观环境较高的户型； 结合本案，通过中原实际案例证明，项目刚性需求主要来源于西三庄等城中村租户、2000 年之前社区租户、周边企事业单位职工等，改善性需求主要来源于政府相关部门宿舍、二环内事业单位小区等；2. 本案自身分析2.1. 本案各个属性分析2.1.1. 项目指数指标占地 容积率 限高 回迁占地 商品房占地594 亩 2.3 80 米 268.05 亩 325.95 亩中原地产-河北金麦加
13、田家庄项目产品定位报告2.1.2. 项目四至分析项目地块民心河太 平 河石津渠小 安 舍项目地块民心河太 平 河石津渠小 安 舍项目卫星图北侧外环路 东侧石清路、石津灌区西侧民心河 南侧警察学校中原地产-河北金麦加田家庄项目产品定位报告四至说明： 北侧：北外环路为快速路，多为城际货车或客车。车流量较大，同时噪音也较大。临石清路为太平河。 西侧：景源街为乡级道路，路面较窄，车流较少，一般为小安舍等附近村民经过，临景源街西为民心河。 南侧：警察学校，昌北路路面较窄，人流较少。 东侧：石清路，车流较大，人流较多。临石津灌区。2.1.3. 项目环境指数项目地块民心河太平河石津渠1. 项目表面三面水系环
14、绕，但实际三面水系均被道路与项目隔开，产生利好有限，尤其是太平河和石津渠；2. 相对而言，民心河与项目相隔的景源街，相对狭窄，对项目环境影响最直接，但此段民心河两岸绿化及河水治理相对滞后，效果远逊色于市区；3. 项目北侧预计 100 米退绿，将对项目环境改善起到加分效果；4. 从整体来看，项目周边环境破旧，均为村落，环境相对较差，但随着小安舍等项目改造的进展，整体环境将得到改善；中原地产-河北金麦加田家庄项目产品定位报告2.1.4. 项目区位分析1. 项目位于老城区（新华区）二环外，片区城市化水平较低，非置业热点；2. 一方面由于受众心理疏离感强，另一方面受制于片区供给量有限及开发水平落后，目
15、前仍是全市价格洼地，板块向外辐射力弱；3. 但随着本案、党家庄、小安舍、西三庄、北焦村等城中村改造项目的启动，将共同改善区域环境，使区域拥有更强的辐射力和吸引力。2.1.5. 项目规划分析1. 项目是在区域整体发展规划方向西跨北进的发展轴线上；2. “省会后花园”的区域定位将有利于提升项目的区域价值，同时滹沱河治理、南水北调及环城水系等生态环境优化将对本项目产生外围利好；3. 但近期外围对本案难以形成实质性利好，在开发初期借势较难，但将会成为本项目中后期的发力点之一，最重要的是给投资者带来了未来升值的预期。2.1.6. 项目交通分析本案景源街石清路北外环路北二环路石太高速公路本案1. 本案位置与外埠交通较为方便，外环、石太高速公路通达顺畅。
