1、 1 / 125前 言“平果万冠项 目” 项目位于平果 县教育路。 项目所在位置为一块平整的土地，占地 226.224 亩（约 150000 平方米）视野空旷，地块形状方正，南面紧邻 教育路，西面靠城市规划路，与平果县政府和中心广场相对望。受 发展商万冠投资发展有限公司的委托，XX 房地产咨询有限公司组成专门研究小组对本项目进行了发展策划。研究小组通过对平果县社会经济形势、房地产市场发展现状、商业发展状况、住宅市场发展状况、 项目周边状况以及项目发展可能的各相关因素进行深入调查研究， 对项目定位、项目可能的发展模式、项目规划设计构思、项目经济效益评估等方面进行了深入分析，最后形成了本报告。报告
2、的编制基于以下的假设：1、报告编制过程中所遵循的有关法律、经济政策无重大变化，基本经济数据无重大偏差；2、项目所在地平果县的城市规划、社会经济发展战略不发生重大调整；3、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大影响。2 / 125目 录1. 项目发展时机研究 .41.1. 平果县概况 .41.2. 经济发展因素 .61.3. 人口因素 .81.4. 社会与文化因素 .91.5. 政策与法律因素 .101.6. 项目开发时机的确定及开发总时间的考虑因素 .152. 平果房地产市场分析 .162.1. 平果房地产市场发展描述 .163. 平果县商业物业市场分析 .243.1. 平果县商业物业
3、发展现状 .243.2. 传统商业街的街区功能分析 .253.3. 专业市场研究 .344. 平果餐饮、娱乐、休闲业专项分析 .384.1. 平果县餐饮业专项分析 .384.2. 平果县娱乐业专项分析 .404.3. 保健、美容美发行业 .415. 平果铝消费者购买行为及偏好分析 .425.1. 平果铝业概况 .425.2. 平果铝业职工生活状态分析 .435.3. 平果铝业职工消费心理研判 .456. 项目街区功能分析 .466.1. 自然环境分析 .466.2. 人文环境分析 .466.3. 交通情况 .476.4. 区域发展房地产项目利弊分析 .477. 项目 SWOT 分析 .487.
4、1. 项目概况 .487.2. 项目优势分析及因素分解 .487.3. 项目劣势分析及因素分解 .507.4. 项目机会分析及因素分解 .517.5. 项目威胁分析及因素分解 .527.6. 项目 SWOT 综合分析 .523 / 1258. 项目可供选择方案 .539. 项目定位及开发主题可行性评估 .549.1. 项目所在区域发展前景分析 .549.2. 项目命名建议 .559.3. 商业物业项目综合定位及经营主题 .559.4. 住宅项目总体定位及经营主题 .629.5. 项目潜在租售客户来源 .659.6. 项目定位可行性评估 .6710. 项目规划设计建议 .7110.1. 总体布局
5、建议 .7110.2. 建筑风格建议 .7210.3. 景观设计建议 .7310.4. 单体设计及装修标准建议 .7410.5. 商场功能定位与商业配比、配套设施的设置 .7910.6. 设备设施及智能化应用建议 .8310.7. 项目规划设计的成本、机会与时机研究 .8311. 项目经济性评估 .8411.1. 项目分期开发设想 .8411.2. 一期经济分析 .8411.3. 项目后期分期开发可供选择方案 .8911.4. 多方案经济收益比较 .10012. 项目操作及营销策略 .10212.1. 对项目操作的建议 .10212.2. 项目营销运作网络图 .10312.3. 项目营销主题与
6、营销总体策略 .10312.4. 项目营销推广策划 .10912.5. 项目营销费用 .11912.6. 销售组织及管理 .11913. 项目发展潜力分析及建议 .12313.1. 对项目升值有利因素的分析 .12313.2. 项目保值增值不利因素分析 .12314. 项目综合评价 .12314.1. 综合评价意见 .12314.2. 对项目发展的建议 .12414.3. 对项目面临的重大问题的说明 .1254 / 1251. 项目发展时机研究1.1. 平果县概况被誉为“南国 铝都“ 的平果 县坐落在右江河畔， 为百色市东大门。东与马山县、东南与武鸣县、东北与大化瑶族自治县相邻，西与田东县、西
7、南与天等 县交界、南与隆安县毗邻，北与巴马 瑶族自治县、都安瑶族自治县接壤。全 县辖 8 个镇 9个乡，共 180 个行政村（社区），县人民政府驻地是马头镇。全 县总面积 2473 平方公里，其中耕地面积 30.76 万亩 ，总人口 45.65 万人，聚居着壮、汉、瑶、苗等 20个民族， 其中壮族 41.02 万人，占 总人口的 89.85%。城市规划建设总面积 36 平方公里，目前城区面积已达 11.8 平方公里， 县城总 人口已达 10 多万人。 地理位置：处于东经 108 度 18 分至 107 度 53 分、北纬 23 度 12 分至 23度 54 分之间。平果县具有优越的区位优势，
8、处在国家“ 西部大开发”形成的“南（宁） 贵（阳）昆（明） ”经济带的咽喉地带，又 处于“中国东盟自由贸易区” ，是大西南出海的重要通道，是右江河谷经济开发带的重要组成部分。境内有国家特大型企业中铝广西分公司、西南华南电力系统重要枢纽500 千伏超高压变电站等，南昆铁路、324 国道、南百二级公路和右江穿境而过，两条省级公路经县城辐射到周边各县；右江河上溯百色，下达南宁、梧州、广州出海，形成了公路、铁路、水路四通八达的交通网络。县城处在南宁至百色线的中心，距南宁市 118 公里，距百色市 129 公里，是南宁至百色政治、文教、科技交流及经济发展的桥梁，是南宁中心城市向桂西北地区辐射的重镇。 区
9、位优势：平果是我国大西南出海通道上的重镇，为滇、黔、桂三省区的交通要冲，桂西重要的商贸物资集散地。在广西宏观经济战略布局中，平果处于桂东南开放与桂西开发的结合部，是右江河谷经济开发带的重要组成部分，是国家大型骨干企业“ 平果铝“及西南、华南电力系统重要枢纽 50 万伏超高压变电站所在地。县城驻地处在广西首府南宁市和桂西中心城百色市之间，与两地距离约为 120 公里，成为承接并发挥南宁5 / 125中心城市向桂西山区经济辐射与吸引的“二传手“ 。 自然气候：地处北回归线西侧的低纬度地带，属高温多雨亚热带季风气候，光照充足，雨量充沛，全县各地年平均气温为 21.5 C，年无霜期长达345 天以上，
10、多年平均降雨量为 1356 毫米，一年四季均宜耕作。全 县以石山丘陵为多，发展林业、畜牧 业有广阔天地。主要粮食作物有水稻、玉米、大豆等，主要经济作物有甘蔗、木薯等，主要林木有杉木、松木、竹子等。 交通优势：国道 324 线穿城而过，并有两条省公路经县城辐射到周边各县；南昆铁路已开通运行，在平果境内设有四个客货运站；2007 年开通的南昆高速公路将穿越境内；右江平果港上逆百色，下达南宁、梧州，经广州出海，通航通力为上航 250 吨，下航 为 360 吨。平果 县已形成了公路、铁路、水路四通八达的立体交通网 络。为了实现富民兴县目标，平果县充分发挥各种优势，不断优化投资环境， 积极引进外资，全力
11、打造工业强县。逐步形成以平果 铝为龙头、平果工 业园为载体，集有色金属冶炼及加工、建材、制糖、化工、食品为一体的新兴工业城市。同时加大城市建设力度，推进城镇 化进程，城市面貌日新月异。6 / 125平果既是是百色地区通往首府南宁的南大门，又是云南、贵州、广西的交通要冲，区位优势显著。1.2. 经济发展因素房地产投资与国民经济发展间存在互动关系。经济发展水平是房地产开发投资及发展的基础，房地产 的健康发展又会促进国民经济的发展。从 2000 年以来平果经济发展的速度及其数据来看，其经济发展保持持续稳定的发展态势，总体经济实 力进一步增强。国民经济发展快速稳定：2003 年，全市实现国内生产总值约
12、 35.82 亿元，同比增长 35.01%， 2004 年预计达到 50.87 亿元，同比增长 42.02%。全县财政收入5.94 亿元，增 长 22.8%，2004 年 预计达到 7.4 亿元。全 县固定资产投资完成 13.6亿元。平果县历年 GDP 总值一览表单位：亿元年份 2000 2001 2002 2003 2004（预计）GDP 18.93 20.60 26.53 35.82 50.87增长率 - 8.82% 28.78% 35.01% 42.02%三大产业中第二产业占较大比重：2003 年一、二、三产业结构为16.58：67.15：16.27，生产总值 分别为 5.94 亿元、
13、24.05 亿元、 5.83 亿元，工业占有较大的比重，而第三产业占的比重最小。7 / 125全县固定资产投资大幅增长：自 2002 年起，平果固定资产投资有较大增长，2002 年固定资产投资达 13.57 亿元，同比增长 132.8%，2003 年达 13.6 亿元，其中房地产开发投资 7480 万元， 预计 2004 年全县固定资产投资达 14.2 亿元，房地产投资将超过 1 亿元。人民生活水平继续提高。2004 年城镇居民人均可支配收入约 7572 元，增长13.2%；2003 年 农民人均纯收入 1528 元，增长 9.8%，预计 2004 年达 1754 元；2003 年在岗职工年平
14、均工资 16829 元，增长 14.2%，预计 2004 年达 17800 元。2003 年全县社会消费品零售总额 41.6 亿元，2004 年预计达 46 亿元。2000-2004 年人均可支配收入总表单位：元/人年年 份 2000 2001 2002 2003 2004（预计）城镇居民人均可支配收入 - - - - 7572农民人均纯收入 1168 1290 1392 1528 1754在岗职工年平均工资 2077 12553 14732 16829 17800（以上资料来源于平果县统计局）数据表明：平果县济和社会发展正处在经济发展周期的上升期，经济指数反映的各行各业都有持续稳步的增长，由
15、于平果拥有丰富的铝矿资源，在工业方面增长迅速，而第三产业所占比重偏低，但随着平果 铝 工业的加大投入，会 带来越来越多的人流物流，以及城市的发展建设，第三 产业 将有很大的发展潜力。 预计2004 年 GDP 总值将超过 50 亿元，今后 3 年，GDP 的增长速度将呈持续稳定的8 / 125发展上升态势，为房地产业发展提供良好的经济基础。社会经济的持续稳步发展，尤其是利用得天独厚的铝资源大力发展经济，使平果成为百色地区乃至广西全区经济水平较好的县市，城市居民的收入水平得到提高，居民的生活质量进 一步改善，人均消 费继续 增加，房地产市场在近年来迈入发展轨道，逐步兴起，激 发出可观的居住消费欲
16、望，居住类消费指数将持续扩大。1.3. 人口因素2003 年，全县共有人口 45.82 万人，增 长 0.38%，县城人口达到 13 万人左右。（数据来源于平果县统计局）从目前来看，平果人口总量不大，人口增长率低，对 房地产市场的支撑偏弱。但从平果的发展规划看，平果是南宁到百色之间的重要枢纽，拥有铁路、公路、水路的立体交通优势，并利用得天独厚的铝工业优势，致力于打造百色副城市中心、 “南宁的后花园”，随着平果铝投资建设力度的加大，大型客、货运站、高速路等交通设施的完善，将带来大量的人流，常住人口与流动人口都将大大增加。根据新的城市规划，平果 2010 年县城规划人口达到 20 万人，这将为当地
17、房地产市场包括住宅、商业物业提供有力的支撑。对发展房地产业而言，我们不能单就平果现有人口进行衡量，而应该从平果及百色周边县市的人口进行衡量。2000-2004 年平果县人口统计表单位：人年份 2000 2001 2002 2003 2004（预计）总人口（人） 454918 455020 456513 458275 4600009 / 125资料来源：平果县统计局结论：经济持续稳定的增长，居民收入水平不断提高，消费快速增长， 为房地产市场提供了基础，鉴于平果区位、工 业经济的特殊 优势以及本项目的特性，将辐射到周边县市的大量人口，人口量的提升，将 带来可 观的房地产市场消费需求。1.4. 社会
18、与文化因素平果县全境处于南亚热带季风气候区，具有发展亚热带作物生产所需的丰富光温及降水资源优势。平果 县的工业发展思路是：充分发挥平果县沿江、沿线、近海、近城的区位优势和资 源优势，充分利用平果 铝 的辐射带动作用，全面 实施“借铝兴平”和“ 非公兴平”战略，围绕平果铝生产生活需要，大力发展配套工业。平果县工业主导产业有：铝加工业、制糖业、建材工业、化工工 业和冶金工业，已形成五大产业群。在农业产业化方面，加快基地建设步伐，抓好 龙头企业的培育工作。今年将种植名特优水果 1.36 万亩、 剑麻 3 万亩、霸王花 2 万亩、甘蔗 15 万亩、木薯 6 万亩，在全 县范围内建立起万 亩葡萄基地，
19、5 万亩的剑 麻、霸王花基地，万 亩桑蚕基地等系列基地。 在城镇化建设方面，树立经营城市的理念，提高城市品位， 坚持以人为本，通过完善土地使用制度，盘 活土地资产。同 时以房地 产、市 场建设为突破口，推动第三产业发展。三大经济块 都以“项目带动、招商引资”为主线。该县围绕“ 桂西次中心城市、国家重要铝工 业基地、地区性物 资流通中心和现代森林山水生态城市”这一功能定位开展工作，一方面通过招商引资引 进城市建设项目，另一方面加基础设施建设进行城区建设，拉大了城市框架。党和国家领导人始终关注着百色老区的经济发展，老一辈无产阶级革命家对平果铝的建设寄予厚望。 1986 年邓小平的一句“ 广西平果铝
20、要搞”，从此百色地区“平果铝”在平果县诞生了，平果铝的兴建，为百色革命老区特别是平果县的经10 / 125济发展注入了强大的经济活力。1.5. 政策与法律因素1.5.1. 国家及平果有关房地产及经济社会发展的政策法规与变化趋势目前国家及广西壮族自治区房地产业相关法规主要有：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、 城市房地产开发经营管理条例、 商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知、住宅室内装饰装修管理办法、 关于整顿和规范房地产市场秩序的通知、 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定、 关于进一步规范建设用地审查报批工作有关的通知、 物业管理条例 等
21、。2004 年国家抑制经济发展虚热宏观调控相关政策：相关金融政策：商业银行的存款准备金率从现行的 7%调高到 7.5%，减少银行可放贷资金；房地产开发项目（不含经济适用房）资本金比例从 25%调高到 35%以上，购房按揭 贷款的审核发 放将更加严格。相关土地政策：开展土地市场治理整顿，特别是清理整顿违反产业政策用地、违法批地河非法占地等行为。除 经合法批准可以分期建设的项目外，其他建设项目用地一律不得分期办理建设用地审批；控制土地供应；控制土地出让按揭贷款；逾期不开发将收回土地使用权等。法规政策变化趋势分析：众多新法规政策的出台及原有法规政策的更新，使房地产市场进一步规范，体现在以下几个方面：1、2004 年国家抑制经济发展虚热宏观调控、控制固定资产投资的大背景下，陆续出台多项金融、土地政策，旨在控制不良贷款，降低金融风险，限制土地供
