1、谨呈：银泰控股股份有限公司,长沙柏悦酒店项目可行性研究及发展报告,2008.11,本案,地块区域,本地块位于长沙市政治、经济、文化中心芙蓉区烈士公园东门,是湖南省委所在地,湖南省委,区域环境,项目东临浏阳河，西靠烈士公园跃进湖、年嘉湖。自然环境优美，交通便捷,配套完善,烈士公园是长沙市最大的公园，位于市区东北的东风路1号，公园分纪念区、游览区和娱乐区三大部分。 纪念区以1958年建成的烈士塔为中心，周围环绕着松树，显得庄严雄伟。游览区地势开阔，有山有湖，花红柳绿；娱乐区内有游艺场，备有各种现代化的游乐设施。园内还有“朝晖楼”、“羡鲜馆”供游人休息，经营湖南风味小吃和各种茶点。,长沙烈士公园是长
2、沙最大的公园，也是长沙最大的城市景观，市民饭后散步、休息之处,区域环境,湖南民俗文化村位于湖南烈士公园东北角，是湖南省第一个荟萃湖南少数民族民间艺术、民俗风情、民居建筑于一体的大型民族文化游览景区。 湖南民俗文化村始建于1993年，面积3.47公顷，2000年4月重新扩建，面积40.6公顷。民俗文化村现有7个风格典型的民族村寨，47栋民族建筑，集中展示了湖南人口较多的7个少数民族的浓郁风情。游客在这里可以欣赏并参与表演土家寨的“摆手舞”和独特的婚嫁习俗“哭嫁”，侗族的风情表演“芦笙舞”，苗族的绝技表演“上刀梯”，白族的“三道茶”等民族艺术。,区域环境,湖南民俗文化村是湖南著名城市旅游景点，独具
3、特色的民俗文化和优美的自然景观吸引全国各地游客，纷至沓来,湖南烈士公园东大门区域分为中片、南片、中北片与北片。其中，中片最大的修改是将原地面停车场改为地下停车场，与民族剧院改扩建的停车位一并设置。规划考虑机动车发展形势，故在东大门区域设置地下停车位400个；南片的变化是将东大门游客服务中心、管理用房与民族剧院融合在一起设置。建筑形体向湖面错落，临湖一面建筑相对高度不得超过15米。其形体应轻巧、灵动，与东大门建筑相协调；中北片则定性为结合湘潇阁而布置的、富有古典园林情趣的精品植物特色园蔷薇园。对潇湘阁予以保留，但需对其呆板、笨拙的形体进行改造，使其轻巧、古典，与民俗村的建筑相协调；北片原定性为公
4、园的办公区，定位为公园临车站北路的次入口空间，注重与公园主体区域的水、陆交通联系，其次才是公园的办公区。,长沙烈士公园将分成四个片区进行扩建改造，扩建后景区水质和环境景观将更加宜人,区域前景,区域前景,浏阳河风光带集旅游商贸、健身休闲、生态居住三大功能，是长沙市政府着力打造又一大型城市生态景观,浏阳河风光带突出旅游商贸、健身休闲、生态居住三大功能。基于规划用地狭长，边界不规则的特点，结合周边已征未建用地，采取整体策划、分片组织、化整为零的方式，在空间形态及功能组织等方面促进地块与沿岸景观带之间的融合渗透。 风光带建成后将实现“一线、二区、三带”。 “一线”指沿河路以东的景观带，承担生态自然景观
5、的展示营造，观光休闲及防洪功能； “二区”指以风光带北端，万家丽路两厢规划布置商务中心、宾馆酒店、商住区为主的综合 区和以浏阳河公园为主的生态文化休闲区； “三带”指嘉雨路至晚报大道路口段的传统特色饮食文化带；晚报大道至远大路的旅游商贸带；远大路至荷晏路的“吧”文化休闲带。,区域前景,浏阳河风光带全长4.5公里，位于本项目东侧，二十米以上楼层均能欣赏到该大型生态景观,区域前景,现状：芙蓉核心区金融业高度聚集。该区域聚集了70多家支行以上的银行机构、200多处金融网点和大量的证券、保险公司。人民银行长沙中心支行以及中国银行、农业银行、工商银行、建设银行的省级分行均落户CBD。金融机构数量占全市的
6、44.73%。在该区域内每天完成数以亿计的金融交易，素有“金融街”之称。 配套： 在中央商务区的五一商圈和芙蓉广场商圈，高级商业机构云集，平和堂堂、香港新世界、上海百联东方等外来商业零售品牌与友谊阿波罗等本土百货流通巨头齐聚CBD，撬动商业零售产业再次发力。全市排名前十名的零售贸易企业中的5家以及排名前十名的批发贸易企业中的7家在中央商务区。规划 ：芙蓉区将着力推进金融中心、商务管理中心、数字化中心、购物中心和文化中心等“五个中心”建设，打造长沙中央商务区，带动区域经济的大发展。,长沙是湖南政治、经济、文化的中心，芙蓉CBD则是长株潭的“曼哈顿”,项目属性界定：城市中心、景观资源丰富的城市地标
7、型建筑,区域总结,长沙地处湖南东部偏北的湘江下游富饶的河谷平原。北瞰洞庭，南依衡岳。是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、交通和商贸中心，全国首批公布的24个历史文化名城之一。现辖长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县和芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个城区。全市总面积1.18万平方公里，其中市区面积554平方公里；2007年年末总人口637.23万人，其中城镇人口348.2万人 ，系我国特大城市之一。长沙在全国“东靠西移”、“南北对流”的战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用。,区位分析,长沙系湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、交通和商贸中心，我国特大城市之一,GDP反映的是国家经济
8、实力和市场规模，那么人均GDP反映的就是国民的富裕程度和生活水平。以下人均GDP的计算均以2007年末常住人口为基数。从中部六省会城市的人均GDP来看，可以分为三个档次，武汉、长沙为第一档次，太原、郑州为第二档次，南昌、合肥为第三档次。长沙的人均GDP居第二，仅次于武汉，从这个指标来看，长沙居民的富裕程度和生活水平要高于其他四个城市。,长沙居民的富裕程度和生活水平在中部六省会中居第二位，仅次于武汉,宏观经济,城镇居民人均可支配收入用以衡量城市居民收入水平和生活水平的最重要和最常用的指标，它是反映城镇居民家庭人均收入的指标。长沙的城镇居民人均可支配收入在中部地区居领先水平，人均收入水平达到976
9、8元，居民的生活质量最好；其次是武汉、合肥，人均收入水平属于8000元的层次；然后是郑州、太原、南昌，人均收入水平属于7000元的层次。对比增长速度，合肥排第一，增长率为20.7%，武汉、郑州的增长速度相当，分别位居第二、第三，长沙排第四，增长率为13.4%，太原、南昌排最后 。,长沙人均可支配收入领跑中部六省，收入水平和生活水平已接近沿海开放城市，消费观念强,宏观经济,长沙城市总体规划1)中心城市1个长沙市区：长沙市区是市域的中心城市，湖南省省会，国家历史文化名城，并将逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市；规划应强化综合服务职能，增强辐射带动能力。2)一般城市2个浏阳市、宁乡市：浏
10、阳市为浏阳市域的政治、经济、科技、文化中心，规划到2020年城市人口为40万人，建设用地约40平方公里，工业以烟花生产及其辅助工业为主，相应发展农副产品加工、医药工业及特色手工业；宁乡县规划上升为市，为宁乡市域政治、经济、科技、文化中心，2020年城市人口32万人，建设用地约32平方公里，工业以食品、机械、化工、建材等为主。3)建制镇83个，其中中心镇29个，一般建制镇54个。 规划形成一个特大城市(长沙市)、两个中等城市(浏阳、 宁乡)和若干个建制镇构成的市域城镇规模结构。,以老城区为中心向东向西打造两个新城，向北向南形成四个组团,城市规划,轨道交通：长沙至株洲、长沙至湘潭是城际线网的主轴线
11、 一期工程年建成通车,长株潭城际轨道交通线网由条线路组成，仍采用“人”型为主骨架的“三层次网络”。其中，长株（公里）、长（易）潭（公里）为第一层次核心线，株潭（公里）为第二层骨干线，长沙西至湘潭（公里）为第三层次加密线，线网总长约公里。 远景规划预留长沙东至株洲的城际轨道交通线路，与长沙西至湘潭线路形成长株潭三市轨道交通外环线。,城市规划,长沙是湖南唯一的中心，华中重镇，承东启西、联南接北之枢纽,宏观总结,从房地产投资来看，合肥以高速的投资增长率在今年上半年完成房地产开发投资额居首位，武汉居第二，长沙居第三，南昌、太原完成投资额偏小，但其增速较快。今年上半年，中部六省会城市房地产投资普遍较热，
12、各城市房地产投资增长速度较快，增速最慢的长沙为23.5%，增速最快的合肥达到了57.0%。 在发达国家，房地产投资额占全社会固定资产投资额的比例占20%-25%是比较合理的。合肥、长沙的房地产投资占比超出了25%的范围，房地产企业投资积极性高，投资市场偏热；武汉、郑州的房地产投资占比控制在适当范围之内，投资结构合理；太原、南昌占比偏低，房地产市场尚处于起步阶段。,房地产投资,长沙的房地产投资比重超出了固定资产25%的范围，房地产企业投资积极性高,新开工面积反映12年后预售供应量和23年后现房供应量，施工面积反映12年后现房供应量。商品房新开工面积占施工面积的比例和商品房施工面积与商品房竣工面积
13、的倍数比是两个供应前瞻性数据指标。前者反映开发商对未来市场的信心，后者反映市场的供应趋势。 正常情况下，新开工面积占总施工面积的三分之一左右。上半年，中部六省会城市新开工面积占比普遍较低，由于房地产走势的不明朗，造成了不少开发商对未来市场的观望态度。长沙的商品房新开工面积和施工面积的绝对数都排在前列，比值位居第一。相对其他城市，长沙的房地产开发商对市场更为乐观。,商品房供应趋势对比分析新开工面积占总施工面积的三分之一左右，受全国整体环境影响，去化放缓,市场供应,从成交均价来看，长沙商品房均价排第五，仅仅略高于合肥，但其增长率居第一，商品住宅均价排最后，增长率居第二。长沙房价在中部六省会城市中仍
14、处于较低水平，价格洼地现象依然存在，但其以较高的房价增长率，正在缩短与其他城市之间的距离。 长沙的房地产开发商对市场更为乐观，投资积极性高。在楼市的未来走势不明朗的情形下，开发商普遍对市场的信心不足，但长沙的房地产开发商并没有因此而变得消极，他们对市场的中长期走势还是非常看好。上半年，长沙的房地产投资占比、新开工面积占比，在中部六省会城市位居前列，商品房批准预售量大幅增加，这些都能表明开发商对未来市场充满信心。,长沙房地产市场起步较晚，成交价格较低，但近年来发展迅猛，房价上涨空间较大,房价分析,整体发展水平在中部六省会城市中处于中上游的位置，是惟一一个房价收入比控制在46倍合理范围内的城市,市
15、场总结,长沙市目前有近八十家星级酒店，其中五星级酒店有十家（国际影视会展中心、通程国际大酒店、华天大酒店、佳程大酒店、神龙大酒店），准五星级酒店五家（南方明珠大酒店、湘泉大酒店、开元大酒店、普瑞温泉大酒店、同升湖国际大酒店）。酒店大多集中在市中心。 长沙酒店市场客源主要来自会议，属于商务用途，纯旅游人数不多。长沙的会议市场主要可以分位会议/休闲型和商务会议型两种，其中商务会议型酒店居多，分布在市区，以华天大酒店为代表；会议/休闲型酒店一般在市郊，以华雅国际大酒店和普瑞酒店为代表。,长沙五星级酒店的基本信息及经营情况,商务会议型酒店,会议/休闲型酒店,国际酒店,经营情况,长沙作为中西部重镇，湖南
16、政治、经济、文化的中心对星级酒店的刚性需求日益增大,需求分析,酒店远景,未来两到三年内长沙五星级酒店供给增加，但不足以弥补需求的增长,长沙酒店市场酒店经营状况良好，年平均入住率在75%，其中五星级酒店年均入住率为70，酒店业发展前景看好,酒店小结,现有商务公寓产品：规模小，满足基本办公、居住需求， 产品不够精细、创新少，无社区氛围，配套服务一般,商务公寓,运达国际广场的酒店式公寓长沙唯一的五星级酒店式公寓，2005年销售均价11000元/平米,公寓小结,运达国际广场的酒店式公寓,高售价原因分析依托喜来登的品牌服务。只有68套，稀缺性提升价值。五星级标准精装，每平方米的装修费用预计在5000元左
17、右。,长沙目前文化娱乐市场呈多元化发展趋势，全市“三厅一会”和演艺酒吧、茶吧、休闲屋等2500多家，其中300多家歌舞厅每天吸引30多万人次进入消费，日上座率达90% 。据随机抽样的6家歌厅统计，平均每晚接待观众4500人次，总营业额约70万元；年接待观众170万人次。涌现了田汉大剧院、琴岛、魅力四射等9家五星级歌厅为龙头的一大批各具特色、市场潜力大的娱乐演艺场所。根据调查显示：听歌、泡吧、KTV等已经成为市民首选的休闲方式.,听歌、泡吧、KTV等已经成为长沙市民首选的休闲方式,日常消费,经常去11,有时候去51,没去过6,很少去32,作为湖南省会的长沙市，更是成为全省汽车消费市场的领头羊。据
18、交警部门的统计，2007年长沙市机动车上牌数平均每天约200辆。据市统计局统计，长沙市私家轿车月销量突破1000辆，汽车和石油消费均比去年同期增长4070。,2007年长沙市机动车上牌数平均每天约200辆，私家轿车月销量突破1000辆,汽车销售,2007年的调查结果显示，在湖南省拥有汽车的居民中，57.8的人拥有的都是普通轿车，拥有率位居第一，远高于其它类型汽车。,普通轿车，拥有率位居第一，远高于其它类型汽车,汽车销售,在档位选择上，仍以中档车为主，但高档车的需求增长较快 ，口味一年比一年高,无论是从目前居民所拥有的汽车，还是从居民的预购意向看，中档品牌中档价位汽车仍是湖南汽车消费者的首选，占
19、有率最高，且远高于其它档次汽车,如不图所示。但是，如果与2006年的调查数据作纵向比较，我们就会发现，高档车的需求增长加快，低档品牌车的需求相对萎缩。以一汽丰田卡罗拉、东风本田思域、东风日产轩逸等为代表的中端、高端家用型轿车的销量却实现了飞速增长。长沙的汽车消费者在家用轿车的选购上，口味一年比一年高了；这同时说明，长沙市民的购买力越来越强了。,汽车销售,长沙每百户家庭拥有家用汽车8.73辆，家用电脑62.09台，使用互联网43.89条 ,住房建筑面积28.85平方米，其实长沙每百户家庭汽车保有量与宁波的10.45辆，已相对接近。 长沙宝马、奔驰等高端汽车保有量在4500-5000辆之间，与宁波
20、的5200辆差距不大，高端消费人群基数庞大，但人均拥有量与宁波还有较大差距。,长沙宝马、奔驰等高端汽车保有量在4500-5000辆，高端消费人群数量也接近宁波等沿海开放城市,汽车销售,切瑞蒂1881（1881）、吉梵克丝（）、肯迪文（）入驻即将于9月16日开业的长沙百联东方广场，是这三大世界顶级品牌第一次以直营店方式落户华中地区。 “这三大世界顶级品牌已经享誉世界名品领域多年，特别是吉梵克丝英国皇室的御用服装绝对堪称是英伦文化的代表。” 百联东方广场开业，市民只要去吉梵克丝专卖店，看到三个大大的徽章，分别是由英国女王伊丽莎白二世、其夫爱丁堡公爵以及其子威尔士亲王授予的皇家徽章，代表吉梵克丝作为
21、御用服装供应商的地位。而英国古典西服的细致在肯迪文品牌上达到极致；切瑞蒂1881则获得过奥斯卡金像奖最佳服饰设计的提名。,华中最长名品街长沙百联东方广场三大世界顶级品牌第一次以直营店方式落户华中地区,奢侈品,近年来长沙奢侈品市场迅速扩容。以王府井百货长沙店为例，为数不多的奢侈品品牌的销售占了全店营业额的10，因此王府井百货正计划引进包括世界十大名表艾美在内的一批高档品牌。 市民购买力惊人,长沙的高档消费品包括奢侈品消费能力强。以当之无愧的世界顶级奢侈品牌夏奈儿为例，在王府井百货长沙店开业不到5个月的时间内，销售额已经达到800万元左右。 平和堂亨吉利名表中心，年前曾卖出一只31万元、两只单价1
22、9万余元的劳力士手表。“买得最多的还是25万元一只的高档名表，一年要卖出不少。”友谊商店一楼1.28万元支的万宝龙钢笔销路也非常不俗，曾一个星期天就卖出4支,近来来长沙经济逐渐成长，诸多行业得以发展，如机械制造、传媒、烟草工业、房地产业、建筑业、汽车贸易行业、零售业、餐饮业等。特别是民营经济的发展，造就了大批富翁，构成了顶层的奢侈品消费群。最多的就是成功商业人士（包括私营业主和高级白领）、娱乐明星等。除长沙外，还有来自衡阳、常德、岳阳、郴州等周边市州的成功一族,奢侈品,顶层的奢侈品消费群和周边省市的成功一族带来强劲的奢侈品购买力,KPI体系,长沙现有酒店层次已经无法满足消费者日益高端化奢侈型的
23、消费需求.,产品设计体系,KPI体系,功能复合型：集酒店、餐厅、休闲、娱乐、观光、商务、居住等各种功能于一体,KPI体系,产品设计体系标志性建筑/形象中心/大型公建,我们的定位必须体现以下七点,是城市级的是城市核心的是具有标志性的是区域峰值地价的是有强烈城市意向的是可回避竞争的是可实现跨越式发展的,辐射全长沙是城市的新中心能代表新时代的长沙，城市中的“一极”平均地价高于城市中心任何区域可辩识，明显区别与其它区域拉开与其他地区的差距采取一切可能的超常规的手段,项目定位,项目种种特性足以说明我们不是在单纯的做项目而是在填补长沙都市化进程中的城市硬件缺失,我们要做长沙都市化程中的标志性形象华中地标,
24、项目定位,老城中心,打造精品,长沙地标,项目定位及未来发展方向和目标,城市名片,市场的发力点不仅在于业态的区分，而更在于特色的持有；一个真正能体现城市名片高度的综合体，应该能够让人们随时 VISITING、以及ENJOYING的状态之中。,项目定位,代言华中,建筑本体消费,社区文化消费,环境景观消费,HRDC 合润地产,长沙高端房产开发正经历从“好房子”“有内涵”的发展变化,项目定位,项目战略发展方向,通过自我中心化，打造一个以酒店为主导，顶级酒店式公寓、居住功能的多功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳出区域竞争市场，形成长沙城市新中心。走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展
25、战略，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险。物业类型组合：凯悦酒店+私人酒店+商务景观公寓+顶级行政公寓以顶级行政公寓、商务景观公寓、私人酒店的售卖来实现项目快速回现；通过凯悦酒店的长期持有，为企业长期融资进而实现公司的战略转型提供契机。,打造以凯悦酒店为核心驱动力的长沙城市新中心， 从而重新定义区域认知，实现区域突破，规避竞争。通过全面领先市场的产品，打造长沙前所未有真正的都市景观生活，形成项目核心竞争力。,开发战略,竞争战略,项目战略,制定以项目为中心的区域动态实施计划,立足整个中南地区，重新定义区域价值代言长沙，代言时代颠覆传统、产品全面升级,都市重建计划 打造长沙最具活力的都市新中心
26、,战略视野,项目定位,定位诠释：一个在城市成熟中心区优势资源基础上打造的融合城市所有功能的核心之城。全面融合提升酒店、人居、休闲、娱乐、餐饮、旅游、金融、文化、教育以城市核心商业圈龙头优势全力构造主流生活圈，构建城市优势资源共享圈。,湘城银泰中心集16万m2凯悦酒店、私人酒店、景观公寓体闲餐厅、娱乐观光、于一体的城市魅力体。,项目定位,项目形象定位,湘城银泰中心休闲娱乐、旅游观光为一体的城市魅力体足以代言一个城市，一个时代,定位诠释：一个在城市成熟中心区优势资源基础上打造的融合城市所有功能的核心之城。全面融合提升酒店、人居、休闲、娱乐、餐饮、旅游、金融、文化、教育以城市核心商业圈龙头优势全力构
27、造主流生活圈，构建城市优势资源共享圈。,项目定位,公寓发展阶段长沙处于第三代向第四代的过渡，产品存在提升空间,客户定位,景观公寓客户定位,客户定位,、,核心目标客户AIO量表跨国公司、国内知名企业及本地大型企业长驻管理层，追求身份标识的私营业主,客户定位,比较一定义：私人酒店，是指被国际著名五星级酒店品牌授权管理的私人居所，是私人居所中的奢侈品，是区别于一般的休闲度假产品。私人酒店业主既可将空置期委托酒店管理公司经营获利，又独享其产权转让产生的增值。比较二分类：产权式酒店分类相对较复杂，分为时权酒店、纯产权酒店、养老型酒店、渡假村产权酒店等等，投资回报方式也各有不同，总体来说，产权式酒店的投资
28、回报，主要依托于开发商与运营商的实力、信用与经验。私人酒店目前在国内尚属先锋产品形态，分类相对单一，主要为渡假属性与商务属性两种，渡假属性的私人酒店通常拥有优越的自然环境与强大的综合配套，提供顶级的奢华生活空间与环境；商务属性的私人酒店通常拥有中心化的地理位置与强大的商业配套，提供以商务为主的空间与场所，投资回报属性相对较弱，但有较高的保值、升值空间。比较三权力：产权式酒店在签订销售合同后，即与开发商或运营商签订包租期，在包租期内，产权持有人就已经失去了对物业的掌控，每年只能在短期特定时段内对物业拥有使用权，通常包租期长达20年。私人酒店签订销售合同后，产权人可以委托经营公司进行物业出租，以获
29、取投资回报，也自用，具有较强的使用灵活性与操行空间。,公寓发展新阶段私人酒店取代产权式酒店,产品分析,公寓发展新阶段私人酒店取代产权式酒店,产品分析,公寓发展新阶段私人酒店 五大功能集成,产品分析,超铂金的酒店配套，震撼五感的商务国度！顶层停机坪、铂金商务会所、VIP温泉SPA、中西转餐厅大量国际顶级品牌供应，品质超越铂金五星！比肩总统套房的全精装修方案，尊贵如君！超奢华全精装方案，完备至牙刷的日常生活配置，以极致美学打造完美家居搭配方案，免除一切入驻繁琐！私享英格兰王室管家模式，主理私人王国！携手国际品牌五星级酒店，提供私人管家服务，跻身世界级私人酒店，见证中国酒店服务的历史性突破！,公寓发
30、展新阶段私人酒店 三大强势配备,产品分析,私人公寓及顶级公寓客源定位,客源定位,梦泽园二手房价格,年嘉湖居住组团现没有新楼盘，项目周边湖景住宅二手房价格在8000-9000元/,梦泽园位于本项目南侧，由湖南省梦泽园房地产有限公司开发，现已经全部售完。其产品为联排和高层。目前，湖景别墅二手房成交均价在14000-16000元/，湖景高层住宅成交均价在8000-9000元/。 由于区域其他项目多为普通多层住宅且交付时间较早，基本看不多湖景，如王府花园、新华联花园等二手房成交均在5000-5500元/,价格分析,产品构成,各产品类型构成分析及目标客群定位,1100016000元/平方米,130001
31、8000元/平方米,1500020000元/平方米,行政公寓,商务公寓,私人酒店,40-70平米,80-110平米,150-220平米,预测售价,需要说明的是，以上价格均作为项目的目标控制性价格，在实际定价的过程中，项目的价格将会依据当时的市场状况、自身产品素质、项目开发阶段等进行调整。,面积界定,产品类型,考虑到凯悦酒店的推动性和长沙宏观经济的强劲走势，在未来2-3年本项目价格还有较大的提升空间,价格预测,私人酒店,项目各物业类型之间是相互支持的，同时也是相互推动的,酒店,商务公寓,行政公寓,酒店式公寓和商务公寓在面积、服务功能上形成分工和差异。,城市地标城市观光平台,吸引人气、带热区域标志
32、性为商务公寓和私人酒店提供完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心,相互推动,为酒店带来商务消费人流资源平台、提升品质现金流来源,为酒店带来高消费人流和旅游租客资源平台、提升品质现金流来源,产品构成,城市中心高密度物业关键指标小结,产品建议,2018/5/4,67,LOFT商务公寓,层高4.65.2米，上下两层复式户型买一层送一层，赠送面积可达30，加快销售速度营造丰富空间形式，方便商务办公,产品建议,商务公寓普通户型，适度空间，标示项目高品质,产品建议,产品建议,行政公寓枕窝芙蓉CBD，俯视湘城，做华中NO1,产品建议,私人酒店你一个人的五星级酒店,国际品牌，带来国际高品质，提升项目顶级形象；,正是有了以上的思考，最终的结果是，长沙公园11号成为了长沙唯一与国际高端时尚生活接轨的地方，独特性带来了高价值。,不是纽约，不是巴黎，而是长沙银泰中心,产品建议,揭开长沙新地标,在周边项目单价还在冲击8000元/m2的时候，宁波波特曼中心却创造了单价20000元/m2的神话，成就了一段地产传奇。今天本案在产品类型、立地条件上与当年的波特曼中心相似，所以，能否超越”神话”,再创传奇,对我们来说是新的考验.,预祝公园11号项目开发圆满成功！,魅力新长沙 城市天际线,The End.,
