1、现在的星沙,经济基础雄厚，一片繁荣的景象,第九届全国县域经济竞争力排行榜，长沙县再次获得中国中部百强县第一名。 （来源：潇湘晨报）建区13年，星沙经济发展非常快，近年来经济保持40%左右的高速增长。（来源：中国经济时报）,星沙经济,经济快速发展，良好的经济势头，拉动整个星沙的经济水平。,长沙县经济在短短的几年时间，经济翻3.4翻，GDP增长速度飞快。12年GDP总产值达到890亿元，与05年相比，增长464.52%，同比去年增长12.67%。,历年来，长沙县固定资产投资从100.5亿元的低位逐步上升至488.4亿元的较高位，固定投资比重增加；其中房地产投资逐年增加，06年-12年房地产投资累计
2、486.5亿元。,产业结构,产业格局开始实现变革，规模工业比重加大，第三产业蓬勃发展。,消费水平,收入和消费的增长，拉动消费，随着收支开始出现平衡，人们手头上存款的增加，购买力逐步增大。,星沙规划,长沙市城市商业网点布局规划（2005年-2020年）指出，长沙商业网点设置一个市中心（五一广场）、两个副中心（星沙、溁湾镇）,根据长沙市商业整体规划，星沙将建设一个市级副中心商圈。作为长沙的两大商业次中心之一，发展脉络越发清晰，人气越来越旺。,星沙规划,当前在区域、产业及交通规划均着眼于将来，未来四年星沙将扩大一倍，因此项目面临较大的市场契机,国家级长沙经济技术开发区位于湖南省会长沙市东郊星沙，创建
3、于1992年8月，2000年2月经国务院批准为国家级经济技术开发区，规划控制面积60平方公里，“以三个20平方公里”的规划蓝图实施，目前星沙总人口15万。星沙已建成了星沙大道以西，中南汽车世界以东20平方公里城区。星沙大道以东，东八线以西及潇湘西路以西约20平方公里的基础设施已基本到位。,14家世界500强企业先后落户星沙，三一重工、山河智能等296家规模工业企业在星沙发展壮大。 区内已形成以三一重工等为主体的先进制造技术产业，以LG、飞利浦、曙光等为主体的电子信息产业，以金沙利等为主体的轻印包装，以娃哈哈等为主体的食品饮料，以长沙力元、华天铝业等为主体的新材料产业，以金农、亚华、福来格等为主
4、体的生物工程等产业格局。,“十一五”期间，长沙县和长沙经开区规划在县城星沙投入25亿元，建设好东一线至东十二线，北至滨湖路，南至机场高速等25条城市主次干道，形成60平方公里城区道路骨架。在“东拓”上，以长永高速、开元东路、漓湘路为依托，拉动城市向东发展；在“西接”上，全面拉通与长沙市区对接的多个出入通道，加快融城步伐。在“东拓西接”的同时，分别以黄兴大道和京珠高速为轴线，向南北两方同时扩展。,松雅湖规划,松雅湖快速开发，带动滨湖路等系列配套工程建设，推动相关基础配套地快速建设。,松雅湖综合整治开发工程西起107国道，东至东八线，南起望仙路、潇湘路，北至滨湖北路，规划区总面积16.97平方公里
5、。工程总投资40亿元，计划在3年之内退田还湖，5年内建成松雅湖水上公园。 一期成湖土石方工程顺利竣工并于2009年12月正式开始蓄水。,松雅湖规划概念效果示意图,松雅湖规划概念效果示意图,地铁规划,地铁线的规划，拉近了星沙与市区的交流，缩短了星沙与长沙市的距离，拉动星沙的城市化进程。,地铁2A线，地铁3号线、地铁4号线贯穿星沙，可在短短数分钟内抵达市中心火车站、五一广场；双地铁站点将在后期为项目带来巨大的人流与商机，但受政府规划实施的时间限制，近期内对于项目商业发展的利好更多为隐性作用。,星沙，已经成为经济总量巨大的长沙卫星城。依托体系完善的产业结构，其未来的成长型仍然巨大。我们丝毫不怀疑星沙
6、在5年内成长为GDP超2000亿的新型城市副中心。,星沙商圈划分,商圈划分：以目前星沙市场分类区域为依照，开元东路板块暂未涉及。主要为四大商圈：中心区商圈、中南汽车世界商圈、星沙大道北路灰埠商圈、东南新城商圈。,中南商圈,中心商圈,东南商圈,灰埠商圈,中心商圈,中心区商圈分布于星沙大道以西、特立路以南，京珠高速以东、漓湘路以北区域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商业广场及周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积大，完全可以满足本地市场配套需求。档次跨度较大，从高档次餐饮、购物场所、健身娱乐场所到一般的街边店、杂货店、招待所等，各个档次都涉及。,本商
7、圈经营类别丰富，有高档型消费场所，但大部分区域经营档次不高，特别是星沙之前老城区1、2、3、4、5、6区铺面过多，缺乏合理规划和有效管理，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，另一方面空置率很高、经营环境也不好。,中南商圈,中南汽车世界商圈基本位于中南汽车世界中心干道卫星路，基本类型以满足中南汽车世界本地居民生活，以及汽车配件、汽车等商品为主，本商圈经营类别相对单一，生活配套与汽车以及相关配件为主。分布集中于汽车世界主干道，其他区域基本为零散业态。,本商圈经营类别丰富，但大部分区域经营档次低下，铺面过多，面积偏大，整体出租率不高，缺乏合理规划和有效管理，汽车配件有一定规模但整体分布不
8、集中，各个划分的区间业态杂乱，经营档次低、铺面经营情况差。,灰埠商圈,位于星沙大道北段以西，特立路以北，板仓路以东，以街铺为主，外型档次较差。本商圈经营类别相对丰富，基本以餐饮、服装、精品、化妆品、运动器材等为主，主要目标人群为区域内学生人群。集中分布于灰埠，其他区域基本为零散业态。,本商圈大部分区域经营档次低下，铺面过多，整体出租率情况受学校寒暑假影响较大，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，业态以学生类用品为多，其他业态属于空白状态。,东南商圈,此商圈分布于漓湘东路沿线及东六线东段两厢，主要以泉塘安置区为中心。其辐射范围主要为泉塘区域、远大路沿线及企业区。本商圈为星沙起步商圈、
9、目前整体经营档次较低、经营类别较杂，以满足周边区域居民基本生活配套需求为主。,本商圈是随着东南新城房地产开发建设的兴起而兴起的，作为一个新兴商圈，它目前存在的主要问题在于商业氛围不足，同时由于本商圈内规划大量的安置区，其底层全部为商铺，缺乏合理规划和管理，商业经营档次普遍较低。,小结,特点一：前期商业规划的缺失，大量无序供应的社区街铺造成部分区域商业体量过剩，但总体档次不高，形象差。特点二：整体市场缺乏上规模，上档次、有品牌、有特色的商业类型，特别是餐饮类和娱乐休闲类 。,长沙县县城在上世纪九十年代城镇建设的初期，为吸引外来投资，在镇中心地带（东西天华路至107国道，南北天元路至三一九国道）以
10、出售宅基地（单幅占地面积以100平方米内）的形式大量卖地，时至今日，该中心区域的建筑均以三、四层为主的私房，首层全部为商铺，形成了纵横交错的商业街，各种店铺充斥其间，除形成了服装一条街、建筑装修材料一条街、家私城以及招商中的皮具市场外，其余以中、小型零售、休闲、餐饮为主；服务人群以县城常住人口、私人业主和经济开发区企业员工为主，现实际已造成商铺过剩的局面。商业环境中，餐饮业非常发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少，休闲业颇为发达，目前已有足浴，茶饮、咖啡、洗浴场所数十余家，但存在规模小，经营手段单一，品位不高，经营地域零散，不集中状况。,重点案例解析,现阶段星沙商业主要集中在板仓路一带，以通程
11、商业广场、易初莲花等大型卖场为主，成为星沙最为繁华的商业场所。,向南辐射至漓湘路，北至特立路，西达西辅道，东达金华路，北至开元路、南至凉塘路的板仓路两侧是星沙现阶段最为繁华的商业经营场所。,中心商圈分析,大型商场分布,以通程商业广场、易初莲花超市、新一佳、步步高、苏宁、通程电器、迪信通等为主。,业态及租金,业态形式以购物为主，档次偏低档，缺乏综合类百货大卖场。最高租金达200-元/，最低租金80-100元/，大多数为首层商业。,业态布局,通程商业广场，主要以通城电器、百货及新一佳为主，以先进的“Shopping mall”经营理念成为长沙东城区最大的一站式休闲购物中心。,通程商业广场,
12、饰品类,小吃街,通城网吧、KFC、马里奥、百货、电器、服装,服 饰,珠宝 黄金,通程百货主要业态：临街百货、电器、服装、化妆品为主要业态；内街主要为小吃、饰品、超市及服装等。,地上层为：70%绿化覆盖的市民休闲广场；地下层为：数万平米的商贸综合区,地下层商贸综合区,业态布局,步步高商业广场，主要以超市百货、服装及影院为主；其中服装约占到了总比80%左右；其他等业态约占20%。,步步高商业广场,步步高主要业态：以服装、超市百货、影院为主要业态；包包、珠宝及化妆品为辅。,业态布局,卜蜂莲花商业广场，主要以超市百货为主；卜蜂莲花的目标是成为人们所喜爱的，针对家庭而设的一站式购物的场所。,卜蜂莲花商业
13、广场,卜蜂莲花主要业态：超市百货为主要业态；化妆品、珠宝黄金及化妆品等为辅。,配套分析,通程商业广场的人气与经营状况要高于步步高百货区域，非常重要的一个原因在于其顶部的广场的人流汇集作用。,配套分析,以快餐店、中西餐厅、餐饮及酒店、银行为主，公交线路较为完善。,餐饮：肯德基、麦当劳、大蓉和、玉楼东、老树咖啡、上岛咖啡、德克士、蒙娜丽莎中西餐厅酒店：华天之星、星期天酒店、天成酒店、明源酒店、紫鑫酒店、明珠国际大酒店、开元大酒店银行：农业银行、建设银行、工商银行、光大银行、招商银行、中信银行、兴业银行、长沙商业银行交通：501、127、701、703、126从长沙到星沙,规划劣势,缺乏前期规划，商
14、圈内停车位的不足影响了整体的人流动线，一定程度上削弱了其对有车一族消费人群的吸引力。,明城国际大酒店位于天华南路与漓湘西路交汇口，紧邻县旅游局，位置优越，出行便利。 距离长沙星沙汽车站1.8公里； - 距离长沙火车站11.1公里； - 距离长沙黄花国际机场18.9公里。 是长沙经济技术开发区首家档次最高、规模最大的五星级商务会议型酒店。酒店占地面积28000平米，建筑总面积70000平米，楼高99.9米，30层，总投资约10亿元人民币，拥有各类典雅舒适客房411间/套；国际会议中心拥有各类高标准会议室10个，餐厅设有宴会厅、中餐厅、 咖啡厅以及特色餐厅-食街和各类豪华包厢36个，餐厅共有餐位3
15、652个。,项目介绍,配套有游泳、健身、美发、棋牌、桑拿、卡拉OK、 KTV、休闲足浴、KTV、酒吧、按摩、夜总会和台球、保龄、网球、乒乓球等设施设备齐全的康体娱乐项目。明城国际大酒店是举行高档次会议、宴请、 婚庆礼仪等接待活动的理想场所。酒店开业时间2007年2月8日，楼高29层，客房总数411间。,三景置业打造的酒店物业直管项目三景华御将率先引进长沙县唯一世界级五星级酒店。三景华御项目地处盼盼路与东四路交会处，占地面积约5.3万平方米，集五星级酒店、酒店式豪宅、商铺为一体。以其为原点的“5分钟优质生活圈”内，松雅湖、泉塘公园、长郡中学、恒生购物广场、易初莲花等生活配套一应俱全。该项目配套的
16、国际白金五星级酒店，是采用万达文华酒店国际顶级设计团队原班人马升级设计的。作为酒店物业直管的高档社区，三景华御将五星级服务理念衍生至物管范畴，悉心呵护业主生活的方方面面。该酒店预计2014年下半年试营业。,按白金五星级标准建造的长沙威尼斯酒店，位于长沙碧桂园威尼斯城内，是碧桂园地产集团星级酒店连锁体系的最新力作，同时也是其第一间广东省以外的五星级标准酒店。据笔者实地了解，长沙威尼斯酒店设计构思新颖，装修典雅豪华，将建成为拥有300多间各式豪华客房、配套设施齐备完善，同时集商务、度假等众多功能于一体的超五星级标准酒店。,新长海广场，星沙CBD核心，总建筑面积66万，集五星级酒店、亚洲顶级产业办公
17、集群、国际豪宅、酒店式公寓、精品百货、购物中心、时尚商业街区、国际影视休闲等多元业态于一身，星沙最大城市综合体。,中茂城市广场项目位于星沙CBD中央商务区核心地段，项目用地72亩，总建筑面积30万，总投资17亿元。主体楼为红星美凯龙星盈海购物中心，建筑面积约8万，集高档百货、大型超市、餐饮、休闲娱乐、儿童乐园、五星影院为一体；特色商业街面积约7万左右，高档写字楼、公寓、酒店约9万，配备2000余个停车位。项目拟引进商业：中高档百货、精品综合超市、五星影院、国际一线及二线时尚品牌，国内一线品牌专卖、体育品牌专卖，中西特色连锁品牌餐饮、品牌咖啡馆、珠宝首饰、潮流服饰、时尚箱包皮袋鞋类、儿童系列、精
18、品家饰、美容、私人会所、名酒专卖、高端滋补品等等。,项目定位： 时尚家庭的生活舞台，我们致力将中茂城市广场打造为面向长沙东北区域高知型终端消费人群、立足时尚年轻家庭消费和商务消费，集时尚购物、餐饮、娱乐、文化、运动、生活配套为一体的多功能、多主题，引领长沙星沙商业副中心崭新生活方式的首个一站式地标性时尚购物区域。,长沙金科时代中心项目用地位于长沙市长沙县西南角，绕城高速与长浏高速交汇处，属于星沙CBD片区，项目以后配套齐全、设施完善、交通便利、升值潜力巨大。金科时代中心为金科产品系最繁华的地段才会命名为“时代中心”。本项目占地约141亩，总体量建筑面积约50万方，由6万方的集中商业、10万方集中商务通（2栋甲级写字楼、2LOFT公寓、2栋SOHO公寓）以及24万方的都市宜居体组成，其定位打造为集购物休闲、餐饮娱乐、商务办公、都市宜居于一体的世界级城市综合体。,
