1、前面的话 是分享，是大家互相的交流，只要有观点，都欢迎。豪宅的话题会分为四个小专题。,豪宅产品基础分析,豪宅营销知识沉淀之一,及时沟通csc 策略中心,目 录Part 1 豪宅产品的3个基础概念Part 2 豪宅产品的价值地图Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析Part 4 豪宅产品的趋势探讨,Part 1 豪宅产品的3个基础概念,话题讨论：大家认为，什么样的房子，才称为豪宅？,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅,通俗的说法富人居住的豪华住宅,易居观点豪宅是最高层次的高端住宅，是享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间
2、形式；在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅,世联观点从价格角度，豪宅的价格必然构成了一个城市的价值屋脊。从客户角度，豪宅的客户必然是社会财富金字塔的顶层。从产品角度，豪宅的产品必然具有相当的不可复制性。,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅,观点小结物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性。,Part
3、 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅分类,讨论 你认为，豪宅应该怎么几类？A 城市中心豪宅 + 郊区豪宅 B 别墅型豪宅 + 高层型豪宅或者是其他,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅分类,豪宅分类的可能性因标准而不同标定豪宅的参考量很多，这些参考量构成了豪宅的价值体系，后面会聊到。,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅分类,两种主流方式之一：以物业形态为标准的分类方式。,豪宅可分为独立型豪宅(别墅豪宅) 及 集合型豪宅(高层豪宅)两个大类，其评判标准略有不同,1. 别墅类豪宅，主要考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。2. 高层类豪宅主要看其每户的室内建筑
4、面积及装修标准。,与市中心距离,与机场距离,与交通要道关系,市区豪宅 市郊豪宅,近距离，满足条件车程少于 30 分钟，满足条件,车程在一小时内车程在半小时内,需靠近高架、隧道、环线、轨道交通等需临近环线、高速公路等,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅分类,两种主流方式之二：以地段通达性为标准的分类方式。,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅的价格条件,豪宅的价格以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。,根据中国的实际情况，如购买力、人口分布等影响因素，各城市豪宅在其价格标准上存在一定差异。一线大型城市，价格为1000万元才刚达到
5、豪宅的价格门槛二线中等城市，一些别墅完全能够满足当地的环境条件， 产品也确实达到豪宅标准，但其价格仅300 万。,易居观点,Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅的价格条件,Part 2 豪宅产品的价值地图,话题讨论：作为豪宅产品，哪些价值是豪宅的核心价值？,Part 2 豪宅产品的价值地图,先天禀赋,产品雕琢,无形资产,Part 2 豪宅产品的价值地图,外部价值,内部价值,城市资源,人文资源,景观资源,顶级景观打造园林精工,功能多元化除了居住外的衍生,艺术品气质内外臻美境界,创新科技新产品形态科技运用,顶级服务软硬方面的共同打造,顶级硬件材质奢华及高科技,豪宅价值标准KPI,Part 2
6、 豪宅产品的价值地图,观点：豪宅价值标准KPI体现的是豪宅价值的均好性。在其均好性之上，某一产品仍然有区别于其他产品的稀缺价值。,以深圳为例，看看各类以不同稀缺价值为核心的豪宅产品。,Part 2 豪宅产品的价值地图,类型1以城市中心资源为稀缺价值的产品 星河国际,深圳星河国际 “CBD国际生活领域”,Part 2 豪宅产品的价值地图,类型2以自然资源为稀缺价值的产品 香蜜湖一号,香蜜湖1号凭借稀缺城市湖景资源打造了深圳顶级豪宅,Part 2 豪宅产品的价值地图,类型3以高科技为稀缺价值的产品 红树西岸,凭借海景资源以及高智能化、生态化科技注入，打造深圳最具现代感的城市豪宅。,极致高科技智能化
7、：连同LG、日讯、 CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区,亚洲最大智能化社区智能化设施：液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-T家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-W浴室对讲分机：韩国/HOMEYWELL/BathPhone可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC-600012路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5512RVF8路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5508RVF4路智能调光器：澳大利亚/CLIPSAL/L5504D2A4键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5054NL8键N
8、eo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5058NLPC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX室内红外线传感器：澳大利亚/CLIPSAL/5751(WE)智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart,社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥控。全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据自己的需要，结合个性化
9、装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。,高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性,JUST RIGHT热水循环/无需等待采用美国专利产品品牌JUST RIGHT，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。,户式中央冷暖空调+新风系统新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气；户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；,同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音红树
10、西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。,进水铜管/保障饮用水质量采用美国NIBICO进水铜管，保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命。,檫窗机/保持玻璃幕墙的美观,每户避雷器,阳台隔栅/保护隐私减少对视,隔音楼板/阻隔垂直方向噪音红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住在红树西岸的业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静生活
11、空间。,Part 2 豪宅产品的价值地图,类型4以户型创新为稀缺价值的产品 蝴蝶谷,全新的创新产品突破市场，创造市场神话,户户带花园，360度观景，尽享南湖500亩绝版景观资源，充分体现入住者的尊贵与气度100的赠送面积,类型5以配套为稀缺价值的产品 波托菲诺,Part 2 豪宅产品的价值地图,依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托菲诺风情小镇生活方式，满足多元、开放、创新、融合的居住体验，示范富人生活。,华侨城片区经过十年发展，建成了完整的区域配套体系，形成了城市的区域中心地位，城市价值得到极大提升，已经具备打造顶级富人豪宅社区的条件,给人带来休闲、纯粹、宁静、开放生活方式的意大
12、利小镇Portofino,成熟配套与异域生活方式完美结合的纯粹富人居住社区,Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析,Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析,从外 至内,地段 交通山水条件 利用或创造新资源,建筑园林配套服务,别墅豪宅 高层豪宅,两个案例的解读星海湾一号（2010-2011 中国十大豪宅）深圳幸福里,Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析,Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析,案例解读之一星海湾一号（2011-2012 中国十大豪宅）,KEY WORD 1: 中国十大超级豪宅,整体价值,2011年4月，“中国十大超级豪宅”榜单揭晓，华润星海湾壹号赫然列鼎前三甲，是东北地
13、区唯一入选的超级豪宅。,中国十大超级豪宅华润星海湾壹号是华润置地多年豪宅探索旅程里的扛鼎之作，为中国首代复合资源型超级豪宅。以200米高超五星级君悦酒店为领衔，集国宝级海邑别墅、稀世低密度平层官邸、擎天超高层、ONE CLUB顶级私人会所、高端商业为一体的大型地标性都市综合体项目。,作为区域最后一块可供开发的豪宅用地，项目伸入大连金融CBD腹地，北接星海广场，南面零距离临海，让大连城心之璀璨与一线海景资源收汇一处。缔成既汇合CBD核心、一线海景、百年经典建筑，又融入世界顶级奢华服务经验和国际高端商业综合体的当代跨业态顶级豪宅，几乎每项硬性指标，都领先行业最高标准，放眼全国，绝无仅有。,地段价值
14、,自然价值,大连一线海景资源,KEY WORD 2: 世界级大师设计团队共同打造,建筑价值,从英伦乔治式，到ART DECO，深入骨髓的贵族建筑,华润星海湾壹号聚合国际知名建筑设计大师，通过尖端建筑技术及高品质建筑材料让人居格调与凡品一并区隔，出类拔萃。别墅与多层在风格上向英国乔治王朝致敬，华贵中不失现代气息。,外立面远赴3000公里外， 采用纯手工开采的卡拉麦里金珍稀石材,擎天超高层悦府，采用ART DECO建筑风格，采用三段式构图手法精心打造建筑外立面的过渡，自下而上，裙楼顶级石材、中部铝板加玻璃、顶部玻璃，丰富的立面层次彰示外形的端庄与雄伟，构建项目顶级地标性。,园林价值,欧洲古典皇家礼
15、仪园林，不惜工本的园林构造。,华润星海湾壹号聘请国际顶级园林设计大师倾情打造，运用欧洲古典皇家造园手法，依托基地抬高和微地形优势，通过密林与轴线的层层展开，创造游园时的礼仪感和私密性，打造一个与顶级社区相匹配的奢致名园。,景观团队跋涉十几个省份甄选等树高、等冠幅的成年银杏。园中近百棵直径20厘米以上的珍贵苗木全部采取成树全冠移植的方式，倾心营造近海成品园林，在移入园林中时，需要经过吊装，360度视觉调整再吊装，再调整的过程，以此对树冠的方向和角度反复调试，使其呈现出最优美的一面，让开放空间过渡到绿化的内庭院时，构成一个完美的花园链。,配套价值,超五星级君悦酒店、ONE CLUB东北亚顶级私人会
16、所，打造专属社交配套,君悦酒店作为世界超豪华酒店的旗舰物业，一路引领酒店服务标准走向极致。大连君悦酒店，将成为东北地区最高端的超五星级酒店之一，将成为与本案相匹配的顶级专属性社交配套。本案的主人，将优先享受君悦VIP服务，零距离享受到君悦酒店无与伦比的奢华礼遇。,海天一色东北亚最顶级的私人会所ONE CLUB，国际装饰主义大师邱德光先生亲临操刀。无边际海景泳池。,户型价值,十字中厅礼仪空间，知名大师定制精装华润 星海湾壹号以意大利帕拉迪奥的圆厅别墅为蓝本，十字中厅为轴线，放射状把家庭空间、餐饮服务区、公共活动区设置，形成动静分区、功能分区的别墅空间平面化布局，确保纯粹性和私密性。超大尺度一线海
17、景主卧，兼具空间奢华感和精致感，尽享总统套房级极致礼遇。此外，特聘国际顶级大师担纲二期悦府室内设计，分寸奢装。众多巨匠智慧的极致考工，让华润星海湾壹号不仅是恒产，更是传世之宝。,KEY WORD 3: 华润置地鼎级钜献,物业服务,物业提前使用未来标准，志业于情感增值维系,华润星海湾壹号采用管家式专人跟进服务模式，并根据高端客户需求，私属定制多种形式的物业增值服务及个性化服务。并以2千万高端会所one club为核心，倡导情感悉心服务理念，展开显赫圈层中单个业主私人宴会策划及组织服务，致力于向星海湾壹号业主提供尊贵、差异化、人性化的高品质物业服务。,华润品牌,华润置地，中国蓝筹地产领袖,Part
18、 3 豪宅产品的价值构成要素解析,问题探讨,1. 如果地段价值与自然价值非常稀缺，降级产品标准，可行否？譬如说星海湾壹号的竞品项目。2. 以星海湾壹号为例，这么稀缺的地段与海景，如果没有高层的产品形态，是不是会更纯粹？,Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析,案例解读之二深圳幸福里,核心价值之一：地标级城市综合体,深圳幸福里是嫁接于深圳华润中心之上的高端住宅。华润集团在国内的首个“都市综合体”作品，包含万象城 、华润大厦、商业休闲广场、君悦酒店。,核心价值之二：地段核心，交通通达性极好,核心价值之三：高品质精装,首层大堂装修标准墙面：法国木纹石、进口白洞石、灰镜地面：进口大理石电梯门套：发丝
19、黑钢电梯门面板：黑镜钢,电梯大堂装修标准墙面：法国木纹石地面：新亚米黄大理石电梯门套：发丝黑钢电梯门面板：樱桃木饰面防火门、配自动门磁系统,电梯轿厢装修标准外门面板：黑镜钢内门面板及前壁：镜钢轿厢后壁：扪皮、镜钢扶手轿厢侧壁：樱桃木、灰镜天花：透光石地面：新亚米黄大理石,电梯每栋配置4台日本进口日立HGH高速电梯（4m/s）,客厅、餐厅、卧室地面：美洲樱桃木三层实木复合地板墙面：ICI米白色乳胶漆天花：优质轻钢龙骨石膏板吊顶，ICI白色乳胶漆饰面灯具：配射灯和隐藏灯带，预留装饰吊灯灯位衣柜：樱桃木饰面固定衣柜,客厅,卧室,门美洲樱桃木饰面、美国耶鲁门锁、德国海福乐五金。其中入户门为甲级防火子母
20、门、内置1mm厚防盗钢板,厨房墙、地面：新亚米黄大理石天花：优质防水石膏板吊顶，ICI白色乳胶漆饰面橱柜：德国西曼蒂克橱柜，配杜邦可丽耐人造石台面，瑞士弗兰卡水槽及龙头厨房电器：德国西门子炉灶、抽油烟机、消毒碗柜、微波炉、冰箱,卫生间地面：新亚米黄大理石墙面：葡萄牙米黄大理石天花：优质防水石膏板吊顶，ICI白色乳胶漆饰面洁具：德国杜拉维特座便器、台盆、浴缸台盆龙头：德国汉斯格雅浴缸、沐浴龙头及花洒：德国高仪小五金：雅鼎毛巾杆、厕纸架、浴巾架、浴袍挂钩玻璃门：12mm厚钢花清玻璃灯具：配防雾筒灯、射灯及隐藏灯槽排气扇：松下隐藏式抽风机镜柜：推拉式镜柜，配防雾镜、进口路轨及门铰台面：哑光南极白杜邦
21、可丽耐人造石台柜：樱桃木饰面，配嵌入式毛巾架,太多的细项目。精装总体造价：8k每平米。,情境样板间 140平米,问题探讨豪宅与精装的关系。,Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析,仅供参考的观点1. 纯粹是高级材料堆积的精装，毫无意义， 更应该为精装设计师的设计买单。2. 精装产品菜单制，增加精装的多样性。3. 不精装的产品，留给客户更大的自主空间。4. 特殊市场时期，清水房会成为营销手段。,Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析,Part 4 豪宅产品的趋势探讨,Part 4 豪宅产品的趋势探讨,趋势一： 豪宅由一二线城市向三线城市下沉。高层豪宅将在一二线城市更多出现。,Part 4 豪
22、宅产品的趋势探讨,城镇化过程，三线城市会承接一二线城市持续发展。三线城市的经济增长，具备消费豪宅的能力。高档住宅用地指标严控，别墅用地被禁，虽然有一定的操作空间，但是在一二线城市可操作空间越来越小。一二线城市的旧改项目会不断增加。,Part 4 豪宅产品的趋势探讨,趋势二：豪宅产品上的创新在满足豪宅客户消费需求的前提下，未来豪宅的产品将会有以下几个发展方向：更注重自然资源利用整合营造户外活动空间提升私密性空间设计更具创意和艺术性高新设备与技术的投入,NO.1更注重自然资源利用,对别墅类豪宅来讲，最稀缺的则是自然山水环境，真正具备自然山水资源的项目少而又少。现阶段很多别墅项目在不具备自然山水的情
23、况下人工营造，挖人工湖或建高尔夫球场，试图弥补自然山水方面的不足。未来，豪宅通过因地制宜，融入自然的利用自然资源，可以完全不用刻意地去打造园林。,Part 4 豪宅产品的趋势探讨,该别墅坐落在挪威首都奥斯陆南边郊区的一个高地上。为了保护高地，房屋朝向工程区的东面，用钢铁柱子支撑悬挂在一面斜坡上。作为入口的楼梯沿斜坡升高直入高地上的别墅。这个设计避免了过多的浪费，并把技术性连接隐藏在楼梯内。同时，是房屋与地面特点相互影响。,挪威边缘别墅,别墅的悬空面都有开窗，为的是更好的观景。临街面的窗可直接看到山下的挪威小镇。,NO.2 整合室内外空间，塑造豪宅舒适度,别墅类型豪宅是通过建筑之间的间距，建筑密
24、度来实现私密性的。而其豪宅舒适的体现也主要是通过园林的打造和自然资源的借助。由于公寓豪宅没有足够的自然环境资源可利用，因此对其室内外空间及景观环境的精心营造私密，创造出更加怡人的居住环境是公寓豪宅发展的一个主要表现。,Part 4 豪宅产品的趋势探讨,丹麦可爱公寓，采用北欧简约式风格，黑色屋顶+白色外墙的搭配格外醒目，在室外利用绿地和石子路作为出行道路，加深与外部空间的联系。,室内采用素雅的木质地板进行装潢，墙壁传承与外墙同样的白色，简约而不落俗套。整个内部空间合理运用坡屋顶，设置小阁楼，北欧风情不彰自显。,NO.3 空间设计更具创意和艺术性,城市豪宅在资源上不可能会有太多的突破，在营造尊贵和
25、体验方面，将会从空间设计出发，创意和艺术性的打造为主要发展趋势。,Part 4 豪宅产品的趋势探讨,德国汉堡 HAFEN CITY 新城里的建筑，这栋公寓有24户，每一户的户型都是不一样的， 同一座公寓楼里每一家人都有着自己独特的房屋结构，享受自己的独一无二。不过，很贵哦，每平 1W 欧元，一套都是200平，也就是1700W人民币,这种类似小LOFT的微型豪宅，充分利用空间协调的设计，将有限面积极大化的展示，可以说是未来豪宅在用地制约上的另外一种发展路线。,特别提醒：老家有地的同学，可以尝试。,NO.4 高新设备与技术的投入,新技术与新设备的投入并不是豪宅最重要的组成部分，也不会成为最大的亮点
26、，但却是不可缺少的一部分。未来豪宅更多走向的是低能耗，绿色环保的趋势，因此大部分的新技术设备和材料都是从节能环保上出发，其次是人居的便利度。,Part 4 豪宅产品的趋势探讨,德国的“三升房”，因每年每平米使用面积消耗的采暖耗油不超过3升而得名。它在外墙和屋顶包贴了高效隔热保温材料Neopor。外窗上采用了充满惰性气体的三玻塑框窗，充填了聚氨酯内芯，大大提高了保温隔热性能。此外在设计中还对防风和气密性做了巧妙处理。,豪宅产品基础分析的结语仅仅是一个架构性的思考，从每一个价值体系的单一参考量深化下去，都可以成为一个很好的讨论课题。豪宅产品的品牌，是另外一个纬度的延展，譬如星河湾、龙湖打造的豪宅。
27、全国豪宅产品中，具有标杆意义的产品的分享。期望有更多的机会继续产品的基础性探讨。,请及时沟通,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGt
28、gKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
