1、蒋村新区项目（暂名）可行性研究报告I目录第一章 项目概论一、项目概况二、可行性研究初步结论三、建议和不确定因素分析第二章 项目投资环境可行性分析一、城市总体概况二、杭州市 2007 年宏观经济发展概况三、地块所在区域价值分析四、地块所在城市及区域的历史文化背景五、总结第三章 房地产市场可行性分析一、房地产市场发展概况二、商品房市场阶段性特征三、主要可比性楼盘个案分析四、结论第四章 项目自身可行性分析一、项目概况二、项目现状三、项目 SWOT 分析四、风险分析五、结论第五章 项目构想与建设工期一、项目构想二、项目主要开发节点时间计划三、工程实施进度II第六章 经济可行性分析一、销售价格估算二、投
2、资估算及资金筹措三、财务分析四、不确定性分析五、结论第 1 页 一 一 一 一 一 B一07一一 B一10一一 一一一一 一一一一 一 一 一 一 一 一 一 一一一一一 规 划 市 政 绿 地 规 划 幼 儿 园 第一章 项目概述一、项目概况（一）项目现状1、地块四至情况蒋村新区 B-07、10 地块（即杭政储出20081 号地块、20082 号地块，以下简称该地块）位于杭州市文一西路，绿城育华学校西侧。该地块东至紫金港路，西靠规划中蒋村东路，南依规划中蒋村一号路，北临规划中的双龙路。其中，B-07 地块为长方形，B-10 地块为不规则梯形，地块之间为规划市政绿地及幼儿园（具体如下图中所示）
3、 。2、地段描述该地块距杭州市中心（武林广场）直线距离约 7.4 公里，与西溪湿地规划核心保护区边缘车程距离约为 1.2 公里，与桂花城车程距离约为 2.5 公里（区位如下图中所示） 。第 2 页 3、土地现状该地块目前保留了一部分湿地的风貌，地块内尚有少量农居及临时工厂。4、规划要求要点该地块占地共 89534 平方米，容积率为 2.2，地上可建建筑面积共计约19.7 万平方米。详细规划要求如下表中所示：蒋村新 B-10 地块用地性质 住宅（设配套公建）用地总用地面积 44664 平方米（67.0亩）代征地面积 0 平方米 净地面积 44664 平方米综合容积率：2.2 98260.8 平方
4、米容积率净地容积率：2.2地上可建建筑面积 98260.8 平方米建筑密度 30% 绿化率 30%建筑层数 / 限高 黄海高程 50 米建筑间距要点正南北向多层住宅日照间距按 1：1.2H 控制。地块内湿地 地块内厂房地块内农居 地块内水塘第 3 页 退红线要求配套要求 1、沿路设置公厕一处，面积 50 平方米。2、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的 10%以内交通规划要点 1、机动车开口不得朝向紫金港路。其他规划要点1、套型建筑面积 90 平方米以下住宅面积必须达到开发建设总面积的 50%以上。蒋村新 B-07 地块用地性质 住宅（设配套公建）用地总用地面积 44870 平方米（约 67.
5、3 亩）代征地面积0 平方米 净地面积 44870 平方米综合容积率：2.298714 平方米容积率 净地容积率：2.2地上可建建筑面积 98714 平方米建筑密度 30% 绿化率 30%建筑层数 / 限高 黄海高程 50 米建筑间距要点1、正南北向多层住宅日照间距按 1：1.2H 控制。2、符合日照分析要求。第 4 页 退红线要求配套要求 1、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的 10%以内。2、沿蒋村东路设置公厕一处。交通规划要点1、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路其他规划要点1、套型建筑面积 90 平方米以下住宅面积必须达到开发建设总面积的 50%以上。（二）项目背景1、项目取得方式及预
6、计投资总额（1）项目取得方式：该地块以公开挂牌形式摘得。（2）土地付款方式：包含内容与价款组成：土地使用权出让金和土地开发补偿费用 1 号地块总额（起价）：53091 万元；土地单价：11887 元/平方米；楼面单价：5400 元/平方米2 号地块总额（起价）：53306 万元；土地单价：11880 元/平方米；楼面单价：5400 元/平方米最终该地块以 10666 元/平方米的楼面地价摘得，土地款总额约为210100 万元。地价支付节奏支付进度 2008 年 5 月 23 日 2008 年 10 月 13 日 2009 年 3 月 13 日 支付金额 约 20% 约 40% 约 40%付款条
7、件 履约保证金 签订出让合同后 5 个月 签订出让合同后 10 个月第 5 页 二、可行性研究初步结论（一）投资环境可行性结论杭州是浙江省的省会所在地，是全省的政治、经济、文化、教育中心，近几年杭州市整体经济保持了良好的运行态势， 2007 年杭州全市生产总值突破4000 亿元，达到 4103.89 亿元，按可比价格计算，比上年增长 14.6，已连续17 年保持两位数增长。按户籍人口计算，全市人均 GDP 达 61313 元，根据年平均汇率计算，突破 8000 美元，达 8063 美元。07 年年底的国家宏观经济形势的变化，使得 08 年房地产市场的整体走势增加了一些变数。（二）市场可行性结论
8、从杭州市市场总体的供求关系来看，由于在 20052006 年土地推出量的减少，使得 2007 年的市场供应量与短期内陡然上升的需求量形成了矛盾，引起了阶段性的“供不应求”局面，导致房价的上升速度相对过快。20082009 年我们在宏观面将面临：一是国家的宏观调控持续的前提下，市场需求将受到一定抑制；二是 07 年供地量的剧增（根据初步统计，07 年供地量已经超过 05 年和 06 年的总和）将导致在 0809 年期间市场上房源供应量的猛增，市场竞争加剧。蒋村新区的逐步兴起将带动该区域的新增住宅消费：一是原蒋村商住区的居住人群的换房需求；二是蒋村新区中浙大紫金港校区的兴起将直接带来就近消费的高端
9、消费人群；三是西溪湿地建设带来的区域空气质量和生态环境的提升，将直接吸引外围的住宅需求。项目周边目前在售楼盘品质一般，缺乏符合该区域品位、真正意义上的高品质住宅，而目前周边同类产品的售价水平（普通精装修高层公寓现行成交均价约为 18500 元/平方米）基本可以支撑我们对于该项目的预期售价。（三）项目本身可行性结论该项目地处主城区，与市中心联系紧密，且规模较大，容积率适中，具备了营造好产品的空间，是近年来所出让地块中的上佳之地。但项目技术指标中须满足户型的“90/50”政策，鉴于项目容积率、建筑限高的限制，因此本项目必须做拼合户型，使得项目在报建、营销和交付环节的工作面临政策和法律风险。（四）经
10、济可行性结论根据目前土地摘得的平均楼面地价为 10666 元/平方米，按照目前周边市场的销售价格结合绿城品牌的价值，住宅销售价格按 28000 元/平方米，车位 17第 6 页 万元/个，该项目的税前成本利润率约为 19.6%，项目投资的内部收益率约为29.7%。三、投资建议与风险提示（一）投资建议1、项目可行的主要因素该项目地块位置、周边环境较为优质，绿城在城西区域的巨大品牌影响力，上述因素决定着该项目将成为绿城在杭项目中的“升级换代”型产品。2、资金来源融资方案资金问题通过与浙江日报报业集团的沟通，土地款除浙江日报报业集团再行增资 32000 万元外，其余资金主要由双方在宁波合作的三个项目
11、公司统筹解决，目前尚有 46000 万元的资金缺口亟待解决。（二）风险提示1、法律手续90/50 政策对于产品的高端定位有一定的影响，为克服此问题，需要在套型设计、销售、验收、交付等环节统筹考虑，以回避政策法规和法律风险。2、规划指标根据目前的规划指标，主要的着眼点在容积率、套型限制和限高三个方面的相互制约，需要统筹解决。3、其他交地时间在 2009 年 3 月，如要实现 09 年 10 月销售，使得项目的工程进度安排较为紧张。由于 90/50 的限制须采用拼户户型，使得项目须在毛坯交付后再进行统一精装修，因此在交付时间上将比普通项目延迟半年左右。第 7 页 第二章 项目投资环境可行性分析一、
12、城市总体概况（一）城市规模、地位和性质杭州市为浙江省省会所在地，是全省的政治、经济、文化、教育中心，杭州市下辖 8 个区，3 个县级市和 2 个县。全市市域总面积 16596 平方千米，其中市区面积 3068 平方千米。（二）城市人口2007 年末，全市常住人口达 786.2 万人，比上年末增加 13.1 万人。其中户籍人口 672.35 万人，比上年末增加 6.04 万人。二、杭州市 2007 年宏观经济发展概况（一）经济总量再上新台阶。全市生产总值（GDP）突破 4000 亿元，达到 4103.89 亿元，按可比价格计算，比上年增长 14.6，已连续 17 年保持两位数增长。其中第一产业
13、167.57亿元，增长 2.6；第二产业 2059.15 亿元，增长 14.4；第三产业 1877.17亿元，增长 16.1。三次产业的比例为 4.1：50.2：45.7。按户籍人口计算，全市人均 GDP 达人民币 61313 元，根据年平均汇率计算，突破 8000 美元，达8063 美元。（二）工业销售产值突破 8000 亿元。2007 年，初步统计，全市规模以上工业销售和生产双双突破 8000 亿大关，实现销售产值 8204.8 亿元，比上年增长 19.4；实现工业总产值 8350.69 亿元，增长 19.5。企业经济效益大幅提高。初步统计，2007 年全市规模以上工业实现利税 730.3
14、8 亿元，其中利润 418.86 亿元，分别增长 27.6和 33.6。创新能力有所增强。2007 年，全市规模以上工业实现新产品产值 1107.84 亿元，比上年增长 49.5，高出全市规模以上工业总产值增幅 30 个百分点，对工业总产值增长的贡献率达 26.9，同比提高 15 个百分点。全市新产品产值率由上年的 10.61提高为 13.27。（三）大需求实现同步拉动。1、市场消费增速创 1995 年以来的新高。2007 年，全年实现社会消费品零售总额 1296.31 亿元，同比增长 16.5，增幅比上年高 2.5 个百分点，创 1995 年以来新高。分行业看，批零贸易业实现零售额 1149.09 亿元，比上年增长 16.2，住宿和餐饮业实现 143.06 亿元，增长 19.5。连锁超市等新兴业态发展加快。全市限额以上 104 家批发零售业
