1、银丰地产.南外环项目前期策划报告,中原顾问,PART1 市场分析,城市规划及经济发展房地产市场发展区域住宅市场特征,济南作为山东的政治、文化、教育中心，山东中西部以及省际区域交通枢纽和经济中心，以现代服务业为主导、高新技术产业发达的综合性省会城市,城市地位及城市规划,城市空间发展研究,传统模式：环状+放射的粗放式扩张,环状+放射的布局所带来的摊大饼式的资源耗费式扩张,未来取向：重心展开+轴向发展,未来济南发展的总体原则： 构建两轴、东西展开 北跨黄河、南部控制 发展新城，中心疏散,项目空间尺度研究,项目位于济南市中心城区城市功能的主轴线上。中心片区南部片区本案等重要城市功能节点一线相连，一脉相
2、乘；项目所受的辐射与影响强烈。在济南市未来“一城两区一团”的空间规划意向中，项目作为中心城区一部分，将承担主城区部分城市功能,城市经济,济南市GDP和人均GDP均为高速增长，2000年济南市GDP为952.2亿元，人均GDP为16999元，到2005年年底，仅6年时间，增长了近一倍，分别为1876.5亿元和31604元，年平均涨幅分别为13.9%和12.2%。,2005年济南GDP在中国15个副省级城市中位居11，GDP增幅15.9%，居第四位，与杭州、南京等副省级城市相比仍有一定差距。,济南城市化率水平高于山东全省平均水平、目前处于工业化主导的发展阶段,济南全市历年产业结构变化状况,（注：0
3、5年数据）,根据城市化水平的Logistic曲线，济南的城市化水平处在城市化发展的中前期，是工业化主导城市化发展的阶段，此时工业化开始高速进行，城市化进程加快。,城市化发展最根本的一般动力源泉是社会经济的发展。社会经济推动城市化进程可以分为三个阶段： 初期：城市的产生和兴起阶段 中期：工业化主导城市发展 后期：第三产业主导城市发展,济南GDP、人均GDP但2002年后增长速度较快， 2005年人均GDP约为3950美元；济南市90年代末期人均GDP即跨过800美元，说明济南市房地产进入快速发展期，潜力很大。 资料来源：山东统计 年鉴,800-4,000US$,4000-8,000US$,800
4、0-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,2005年山东省主要城市人均GDP,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 快速发展,济南市房地产起步相对较晚，刚进入快速发展期,05年济南市人均GDP3950US$,济南GDP增速超过13%,房地产市场发展分析,区域住宅市场特征,区域划分,目所在区域住宅市场范围界定为：东到西姑山，南到二环南路，西至玉函路，北到旅游路千佛山,根据项目周边区域住宅市场现状，选择以下楼盘作为样本加以分析：国华东方美郡、千佛山熙园、
5、天泰太阳树、伟东新都、鲁能领秀城等。,供应量分析,区域开发以大盘为主。区域在售楼盘整体规模约420万，后期供应量约330万平米。项目主要集中在舜耕路沿线和南外环沿线,价格及销售,区域加权平均价格约5149元/平方米，沿舜耕路自北向南，价格逐渐呈递减趋势,千佛山周边住宅项目价格基本上都在4500元/平方米以上；二环南路附近项目价格多在4500元以下、45005500元/平方米之间的楼盘分布在舜耕路中段 。,7000元/以上高端住宅拉高了区域整体市场价格，使得项目所在区域成为济南高端产品开发的热点区域 。,价格,PART2 竞争市场分析,产品分析,楼体类型：,项目所在区域的产品建筑形式丰富，涵盖了
6、别墅、多层、小高层及高层；其中别墅以联排、叠拼为主，独栋较少。小高层和高层体量较大，多层建筑形态为辅,别墅户型：,联排别墅为主，叠拼、独栋别墅为辅；联排别墅畅销联排面积在260-300、叠拼在200-280；畅销联排面积在200-300、叠拼200-250；叠拼别墅300以上大面积滞销。,高档住宅：,高端住宅大户型大面积为主以天泰太阳树为代表的高端楼盘以大户型大面积为主，主力户型为150的三室两厅，200的五室两厅。107的两室所占比例较小，仅有10%。,中档住宅：,中端主力户型与市场整体户型基本一致并畅销项目所在区域价格在4000-5500元/平方米的中端住宅的主力户型为二室80-110，三
7、室面积在120-150。其中三室户型最为畅销，三室两厅畅销户型主要在120-140之间。,销售速度,注：销售速度=本期建筑面积*销售率/销售周期（单位：平方米/月）销售周期=住宅销售率实现日期-住宅开售日期（单位：月）并根据销售间歇期做适当修正。,根据以上样本计算得项目所在区域市场吸纳速度约为8910/月、吸纳速度在济南房地产市场上处于较高的水平 。,区域住宅项目销售前三甲：鲁能领秀城 东方美郡 伟东新都（伟东帝景）,鲁能领秀城,占地面积：5000亩拿地方式：协议出让整体规划及开发时序：运作时间预计6-8年，首期占地855亩，建筑面积93万，分为c、d、e、f四个部分进行开发 ；后续规划未定。
8、运作模式：目前正在寻找发展商以共同运作项目。,可比项目运作模式,伟东新都,占地面积：780亩拿地方式：协议出让规划及开发时序：,上述四期中第二期基本上被团购和用于回迁户的安置，一三四期目前同时在售，发展商同时用了4家代理商代理销售。,运作模式：莱钢集团在运作中参与了6栋楼的建设，6栋楼都采用钢架构，莱钢集团为推广其钢架构给予发展商成本价格。,鲁能领秀城价格走势：,2005年底开盘均价3880元/平方米、2007年均价为4300元/平方米，年度价格增幅高达10.8%,市场研究结论,中长期市场供应量较大，市场竞争激烈区域价格引领济南住宅市场，是济南高端市场开发的方向标楼盘品质高、户型多样，满足居住
9、多样性需求户型设计相对一线城市而言仍有待于提升、区域开发主要以低密度住宅为主大盘的开发完善了区域生活配套设施、提升了区域价值项目所在区域在消费者中认知度较高、客群的质量相对较高整体上看，项目所在区域高端市场竞争激烈，需要通过高水平专业化操作，快速实现利润，减少风险。,PART3 客群分析,客群分析,“金字塔”顶端群体构成高端产品主力客群高端产品的客户群最多的为私营业主，其次为IT、证券等信息产业的从业人员，其他的主要为职业经理人。此外高端楼盘的客户在吸引济南整体高端客户的同时，区域周边客户仍是楼盘主要客源。,早期客户构成复杂，团购现象存在较早开发的项目有拆迁安置用房，客户阶层构成复杂，随着开发
10、的成熟及区域的发展，客群质量逐渐提升；当前区域团购成为部分楼盘的一种快速回笼资金方式。,PART4 项目SWOT分析,地块价值分析,现状：,地块现状较为规则但与外部有一定高差、地势呈东西高中间低的趋势地块内部有废弃泄洪沟，不利规划,周边环境与配套：,项目地块位于千佛山南麓南部住宅区内，南为二环南路、西为山体，东侧为三联地块，自然环境相对其他优势明显。项目周边生活配套设施不完善，多数生活配套位于舜耕路及英雄山路，随着城市功能的日益完善，这一现象将会改观,对外交通及区域规划：,项目南侧紧邻二环南路、东侧有规划路与舜耕路相连，如规划到位则交通极为便利。根据济南市2005-2020年城市发展规划中所示
11、、项目位于南部山区保护带内部。项目周边所在的区域未来将主要以生态保护为主，严格控制城市建设向南部山区蔓延，项目未来升值空间巨大。,项目SWOT分析,项目核心优势价值点,区位：位于济南市中心城区内景观：具备一定景观资源、山景及自然景观丰富较大盘：规模较大，倡导新生活；发展：城市规划及城市发展对本项目的引导作用；,S1 景观优势：项目周边自然景观丰富，地块北侧为兴济河西侧为山体；S2 地块优势：地块比较规则，易于整体规划；S3 品牌优势：开发商实力较强，影响力较高S4 升值优势：政府控制南部区域发展，项目未来升值潜力巨大S5 规模优势：项目整体规模居上，具备大盘开发先决条件；S6 启动优势：项目用
12、地无需动迁、启动交易，开工速度快。,Strength 优势分析,W1配套: 周边目前缺乏生活配套设施，导致客户信心不足；W2配套: 紧邻二环南路、噪音较大。W3 配套：目前区域内交通状况较差W4内部：地块内部有泄洪沟且与外部高差较大，需要回填、成本加高。W5内部：属于二级开发，主动性弱，临近村庄的不良影响难以预测。,Weakness 劣势分析,Opportunity 机会分析,O1 市场环境：城市经济运行良好，济南房地产市场发展势态平稳；O2 市场导向：周边大多项目产品品质一般，产品缺乏特色，呼唤高品质项目O3 规划带动：项目位于中心城区内部、城区生活配套设施的完善及地块东侧 规划路的竣工等因
13、素必将带动项目的热销；04 土地限控：政府对于南部区域进行土地控制，供应量日益趋少。,Threat 威胁分析,T1威胁：周边住宅项目的后续供应机潜在项目、对项目有影响并在一定程度上分流了本案的客群。T2威胁：政府对区域周边城市建设的进度，可能会对本案的运作带来一定的威胁,综合看来，项目机会与风险并存，本项目应在项目整体形象提升，产品精细化设计，以及项目景观打造中寻求突破，从而在未来的市场竞争中立于先机，最终实现项目的成功。,项目产品强调户型的多样化、产品的精细化,项目区位打造城市次核心区域最适宜居住的健康住宅社区,合理分期合理的分期与推广策略，在保证利润的基础上，加 大企业形象推广,项目景观着
14、重丰富项目内部景观及外部景观,配套商业设施、高档会所提升形象,项目突破点,PART5 市场定位,产品定位 价格定位 形象定位,产品定位,城市的自然发展方向：向东；向南,南部具有成熟的城市环境和非常高的市民认可度,交通环境成为南部的瓶颈一旦交通状况改善，南部的外围地区将迅速成熟,区域市场思考,伟东新都板块和阳光舜城板块属于南部成熟区域，其中阳光舜城因为独一无二两侧皆山的自然环境更胜一筹；,领秀城属于南二环范畴，交通流向和取胜的优势都与其他两个板块不同，价格是它成功的关键因素。,竞争区域内的板块细分,成熟的房地产板块,区域的特点,优越的自然地理环境成熟的城市生活环境较为便利的交通出行,相对于其它区
15、域来说，以上三方面是本区域的主要特点，而其中“优越的自然地理环境”是核心。,城市外围高品质居住区,同时，这一区域也是相对成熟的房地产板块，产品类型相对丰富，简单的产品 类型的定位无法达到差异化竞争的要求，因此必须进行更加细化 深入的研究，找到最好的市场机会点，以精取胜。,将区域特点充分融入到项目特点中去，使区域优势转化为市场价值按照区域的城市功能定位开发所需产品，减少与区域定位矛盾产品所带来的市场风险,把握区域的特点是我们的立足点！,如何利用区域的特点？,如何跳出区域？,跳出市场做市场，本质上是市场细分的问题，也就是差异化竞争的问题。,占领市场空白点是差异化竞争成功的关键！,上有阳光舜城板块天
16、然地理环境优势，下有鲁能领秀城的低价封锁，我们的空白点在哪里？,区域内其它项目是否留下了空白点？,由于有优越的自然环境做依托，区域内的大多数项目的定位和产品设计都过于依赖外部的自然环境，从而忽略了内部环境价值的塑造,区域具有极佳的山环境，但因为水环境的缺乏，导致外部环境死板缺乏感染力,鲁能领秀城因为位置关系，自然环境利用难度大，于是它放弃了环境价值的吸引力，转而诉求价格，使之与区域内其它项目的产品策略出现较大反差。,临山项目对山的利用过于被动，难以将山的价值最大化,竞争机会,有山无水二环快速路出行不便,外部,内部,西侧不规则受90平米规则约束西侧比东侧的自然环境更好,自身条件分析,如何利用市场
17、的空白点，塑造项目的独特价值？,定位的方向如何理解山的价值如何利用水如何提升项目内在价值,定位思路分析,如何将项目的优势发挥，劣势回避？,独享龟山如何面对二环路的影响如何面对90平米规则,定位思路分析,内部环境出色和水环境主题的高品质项目存在市场机会,低质低价型空间已被鲁能领秀城封死,高品质项目是这一区域的主流，市场空间大，接受程度高,追求差异化的高品质居住型项目市场前景更好，风险更小,本项目拥有一定的独特自然条件和后发优势，发展空间的自由度较高,定位方向,产品定位策略是高端HOUSE还是主流住家,发展高端HOUSE，产品以品质和档次优先，且有优势环境资源基础和较品牌影响力，需要较大的前期投入
18、和高促销策略支持，追求项目长周期利润。发展主流住家，则以控制总价为核心原则，可以适度降低产品满意档次标准，在开发建设和营销环节全方位控制成本和价格，追求利润的快速实现。本项目的自身条件存在两个方向发展的可能性，各自需要面对不同的抗性因素。本案总体上建议贯彻高端高品质定位策略，高品质意味着可以高价，高利润的产生！,产品定位,产品定位策略为何取高端定位策略,是时间换（利润）空间，还是（利润）空间换时间。对发展商而言，高端项目意味着更高的的赢利空间，同时也意味着较为缓慢的销售速度。南部区域一直是政府控制的领域。济南目前城市规划的指导思想，自然资源不可复制，为了保护南部区域自然资源和地下水系，显然不支
19、持南部区域住宅的大规模发展。随着时间推进，南部区域成为稀缺资源，销售周期的延长意味着增值资源的占有。早期开发的阳光舜城，新入市的鲁能.领袖城，两个超级大盘发展带动区域状况的改变已昭然天下，与生俱来的自然环境使其区域拥有无可比拟的优势，济南最为适宜居住的纯高尚居住区正在形成。,产品定位,产品定位策略为何取高端定位策略,济南缺乏高端项目，并不是市场没有能力消化，而是发展商对于高端市场的疑惑和畏惧。什么是真正的好房子？天泰.太阳树，备受市场争议的项目，至今销售滞缓，不是因为其高价定位，而是置业者对于产品技术新风系统能否长期运转的质疑。可见市场消费群体对于好房子的认知和购买潜力尚未深度挖掘。区域内，别
20、墅、联排、花园洋房等高品质产品的面市，使得区域高尚住区形象得以大幅提升。南依一路之隔鲁能.领袖城，300万大盘，物业类型丰富，配套齐全，与大盘对抗，以量博弈只能损己；跳出其竞争层面，差异化营销，以锋利之器锐之。北邻天泰.太阳树，顶级豪宅，本案优秀的参比对象，明显的价格落差，不去比新风系统，我们还有什么劣势？,产品定位,产品定位策略为何取板楼+花园洋房,济南市场对于塔楼的认可度极低，城市居住密度还没有达到北京、上海的拥挤状态，不见阳光的生活宁可选择远郊的物业。（阳光100为证）塔板虽然可以解决建筑面积的量产，但有些浪费了项目优越的自然环境，品质有所下降。区域内，陆续上市的项目产品相对升级，产品对
21、抗的程度逐渐升级，高端HOUSE需要高品质支撑。局部规划情景洋房组团，考虑精装电梯洋房的物业形态，以类别墅洋房的品质拉升项目整体品质，实现高端价格的支撑，力取利润的扩大。洋房是拉升项目整体品质的着力点，板楼将是核心利润的主源。,产品定位,产品定位策略审视本案，探究具备成为高端 产品的充分条件,依据本产品的利益点分析，我们可以提炼出一系列关键词组：稀缺：南部区域日益趋少的土地供量，使其区域资源稀缺性加剧，市场追捧热度逐渐升温，市场需要精品出现，本案正所谓补缺。大自然的高尚住区市场对于南部区域的传统高度认可，与生俱来的自然资源，最为适宜居住的宜居环境，山山环拥，自然河，对于环境充分的利用，方可称道
22、。大交通即将打通南外环的舜耕路使得区域交通现状得以大为改观，连接市中心变得轻松迅捷，瞬间转换空间成为现实。舜耕路和旅游路将成为连接市中心和城东部的主干道。私有、专署项目规划内独有的龟山，可拥有私家的尊崇山地，极大提升项目高端品质。品牌“银丰山庄”典例的市场验证，品牌打造，必属精品,产品定位,产品定位策略高端产品必须面对的几种抗性,主流产品常规动作，难度系数小，风险小还是具有原创精神的、风格独特的产品非常规动作，难度系数高，风险大。现在的市场状况又是怎样的呢？市场上多为现代主义和新古典主义两种风格。现代主义讲究风格的硬朗和直线条，简洁，明朗。新古典主义，多采用欧式古典元素作为建筑和园林的局部符号
23、，即称为希腊、英伦风情等等。以上两种风格在市场上的现状大多只是视觉的拷贝，真正的建筑理念和精神远远没有融入社区的系统里。无论我们做那种风格，做到纯粹，才就更具有市场杀伤力显然，具有独特风格的产品，更能赢得市场关注。,产品定位,实现独特个性产品定位的方法和动作,要有个性，动作必然是非常规的。考虑知名建筑事务所的引入，独特个性的建筑思想和国际化理念注入，崭新的风格方能独树一帜。建筑立面考究，新颖，与周围环境的合一，考究细节品质，经得时间的考验才是经典。对河堤、龟山、社区景观，以及地势落差的巧用等产品元素进行拔升设计。对于情景洋房进行特别设计，以期形成项目独有的类别墅产品，对现有市场观念造成冲击，引
24、领消费，以提升项目整体品质和形象。,产品定位,山的视觉价值受距离制约较小，如果能赋予山触觉价值，将使山成为社区生活的专属品，极大提升居住价值,攀爬，休闲，私家山邸,山的利用,将山和地貌向社区内部进行延伸，使项目与山景更加融合,坡地，景观的视线,定位思路分析,对山的距离和领属感决定了居住物业的细分定位,沿山的方向物业容积率依次提高，不仅保证临山部分的高品质，也最大程度保证了均好性。,建筑类型，以花园洋房和小高层为主，能够在满足容积率的条件下，提供更亲近自然的产品。,定位思路分析,建筑规划上更加亲近自然人车分流，车辆直接入地，小区内无车行道半地下会所入户花园,细节处理体现品质,细节处理,水不仅是区
25、域自然环境的缺陷，也是现有项目的最大缺陷！,增加水景，不仅能够使山得到灵气，也能使社区与风景形成交融，提升生态居住价值，超越市场！,引进水元素，结合小品，自然景观营造出山坡上的园林景观。,水景亮点,二环路的负面影响使得南侧的居住品质下降，适宜安排非居住物业和对居住品质要求不高的小户型产品。同时，二环路作为视觉主要接触点，如果能进行良好的建筑设计进行形象展示，将提升项目的价值。,二环路的影响,90规则对中低档项目影响较小，但对高端项目影响较大。为了达到较高的舒适程度，户型的面积难以控制在90平米以下高端客户的购买需求都是满足提升居住品质的要求，因此户型面积会较之前居住面积有所增加，也有面积偏大的
26、特点,90规则下高端项目如何做？,1、户型拼接（1+1=1）2、露台、飘窗等面积赠送,90规则解决,价格定位,价格策略价格是项目定位最为直接的表现,完成了产品定位，价格定位的问题已经明确。如果实力不够，最好顺势而为低端、低价策略，如果有实力，逆势而为，成为市场领导者，是更好的选择。客群分为两种：主流产品的目标客户，价格敏感度较高，量力而行；另一种是真正的城市的中坚阶层，价格敏感度低“舍得，舍得为品质付出代价”发展商最理想的结果：赚钱+扬名=名利双收所以执行高价格策略： 板楼均价5800-6200，情景洋房：7300-7700,价格定位,价格策略价格是项目定位最为直接的表现,综合品质如何是消费者
27、所关心的问题，小区的交通位置（包括周边的环境）、整体的规划水平、户型设计的合理性、小区内部的配套设施的状况以及小区的物业管理水平都将直接影响小区的综合品质。为了能够更为科学的、客观的反应各个地产项目的综合品质，并将其量化。综合品质评定法应用了住宅产品综合品质指标评测系统，建立数学计算模型，对各个项目的综合品质进行评定。系统以层次分析法为基本原理，经过分析论证确定影响项目的重要因素，用层次分析法（AHP）确定其权重，运用德尔菲法对各项目要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。,价格定位,价格策略价格是项目定位最为直接的表现,对于本项目的价格定位，我们将按照综合品质定价法的原则来评定。在样
28、本的选择上，我们主要针对区域内的和周边的可比楼盘。我们根据项目的区位优势、周边环境、小区配套、楼型户型、物业管理、道路交通、整体规划等方面对本案区域内的项目进行综合品质评定，得出本案高层部分销售均价暂约为5800-6200 元；同时，依据项目内所处的位置、建筑类型、外立面特色居住舒适度等各种因素，我们对花园洋房的物业类型予以加分，确定本案花园洋房部分销售均价为 7300-7700元。 板楼均价5800-6200，情景洋房：7300-7700,价格定位,形象定位,解码目标客群密码解读,经过详尽的市场调查，基于本案产品定位，对市场客群进行进一步细分，对于这部分群体，我们这样描述： 优雅、成功、智慧
29、、前瞻。追求个性、对事物保持好奇和探寻的心态，有着永不止息的执著追求精神和理想。他们的核心理念和价值观：创意、创新、创造，引领时尚，享受生命乐趣。优雅：有着高尚道德情操，幽雅的生活格调，沉迷于工作和生活的诸多乐趣之中，崇尚自然，回归自然的生活理想。智慧：有效的将自己所拥有的知识和智慧，运用于事业的开拓和发展，在战略设计和实践运作方面拥有优秀的业绩。成功：是本领域的成功者，社会经济和文化财富的创造者，在为社会做出较大贡献的同时，自己也成为了财富的拥有者。考究：对于生活品质的渴求，对于细节的探究可谓苛刻，追求高品质的生活质量,形象定位-独特个性的产品对位小众群体,如此以来，我们的形象定位和推广主线
30、就清晰了： 城市中坚阶层的山水理想,原罪！ 一部人类发展史也是一部人类糟蹋山水自然的历史，特别是有了工业革命以后，城市化历程简直就成了山水的破坏历程；当人们意识到荒漠、灾害、疾病、心理缺陷等问题的时候，开始了原罪忏悔，开始了对山水的向往,山水,城市理想,圈地、伐木、填湖、平山楼越建越高、路越修越宽城市就是这样失去了山水，再想找回来的时候，发现很难！城市化的进程中，山水是一种奢望！,上山下乡城里人的山水理想,僵硬的城市表情：钢筋水泥、车水马龙、污浊的空气、灰蒙蒙的天.原本来自于山林、来自于水畔的人彻底远离了本性城里人，为了山水，上山下乡。但终究要回城，山水终究还是一种向往！,实践城市山水的理想主
31、义者,我们是谁？,我们的品牌立场,站在城市颠峰谈理想做一个山水城市 号召人和实践者,山水意象创始者山是自然的山，水是自然的水心中有山、水，成就城市理想,形象定位：,案名建议：,山岸,一条河岸边的居所，被山缓缓地拥着，山的影子印在心里，自然成了岸，家的岸，心的彼岸。,那山，那水，那人质朴的话语方式，正切中本案核心价值原生态自然环境,SLOGAN：,其他建议：,地域景观优势类银丰翠庭、半山翠庭纯翠自然生活雍翠华府、观山山中宅邸，品赏生活森邻领地领略自然，预约未来,银丰品牌专供银丰名居、银丰丽舍银丰品质，恒久魅力银丰美地 银丰华府 银丰御景 银丰南岸 银丰森邻,其他建议：,PART6 项目产品建议,
32、地块整合建议,目前地块部分区域与周边道路落差较大，且地势低洼，对小区交通规划及排水系统影响较大，因此我司建议地块整合实行部分填平，并且结合山地及园林景观设计的需要形成一定的高差，对于地块内的泄洪沟考虑到影响地块的整体性，并且对景观设计利用价值不大，我司建议与景观设计相结合适当填平。,整体规划布局建议,A组团： 靠近山坡，景观视线较好，建议设计花园洋房组团，沿山坡设绿化广场。B组团：地势较为平坦，建议规划高层住宅，沿舜德路规划小区底商，并且在主入口规划中心绿化及会所。C组团：沿南外环建议规划部分小高层。D组团：靠近二环南路，建议规划部分写字楼和商业。,景观规划布局建议,结合山地建议设计山地上的园
33、林，把山地自然景观引入到小区里。,主入口建议设计中心景观绿化，扩大景观视线的渗透力。,建筑类型是由项目定位决定的，同时建筑类型也反映了项目的档次，根据市场可接受因素及项目整体定位建议本项目建筑类别为：情景洋房、建议规划4.5万平方米左右板式高层、建议规划13.5万平方米左右板式小高层、建议规划2万平方米左右注：南二环路沿线建议规划2万平方米左右的写字楼及部分商业，小区内建议规划幼儿园500平方米左右及底商+会所6000平方米左右。,物业类型配比,情景洋房： 在多层与别墅之间，是一种花园式多层住宅，自18世纪创立之初，就以优景观、低密度、高绿化、宽楼距风靡于英国、西班牙、法国又叫Garden H
34、ouse。近几年，在万科、中海等全国知名地产商的推动下，情景洋房以高品质、低价格的居住模式，成为上海、深圳等城市中产阶级的不二之选。本案建议设计带电梯的5+1模式精装修情景洋房，为业主创造更高的品质,物业类型定位,品质的体现,室内豪华精装修的高雅视觉感受，营造舒适、优雅的家居氛围。,引入“入户花园” ，在室内增加植物种植的空间,单元入口配套高档电梯，电梯厅铺设高档地砖，拥有自己的现代艺术大堂，以玻璃围合，天然石材铺陈，尽显高尚意趣。,板式高档楼盘最流行的建筑类型，其户型的南北通风和电梯，物业的高品质享受获得了消费者的青睐，容积率的提高也能为开发商带来丰厚的利润。本案建议设计纯板式一梯两户结构，
35、交房为精致初装修。,板式小高层：,板式高层： 板式高档楼盘的主流建筑类型，特别是在北方消费者更加追求居住的采光通风，板式高层解决了消费者的需求与高容积率之间的矛盾。本案建议设计纯板式一梯两户结构，交房为精致初装修。,品质的体现,屋顶、阳台，栏杆细部突出不同的变化，阳台、外飘窗、花式栏杆等要素相互穿插，使整个建筑群体流露出一种新古典式韵味。,“风景入室”的设计连接模式：可以观景的朝向设计了大面积采光面，抬眼望去，窗外的景色尽收眼底。,引入入户花园的设计，让绿色渗入生活。,房地产的竞争是开发企业在资金实力、市场运作、技术力量、楼盘规模，以及服务质量等方面的综合实力的较量，并由此综合上升到品牌形象的
36、塑造上来。商品楼盘作为一类特殊的建筑产品，其建筑风格是反映品牌独特性和认知度的外在的最为直观的因素。根据项目定位及市场，环境的因素，我司建议本项目的建筑风格为： 新古典主义风格,建筑风格建议,新古典主义风格的优点：,体现了欧洲文化丰富的艺术底蕴，开放、创新的设计思想及其尊贵的姿容。将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。以优雅、唯美的姿态，平和而富有内涵的气韵，突出了本案的高雅、尊贵的特质。,建筑风格的设计建议,项目地块整体性好，建议各组团的建筑应该力求在风格上和谐统一，在统一的新古典主义风格中运用不同的表现手法，塑造组团建筑的不同气质，同时又体现项目整体气势和形象
37、。各组团在统一的建筑色彩主基调的基础上，以特定的较为跳跃的少量色彩作为与其它组团加以区分的标志，增强社区的标识感。社区依靠南外环，因此，建议项目引入独特的“双立面”设计，在丰富南立面的同时加强北立面的外观造型设计，利用阳台、凸窗、低窗、错开建筑轴线等手法，丰富建筑北立面，增强立体感，展现项目高雅、尊贵的建筑风格。,景观设计建议,景观设计为富有创造力的发展商提供了极大的施展空间，“一元投入，五元回报”的利润是诱人的。根据本项目的自身特点，制定合理的景观设计方案，并在营销过程中充分兑现最大价值，是我们需要深入讨论的。我司建议项目以“现代园林景观”为主题来展开项目园林景观的整体设计，借助世界知名特色
38、园林，打破市场上千篇一律的简易绿化，以独具文化底蕴的园林景观全面刷新济南消费者对景观园林的认识，将小区园林景观与每位业主“家”的概念紧密结合,园林景观设计原则建议,园林景观主题化：根据地块地势特点建设主题园林景观。“100%”绿化率：提出超高绿化率的概念，充分借势，将社区外的景观“借”到社区内 四季景观：通过分层栽种不同季节、不同花期的植物，随季节不同而逐次呈现丰富的色彩，形成四季见青、三季有花的园林景观。,景观均好化：在建设中心景观的同时，注重利用社区每一份空间进行宅间绿化 。以人为本，满足住户的不同需求：强化区内半私密空间，合理对待“动态”娱乐与“静态”休憩的结合。 四重立体空间组合：社区
39、内建筑与景观的结合，景观入室，是项目在生活品质的提升和生活质量提高的重要表现 。,户型设计建议,以景观最大化和产品创新为核心要素进行设计通过多厅、多主卧及其他创新功能空间的设计，引领济南高档住宅产品水平内部空间格局多样，通过平层、错层、跃层、叠层等方式改善内部空间的简单化格局，创造全新的立体生活感受。 户型设计以多元化为主，满足客户多年龄、多结构、多生活形态的需求，亦为本案最大化竞争创造有利条件；结合项目定位特点，做适当的产品区隔，增加更多的趣味性、人性化设计；,户型定位,户型创新,建设部下发了新楼盘必须符合70% 90平方米新政策后，如何作出创新的中小户型被越来越多的开发商提上日程。本项目也
40、受50%小户型的制约，因此建议本项目在90平方米的“规定动作”下，为业主争取更多的住宅使用空间。具体做法如下：,1. 低台凸窗和落地凸窗,2. 超大入户花园和大阳台,3. 赠送大露台和半地下室,4. 共享梯厅,5. 隐藏式衣橱,6. 错层阳台,优秀户型推荐,160平方米,此户型空间营造较好，功能安排适宜，流线简短有力，同时细节到位，比如外卫生间洗漱分离的设计，以及储物空间的营造等等，符合产品定位，为业主居家生活提供了良好的平台。B2客厅大露台和B3连通式大露台的设计，为观景提供良好平台，同时回避了建筑面积的测量，增大了户型空间。北向工作阳台也为业主提供了更好的生活体验。,户型1 板式小高层及高
41、层户型,户型2 板式小高层及高层户型,注重人性化空间营造，功能分区合理，动静分明，各个房间面积适宜，同时也注意了个性化空间的营造，比如南向观景阳台设计和北向客厅阳台设计。,130平方米,会所功能配套建议,社区由情景洋房，板式小高层及高层组成，建筑类型多样，客群也比较复杂多样，因此对配套的需求多样化。会所建议休闲、娱乐型多功能会所。其功能组成如下：1）会所大厅2）康体中心3）老年人活动中心4）阳光儿童室5）社区诊所6）小型图书馆7）心理咨询8）另建议配备:SPA、瑜伽、美容等女士服务配套。9）建议配套茶艺、西式餐厅、自助商务餐等。,社区配套建议,户外健身配套：作为高档小区体育配套应较为丰富，除了
42、配置网球场,篮球场，全民健身设施等，儿童游乐园也应作为每个社区必备的配套。,一流的教育条件：建议引入双语幼儿园，满足业主希望孩子教育处于高起点的愿望.垃圾处理：基本实现社区垃圾100%社区内处理，做到泉城第一个“无污染”社区.,物业管理,本项目周边几个成熟楼盘均采取了聘请知名物业管理公司进行托管，若想在激烈的市场竞争中试项目脱颖而出，成为济南市较有影响力的知名社区，建议将物业管理打造为行业中最具代表性的标志性范本。故建议在物业管理服务上我们要结合市场实际需要，积极探索，大胆创新，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡
43、导“全方位人性化管家式服务”加入部分酒店式管理的服务理念。从质量上、档次上与区域竞争楼盘拉开距离。我司提出以下几点建议供贵方参考：A、 建议聘请知名的专业物业管理公司来提供高质的物业管理，并运用其实力品牌的知名度及美誉度，为项目在市场中树立良好的品牌形象铺平道路；B、 建议本项目除了提供最基本的物业管理服务外，还应提供各种专项服务、代办及代理服务等其他更为丰富的内容。根据不同的服务内容进行分等级，并根据服务等级进行收费。,项目智能化建议,为适应21世纪信息社会的生活方式,提高住宅功能质量,通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设，提高住宅高新技术的含量和居住环境水平，以满足居民现代居住生活的需求。在同质楼盘中，智能化配套都达到了一定的水准，本项目在智能化方面提出市场差异化的口号：3星级智能化标准；,车位配比建议,考虑到项目自身特征、市场车位需求分析、项目定位、开发成本、未来市场发展状况等诸多因素的影响，加上本案区域市场未来发展前景看好，必要充足的车位配备是提高市场竞争力的必要手段，故建议：项目车位配置比例：1：1注：此车位配比比例包含地上访客临时停车位，地上临时停车位约占总车位数的3%。建议本项目小型车车位面积按每车位28-30计算。,THE ANDTHANK,
