1、1第一部分 价值发现一、城市价值齐鲁经济重镇，鲁中交通枢纽站安丘 正在崛起的中国新兴城市1.安丘市是国务院批准的首批沿海对外开放县市之一,凭借其丰富的旅游资源和特色产业成为新世纪正在崛起的经济重镇。2.安丘位于山东半岛中部,它北接坊子区，西连昌乐、临朐县，东与高密市、昌邑市以潍河为界，南隔河与诸城市、沂水县相望。直线距离北至潍坊 25 公里，西至省会济南 200 公里，东距青岛 110 公里，是交通重要的枢纽站。23.市境总面积 1928 平方公里,平原、丘陵、山区各占三分之一,辖12 个镇、2 个街道,1388 个行政村,总人口 105 万,其中城市人口 10 万余人，耕地面积 150 万亩
2、。4.安丘以 2006 年,全市地区生产总值 115 亿元，地方财政收入3.4 亿元,固定资产投资 92.8 亿元,出口创汇 2.6 亿美元,城乡居民储蓄余额 65.1 亿元。5.安丘以特色农业、主导性工业和不断繁盛的商贸流通业奠定了不错的经济基础。二、区域价值东部生态新城本项目所在区域为安丘老城区东部，206 国道和商场路交汇辐射区域，是安丘老城与新城区交汇地带。与近 3 年来开发新项目及将要开发的项目一同构成安丘高档社区。项目所在区域包含了安丘生态旅游资源青云湖与青云山，为生态新城的诞生提供自然资源。贯穿该地区的 206 国道与潍徐公路，对外展示着安丘城市形象；对内连接诸城、景芝等经济重镇
3、，该区域为担负着安丘形象的使命。1.自然景观：被评为省级文明公园、山东省十大旅游新景点、国家 3A 级旅游景区，具有浓郁民俗色彩的青云山民俗游乐园和青云湖景3区。旅游景观提升了该区域的美感和档次，形成适合和商业发展及人居的生态环境。2交通价值该区域内的商场路和潍徐路延续主城传统的商业街；项目南侧人民路将安丘优质的教育人文气息传承到该区域；206 国道往北对接安丘经济开发区、青云山、青云湖等生态旅游资源，往南延延展到诸城等地；新修的通往景芝镇景观大道，连通着安丘主城与酒镇人民大部分活动。这样一个贯通内外交通枢纽站注定了它独特的商业价值。3. 商业价值该区域现有商业设施相对主城区商业中心地带比较缺
4、乏，但周边 500 米现有设施发展大型商业的基本条件基本具备： 教育安丘一中与安丘八中紧邻项目宗地，为九年一贯制学校，可以提供小学、初中、高中阶段教育。 医疗位于建安上的大型医院安丘市中心医院距离项目约 500 米，能够为项目所在区域提供比较完善的医疗服务。另外白求恩诊所项目所在区域有 2 家。4 商业锦园沿人民路和商场路的临街商业；农机交易市场和配套的汽修厂 银行农业银行 工商银行 大型文、体、娱公建植物园青云山民俗游乐园潍徐路公园 酒店东方酒店 高档物业建于 2005 年被誉为花园小区永盛锦园国家事业单位国税局宿舍楼及办公楼交警大队宿舍办公楼建于 2003 年大型高档居住社区青云花园正在建
5、设的永盛领秀城待建的景芝酒业项目5三、项目价值功能互补，自称系统的建筑综合体泰华曼哈顿是安丘市重点招商引资的项目，是安丘发展商贸流通业重要组成部分，在城市功能上将打造成安丘新的城市中心。泰华曼华顿不仅是现代的购物中心，而是包含了很多业务单元的建筑综合体，建筑面积将达到 18 万，并有以下特点：1. 泰华曼哈顿是安丘市唯一一个集购物休闲、餐饮、娱乐、商住、办公、居住于一体的建筑综合体。2. 泰华曼哈顿拥有安丘市最大最高档的商场泰华百货。3. 泰华曼哈顿拥有豪华的电影城。4. 泰华曼哈顿拥有汇聚国内各种特色美食和国际名吃大型的餐饮美食街。5. 泰华曼哈顿拥有安丘第一家产权式商务酒店。6. 泰华曼哈
6、顿将安丘第一个纯写字间物业7. 泰华曼哈顿将引进居家办公一体 soho 新生活理念模式8. 泰华曼哈顿拥有将设立星级级别的健康中心。9. 泰华曼哈顿拥有安丘市最大规模的图书文化游艺中心。四、世纪泰华商誉价值诚信、品质、卓越，用心打造泰华企业品牌61、 国际品牌竞相加盟G2000、JACK&JONSE、ESPRIT、欧泊莱、肯德基。2、 潍坊一流的供应商全力支持。高档品牌将跟随世纪泰华进入安丘泰华曼华顿，在这里将成为安丘及周边城市人气最旺，档次最高的商场。五、旅游价值生态旅游完善商业配套泰华曼哈顿的建设符合安丘大力发展大汶河生态湿地、青云山、青云湖、青龙湖等为代表的生态观光旅游业战略,将为外来旅
7、游人士提供的完善的商业配套，本身也将成为外地人来安丘观光的项目。六、MINI MALL 概念购物休闲大本营，新生活模式的发源地1. 2007 年泰华城 mall 成功运营，安丘泰华曼哈顿将借鉴潍坊泰华城的商业运营模式打造一个适合安丘的 MINI MALL 的业态。安丘老城区的更新换代和新城的崛起需要一个新的城市中心，泰华曼哈顿在地理位置占据着天然优势，再有参照成功的 mall 运营模式和富有经验的运作团队来管理必将成为安丘新的城市中心。本案将在 3 年内完成，将会确立在安丘新城市中心的地位，成为安丘市坐标建筑，具备惊人的发展的潜力。7设计中大量运用透光天棚和大过渡中庭将内部交通和休闲购物加入自
8、然的成分，将极大满足家庭所不能带来的空间享受，解决纯自然空间的风雨冷暖，做到空间与环境的和谐统一。2. shopping mall 是集购物、休闲、娱乐、餐饮、商住、办公、居住等与一体的建筑综合体。一般说来，一个标准的mall 有数家主力店作为骨架，尤其是名品百货和超级市场，然后辅以数十家至数百家各类店铺，这些店家需要发展商按照一定比例和关联关系进行精心的规划安排，并统一经营，形成合力做到满足客户一站式消费的需求。欧美国家一般以扁平式mall 为主要形式，拥有大量的停车位，面积在 10 万-50 万之间。亚洲以垂直建筑综合体为构成 mall 的主要形式。安丘泰华曼哈顿将重点参考潍坊泰华城的模式
9、进行建造和运营。8第二部分 市场调查分析一、客观环境分析1、政治经济安丘属于胶东区域，具备较强的开放意识。在城市发展上确定了“潍坊市半小时生态圈”和“潍坊市区前花园”的规划发展战略。但相对山东胶东地区的其他县市级的城市经济发展不甚理想。政府认识到招商引资和经营的重要性，从政府高层来讲，有极强的事业要拼城市增长和城市规划。可以预见未来几年的安丘经济会有很大的提升。老城区需要旧城改造，新城区虽已形成产业结构，但人居依然集中在老城区，一个衔接新城老城的问题必须要解决。政府将下定决心进行新旧城的衔接和繁荣城市的流通业提升城市形象。政府高层对该项目在城市经营中重要性已经有了深刻认识并给予大力支持，将大大
10、提高项目的可行性。政府承诺减免各种费用，如果能在该项目得以实现，不仅确立了该项目的成功，还为销售带来形象上的提升。政府的支持是坚实的后盾。2、经济与文化2006 年,全市地区生产总值 115 亿元，地方财政收入 3.4亿元,可用财力 5.96 亿元,固定资产投资 92.8 亿元,出口创汇 2.69亿美元,城乡居民储蓄余额 65.1 亿元,城镇人均可支配收入12816 元，农民人均纯收入 6651 元。 农业独具特色,出口创汇优势明显。安丘市 150 万亩耕地中经济作物发展到 90 万亩,其中出口创汇基地 57.2 万亩，农产品加工企业发展到 1000 多家,年加工能力 200 多万吨。安丘市是
11、“全国园艺产品(蔬菜)出口示范区”,是山东省四个省级“无农药残留放心菜基地县”之一，是蜜桃、姜蒜、芦笋、草莓、樱桃、淡水养殖等六个“中国特产之乡”。目前,已有日本、韩国、德国、美国、以色列、香港等国家和地区的 50 多家企业，在安丘投资兴办了农产品加工企业。安丘不仅被称为日本、韩国的“菜篮子”,而且已逐步成为北美、欧洲、东南亚等国家和地区重要的农产品供应基地。 工业基础雄厚,主导产业优势突出安丘市已培植起医药化工、机械制造、纺织服装、食品加工、建筑建材五大支柱产业。工业产品 1400 多种,除畅销国内市场外,还出口到 80 多个国家和地区。2006 年,374 家规模以上企业中有 26 家企业
12、销售收入过亿元,6 家企业过 5 亿元,有 10家企业进入 2006 年度潍坊市工业百强企业行列。其中，山东景10芝酒业公司、山东博莱特化纤公司、鲁安药业公司、外贸食品公司享誉国内外。 商贸流通繁荣,生态旅游业发展迅速安丘历来是山东半岛重要的商品集散地和贸易商埠,一大批专业批发市场和现代物流企业联结城乡,辐射国内外，各类流通服务网点 1.5 万多处,商品交易市场 137 处,大型物流企业 16 家。佳乐家超市、银座商城等现代商流企业,营业面积都超过 2 万平方米,经营商品 10 万余种。安丘重点规划建设的以大汶河生态湿地、青云山、青云湖、青龙湖、五龙山等为代表的生态风光游,以汶河国家水利风景区、峡山水库、牟山水库等为代表的水域风光游,以庵上石坊、公冶长书院、汉画像石墓、刘寻墓、齐长城遗址等为代表的历史文化游,以景芝酒业公司为代表的酒城文化游,以峡山水库上林下渔开发和西南山区林果生产基地为代表的观光农业游,已成为构筑国家级优秀旅城市的龙头和精品线路。2006 年,全市共接待游客 120 多万人次,实现旅游总收入 1.5 亿元。3.人口变迁和地理环境2003 年，全市总面积 1928 平方千米。辖 23 个镇、2 个街道办事处，1388 个行政村（居委会） 。年底全市总人口 105 万
