1、项目理解,汉口城市次中心生态新城多功能高素质综合居住区转折性大盘,城市属性：武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，以厚重的经济基础，积极展翅高飞，跻身一线,华中中心、东方芝加哥武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级城市。中国中部及长江中下游特大城市，是华中地区最大的城市，华中地区的金融中心、交通中心、文化中心，有“东方芝加哥”的美誉。展翅高飞，跻身一线2009年武汉GDP达4560亿元，接近全省4成，内地副省级城市列第五，人均GDP逾64
2、00美元，稳居中国内陆特大城市之首。,项目理解,城市属性：武汉经济总量企稳回升，为武汉房地产发展奠定了坚实的基础,武汉经济发展经历了2轮高速增长期：2009年下半年，武汉经济快速回升。1-12月份，武汉市GDP总量达到4560.62亿元，同比上涨13.7%，速度以及强度远大于全国，总量超过2008年，成为历史新高点；2009年1-12月，武汉房地产GDP总量达到历史最高点，156亿元，同比上涨25.5%，增长势头明显，充分说明了房地产市场的大幅回升。,项目理解,城市属性：预计武汉将会在2011年走出此轮经济调整周期，武汉经济总量企稳回升，为武汉房地产发展奠定了坚实的基础,预计武汉将会在2011
3、年走出此轮经济调整周期：预计未来两年增长率将保持在12%左右，2011年达到5544亿元。参照成熟经济体的发展速度，预计2012-2014年武汉GDP复合增长率保持在11%左右，2014年达到7376亿元。而经济的企稳回升，将为武汉房地产发展奠定坚实基础。,项目理解,城市属性：固定资产投资对武汉市经济的拉动作用明显，房地产开发投资比率稳步上升；武汉市房地产市场的发展还是处于较为稳健水平上,2001年至今固定资产投资对武汉市经济的拉动作用明显，固定资产投资占GDP比率不断上升，其中房地产开发投资的比率也有稳步上升的趋势； 在新一轮调控政策下，武汉市房屋施工、新开工、竣工及销售面积均稳步上涨，而空
4、置面积控制在一定范围内，表明近几年武汉市房地产市场的发展还是处于较为稳健水平上。,项目理解,城市属性：武汉市产业结构调整持续优化，房地产业在内的第三产业比重处于比较高的水平，这为房地产业长期稳定发展营造良好氛围。居民可支配收入增幅较大，人均收入水平相对强势，居民支付能力值得期待。,项目理解,武汉产业结构：调整持续优化，第三产业占比过半。武汉市产业结构调整持续优化，房地产业在内的第三产业比重处于比较高的水平，第三产业产值连续三年占GDP的50%。这也说明武汉第三产业发展状况良好，实力较强，这为房地产业长期稳定发展营造良好氛围。居民支付能力值得期待：近几年居民可支配收入增幅较大，人均收入水平相对强
5、势，居民支付能力值得期待。,城市属性：随着城镇化进程加快，武汉市人口数量保持小幅递增。预计2014年，武汉市总人口将达到937万人，常住人口达到980万人人口不断增加意味着存在巨大的潜在住宅需求量。,项目理解,城市属性：目前武汉市正处于人口红利阶段，未来10年，人口红利依然存在，武汉具有极大的改善置业、投资置业的需求潜力。,项目理解,区域属性：后湖蝶变,项目理解,区域属性：后湖新城隶属于武汉市江岸区，位于武汉市主城区内的西北方，处于武汉市二三环线间，是武汉市政府近年着力打造的大型居住项目。经过几年的发展，区域对武汉市经济发展的价值逐渐展现，具有良好的发展前景,项目理解,江岸区、二三环线间、汉口
6、城市次中心：后湖新城位于武汉市主城区内的西北方，处于武汉市二三环线间，隶属于房地产市场较为活跃的江岸区， 东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西临黄浦路延长线，北接中环线，总面积23.6平方公里，到2020年，居住将达到30万人口。后湖新城由四大板块组成，定位汉口城市次中心。北有创意产业园，文化岛“居中”，西为后湖都会亲水公园，东设商业中心区。后湖新城是武汉市规划的多个近郊住宅区中距离市中心最近的片区，也是未来城市规划中汉口的三个综合组团之一。 无污染、可持续发展、交通便捷、绿色宜居、高度现代化的后湖新城：人均绿地面积达到14.5%，整体绿化率达到38%，意味着后湖新城就是后湖绿城，其居住舒适度
7、将会是汉口城区最高标准，其居住价值也达到汉口城区最高程度。后湖地区房地产开发步伐加快：近两年来，后湖新城范围内城中村改造提速，目前已形成百步亭花园、东方花都、后湖生态花园、绿色新都、紫竹苑、世纪家园等20多个居住新区，竹叶山村、新荣村城中村改造已基本完成，为构建后后湖新城奠定了基础。,区域属性： “两心、两园、10个居住社区”的完美规划，让后湖成为众多地产界人士的创业基地，吸引了众多开发商和置业者的眼球，已成为新一轮城市建设热点，同时预示着该地区将形成竞争趋于白热化的重灾区。,项目理解,武汉市后湖居住新区泛指汉口后湖京广铁路江岸编组站以北，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西起姑嫂树路，北接施
8、工中的三环线，规划用地面积23.6平方公里。后湖居住新区开发建筑总面积为1050万平方米，其中，住宅建筑面积600万平方米，市级公建及配套公建面积320平方米，工业、仓储建筑面积85万平方米，其它建筑面积45万平方米。后湖定义为“和谐生态居住新城”，位列武汉4大居住新城之一，到2020年该区域内规划人口将到30万人，人均24平方米居住用地。,“两心”： 1个市级商业副中心和1个现代化体育文化中心“两园”：黄浦科技园、后湖工业小区“10个居住社区” ：3万至5万人的10个居住社区。,区域属性- 交通总规划：内围道路规划五纵三横，外围道路一纵二横，三条轨道交通线路，32条公交线，到2020年，道路
9、线网总长将达192.8公里。出行的便利，交通的改善，将不断提升后湖片区的区域价值。,项目理解,区域属性-道路规划：“五纵三横”道路规划目前仅金桥大道、幸福大道实现了南北贯通，交通压力较大；目前其他道路正在积极建设中，道路的贯穿积极的推进整个后湖新城的建设进度。,道路规划：内围道路规划五纵三横，外围道路一纵二横，三条轨道交通线路，32条公交线;到2020年，道路线网总长将达192.8公里。“五纵”道路由西往东依次为：塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和建设渠路，目前仅金桥大道实现了南北贯通，交通压力较大；“三横”道路由南向北依次为：后湖大道、幸福大道和井南大道，目前仅幸福大道一条实
10、现东西贯通。（幸福大道由姑嫂树路至建设大道延长线，横贯整个后湖新城，将塔子湖体育中心和主城区紧密相连，方便了后湖居民出行。全长4.7公里，路幅达50余米，为双向六车道，绿化带宽4.5米，全部栽植直径12厘米以上的大樟树和法桐。）,项目理解,幸福大道,金桥大道,区域属性公交线路：拟建设公交首发站线路32条，共829台车辆；5座公交停车场、8座公交首末站和2处公交停保场，公交线路总长约57公里，公交覆盖率80%。目前约有20条交通线路贯穿后湖板块，正在逐渐接近规划,项目理解,公交线路规划：拟建设公交首发站线路32条，共829台车辆。公交线路总长约57公里，公交覆盖率80%。由此可见随着后湖新城可持
11、续发展，以及新建楼盘入住率持续提升，后湖板块地段价值日益突显。,区域属性 轨道交通：预计到2020年，拥有多条轨道线路的后湖新城，不仅可以缓解陆路交通的堵塞，还将对片区整体房地产价值的提升有显著作用,规划3条轨道交通（轨道1号线-吴家山至堤角、3号线-沌口至三金潭及6号线-汉阳老关至堤角）的14座轨道车站在区内停靠，公交覆盖率达到80。,项目理解,区域属性 桥梁：竹叶山立交大大提高后湖居民的出行效率，交通的便利，不仅拉近了后湖和市中心的距离，对后湖片区的楼市来说，无疑是利好消息,项目理解,按规划，拟建的二环线汉口段，起于二七大桥北岸的建设大道延长线，经竹叶山、发展大道、汉西一路、建一路，止于江
12、汉二桥，全长11.7公里。其中，除汉口火车站段采用下穿隧道外，其余11公里将全部建设双向6车道高架桥。 由于汉口竹叶山是二环线与进出城车流的交通枢纽，将修建一座疏通二环和内环交通、沟通后湖地区和主城的互通大立交。地面二层为二环线发展大道主线高架桥，设双向6车道；第三层为黄浦大街直行高架桥，设双向6车道，拟跨越京广铁路线在金桥大道落地。 另设置6条高架匝道，供车辆上下二环线。其中，由后湖地区左转开往二七大桥方向的左转高架匝道为第四层，跨越二环线和黄浦大街高架，为后湖地区、常青地区的居民出行提速。,区域属性：配套规划：拟建10个社区、3所医院、28所中小学、9个商业中心或超市、50座公厕，配套设施
13、投资达129.4亿元 ，目前区域配套规划较少，特别是大商业和大医院，目前还未实现。,医疗：拟建3所医院：拟建设1所综合医院，2所专科医院，设置4所社区卫生服务中心，12个社区卫生服务站；迁建江岸区疾病预防控制中心和江岸区妇幼保健所。教育：新建28所中小学 ：规划配建小学17所，初中8所，高中3所。改(扩)建岱山小学、余华岭小学、塔子湖小学、石桥小学、六中分校，计划新建学校23所。商业：拟建9个商业中心或超市：后湖为市级商业副中心，建设以大型购物中心、百货店、仓储式商场或大型超市为核心，配合专业店及便民网点的市级商业副中心，拟建设9个独立的商业中心或大型超市，并在主干道周边均衡设置4个加油站。环
14、卫：区域内配建50座公厕：按照每6平方公里建1座垃圾转运站，配建4座垃圾转运站；1座餐厨垃圾集中处理厂和2处环卫车辆停保场。并且，按每平方公里设2座公共厕所的标准，在区域内配建50座公共厕所,项目理解,区域属性：景观规划：“一轴、两廊、两园，多个绿化节点”的园林绿化空间格局，绿化占地面积达到12%，人均绿地面积约 14.5 ,规划后湖地区人均绿地面积约14.5平方米，成为全市绿化条件最为优越的居住区。1条滨水绿化景观轴：黄孝河轴线绿化；2条绿色长廊：三环线、京广铁路线；2个综合公园：后湖公园、塔子湖公园；3座社区游园：百步亭游园、后湖中心广场和竹叶山商贸城游园,项目理解,项目属性：地块位于后湖
15、新城的东端，属于后湖新城的商业中心区板块，毗邻城市综合公园、居住组团，未来项目的舒适度、便利度、宜居性、项目价值将得到进一步凸显，项目发展机遇明显。,项目理解,后湖新城规划结构：“两心”： 1个市级商业副中心和1个现代化体育文化中心“两园”：黄浦科技园、后湖工业小区“10个居住社区” ：3万至5万人的10个居住社区。,项目属性：项目四周紧邻成熟小区，且地铁三号线站点设在项目周，小区出行便利。,项目四至北临幸福二路（同安花园三期）南临幸福大道(百步亭世博园)西临规划路（百步亭花园）东临规划路（空地）,项目理解,同安家园,百步亭世博园,百步亭花园,地铁三号线,项目属性：项目体量较大、开发强度中等、
16、物业属性丰富，且比邻多条规划主干道路，与城市综合公园相邻，拥有较为优越的景观资源,开发体量：建筑面积66.16万综合开发强度：整体容积率3.5物业属性：居住、商业、,项目理解,项目与后湖新城、城市、区域的关系：本项目承担着引领区域精品项目发展、城市居住升级以及后湖新城建设重要引擎和推手三重职能,项目理解,项目之于后湖新城：项目的位置和角色决定了本项目注定成为后湖新城建设（量变到质变）的重要推手和引擎之一项目之于武汉市：后湖新城是武汉市规划的多个近郊住宅区中距离市中心最近的片区，也是未来城市规划中汉口的三个综合组团之一，汉口未来宜居组团的核心位置，担当着引领城市居住升级、城市功能更新的重要职能。
17、项目之于区域：目前幸福大道已经贯通，该地块具备成熟的开发条件，拥有良好的发展前景。两公司将携手发挥各自优势，引进百步亭成熟社区管理经验，共同打造精品项目。该地块对于两个开发集团的长远发展，具有战略性意义。,市场属性：目前大后湖板块供不应求，在售项目较少，以大体量项目加推为主,项目理解,供求比：0.9,市场属性：大后湖板块支撑江岸区成交，成交量占比50%，普通产品成交价格波动较小（剔除别墅），以平稳趋势小幅上升,项目理解,市场属性：板块库存较小，目前大体量项目推盘即售罄，市场火热，主要库存集中在锦湖金利花园,项目理解,市场属性：在区域板块中大后湖板块成交量一枝独秀，支撑江岸区成交，占50%，随着
18、后湖新城建设步伐的加快，预计未来区域成交会更活跃,项目理解,市场属性：大后湖板块成交价格上升幅度缓慢，波动较小，销售价格在各个板块中处于较低水平，随着后湖新城规划的不断完善，预计未来两年内板块价格会有大幅度上升，约在6500元/平米徘徊,项目理解,市场属性：成交以首次改善为主，首次置业为辅，高端产品成交基数较小,项目理解,市场属性：板块成交以90-100平米，120-130平米为主,项目理解,市场属性：重点产品线成交价格较稳定，2010年各个产品线成交价格均有微幅上涨，主要原因是由于10年市场断供，严重供不应求，新产品上市遭抢购,项目理解,板块属性界定,项目理解,产品客户梯度：后湖西板块以首次
19、改善类产品为主，09年首改成交占比39%。百步亭板块以首置和首改产品为主，09年成交占比31%，48%。二七板块及后湖东板块均为首置产品向首改产品转变的阶段，板块内08年及09年首改产品成交大幅上涨。,项目理解,价格梯度：后湖新城建设的加快，后湖板块发展逐渐逐渐成熟，价格梯度较以前大幅提高，价格区间集中在5000-7000元/平米,项目理解,压力梯度：由于09年板块存量项目的大幅去化，降低板块存销比，基于板块现在房地产市场的发展及客户对板块前景的看好，整体看来大后湖板块去化压力较低,项目理解,天伦我的寓所目前在售50-60平米的小复式,绿色新都三期即将推出108套房源，3.6号认筹,市场发展阶
20、段梯度：后湖板块以市场发展阶段而言位于成长阶段，在售项目都是大体量的项目，但项目个数较少，周边配套逐渐成熟，入住率和区域认知度逐渐提高。,项目理解,土地资源存量梯度,项目理解,土地资源价值梯度,项目理解,土地资源价值梯度,项目理解,土地资源状况特征,项目理解,存量土地为危改项目，拆迁量大 ，近期难以入市,土地存量丰富，80%存量地块归属百步亭集团，百步亭板块名副其实 开发早，配套全，居住氛围良好，存量地块具备开发城郊住宅的环境特征,09年新增土地资源巨大，土地成本低，开发利润空间大板块土地以规模开发为主，土地存量集中于城投、城开等国资背景开发商手中，政府开发导向显著,市场属性：主要以本区域客户
21、为主，后湖板块和永清板块居多，大学学历以上的高知人群，25-40岁客户是主力客户群,项目理解,市场属性：客户的工作较稳定，主要是国企、事业单位、外企、民营单位的职工，大部分是三口之间，事业处于上升阶段。意向价格在4500-5000元/平米，总价在45-50万之间。,项目理解,市场属性：目前区域购房群体，对价格的承受能力不高，较为关注项目的价格和地段,项目理解,市场属性：板块加推主要集中在第二季度，约15万方，上市产品还是以80-130平米两房三房为主,项目理解,基于项目理解的SWOT分析,一、项目优势和机会:区域发展前景好、资源强势、客户对区域的认知度较高二、项目劣势和威胁:高端市场空缺、缺少
22、大型商业配套、未来竞争激烈,项目理解,根据SWOT分析结构，得出项目在城市、区域、市场、项目本体四个层面的矛盾,项目认知,与一线城市经济发展还有较大差距人均可支配收入中等，经济总量中等外来人口吸引力较强，人口增速较快,经济增长势头明显人均可支配收入有望5年达到一线水平后湖新城建设进程将直接带动大区域发展，改变片区较为落后的现状,轻轨完工后，未来人口导入得到保证在优质长远的城市规划下，区域未来值得期待城市发展趋势使城市人口向本区域集中，获得人口的支持,市政逐渐完善，项目的交通优势与资源景观优势逐渐体现随着后湖新城的建设步伐加快，项目形象将逐渐改善，高端客户导入，通路的完善将为项目带来充足高端客源,后湖新城规划与现实相差较大，轨道交通尚未完工以政府为代表的公建配套尚未迁入路网建设与绿化打造滞后，尚需时日,缺乏道路进入，缺乏市政配套区域高端认知度不够，高端客户吸引力不强,现状,前景,城市,区域,项目本体,VS,随着房地产市场不断发展，城市吸引力提高，外来职业者群体逐渐壮大，后市看好后湖巩固片区房地产龙头地位，成为主要居住地随着房地产市场的发展，将形成区位、价格、配套等多方面的综合竞争力，打造区域吸引力，导入客户，缓解内部竞争压力,房地产高端市场总量少，发展程度低，客户支持有限市场上多种需求并存，新区改善型需求发力房地产市场价格较低,市场,项目理解,
