1、,可行性研究报告,常州市天宁区火车站北广场地块,项目经济测算,区域经济、房地产市场分析,地块概况,可行性研究结论,项目定位,地块概况,Part 1,项目名称常州市天宁区火车站北广场地块本次意向四幅地块，分别位于常州市火车站北广场东西两侧，可建设用地面积为40330（约60.5亩），用地性质为商业用地，出让年限为40年，容积率3.0-6.5，建筑密度45%-60%。该地块位于常州市中心，区位条件较好，交通方便，目前地块为净地。,项目简介,地块概况,项目简介,地块周边配套,地块现状,项目简介,地块周边配套,项目周边配套一览表,地块周边配套位置示意图,项目简介,地块公告情况,地块已于2013年2月6
2、日挂牌公告报名截止时间为2013年3月5日下午4点保证金缴纳截至时间为2013年3月6日下午5点前拍卖时间为2013年3月7日土地款支付时间为成交一个月内支付50%，即2013年4月7日前支付,剩余50%在2013年9月15日前支付。,地块出让文件中约定交地时间为2013年9月30日前。常州公司已与政府相关领导沟通，地块可于2013年6底前办理开工相关手续，但开工前办理土地证时需将土地款全额付清。,项目简介,与政府洽谈的协议,挂牌前与政府洽谈的协议：,火车站北广场协议.doc,区域经济、房地产市场分析,Part 2,天宁区是长三角中心城市常州市的主城区，全区总面积67.38平方公里，下辖一个省
3、级开发区和6个街道办事处，常住人口56.75万，其中户籍人口38万，十二五期间人口平均年增长规划为2%。以北广场为中心人口辐射3Km范围内的常驻人口约为20万人。2012年，全区实现地区生产总值393亿元，增长12.1% ，城镇居民人均可支配收入达到34000元。天宁区产业经济发达。服务业占区内经济主导地位，占全区生产总值的65%。区内传统的纺织业发达，也在大力发展新能源、制药、新材料等新兴产业。,区域概况,天宁区简介,辐射人口为：20万人,区域概况,火车站北广场规划简介,常州站位于常州市关河西路。是上海铁路局直属客货综合特等站。管辖范围东起常州东站，西至镇江下蜀站，下辖特等站一个（常州站），
4、一等站一个（镇江站），二等站一个（丹阳站）和奔牛，新闸等若干货运站。是京沪铁路重要的客货运中间大站。常州火车站北广场是常州市50项重点工程中单体投资额度最大的项目，主要包括沪宁城际铁路常州站、常州市客运中心及综合配套工程。其中12.9万平方米的客运中心以城际常州站为核心，规划建设3万多平方米的长途客运中心、近万平方米的公交站场用房，5万多平方米的地下停车场、1.5万平方米的公共停车场等，广场景观则超过2万平方米，整个建筑群简洁大气、通透流畅。与此同时，常州地铁1号线也于2014年上半年开工2019年运营，届时也将于火车站对接，从而由于此地巨大人流量的集散，也为周边地区发展三产服务业提供广阔的发
5、展空间。,区域概况,地铁一号线规划简介,常州火车站站,地铁一号线：1号线一期工程：北海路站南夏墅站，34.02公里，2014年上半年开工，2019年上半年试运营。1号线一期工程初步设置29个站点：北海路站、新龙站、嫩江路站、新桥站、常州北站、华山路站、龙虎塘站、黄河路站、汉江路站、河海路站、奥体中心站、市民广场站、翠竹站、常州火车站、博爱路站、文化宫站、同济桥站、光华路站、茶山站、聚湖路站、定安路站、广电路站、长虹路站、武进区站、大学城北站、大学城南站、龙跃路站、阳湖路站、南夏墅站。,区域概况,区域市场情况,商业,全市商业市场月成交面积3.69万平米，全市成交均价13494元/平米,办公,全市
6、办公市场月均成交面积1.61万平米，全市成交均价为7236元/平米,区域概况,区域市场情况,2012年全市商业面积段分布,商业,小户型，低总价的商业产品适合投资需求，市场认可度较高。,区域概况,区域市场情况,办公,办公产品中80以下，总价区间控制在60万元以下的小户型市场接受度较高。,成交占比84%,区域市场,周边楼盘,离项目地块最近的楼盘主要是在售的怡康国际和永宁星座,怡康国际,本地块,永宁星座,区域市场,周边楼盘怡康国际,怡康国际1层为独立商铺；2层-5层为广场式产权商业；6层-10层为星级酒店；11层-14层LOFT办公空间；15层-21层 层高3.5米商务空间。项目办公、公寓销售总套数
7、257套，已销售116套，均价为9000元/平米，其中平层公寓销售均价为8000元/平米，办公、挑高公寓销售均价为13000元/平米。,区域市场,周边楼盘永宁星座,永宁星座位于北广场板块核心位置，永宁北路和竹林西路交叉口内侧，南面为火车站北广场，北面为武进医院，规划建设1期1栋楼，为高层住宅。项目底商共7套，已销售4套，销售均价在40000元/平米，住宅项目开盘价格为7000元/平米，一路上涨，目前均价在9300元/。,常州新北万达广场占地110余亩，规划总建筑面积约38万平米，将建设包含大型购物中心、五星级酒店、国际电影城、大型电玩超乐场、量贩式KTV、大型家电连锁卖场、国际连锁超市、室内外
8、步行街、餐饮娱乐风情街等多种业态的大型城市综合体，打造常州首个集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种业态于一体的大型城市商业中心。,案例分析1：新北万达 （项目处于售罄状态）,区域市场,常州案例分析,商铺多是1-2层联体商铺，均价4.5万，部分转角位置的纯1层商铺，单价约为8万/,A/B/C三座塔楼为精装修公寓产品，面积区间为40-70，单价区间为9000-12000元/,该项目位于于常州市中心核心区位，占地面积约17000平方米，地面总建筑面积约10万平方米。项目规划：高层、超高层住宅、SOHO公寓、一条主题文化商业街区组成。,案例分析2：莱蒙时代,区域市场,常州案例分析,沿街商铺单价为
9、8-10万/，内街商铺单价为4-7万/，部分1-2层联体商铺单价为3-6万/，单层商铺划分为30-90单位，联体商铺单位面积控制在180-400,项目共推出商铺100套，目前已销售73套，剩余27套；推出办公273套，已销售120套，剩余153套。,项目总建筑面积将达到80万平方米，内部业态涵盖20000平米家乐福超市、50000平米超级购物中心、5000平米嘉禾影院、苹果公寓、千余家品牌商店（餐饮、健身、美容、娱乐、文化）、高端住宅等。,典型案例分析3：吾悦广场（武进）,区域市场,常州案例分析,典型案例分析3：吾悦广场 （武进） 项目依托购物中心的成功开业，目前推售的商业产品有外围商铺和办公
10、产品。商业共推出97套，已销售74套，剩余23套，销售均价在23000元/ 左右；办公共推出224套，已销售76套，剩余148套，销售均价在8000元/ 左右。,区域市场,常州案例分析,吾悦国际广场位于城市核心地段，占地3万多平米，总建筑面积30多万平米，其中地上21万平方米，是一个集商业、居住、办公为一体的多功能大型城市综合体项目。购物中心近10万平米，是一个融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物场所 。,典型案例分析4：吾悦国际广场 （南大街）,区域市场,常州案例分析,典型案例分析4：吾悦国际广场 （南大街） 购物中心整体持有，品牌档次高于吾悦广场，招商引进LV、B
11、V等国际大牌，办公产品定位于常州的顶级产品，共推出413套，目前已销售294套，剩余119套，现对外报均价为1.4万/-2万/。,区域市场,常州案例分析,商铺个案汇总,区域市场,常州案例分析,办公个案汇总,区域市场,常州案例分析,公寓个案汇总,区域市场,常州案例分析,市场分析总结1、常州商业产品投资，特别是商铺投资活跃，项目所在中心区呈现投资客集中、价格接受度高的局面，为项目未来的开发提供了良好的市场基础；2、鉴于商铺、办公、公寓产品的市场表现有所区别，结合项目特性，做如下建议： 重点挖掘商铺产品的价值 公寓以高性价比的产品保证安全去化 考虑到枢纽特性，商务价值高于市场其他办公项目，结合开发节
12、奏获取更大收益,区域市场,常州案例分析,区域市场,区域开发条件,地块所在区域为常州市传统的市中心，并且紧邻火车站、长途汽车站等交通枢纽，人气较高，人流量大。因此地块进行商业地产开发的基础条件优越。地块的各项配套比较齐全，居民生活、购物方便。同时商业分布比较分散，未成规模，本项目拟建成的商业中心将填补空白，有较强的竞争力。地块周边人口辐射3km有20万常驻人口的消费能力，能够为项目的开发作有力的支撑。另外火车站北广场片区未来规划为大型的商业中心，我公司提早介入可抢占市场先机。因此，地块适宜开发为大型商业综合体。,项目定位,Part 3,1、集中商业部分发展定位,区域型消费客户与商旅客户的主导问题
13、？商业发展理念以及经营内容的组合解决档次定位,区域制高点五星级酒店高档办公,南,特色花园式办公商业,购物中心地上5层，地下1层,LOFT共3栋,项目核心客户群体定位：以长三角商旅客群和天宁区消费群为核心客群，通过品质营造，不断加强客户群体的延伸，,销售客户分析,万达客户抽样分析,从客户来源上看，主力客户是个体户，这部分人群有一定的资金实力，投资方式也比较单一，购买有价值的商铺是最主要的投资方式；公务员由于收入稳定，并且贷款容易，因此也有一定比例；此外商人以及企业中高管理层，因具有一定的经济实力，也具有客观的购买力。 同时，以常武地区为主，各个乡镇有一定的分布，同时沪宁线的周边城市也出现跨区域投
14、资现象；大型投资客以自用和投资的商户、企业为主要目标客户群体；,定位诠释城市枢纽的打造将随之产生新的商业中心，亦将需要新的商业来满足本项目的开发以一个新的类型出现在常州商业市场，吸引消费者之关注，并成为常州城市商业的新地标以现代购物中心形式开发，以新型商业形态满足商旅客群及周边居民消费群体的消费需求，为消费者提供更贴心、更舒适的消费环境,城市会客厅、休闲商业体验中心 打造常州首席城市会客厅,定位诠释：升级后的城市门户，标志常州,定位诠释：利用舒适空间、先进规划、独特建筑为消费者提供一个休闲的商业空间,“恍如隔城”之现场感觉，消费者进入本项目将产生身处深圳、上海甚至香港等一线城市之感觉，充分满足
15、其心理感觉！,项目档次定位：通过对常州商业发展的调研，结合商业项目发展规律，建议本项目档次早期以“中档偏高”为主，未来随着城市及区域发展，在成熟期提升至“中高档”水平,在项目档次定位上，需要考虑到以下因素：1、区域因素常州经济为江苏前列，有较强的潜在消费力项目位于门户，地理位置优越2、市场因素商业处于初步发展时期，缺乏新兴及多功能购物中心项目需与现有和未来项目形成差异化竞争3、消费者因素根据消费者调研，常州消费潜力较大常州整体商业发展水平一般，零售消费档次不低，但商业形态相对落后。综合以上因素，我们建议项目建设初期定位不宜过高，定位于中档偏高，未来可根据市场及消费习惯逐渐调高，既可规避市场不成
16、熟的风险，也可保留未来向上调整的空间，还可满足项目形象及功能的需求。,1、城市商业发展较低，品牌主要以大众品牌为主，考虑到市场商业环境状况，项目初期定位不宜过高，在后期运营中可逐步调高。2、项目租户调整不仅要与项目作为综合体其他业态的开发进度相吻合，而且更要考虑到未来整个商圈的发展态势。3、由于常州商业发展较慢，消费者对品牌认知度低，项目初期可适当关注本地品牌及提高娱乐、餐饮比例，取保项目的成功性。,本项目档次定位的思考,项目业态发展定位：以家庭消费为主线，注重休闲服务功能，同时结合观光客群，引入特色零售加强集合效应,美食广场,精品超市,药妆,甜品站,银行,化妆品,饰品,国内外流行服饰店,轻餐
17、饮,儿童摄影,美发,茶座,服饰零售,3C数码,快速餐饮,异域餐饮,中餐,美容,电玩城,影院,美容,大型中餐,书城,KTV 轻餐饮,儿童早教,备注：色块仅为业态分布示意，不作业态面积比例参考，最终比例以图纸测量为准,生活配套,购物,餐饮,娱乐,培训,购物,2 F,5 F,4 F,3 F,B1,1 F,桌球吧,西餐,购物,餐饮,酒店,娱乐,休闲,开业初期业态比例建议：零售：餐饮：娱乐 = 5 : 3.5 : 1.5,项目业态发展定位通过增强购物、餐饮、娱乐休闲、酒店、文化、建筑、空间艺术等要素，创造一个泛区域型体验式购物中心，更要成为常州新的商业中心。,2、办公、公寓产品发展定位,办公、公寓产品的
18、市场格局及突破策略合适的产品支持,区域制高点五星级酒店高档办公,南,特色花园式办公商业,购物中心地上5层，地下1层,LOFT共3栋,沪宁城际带来沿线城市，特别是苏锡常地区产业升级的机会，对上海、南京城市经济资源的利用在加强，而由此产生的商务交流的增长奠定了本项目商务价值高企的基础,办公、公寓产品的突破策略,目标客户群的特征：企业品牌形象的提升有较为雄厚的资金实力，处于快速发展期，现阶段的发展目标不再局限于本地市场，而是以全国、长三角作为未来的目标市场！现阶段正是企业品牌形象建立和维护的关键时期，对于体现企业品牌的办公环境要求较高。企业扩张及办公环境的改善企业为吸引更多的优秀人才需要改善办公环境
19、，营造良好的工作氛围，以保证较好的工作效率，增强员工对企业的归属感。,小型企业,边缘企业,高端、客户,顶尖客户,高档办公,中档办公,中大型企业,塔楼产品定位：形成梯度合理、多元化的产品组合,3、酒店产品发展定位,地块周边3KM内资源强度分析- 星级酒店,常州市区主要五星级酒店概况约50%分布于旅游区,国内兵团,国际兵团,知名酒店品牌进驻常州市场分析国内知名酒店品牌进驻较多，相对而言，国际酒店品牌进驻相对要少，根据目前了解，尚有多在国际酒店公司管理的项目在建中,韩总（凯纳豪生酒店总经理）：“ 第一个月，客房入住率8%，第二个月16%至11月底就跃升至55% ”,常州酒店业市场活跃，经营基础较好,
20、项目功能定位及衍生理念, 豪华高星级酒店, 以休闲娱乐增收创收, 突出特色， 打造亮点, 完善功能，提升档次, ,项目定位,酒店裙楼功能分布建议,可考虑引进知名餐饮品牌，加强市场影响力,5、价格模拟与收益估算,项目定位,价格模拟模型的分析,市场比较法由于商铺的价格敏感度较差，销售条件复杂，不宜简单采用市场比较导出均价,租金反算法由于近年的商铺投资热潮，传统的8%租金反推已经不能代表市场水平，投资回报在5%已属相对理想,项目定位,价格模拟模型的分析,标杆产品比较结合点对点验证1、产品价值的理解2、产品参照系3、设定标杆产品4、价格潜力的挖掘（同类、同区、销售条件）5、溢价能力的探索6、点对点比较
21、定价7、内部对比形成价格体系8、同类产品点对点验证,项目定位,选取本项目的1F产品作为标杆产品进行同类产品推演保守预计可实现：1F单价6万/，1-2联体4.5万/,项目定位,商铺价格模拟模型的分析在B1商铺销售收益不计入情况下，地上持有45%的基础上，预计实现整体商业均价为2.3万元/（均价计算的分母涵盖持有的面积）,项目定位,建议执行:整体收回经营权的销售模式,返租模式建议： 一次性收回10年经营权，并利用违约措施防止经营权纠纷，前3年利用售价反涨（18%）抵扣租金，后7年后可按照1:9租金收益进行分配（业主拿9成）,公寓市场对比,办公市场对比,办公、LOFT价格模拟,项目定位,从销售收益预
22、估角度对营销策略的再思考,鉴于总销预期商业占据重点比例，因此建议：1、商业部分高收益操作，鉴于保守收益在14亿水平上，因此可考虑在主力店引进方面给予足够支持，建立商业运营团队，加强外部商业资源的合作深度，保证主力店的入住，带动整体价格的攀升，并增强商业销售的安全性；2、建议在实际操作中，塔楼产品以安全价格确保快速去化，保证项目安全性和开发利润的更快实现；,项目定位,经营收益测算表（15年期）.xls,在开业运营后，预计需要前3年投入约6000万左右的运营补贴,相关假定：面积：7万，其中45%自持，55%售出租金递增：为保证商业品质，在前3年，整体免租，以保证符合定位的经营组合的实现，在第4-5
23、年，每年按6%递增率，第6-10年，每年递增12%，第11-15年，每年递增6%。开业3年后租金：结合莱蒙、南大街、万达租金情况，开业后3年本项目租金预计为65元/（.月）出租率：第1年预计为80%，后期按照90%计算管理费：按照35元/ /（.月)收取，为促进招商，第1年全免，第2年收取30%，第3年收取60%，自第4年开始全额收取。,项目经济测算,Part 4,经济测算,项目收入,根据产品定价结果，考虑到快速去化的要求，经济测算按保守价格：，对项目收入计算见下表：,项目税后收入为214514万元,经济测算,项目成本,项目单位建设成本估算如下：,项目总成本估算为162279万元，单方成本为8
24、291.6元/。,经济测算,简单测算表,注：在考虑运营成本后，仍能保证利润地价比达到100%,经济测算,开发计划,1、开发计划 项目拿地时间计划为2013年3月7日； 2013年6月商业、酒店式公寓开工；2014年12月商业竣工，酒店式公寓2015年6月竣工； 2014年6月前高层办公楼开工；2016年6月竣工； 2014年6月前超高层酒店开工；2017年6月竣工。2、销售计划 2013年10月商业开始分批销售，预计2014年底完成销售； 2014年3月酒店式公寓分批销售，2015年3月完成销售； 2014年10月办公分批销售，2015年10月完成销售。,经济测算,现金流量表,可行性研究结论,Part 5,可行性研究结论,结论,地块所在区域为常州市传统的市中心，并且紧邻火车站、长途汽车站、地铁一号线等交通枢纽，人气较高，人流量大。火车站北广场地块未来规划为大型的商业中心，我公司提早介入可抢占市场先机，有较强的竞争力。经测算，目标地块具有可观的利润空间，同时可持有45%的商业及50000的酒店物业，投资前景较好，建议公司予以投资！,END,荣盛房地产发展股份有限公司 常州公司 二一三年二月二十七日,
