1、,南站旧货市场改建项目地块价值分析测算,2012年11月,道南可供应土地有限本项目土地突显稀缺,2,海港区中心板块南侧，距离市中心1km；城市干道红旗路西侧；南部距海岸线1.5km。地块基本条件优越。,滨海机场,中新生态城,于家堡天津港,邮轮母港区,青岛,区位项目位于秦皇岛海港区中心板块，隶属于海港区南，友谊路西侧原秦皇岛市南站旧货市场。,项目印象,指标地块整体44亩/中小型体量/中高容积率/居住用地为主，商业建面2%,项目印象,项目已获得1号地块使用开发，如将待征2号地块收入项目整体开发，将大大提高项目规划空间，且提升项目定位形象，增加销售面积及利润。,4,四至紧邻项目两侧被铁路环绕，东侧为
2、待开发土地，南侧为在建项目润地青云,项目印象,山西,道,洛阳,亚洲路,观澜路,欧洲路,宗地四至北：北部紧邻铁路干线，铁路对面享有配套商务，秦皇岛9号娱乐会所、聘丰楼、厨访等，沿北方向为大型居住社区渤海明珠，距河北大街直线距离450m。南：南侧紧邻在建项目润地青云，配套有18中学，光明路沿街商业，南侧距海直线1.5km。西：紧邻铁路线，无其他配套设施，距红旗路300m，与法国小镇相对。东：待开发状态，配套设施不完善,影响项目因素：1、周围环境较差，铁路以西及项目以东均有煤场及货站仓储；2、货运铁路污染及噪音使得地块价值降低；3、原始道路交通有待完善，尚不便利。4、周边配套不完善，本项目沿街商业将
3、成为热点；,6,地块特征地块整体呈梯形形状，地块地质良好，地势较高，东南侧商业价值较大,项目印象,地块整体呈梯形形状，易于整体规划整体开发。项目原为旧货市场，整体地质较好，无拆迁反迁补偿问题，利于开发的进行。地块价值高地在东南侧，距离铁路沿线较远，距离海岸线较劲；项目地价成本较低，拥有灵活的开发方式。,项目定位,道南核心地块中档宜居社区,差异化的高品质刚需产品中 端 学 区 房,项目产品定位,建筑规划方案（草规）,112m,218m,240m,81m,35m,64m,63m,25m,71m,主要经济技术指标,价格预估,经济测算,综合成本,经济测算,经济测算,净利润,经济测算,2#地块的取得及增
4、值计算,1#地块已取得土地使用权，为了地块方正形成合围式，利于项目规划及开发，建议获得2#地块的土地使用权。2#地块经过初步勘测占地约4.5亩，按照容积率3.0计算建筑面积可达到9000。,2#地块产值计算,谢谢观看,2012年11月,主要经济技术指标,价格预估,经济测算,综合成本,经济测算,经济测算,净利润,经济测算,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3P
5、tGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
