1、,美丽中国【邕城路328号地块】项目发展策划报告,报告纲要一、项目周边环境分析,报告纲要,一、项目周边环境分析,二、区域房地产市场分析,三、项目SWOT分析,六、项目营销策略建议,五、项目规划设计建议,四、项目定位建议,一、项目周边环境分析,1）本项目用地所在兴宁区是南宁市最老的城区之一，也是南宁的商贸中心、物流区，辖区内商贾云集，商贸服务业十分发达，面积751平方公里，人口31万，位于市中心，向东北方向延伸；,2）未来区域定位明晰，面貌变化巨大兴宁区“十五”规划中提出要重点打造“三区一带”，即朝阳中心商贸区、东沟岭新区、三塘工业集中区、昆仑大道经济带，将会极大推动城区经济持续快速发展；,1、
2、区域特征及定位,一、项目周边环境分析,2、周边环境,坐落在城市快速环道与邕宾大道上，是辐射南宁全城的重要交通口岸,隔路相对的是中国占地面积最大的2.4平方公里），引种药植物最多（2500多种）广西药用植物园，有一定的景观优势；,地处可称为城市副中心的兴宁东沟岭新区，周围居住人口密集，但建筑陈旧，居住人口相对杂乱，形象一般；,与兴宁区政府办公大楼毗邻，是兴宁区新的行政集中区；,项目地块现为广西南宁旧货物资市场,一、项目周边环境分析,2、周边环境,3、交通条件,一、项目周边环境分析,项目地现有交通优良，全城无可比拟，新的路网建设，将共同打造立体交通网络，无缝对接南宁全城,吸引周遍区域客户群起到先决
3、性作用；南宁城市快速环道50多公里昆仑大道南宁环城高速与之相接环城1、22、66、67、90 、202、215、608、802、803、路等10多路公交车 ,景观大道（规划）,3、交通条件,一、项目周边环境分析,十二五兴宁区主要道路建设,4、市政配套设施,一、项目周边环境分析,广西妇女儿童医院,区域内现有生活配套不甚齐全，虽有兴宁区政府在项目附近，但大型商业购物场所、银行、医院、学校、酒店等配套十分缺乏; 但区域休闲、景观、公园配套较好，如狮山公园、广西药用植物园等；随着广西妇产儿童医院投入使用，以及区域大型楼盘配套设施的建设，区域将会不断成熟与完善；,5、商业环境分析,一、项目周边环境分析,
4、项目所在地新兴宁商圈 大型商贸物流中心,1、项目区域商业是明秀东路、中华路延长线的商业继续，现环快环、昆仑大道一线，商业业态多样，大型专业市场较多，如大嘉汇东盟国际商贸港/家居建材城、广西金桥农产品批发市场、广西花鸟市场等均投入使用，商业氛围浓厚；2、本项目处新兴宁商圈龙头口岸，将可以有效结合旧朝阳商圈的优势，形成自个独特的商业特点；3、本项目应强势整合区域商业特点，打造区域富有特色的商业载体；,一、项目周边环境分析,6、分析小结,1、项目所在片区是新兴宁大力发展与完善城区，政府将会加大、加快区域建设，片区将以良好的交通环境，带动片区快速发展，根据南宁市城市总体规划，明确了城市向东发展的功能定
5、位，打造“外东环”区域，而规划中的“广西药用植物园九曲湾嘉和城昆仑关”休闲旅游带正在按照“昆仑大道旅游经济圈”的统一策划，在连点成线建设当中；2、目前片区商业供应量较大，有条件进行商业的升级及新业态的整合；3、项目所在片区是新兴宁连接后凤岭、琅东商务区、高新区等最快便的区域，辐射南宁全城，也聚集着一定的高消费群体，拥有较强的消费能力；4、因此，配合新兴宁区城市发展需要，利用片区商业发展机会，做好细分市场，提升片区物业档次，打造新的物业品牌，做最佳居住区、办公区、商务区，则是本项目重大发展机会；,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,二、区域房地产市场分析,（一）
6、南宁宏观经济运行状况,分析：2011年2012年1季度南宁市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势，如下图：南宁市GDP增长情况走势图,据南宁市统计局最新公布数据显示，2012年1季度全市生产总值达到510.25亿元，同比增长13.1%。其中第一产业增加值41.33亿元，增长5.3%；第二产业增加值190.49亿元，增长20.1%；第三产业增加值278.43亿元，增长9.8%；,1、南宁2011年2012年1季度GDP增长情况,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,二、区域房地产市场分析,（一）南宁宏观经济运行状况,2、社会消费品零售总额,分析：1）2011年社会消
7、费零售总额超1000亿，购买力持续强劲，连续3年保持15以上的年增长率；,2）从消费数据看，全市消费品市场繁荣活跃，住宿、餐饮、贸易物流等行业保持持续发展，说明商业物业的发展前景看好，也将带动商业物业的需求量的增长；,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,二、区域房地产市场分析,（一）南宁宏观经济运行状况,分析：最新数据显示，南宁市2012年第1季度居民人均可支配收入增速上升平缓，南宁市城镇人均可支配收入6172元，同比增长11.40%。2012年1季度商品房成交均价下降9.37%，其中商品住宅成交均价下降10.30%；受相关政策影响，2012年1季度以来商品住
8、宅成交均价呈下降态势，低于人均可支配收入增长速度，调控略显成效；,3、居民人均可支配收入增速平稳,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,二、区域房地产市场分析,4、项目建设快速推进，固定资产投资加快发展,分析：固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合指标，2012年1季度，南宁市在建施工项目为2233个（不含房地产），同比增长64.55%；本年新开工项目1103个，同比增长145.66%。全市全社会固定资产投资完成267.75亿元，同比增长29.18%。其中：基本建设投资完成121.29亿元，同比增长24
9、.40%，更新改造投资完成55.56亿元，增长58.43%，房地产开发投资完成62.01亿元，增长4.93%；,（一）南宁宏观经济运行状况,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,分析：2012年1季度，南宁市房地产开发投资62.01亿元，同比增长4.93%，房地产开发投资速度减缓，从投资结构分析，其中，住宅投资40.76亿元，同比下降2.93%，经济适用房1季度无投资，流动性的收紧迫使开发企业降低了商品房的投资力度，住宅投资同比下降2.93个百分点；,5、商品房投资增速下滑 保障性住房投资为零,二、区域房地产市场分析,（一）南宁宏观经济运行状况,2011年1-2
10、012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,分析：2012年1季度，商品房新开工面积为166.49万，同比增长18.01%；南宁市商品房施工面积2855.99万，同比增长4.11%，其中住宅施工面积2080.51万，同比增长2.99%，商品房竣工面积136.68万，同比增长6.14%，其中住宅竣工面积104.72万，同比下降2.38%；,二、区域房地产市场分析,（一）南宁宏观经济运行状况,6、商品住宅施工增速平稳，新开工面积上涨,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,分析：2012年1季度，商品房竣工面积136.68万，同比增长6.14%，其中住宅竣工
11、面积104.72万，同比下降2.38%：,二、区域房地产市场分析,（一）南宁宏观经济运行状况,7、商品房竣工面积商品住宅出现较大降幅，经济适用房无竣工,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,（二）2011年2012年1-4月份南宁房地产市场概况,1、供应量分析,数据来源：南宁市统计局,分析：开发商调整推盘节奏，出现供应高峰，2012年4月份全市商品房供应面积达到63.15万，环比增加44.83%；,二、区域房地产市场分析,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,（二）2011年2012年1-4月份南宁房地产市场概况,2、成交量分析,
12、数据来源：南宁市统计局,分析：以价换量效果不明显，成交上行受阻，2012年4月，南宁市商品房成交总量为31.07万，环比减少3.9%，同比增加56.45%；,二、区域房地产市场分析,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,（二）2011年2012年1-4月份南宁房地产市场概况,3、成交均价分析,数据来源：南宁市统计局,分析：4月南宁商品房成交均价为6521元/，环比下跌4.8%，同比上涨了1.4%；,二、区域房地产市场分析,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,（二）2011年2012年1-4月份南宁房地产市场概况,4、市场综合评述
13、,二、区域房地产市场分析,1）从以上分析来看，进入2012年南宁楼市并未像市场期待那样再奏凯歌，反而略显疲态；2）进入2012年以来供应量大幅上升，开发商积极调整推盘节奏，加大了供应力度，出现了供应高峰，而成交方面，呈下降趋势，成交趋缓；3）从成交价格上看，2012年4月南宁市商品房市场均价6521元/，环比下跌4.8%；4)总的来讲，刚需回归，开发商调整了推盘策略，加紧了推盘速度，促动市场回温，但想市场回暖势头趋强，价格策略是关键，同时销售节点的把握也是重点；,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,（三）南宁市出台关于房地产市场的政策法规,分析：南宁限购令无期
14、延续的通知，进一步明确了调控的决心,4月13日，温家宝总理在国务院常务会议中指出，要坚持房地产调控不动摇，绝不让调控出现反复，但我们认为，限购、限价措施仅是政府在房产税、保障性住房体系尚未成熟之前的短期行为，并非是长效机制，南宁此次限购未设时间等同于在长效机制和市场环境成熟时，行政干预政策随时退出；,二、区域房地产市场分析,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,（四）区域各类物业情况,1、青秀区各类物业情况统计 （2011年5月2012年4月）,二、区域房地产市场分析,分析：本项目地块从区域上划分，属兴宁区东沟岭新区板块，但由于其交通的便利性，与珢东商务区、凤岭
15、航洋商业圈仅十分钟车程，因此，在考虑项目地块区域各类物业开发、规模、价格时，也应充分考虑琅东、航洋商圈；,数据来源：南宁市统计局,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,（四）区域各类物业情况,2、兴宁区各类物业情况统计,二、区域房地产市场分析,（2011年5月2012年4月）,数据来源：南宁市统计局,2011年1-2012年1季度全市经济继续呈现协调稳定发展的良好态势,（四）区域各类物业情况,3、青秀、兴宁区各类物业情况综合分析,二、区域房地产市场分析,1）从以上二表分析来看，青秀区域14月份新建住宅42.75万、商铺面积3.27万、办公用房近1万，兴宁区住宅2
16、5.78万、商铺2.44万、办公用房无，这说明青秀区仍是各类物业主要供应区，在区域关注和成交量上也是南宁楼市明星，特别是办公用房，简直就是一枝独秀，成为写字楼供需活跃区域，其霸主地位无可撼动，而其它区域供应较少，甚至全无； 2）但自限购以来，南宁楼市出现了新的变化，以刚需为主的购房群体更加突出，兴宁区作为后起之秀，汇聚众多高性价比的刚需楼盘，也汇聚了众多的实力开发商（见图），也开始成为南宁楼市的热点区域，竞争激烈，同时也说明区域发展潜力巨大；3）兴宁区域各类物业供应主要集中在住宅与商铺上，而办公用房、酒店则一直成为区域慎入涉足之地（金源城、盛天东郡规划在建），没有在售项目，存在巨大市场空间；,
17、（五）区域部份实力开发商,二、区域房地产市场分析,（六）南宁星级酒店概述,二、区域房地产市场分析,1）南宁的酒店中低档次和经济型酒店较多，四星级以上的酒店，也屈指可数，如五星级酒店南宁饭店、明园新都、沃顿国际大酒店、红林国际大酒店、鑫伟万豪酒店，且主要分布在南宁中心城区、民族大道和琅东商务区、航洋商圈；2）随着北部湾大开发的实施，旅游业增势良好，“十二五”发展规划中，南宁市建设成“中国特色旅游水城、绿城”、“区域性国际旅游城市”，接待旅游人次将会大幅增多； 3）南宁会展经济正处在井喷式发展阶段，每年的东盟博览会及其它展会，为南宁带来大量人流和住宿客人，南宁高星级酒店一度爆满，个别酒店价格提高一
18、倍仍然供不应求；4）酒店客房因季节性需求较为明显，南宁客房供应总量上较为充足，淡季整体开房率在50%左右，旺季一般在80%以上，四星、五星级酒店整体开房率更高，个别高星级酒店旺季开房率可达120%，出现供不应求的局面，根据酒店行业多年累积的经验值，当市场中平均酒店开房率在55%以上时，酒店就存在投资需求；5）从南宁城市的发展和功能来看，预计未来几年，南宁市现有高级酒店格局将被打破，新一轮市场洗牌在所难免；,二、区域房地产市场分析,（七）区域可比性楼盘调研分析,本项目在兴宁区域，区域内目前百花齐放，各类物业形态均有，但最具综合、可比性、且又最具竞争力的楼盘，我们调研分析来看，金源城、盛天东郡应是
19、项目重点竞争对手：,1、金源城1）项目介绍：豪布斯卡概念吸引眼球南宁金源城占地约457亩，总建筑面积约160万，全力打造一个大型城市综合体建筑群；金源城整体规划有“立体商业街”、“Shoppingmall”、“公共广场”等，建筑业态涵盖购物中心、超5A甲级写字楼、国际五星级酒店、高尚住宅等；容积率：2总套数：约1771户；建筑形态：高层32F绿化率：30%,二、区域房地产市场分析,（七）区域可比性楼盘调研分析,金源城,2）区位：快环的快捷、外东环的升值潜力位于城市快环上，也是外东环地区，是南宁城市发展重点区域，因此项目未来价值的上涨空间较大，根据规划外东环区域要打造一座具有生态、宜居、宜业、文
20、明和谐特质的具体体现绿城、中国水城双重特色的生态型新城，也就是，未来的外东环无论是经济还是环境都有很大的提升空间；3）园林：项目的劣势及缺失金源城绿化率为35%，但由于其重点打造和宣传的在于项目配套，在园林的打造上没有突出特色与亮点；,二、区域房地产市场分析,（七）区域可比性楼盘调研分析,金源城,3）建筑风格：新古典主义从建筑风格上来说，金源城主打大气、线条简洁的新古典主义风格；4）户型设计：刚需户型设计不足在首期推售的金源悦府中，以7080及90100的2+1房为主，欠缼了现在市场上广泛受欢迎的8089面积段的产品，这对购房者来说会构成一定的影响，而7080面积段的户型在设计存着一些较为明显
21、的缺陷；（户型分析见后）5）点评分析金源集团经过十多年的发展，无论在住宅、办公还是商业项目方面均有涉足，积累了丰富的开发经验，因而金源城是金源集团多年多方面经验的一次汇总，项目规划与配套方面目前在整个南宁市可以说是首屈一指，但项目在打造产品住宅方面有一定的设计缺陷；,6、户型分析,二、区域房地产市场分析,（七）区域可比性楼盘调研分析,78.23 2+1房2厅1卫,金源城,6、户型分析,二、区域房地产市场分析,（七）区域可比性楼盘调研分析,98.303 2+1房2厅2卫,金源城,二、区域房地产市场分析,（七）区域可比性楼盘调研分析,盛天集团在南宁众多的开发企业来说，其开发的产品多样化和产品品质都
22、一直受到消费者赞誉，盛天东郡是该集团重点推出中高档品质楼盘，从项目规划到入市，均是大手笔，高调亮相，这从营销手段来说，容易获取客群认知和眼球，并提升楼盘品质；,2、盛天东郡1）项目介绍：113万超级养生大盘位于兴宁区昆仑大道上，药用植物园旁，紧邻城市快环，项目占地363亩，总建筑面积113万，由大型商业中心区、五星级酒店、5000奢华养生馆、高层住宅、品牌小学、幼儿园配套组成，在规划设计上聘请了一流团队打造；容积率：2.8，总户数：5000,二、区域房地产市场分析,（七）区域可比性楼盘调研分析,盛天东郡,2）区位：未来政府重点打造核心区域位于南宁市凤岭北面，兴宁区东面，周边的交通四通八达，城市
23、快环、环城高速路、昆仑大道、长罡路、金桥客运站，规划中的轻轨5号线紧邻项目，可轻易到达南宁各区县；,二、区域房地产市场分析,（七）区域可比性楼盘调研分析,盛天东郡,3、整体规划：中央养生区国际生活样板尊重自然，最大限度体现“环境与居住的最大化融合”原则，引入“Y”形建筑，根据不同位置，不同楼栋，不同朝向，尽可能的拉宽楼距，楼间距约为60-100米，视野非常开阔，还首创南宁首个生态阳光车库，实现完全人车分流，将车库的升高提升到4.2-4.8米（普通3.6米），因此规划设计无论是立面还是造型上都将是区域的地标；,二、区域房地产市场分析,（七）区域可比性楼盘调研分析,盛天东郡,4、户型分析,从调研的
24、户型上分析，盛天东郡以6090刚需小户为主，其所占比例达67%，虽有别墅区提升了楼盘档次与价值，但用小户型提升了项目容积率，正是因高容积率影响了项目通风采光及居住舒适度，即便是户型上有所优势，但在整体打造上却显档次不够；,二、区域房地产市场分析,（七）区域可比性楼盘调研分析,盛天东郡,87设计成二房，每个功能空间能分享到更大的面积，不给你造成紧迫感，南向4米开间的客厅可以最大限度的享受阳光，增强了整个居室的采光，9.2米宽的大观景阳光，让人眼前一亮；,5、典型户型分析,八、区域房地产市场小结,二、区域房地产市场分析,1）南宁房地产市场整体向好，消费者更成熟、更理性，选择范围更宽广，消费观念的改
25、变将推动市场升级，均衡区域市场格局；2）住宅依旧是主力物业，刚性需求持续存在，比例进一步上升，产品更新频率加快；3）商业、写字楼发展潜力大，市场对高配置甲级写字楼的需求持续扩大，特别是新兴发展强劲区域，如兴宁区域目前基本没有档次的写字楼；4）兴宁区域房地产市场呈现多点开花的局面，复合度高的城市综合体不断涌现，如金源城、盛天东郡、大嘉汇等；5）南宁高星级酒店物业在市场上较为沉寂，需要新兴生力军的加盟，国际知名品牌酒店生存机率会更高，金源城、盛天东郡规划国际五星级酒店便是明证，虽然金源城、盛天东郡均规划建有五星级酒店，但建设周期过长，目前刺激市场活力有限；6）总之，兴宁区域房地产市场发展势头强劲，
26、消费者对区域的认知、认可度增强，综合体物业增多，在未来市场竞争中，区域内房企不仅拼产品，更是拼企业综合能力、操盘运作模式及后期经营意识等；,三、项目SWOT分析,S优势分析S1：不可复制的地段价值兴宁发展重点区域，核心物流商贸区，毗邻琅东商务区、凤岭航洋商圈，成为连接南宁城市东西部重要枢纽带，拥有极其较好地理位置，如引导得好能吸引琅东商务区客流向本案靠拢，潜在商业价值大；S2：优越的立体交通网络秀厢大道与昆仑大道是南宁主要大动脉，成为南宁东西连接、南北交通疏导通道，环线1号、90路、42路等近十条公交站点在此汇聚；S3：客流巨大位于兴宁与琅东交汇处地带，过往人流、车流巨大，邻近机关单位、众多中
27、高档社区，日常消费购买潜力高；S4：独特的景观优势区域有狮山公园、广西药用植物园等，在园林景观上占有绝对优势，大面积的精致园林绿化面积，也是项目的一个核心竞争力；S5：创新性的项目规划和设计区域内主要以商铺、住宅为主，而办公用房却市场鲜有，本项目可以把握市场空白，规划新兴物业形态填补、丰富物业形态，进一步提升本案在区域的整体物业价值；S6：兴宁区政府扶持作为兴宁区重点发展口岸地段，项目在政策上将会享受一定优惠；,W劣势分析W1：噪声较大，居住价值受到一定影响秀厢大道、昆仑大道因常年承受大量机动车运输，噪声大，污染大，居住形象一般，对本项目居住质量规划及施展造成一定的影响，对物业的规划提出不小的
28、挑战；W2：消费水平不高项目周边居住人口以本地人口和外地民工为主，居住人流相对杂乱，消费及购买力有限，一定程度上影响本案今后物业的产品销售与经营发展；W3：地块劣势明显项目地块不规整，临秀厢大道仅有一小块，这严重弱化了项目价值，对物业规划定位和客流组织提出了新的难度；W4：周边商务配套不会，生活配套也不全，档次也不高；W5：项目规模小，无法营造大盘效应；,0机会分析O1:南宁宏观经济运行良好，地产市场发展势态平稳，各物业供需、价格持续平稳；O2:本项目地利位置好，且尚未进行规划设计，有利打造区域内独树一帜产品类型，利于物业产品的特性塑造；O3:随着区域新盘的不断开发和市政配套设施的完善，大量人
29、群的聚集，必将带来周边置业和商业的发展；O4:北部湾国家大开发战略，国家相关的政策进一步向南宁倾斜，进一步提升城市综合竞争力，外来人口迅速增多，直接拉动城市消费；,T威胁分析T1：房地产市场大势影响因房地产市场成为政府调控重点，银行或政策方面的不确定性，给项目的开发带来一定影响；T2：区域各类物业开发增多今后三五年内，区域各类物业高密度放量，较多地产项目即将入市或规划待建，使市场“供大求”的局面即将出现，竞争将会更加激烈；,三、项目SWOT分析,项目SWOT分析综合评述,因此，通过以上分析，我们可以得出：1、项目地块所在的区域特性价值已被南宁广大客群认知与认可，项目如正式启动，如何提升市场关注
30、度则是关键；2、项目地块可以考虑作为商住综合组团进行全新的物业规划，打造富有特色的物业形态和产品，以此来弥补区域市场空白点；3、项目地块的核心竞争力，我们认为商业价值大于居住价值，如大型商业主力（如南城百货、人人乐、家居建材城）的引入或特色物业产品（办公用房、星级酒店）面市，从而将会为项目实现商业价值最大化！,四、项目定位建议,（一）总体发展定位建议,快环轴心 超大型都会综合体集商业中心、商务办公、精英公寓、星级酒店于一体的城市综合建筑群,结合以上地块环境、市场和区域特点、项目优劣势的分析，我们对本地块将以一种复合地产的创新模式来进行项目的总体发展定位，也就是以精英公寓、商务办公部份为开发主体
31、和主要盈利点，同时通过商业中心、星级酒店部份的营造提升其附加值，实现价值最大化的中高端综合体超级物业！因此，项目总体发展定位建议为：,四、项目定位建议,（一）总体发展定位分析,在本发展策划方案中，基于考虑到美丽城企业强劲的资金实力和美好的发展愿景，以及地块优越的地理位置和现存区域内的市场空白，以上定位将能有效打造公司成为南宁顶级房产企业品牌，大幅度提升企业品牌知名度，打造区域标志建筑，成功对接琅东商务区，为城市发展带来深远影响，因此定位有其存在的可行性和必要性：,四、项目定位建议,（二）住宅部份发展定位,精英公寓创立南宁快环居住第一品牌以项目坐拥昆仑大道、秀厢大道交汇的双口岸价值及区域的景观优
32、势为出发点，在项目投资性超强的基础上兼顾项目的居住属性，强调项目是一种以投资为主、兼顾自住的“新概念” 住宅产品高层公寓（小户型）；,四、项目定位建议,（二）住宅部份发展定位,1、定位分析1）项目所在地块两面临立交桥，不适宜做常规性住宅产品，用地规模优势也不够；2） 结合项目双口岸的区域属性分析，项目具有较强的投资价值；3）从嫁接区域利好、规避项目劣势的角度出发，项目应以小户型公寓为主力户型；4）从提高项目附加值、增强产品吸引力的角度出发，项目应具备预留后续改造的空间，以一房变两房、两房变三房的利好，提高项目户型产品品质；5）从降低投资型目标客户群体资金压力角度考虑，户型应尽量紧凑化、简约化，
33、避免一切冗余的设计，一房产权面积尽量控制在55以内，两房控制在80左右；,四、项目定位建议,（二）住宅部份发展定位,2、客群定位分析1）主力客群：以投资性购房者为主，以获取投资收益为购房特征，客户群体广泛，中、高收入群体；2）重要客群：以过渡型住房需求为主，以满足短期自住为基本特征，主要锁定为周边无房户、珢东商务区白领及区域高级蓝领技工阶层；3）辅助客群：以SOHO对象为主，过渡为目的；,四、项目定位建议,（三）商业部份发展定位,快环轴心 全天候都市欢乐消费之都快环沿线首个集 “休闲、娱乐、餐饮、购物、健身”于一体的商业中心,定位分析：地块周边商业主要为专业市场，如花鸟、家居建材、小商品、五金
34、、汽车配件等，其他尤其是百货行业发展状况较差，短期内不宜设立大规模传统、集中式百货商业，但打造一个具引领、前瞻性的体验式、吃喝玩乐的都市生活消费空间则十分必要，填补区域乃至全市的快环一线的消费空间，则具有极强的可操作性；,1、商业中心定位（方案一）,商业定位方向，应该综合考虑项目周边环境、项目建筑风格特色和经营商品特性以上各个方面，塑造一个独一无二的复合主题概念，形成项目的唯一性和难以复制性，使项目处于南宁快环一线的市场领先地位，因此，建议项目定位为：,就是说夜晚、白天一样繁华，全天候24小时不打烊，最大限度的借用区域资源，引入区域需求最大的休闲、娱乐、餐饮、购物、健身业态，五彩缤纷的都市时尚
35、生活就在这里演绎着万种风情！,四、项目定位建议,（三）商业部份发展定位,2、主题内涵,、,四、项目定位建议,（三）商业部份发展定位,、,1、核心客群：城市精英消费群以区域、珢东、凤岭、东盟商务区内的商务人士为主力消费客群，他们消费能力强、追求档次、品味，追求特色体验生活者；2、重要客群：流动型消费群处昆仑大道、秀厢大道上流动人较为密集区，交通便利，是外来商务出差、旅游消费的重要消费休闲娱乐场所，这部分客群选择消费的随意性比较大，忠诚度较低，但消费能力强；3、边缘客群：工作型消费群指工作地点就在项目地块附近，上下班时经过就近消费，他们是商圈的有效补充客群，这一类客群将随着兴宁区的成熟而不断状大；
36、,3、消费客群定位分析,四、项目定位建议,（三）商业部份发展定位,主题商业南宁快环一线升级版家居建材MALL,4、商业中心定位（方案二）,定位分析：区域快环一线是南宁建材家居一级商圈，商业氛围浓厚，扎堆经营是商家最愿看到的情景，加上项目地块傲居南宁邕宾立交物流中心咽喉地带，毗邻玉柴物流基地、运德物流中转站和未来城市北站，社会配套资源齐全，交通十分便捷，与南宁快环线、高速环线两大交通生命线直线接驳，具备家居建材行业的选址条件与规模要求，关键是如何定位卖场与运营模式；,四、项目定位建议,（三）商业部份发展定位,方案一：打造快环一线都市生活之城的商业定位，此类业态的商家符合定位的众多，招商自然不是大
37、的问题，但要做到让广大消费者闻名而至，则就要在商家引入找准，招入切实符合本案商业定位的特色商家；此项工作在项目地块确立发展定位后，即可开展；,方案二：打造专业家居建材MALL，目前南宁家居建材行业看似竞争激烈，但实则不然，关键是卖场的商业运营模式和引入的商家，据我们了解，几家全国知名家居建材连锁品牌，正在快环一线选址；本项目地块如正式确立发展定位，商家争夺进驻是必然；,由于大型商业中心对物业规划设计要求严格，所以建议在项目确立发展定位后、启动前，与目标商家密切沟通，从而保证商业物业经营指标最佳化；,5、商家引入建议,四、项目定位建议,（四）商务办公部份发展定位,我们建议，要超越、打造区域全新商
38、务办公用房，用以提升项目形象的标志性建筑，即：美丽财富中心甲级纯写字楼,四、项目定位建议,（四）商务办公部份发展定位,1、定位分析1)从南宁城市功能布局来看写字楼的开发，将随着城市的扩大，商务功能也会放大，不同的区域需要一二个地标建筑和大型综合体，本项目可以承接这样的重任，即担负起南宁写字楼市场发展轴线由琅东向快环一线的延展；2）金源城超5A甲级写字楼规划建设，对本项目来说是一种有力挑战，本项目若欲争抢写字楼的市场蛋糕，成为区域商务地标建筑，建议向“国际化”或“高效化”方向靠拢，如可通过建筑规划设计增加建筑文化元素强化项目档次与形象，通过硬件配套设施提升品质，通过后续软件配套提升服务水准；3）
39、而且在南宁现有的办公用房中，某些商住楼、商务公寓等，实际上已经有超过大部份面积是用作办公的，南宁虽然也实行了住宅禁商，但是考虑到一些现实状况，对于经过业主委员会、居委会同意的，也能继续办公并注册，但此过程手续繁杂，因此，未来南宁如全面实行住宅禁商，会极大增强写字楼需求，推动南宁写字楼租售两旺，因此我们建议开发适量写字楼物业；,四、项目定位建议,（四）商务办公部份发展定位,2、客群定位分析本项目地块与琅东商务区毗邻，随着琅东片区租金的不断高涨，很多企业将会选择沿快环一线办公，本项目地块正处在这样的位置，因此，我们的目标客群是：1）外地公司、外省市驻南宁办事处；2）中小科技公司、商贸公司；3）文化
40、类公司：如传媒公司、广告公司、文化传播公司、影视公司等；4）咨询类公司：管理咨询公司、会计师事务所、律师事务所、评估事务所等；5）投资客：投资客的投资热点也从之前的单纯投资住宅，发展到了侧重于投资商住物业、写字楼和商业物业；,四、项目定位建议,（五）星级酒店部份发展定位,国际四星级以上商务酒店,定位分析：区域目前尚无星级酒店，仅有规划在建的金源城、盛天东郡五星级酒店，而且现有的南宁四星级以上酒店均已开业多年，缺乏新鲜感，装修、配套等已无法满足部份高档客户的需求，加之较多的酒店经营管理公司一致看好快环一线，因此只要规划、定位得当，可操作性极强；,考虑到区域情况，开发中、低档次酒店对项目不能起到品
41、质提升作用，且优越的位置、便利的交通、区域不断完善的配套符合星级酒店的基本指标，所以我们认为以高级酒店作为项目财富转折点，来提升项目品质与形象，吸引巨大高消费人流，则在档次上应该考虑打造：,四、项目定位建议,（五）星级酒店部份定位,1、客群定位分析1）商务、会议等商务型客人是项目最大的目标客户群，这一部分人的留宿时间长，配套消费较多，且忠诚度较高，给项目带来的利润也是最大的，因此这一部分的客户是营销最应该针对的一部分目标客户群；2) 项目处在城市快环道上，旅游出入方便，旅游客户是对项目客源类型的重要补充，由于项目档次为国际四星级以上，将重点针对国内中高端旅游团队，以及国际休闲度假游客，故项目的
42、游客构成主要为高层次的休闲度假、高品位的自由行游客组成；,四、项目定位建议,（五）星级酒店部份定位,2、前期商家建议酒店商家、酒店经营管理公司的引入，必须是国际知名酒店品牌或拥有知名酒店品牌的管理公司，而且在规划设计阶段即可确认或咨询酒店商家，以保证项目规划设计部份吻合后期酒店实际经营管理的需求；本方案中的酒店可与国际、国内知名品牌商家提前进行接洽，如开元旅业、和记黄埔、雅高、喜达屋、马里奥特、美国凯悦、希尔顿、香格里拉等，这些酒店巨头近年来在国内开店数量增长迅猛；,五、项目规划设计建议,（一）总体平面布局规划建议,充分利用项目主要临干道，车流人流量大，因此考虑作为主入口、广场、临街铺，并开辟
43、二条纵、横向商业内步行街，来充分贯通，带旺整个项目，进而项目也分为A、B、C三个区域，从而使项目物业价值最大化；,项目总平面（直观图）,通过以上定位分析及结合区域现状、本项目地块发展的要求，我们初步拟定项目总平面规划图如下：,五、项目规划设计建议,C区：作为星级酒店物业，建议规划1栋高层裙楼建筑，其中负12F为停车场，13F为商业裙楼，4层以上酒店客房；,A、B区：作为商业中心、写字楼、公寓类物业，建议规划2栋高层裙楼建筑，其中负12F为停车场，14F为连体商业裙楼，5层以上A区栋为写字楼，B区栋为公寓；,快环一线作为项目主入口、广场，为主要形象展示面；,（二）各类物业平面布局建议,五、项目规
44、划设计建议,（三）各物业体量测算,结合市场、项目区域和本项目地块用地情况（用地面积：25821，容积率：4.5，容积率可再考虑高），也为了实现地块利用最大化和收益最大化的原则，我们建议：,1）写字楼承接珢东商务区顺延的优势，也担负提升收益的重任，体量可适中；,2）商业中心地产业操作难点，但收益巨大，且前期可能要全部或部分自持，但考虑本地块的特性，体量要有一定规模；,3）星级洒店作为项目整体形象与档次提升的关键物业，虽然也可能要全部或部份自持，但体量也不宜过小；,3）精英公寓因享受便利的交通和景观优势，且也作为项目主要收益来源和平衡现金流的作用，体量应尽量上调；,五、项目规划设计建议,（三）各物
45、业体量测算,以上规模比重，可以保障项目中各物业、功能间比较协调与规模优势，使项目总体效益达到最大化；,五、项目规划设计建议,（四）交通组织建议,本项目地块规模较小，但又是复合地产的综合体建筑，交通动线的划分设计至关重要，本地块外部交通比较通畅，但受快环线影响，车行也是有一定不便的，因此，本地块车流动线的设计，直接影响各物业的使用效率，在本项目的交通组织上，我们建议：将A、B、C区地下停车场完全打通，由物业管理公司统一管理，对不同物业类型只进行车位上的划分区隔，进出口设置刷卡计费系统，这样不仅提高土地利用率，同时也方便物业管理；,五、项目规划设计建议,（四）交通组织建议,主出入口,人流,车流,五
46、、项目规划设计建议,建议地下阳光车库设计，车位：户数比为0.8：1；,阳光车库采光口,地下停车场，分流车辆,（四）交通组织建议,地下停车场，分流车辆,做到人车分流，车辆只能经小区外围行车道进入地下阳光停车库、车位，同时，要按项目整体发展定位，合理按商业、酒店、写字楼、公寓等区域划分固定、临时车库、车位，地面也应规划一定临时车位；,五、项目规划设计建议,（五）建筑风格建议,1、建筑风格类型分析,五、项目规划设计建议,（五）建筑风格建议,2、总体建筑风格建议配合项目发展定位，建议在能够表现品质感和现代都市气息的建筑风格中，选择较为成熟的现代欧式建筑风格，达到迅速在市场树立高档形象的目的；建议采用现
47、代主义建筑风格，现代欧式风格的建筑具有大气、典雅、高贵，豪华而不张扬的特质，同时也简约实用、富有朝气，较为符合项目整体发展的气质标准；,五、项目规划设计建议,（五）建筑风格建议,3、星级酒店建筑风格建议地标建筑，项目形象，造型典雅别致而不另类，识别性要强；,五、项目规划设计建议,（五）建筑风格建议,4、写字楼建筑风格建议地标建筑，项目形象，要充分通过外形设计与材质的对比运用，凸显国际化的建筑商务理念；,五、项目规划设计建议,（五）建筑风格建议,5、精英公寓建筑风格建议项目形象与品质的体现，应在迎合整体建筑风格的基础上，简洁明快，注重现代文化居住气息；,五、项目规划设计建议,（五）建筑风格建议,
48、6、商业中心建筑风格建议要与商业定位、区域环境及综合体风格相结合，大气、简约明了，营造购物环境的通达性；,五、项目规划设计建议,（五）建筑风格建议,7、园林景观建议1）主入口、广场处，体现项目的形象展示面，要设置主题园林景观，而且园林景观设计不但要符合项目各类产品定位，同时，因项目在城市快速环道上，也应要承担部分社会形象功能来；,五、项目规划设计建议,（五）建筑风格建议,7、园林景观建议2）通道、楼间绿化带、空中花园处，要以广场主题园林景观向整个综合体建筑延伸，要做到绿色化、生态化，也要通过亭、台、灯、椅、小品、音箱、垃圾桶等细节亮点提升建筑整体品质；,五、项目规划设计建议,（六）各类物业单体设计建议,1、精英公寓设计建议1）朝向：B区的正南或偏东南；2）大堂：不低于200 ，设置休息区和接待区，要高雅通透、空间分割好，有开放性、现代感，灯光设计也要有特色；3）公共空间：电梯厅、公共走道设置合理，装修时尚，自然通风；4）标准层：净高不低于2.7米；平面布局，可交错楼层设计阳台、露台等，纵向布局，中低层可设置中小面积的复式结构，层高不低于5.2米，高层设置较大面积的平层户型，进而减小价差，实现效益最大化；,
