1、南京银河湾紫苑开盘前营销策略,2012-03-24,紫苑二期的优势点：,1、前期银河湾项目的品牌优势已经生根麒麟门，唯一的四星级园林深入人心；,2、80-128m2的面积段设置两到四房，属于高利用率房型，同等总价实惠大；,3、楼距比楼高接近1：1，是全层采光的小区，日照充足；,4、毗邻学校及新老麒麟的商业，生活教育便捷，与未来轨道交通有距，生活无噪音困扰；,卖点再多卖的好才是关键推案策略,第一期,第二期,建议北区两栋和一半商铺先开，根据蓄客情况跟进加推南区两栋房源及商铺。,建议原因：从道路的现场干扰上看，前期先将北区位置稍差的房源以低价入市，有利于炸开市场，后续提价；现有市场应采取“小量快跑”
2、的策略，以“小推量”换取“日光盘”；优劣楼体一起入市，均价相差500元/m2，既有利于后期抬价，也有利于本期营销。,推案价格运作策略,报价建议：面对我们最直接的对手宇业东方红郡，区位、配套、体量、销售包装、工程展现均处于劣势，虽然相同面积实惠更多，但价格将成为当前客户取向的第一因素，参考东方红郡报价虽已破9000元/m2大关，但成交价格维持在8500元/m2左右，因此建议蓄水期报价9000元/m2。,价格运作策略：第一阶段：没拿到预售许可证前，如有客户上门询价，以9000元/m2左右价格报之，但强调会有变动；第二阶段：拿到预售证，仍以此价做可能开盘的均价报出，当仍不出现在任何短信、单页宣传中；
3、第三阶段：开盘前三天，根据蓄客量报价，若蓄客量过多，提高均价500元/m2，由于有折扣，所以应该之前报价就是成交价，如果蓄客量有限，就平价打折入市，实则让利入市。,四月,拿到预售证,五一认筹,五月中旬开盘,释放项目卖点,释放售楼处公开信息,释放认筹信息,推案时间运作策略,客户上门如何有效打击对手项目,再向东,向市区,本区域,面对孝陵卫，马群方向来客：宣传本案较之于马群、孝陵卫的低价的同时，重点告诉客户本案相同面积多间房及未来的城市发展，此时正是出手时机；,面对从富力城、麒麟山庄的客户：宣传本案更接近市区，未来交通更加便利，现有及未来商业、学校配套更为完善，房型一步到位；,面对本区域客户：重点宣
4、传本案四星花园，同样总价多间房，闹中取静，全层采光；,如何短期强势蓄客主动出击,主动出击法一：找拆迁户,城东拆迁量大，拆完有钱又不肯走，找拆迁办拿拆迁户电话，届时短信攻击；,主动出击法二：扫荡麒麟科技园,麒麟科技园门口拉设横幅；科技园园区设展点；主要地段发单；,主动出击法三：遍发老街及老小区,悦民路重点发单，周边如锦绣花园此类二手房总价接近甚至超过70万的，麒麟门三公里范围内所有小区重点发单，或者选择在小区内做广告拉横幅；,主动出击法四：重点地点发单,项目五公里范围内超市、大型卖场、大中小学校、公交总站、马群、孝陵卫站点，选取人流集中的时间，如晚上购物，下班放学时间发放；,主动出击法五：在售项
5、目截客,针对马群、孝陵卫一线的项目，针对富力城、麒麟山庄、东郊小镇的客群都可以在其售楼处不远的街口于周六日发单截流，对于热销盘更可以设置横幅，信息指示牌；,主动出击法六：挖掘老客户,根据项目标的设置“客带客”奖励，比如介绍客户成交免半年物业费或奖励同等现金来挖掘老客户手上的客户资料，同时电梯，楼栋入口，小区公告栏全上紫苑海报；,主动出击也需要渠道宣传配合,渠道配合一：夹报+短信+网站,夹报选取三个主流媒体仅仅做五周仅在城东范围的夹报投放，其余报业可每周换投的方式投递，建议周四投放；短信建议每周二、四、六城东连番轰炸；由于本案牵涉商铺投资，因此建议选择house365、搜房、新浪投递翻动广告栏。
6、,渠道配合二：高炮+指示系统+横幅,关键车行道路设置高炮，麒麟门内到新售楼处需设置指示系统，同时尽量在我们需要截客处设置大牌或横幅。,渠道二建议示例：,大牌,高炮,指示牌,指示牌,指示牌,指示牌,指示牌,有渠道也要有活动吸引：,活动一：全民来议价,活动内容：通过短信告知全城东人，只要来到售楼处，留下自己的联系方式，根据销售人员的带看和周边环境介绍，在8000-10000元/m2之间选择一个数字作为自认为最可能的均价，开盘前三天公布均价及中奖名单，共2万现金奖励，有多少人猜中，多少人平分，若只有一人，则一人独享。,活动注意：要时时通过短信告知城东人参与人数的递增和最多人猜测的价格，造成全民参与的
7、冲动；要让每一个到访客户都要拿着项目资料离开。,活动二：零元起拍 珍贵家私要来抢,活动内容：通过短信告知全城东人，您置业，我们也要帮帮忙，珍贵家私零元起拍，最高价得，每周两件，我们拿出原有售楼处的家具，或者同家具店合作拍卖10套家私，以达到炒热市场的效果。,活动注意：要时时通过短信告知城东人本周成交价格及成交物品；要让每一个参与客户都要拿着项目资料离开；要在客户中安排自己的人员，防止流拍，或低价拍得。,客户来了究竟能看什么：,沙盘模型、户型单片、宣传折页无需再提，关键没有样板间、样板段怎么办、曾经紫苑的漏水心结如何化解？,强化品质的采访：通过采访10-15位银河湾紫苑及花园的老客户的居住体验，
8、将采访视频在销售中心播放，以达到品牌宣传的同时，弱化担心。,银河湾花园样板段公开参观：通过参观银河湾花园的景观，告知客户本次项目景观也将因地制宜的采用更高品质塑造，以达到完美收官的效果。,开放相似户型的毛坯给参观：通过相似户型的毛坯房，告知客户我们不希望通过精装修来欺骗客户购买，我们只让您看我们已经完成的质量，同时通过房型单页让其得知我们的提升。,何种语言吸引来客？,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUD
9、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,
