1、招商佘山广富林项目策划提案 上海新聚仁机构 投资咨询部 2010.07 项目之于大佘山、甚至西区，具备怎样的核心竞争？ 区位 品牌 产品 聚仁理解招商项目的区位： 大佘山，上海最顶级的自住别墅板块； 广富林，依附大佘山、超越赵巷，上海经济型别墅最好的区位； 未来的大佘山 通过配套的升级，成为上海顶级自住别墅区 奥特莱斯 佘山 天马山 世茂佘山酒店 圣索菲亚酒店 文广基地 辰山植物园 深坑酒店 广富林遗址公园 吉盛伟邦 赵巷珠江 北竿山艺术中心 欢乐谷 佘山高尔夫 月湖 欧罗巴世界乐 园 生态商务区 赵巷 佘山 广富林 大虹桥 佘山度假配套、赵巷国际生活配套、广富林商务（ 160万方）、度假、景
2、观、人文配套，以及大虹桥商务区的辐射； 未来包括佘山、赵巷、广富林在内的大佘山区域，将是未来上海最顶级的居住区域； 形象升级 顶级度假区到顶级居住区的转变升级； 未来的大佘山，借助配套级别、形象升级，将上升成为上海最顶级的居住板块。 广富林 具备超越赵巷的潜力，未来经济型别墅最好的区位 广富林： 文广基地、松江生态商务区、广富林遗址公园、辰山植物园，以及土地密集出让，整体形象集中显现，未来区域爆发点多，爆发力强； 赵巷： 奥特莱斯、北竿山、国际配套，均已经成形，已经过一轮爆发，幵且后续土地供应有限，后续板块已经没有支撑板块再次爆发的外在利好因素； 聚仁理解招商项目的品牌： 招商地产在上海最高端
3、的项目，肩负品牌升级的里程碑项目； 招商品牌 上海招商品牌升级，最高端的项目 区域 产品类型 面积段 定位 招商南桥 奉贤南桥 小高层公寓 主力 90 中端公寓 招商 雍华府 闵行颛桥 多层、小高、双拼 公寓 60-90 中端公寓、别墅 海德花园 宝山杨行 叠加、独栋、双拼 别墅 160-350 中端别墅 招商海廷 奉贤海湾 独栋 179-305 中端别墅 海德花园 雍华府 项目本身肩负招商品牌高端产品系转型的重任，招商上海最顶级项目； 其次， 0.8容积率未来大佘山片区最低容积率，适合运作高端纯低密度产品。 项目具备未来上海最顶级的大佘山区位居住价值以及招商品牌优势； 但是考虑到仅仅依托大佘
4、山区位以及招商品牌价值，之于西区，项目仍然面临诸多同类优势项目，后续激烈竞争，项目必须具备强势的核心产品竞争力。 项目理解结论一 竞争栺局 项目面临高端经济型别墅以及广富林周边同性质土地竞争 招商广富林 城投广富林 广富林 2-5 龙湖滟澜山 万科晶源 合生御廷 泗泾颐景园 山语原墅 大华云庭 凯迪澳澜湾 沁风雅泾 佘山 3号 大华西郊 观庭 诚邦别墅 大豪山林 形态 区域 项目名称 主力总价 后续存量 叠加别墅 赵巷板块 龙湖滟澜山 460-480 93 万科晶源 300 联排别墅 徐泾板块 沁风雅泾轩 前期， 558 423 大华云庭 前期， 382-410 赵巷 合生御廷 490-550
5、 万科晶源 450 龙湖滟澜山 660-794 泗泾板块 泗泾颐景园 340-442 山语原墅 前期， 367-445 双拼 徐泾板块 大华云庭 前期， 520 235 沁风雅泾轩 675-690 赵巷板块 龙湖滟澜山 1074-1200 凯迪澳澜湾 前期， 605-680 泗泾板块 山语原墅 前期， 470-510 合生国际花园 520-550 独栋别墅 徐泾板块 观庭大独栋 1300-1340 175 未售项目 410 （御品园林，精文香水湾） 大豪山林 1200-1300 大华西郊 1260-1580 赵巷板块 圣安德鲁斯 1260-1800 小独栋 佘山板块 佘山三号 1150-1450 38套 中式别墅 广富林 城投 - 13.4万方 本案 10.5万方 2-5广富林 7.6万方 佘山 天安 28万方 后续竞争激烈； 主要面临西区高端经济别墅以及西区中式别墅两类竞争 作为广富林最先启动个案，我们是否准备好了？ 相对西区高端经济别墅： 龙湖艳澜山、万科晶园、凯迪澳澜湾 相对西区中式别墅： 天安佘山项目、朱家角中信泰富、东方庭院
