1、成本逼近法习题*说明：解题的步骤和个别步骤答案在计算过程中有，请补全计算公式和带入的数据等。(一)题一1估价对象概况某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为 6 万元，征地中发生的其他费用平均每亩为 2 万元，土地开发费平均每平方公里为 2 亿元，当地银行贷款年利率一般为 12，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30，开发商要求的投资回报率一般为 15，当地工业用出让增值收益率为 10。2采用成本逼近法估算上述土地价格3估价过程(1) 计算土地取得费。土地取得费包括征地、安置、拆迁、补偿费用和征地中发生的其他费用，因此：土地取得费=？(2) 计算土地
2、开发费。土地开发费=？(3) 计息投资利息。本实例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为 2 年，土地开发费又分为两部分，其中 30为第一年投人，计息期为 1.5 年；另外 70在第二年投入，计息期为 0.5 年，因此投资利息为：(4) 计算开发利润。全部投资按回报率 15计：利润=？(5) 计算土地价格。因当地土地出让增值收益率为 10，则：无限年期土地使用权价格=？(二) 题二某开发区土地总面积为 5 km2，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为 50 年，土地面积 10
3、000m2。根据测算，该开发区每亩征地费平均为 5 万元，完成一平方公里的开发需投人 2 亿元。一般征地完成后， “七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的 40，全部土地投资回报率为 20，土地出让增值收益率为20，当年银行年贷款利息率为 10，土地还原率确定为 7。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。采用成本逼近法的估价步骤如下：1土地取得费征地费 5 万元亩，75 元m 22土地开发费2 亿元kin 2，200 元m 23利息4利润5计算土地增值收益6.计算土地价格75+200+33.91+55+72.78=436.69m 27进行可出让土地比率修正由于开发区内道
4、路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，汁算方法为：开发区可出让土地比率=(开发区总面积-不可出让的土地面积 )开发区土地总面积=(5-1.5)5100 =70 可出让土地的平均单价=436.6970=623.84 元m 28进行土地使用权年期修正50 年土地使用权价格=623.841-1(1+0.07) 50=602.66 元m 29计算土地总价格土地总价格=602.6610000=6026600 元(三) 题三有一房地产，其中土地总面积 1000m2，是 10 年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为 50 年，地上容 积率为
5、 3，土地出让金每平方米 400 元/m2，现在该类土地出让金已上涨为 600 元/m 2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于 8 年前建成交付使用，总耐用年限一般为 60 年，残值率为 0，当时建筑造价为每平方米 1000 元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需 1500 元。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。采用成本逼近法的估价步骤如下：1.土地价格6001000=60(万元)2.建筑物重置价格150010003=450(万元)3.建筑物已提折旧450(848)=75(万元)4.该房地产现时总价60+450-75=435(万元)5.该房地产现时单价1450(元/平方米)(四) 题四某开发
6、区拟出让一宗土地，出让年限为 50 年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为 6 万元，征地中发生的其他费用平均每亩为 2 万元，土地开发费平均每平方公里为 2 亿元，当地银行贷款年利率一般为 10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的 40%，总投资回报率一般为 20%，当地土地增值收益率为 20%，土地还原率为 7%。试采用成本法估计该宗土地单位价格。 解：1.计算土地取得费土地取得费= (6+2) 万元/亩= ？2.计算土地开发费土地开发费=2 亿元/平方公里 =？3.计算投资利息土地取得费期初一次性投入，其计息期为 2 年，土地开发费分段均匀投入，第 1 年投入的计息期为 1.5 年，第 2 年投入的计息期为 0.5 年。投资利息=土地取得费(1+利率) 计息期 -1+土地开发费(1+利率) 计息期/2 -1=？4.计算投资利润投资利润=？5.计算土地增值收益土地增值收益=？6.计算土地价格土地价格=土地取得费用+ 土地开发费用+ 利息+正常利润+ 土地增值收益=？=512.83 ( 元/M 2)7. 土地使用权价格以上求得的是土地无限年期的价格，则 50 年期的土地使用权价格为：土地使用权价格=？=495.42 (元/M 2)
