1、深圳市各商圈定位及项目分布现状,城市商圈发展研究,宝安商圈 海雅缤纷城2013 合正汇一城2013 沙井京基百纳2013 西荟城购物广场2013 壹方城2017,深圳市商圈定位及项目分布,深圳市福田商圈分析,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市福田商圈分析,城市商圈发展研究,档次 以中高档商业为主，主要消费群是国内外商务游客以及福田区中高收入居民。优质商业代表项目cocopark，汇聚initial（深圳首店）、TEXTURE（深圳首店）、QDA、Tommy Hilfiger、CKJeans、bubble、ED Hardy、Moussy等年轻时尚品牌和潮牌，以及Simply Life、探鱼
2、、喜茶、美奈小馆、姜虎东烤肉、Vita味塔、wagas等特色餐饮。国际轻奢品牌主要集中在华强北茂业天地，汇聚Coach、Michael Kors、Max&Co、Love Moschino等国际品牌。业态 华强北电子商圈：中国电子交易第一街，CBD商圈、中心区地下商圈、泰然天安商圈、保税区商圈构成了一个新型的国际化立体消费港。 车公庙片区：集办公、商贸、展示、居住于一体的综合科技工贸园区 八卦岭片区：片区以包装印刷、装饰材料市场、陶瓷专业市场以及美食街等市场业态为主，未来将打造金融科技为主导产业的新中心 香蜜湖东海片区：集商业、居住、办公为一体的综合功能区，重点引进高端商业品牌。,福田商圈调性,
3、深圳市商圈研究,深圳市福田商圈,城市商圈发展研究,福田商圈属于深圳的核心商圈，主要包括华强北商圈和福田CBD商圈。华强北商圈以电子专业市场、主题商城为主体、多种业态组合，代表项目有茂业百货、华强北商业街等。福田CBD是核心商业区，伴随商务区的成熟而发展，代表项目是cocopark等体验式购物中心。未来预计2017年底全球第六、中国第二高建筑平安金融中心PAFC MALL将建成开业。,深圳市商圈研究,深圳市福田商圈代表项目概况COCO Park（福田购物公园）,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市福田商圈代表项目概况卓越Intown,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市福田商圈代表项目概
4、况皇庭广场,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市福田商圈代表项目概况怡景中心城,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市福田商圈代表项目概况华强茂业天地,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市福田商圈代表项目概况九方购物中心（华强北）,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市福田商圈代表项目概况东海缤纷天地,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市福田商圈小结,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,总结 品牌定位趋于大众消费：受制于奢侈品销售下滑，实体零售不景气以及中高端品牌拓展缓慢的现状，深圳主要代表性商业项目目前均转向更为亲民的大众化零售品牌；定位中高端的商业项目均在作策略调整，未来发展
5、策略以国际二三线品牌、快时尚或新颖的大众品牌为主。代表项目Coco Park在不断的升级调整中，将引入设计师品牌和人气潮牌； 商业项目竞争加剧及品牌丰富度提升：福田区内未来项目如平安金融中心和深业上城等优质新项目的入市，将提升商圈商业档次，带来更多外来品牌及选择，同时也加剧了各项目的竞争； 消费潜力巨大：福田区作为金融产业聚集地，高端写字楼办公人群具有巨大的消费潜力，消费力存量还可以进一步分享； 启示 政策与商业环境支撑：深圳外围商圈发展速度较快，商圈多核心化发展虽是大势所趋。但福田CBD的核心地位仍难以被取代。本项目依托罗湖区产业转型，拥有很好的商业基础和消费基础； 品牌组合差异性取舍：罗湖
6、区已有大剧院、蔡屋围、人民南等成熟商圈，商业项目竞争激烈，新项目进驻需结合自身优势，凸显特点与亮点，在品牌组合上可突出话题性，争取首进深圳或区域范围内的特色品牌； 精准目标客群选取：项目所针对消费群体要覆盖未来高端金融办公及公寓客群，紧扣商务及新兴家庭人群；,深圳市罗湖商圈分析,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市罗湖商圈分析,城市商圈发展研究,档次 高中低档商业均有，罗湖的高端商业体如万象城汇聚LV、DIOR、BOTTEGA VENNETA、YSL、DOLCE & GABANNA、GIORGIO AMARNI、BURBERRY等国际一线品牌，众多国际品牌在这里开设了华南区或深圳旗舰店。万
7、象城在整个华南商业市场一直处于榜首位置，2016年销售额高达67亿。中高端商业体如KK MALL云集Rainbow、Amarni Exchange、Furla、Cerruti1881等国际轻奢品牌。业态 东门商圈：历史最悠久的商业密集中心，是集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街，据统计东门步行街每天的客流量在40万左右，周六日则达50多万。 人民南商圈：以人民南路为轴心向周边发散的中央商业区，是深圳商圈最初的繁衍地之一，是面积最大、商业最集中、业态品类最齐全的标志性商圈。吸引来自内地和深圳中高层消费者跟香港居民，与东门商业步行街形成互补关系。 蔡屋围商圈：以万象城、KK MALL 、城市广
8、场为代表，引进华南地区第一家星巴克、五星级影院、永旺以及众多国际品牌。,罗湖商圈调性,深圳市商圈研究 （数据来源于罗湖国际消费中心建设“十三五”规划）,深圳市罗湖商圈,城市商圈发展研究,罗湖商圈发展了以人民南商圈、东门商圈及蔡屋围商圈为代表的金三角商圈。据相关数据统计，罗湖商业“金三角“仅有6.29平方公里的土地产出超过600亿元。人民南商圈拥有金光华广场、罗湖商业城、友谊城百货，吸引来自内地和深圳中高层消费者跟香港居民。东门商圈除了茂业百货、太阳百货等知名百货外，后来又涌现了华润1234space、DDMALL等购物中心；蔡屋围商圈则以万象城和KK MALL 为代表，发展高端商业。未来将建成
9、halo广场、华润万象食家、IBC等商业项目。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,蔡屋围商圈,东门商圈,人民南商圈,深圳市商圈研究,深圳市罗湖商圈代表项目概况万象城,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市罗湖商圈代表项目概况金光华广场,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市罗湖商圈代表项目概况1234 space,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市罗湖商圈代表项目概况喜荟城,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市罗湖商圈项目概况,城市商圈发展研究,针对餐饮、零售要走差异化路线,高端购物中心开业，提升商圈的号召力和形象,深圳市商圈研究,总结 政策下商业及产业办公洗牌：罗湖是深圳最早
10、的市中心，经过三十多年发展，罗湖已经成为金融中心、商贸中心和文化娱乐旺区。金三角商圈发展成熟，但存在城区老化、产业老化、基础设施老化和人员结构老化现象，根据罗湖区十三五规划，未来区域内城市更新的推进会为罗湖区带来更多的商业可能； 区域商业饱和度高：罗湖商圈成熟，商业档次多元化共同发展，品牌丰富度高，商业市场饱和度高，现有消费基本满足； 启示 挖掘未来潜在目标客群：项目所在地位于福田与罗湖交界处，具有跨区域性质，可充分利用罗湖区商业旧改和城市更新政策发展优势，项目周边未来将会入市的超甲级写字楼、大型商业、高星级酒店、高端住宅、公寓、教育文化配套等多种业态物业将为项目带来中高端优质消费客群，项目整
11、体定位时目标客群应重点关注，以满足人们特别是城市新贵和新锐家庭的需求； 业态打造兼顾空间利用：打破常规罗湖现有商业项目多以国际精品，常规消费的室内购物中心为主，建议本项目突出特色，建筑设计可利用外广场空地融入流行艺术元素，增加互动装置，招商上餐饮品牌可增加外摆区域并优化商家装修方案；,深圳市南山商圈分析,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市南山商圈分析,城市商圈发展研究,档次 锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗及欢乐谷四大主题公园让南山商圈的定位独一无二，以旅游和休闲为特色，把购物与度假、旅游结合在一起。如欢乐海岸，融会主题商业、时尚娱乐、生态旅游、商务度假等多元业态。南山区商业人气最旺盛
12、的海岸城是迄今为止深圳西部最大的室内购物中心，以及kade spade，Michael Kors、rouge&lounge、patrizia pepe等国际轻奢品牌。凯德集团在华南地区打造的首个综合体项目来福士广场2017年4月刚开业，更是汇集喜茶、Seesaw Coffee、莆田、云海肴、动手吧、禄鼎记等热门品牌。业态 海上世界商圈：位于南山蛇口片区，以海上世界商业综合体为代表，人流量大，商业氛围较浓厚；蛇口老镇商圈则以街区商业为主。 东滨路商圈：位于南山蛇口片区，以花园城中心为代表项目 ，沃尔玛、顺电、紫禁城等商业集中。 华侨城商圈：位于华侨城片区及其以南地区，以京基百纳广场的集中商业和湾
13、畔花园等街区商业为主。 南山商业文化中心-后海商圈：位于南山文化中心区辐射区域，汇集海岸城、保利文化广场、来福士广场等大型商业项目。,南山商圈调性,深圳市商圈研究,深圳市南山商圈,城市商圈发展研究,1号线（罗宝线）,5号线（环中线）,11号线（机场线）,蛇口老镇-海上世界商圈,华侨城商圈,后海站,1,2,3,4,5,6,7,8,南山区商业随着近五年来的集中式发展，已初具规模，形成了五大业态完善、模式先进、购物环境优美的大型商圈华侨城商圈、南山商业文化中心-后海商圈、前海-南头商圈、蛇口东滨路商圈、蛇口老镇-海上世界商圈，五大主力商圈主要以百货、大型购物中心、大型超市等为主的中高端商业，主要满足
14、全市范围中高收入人群、区域居住小区的居民以及来深旅游的旅客等综合消费需求。,9,10,蛇口东滨路商圈,后海商圈,11,深圳市商圈研究,深圳市南山商圈代表项目概况海岸城,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市南山商圈代表项目概况益田假日广场,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市南山商圈代表项目概况来福士广场,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市南山商圈项目概况,城市商圈发展研究,南山商圈代表.,缺点,空间不足，产业外流风险大，南北片区发展严重失衡定位：1、宜居宜业国际化海滨城区2、核心技术自主创新先行区（深圳硅谷）,优点,高新技术产业独领风骚，高校等创新资源聚集，特区+湾区+自贸区三区
15、叠加，国际化程度较高。,深圳市商圈研究,总结 商业业态丰富：南山商业是深圳各大商圈中，将城市文化、艺术、旅游、休闲娱乐、家庭消费、商务消费等多元素融合的最好的商圈，商业业态丰富度高； 商业档次提升：目前南山商圈整体消费档次以中档为主，但随着后海金融区的建成，前海中心商务区的打造，南山未来整体商业档次将得到大幅提升，商圈将不断扩容，影响力也将得到提升； 商业细分度高：随着万象汇、华润大冲项目、来福士广场、天佶湾、深圳湾1号、蛇口太子湾等多个不同档次不同定位的新增项目入市，南山商业将成为市场细分度非常高的区域。主题化、特色化的经营才能在未来的竞争中取得一席之地； 启示 业态组合和品牌可加大餐饮及体
16、验业态占比：引入可借鉴主打中偏高档家庭型消费的海岸城，以时尚活力的品牌作为品牌主基调，休闲餐饮娱乐业态表现出色； 将艺术文化活动融入公共空间：公区处理上海岸城双广场进行南北呼应：首层南广场以水景和绿化为主要特点，二层北广场是深圳最大的室外广场，周末经常举办音乐演出等活动，聚拢大量人气； 将文化艺术融入商业：根据2016年深圳零售商业顾客满意度调查报告，深圳南山商圈顾客满意度最高，商业更注重文化与氛围营造；所以本项目的主题可以文化、艺术、音乐等相结合，营造商务、休闲、时尚氛围；,深圳市龙华商圈,城市商圈发展研究,龙华新区是传统的产业大区，以往城市功能配套不足。新区成立后，大力推动城市转型，消费人
17、群的增长和人口结构的改变，使得龙华新区的消费需求越来越大，也带动了商业的爆发式增长。2013至2015年，龙华新区5000平方米以上的大型零售商业体，从2011年的33家升至45家；汽车销售行业规模持续壮大，宝昌宝马、特斯拉等各类高端品牌汽车专营店纷纷落户。龙华新区商业面积从309.3万平方米增长为456.5万平方米。入驻龙华新区的商业项目，还体现出“高端”和“辐射”的特点。如观澜湖新城将辐射深圳北地区，并通过其“国际化”的客户辐射更广区域；缤果空间、优越时代等则借助地铁、高铁的便利，将深圳周边，以及华南地区更大范围纳入自己的辐射半径。未来壹方天地的入市将为龙华商圈带来新动力与商机。,深圳市商
18、圈研究,深圳市龙华商圈代表项目概况龙华九方购物中心,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市龙岗商圈,城市商圈发展研究,龙岗中心城商圈,3号线（龙岗线）,随着深圳中心区商业开始不断向外扩张，龙岗大学城、集中型学区、CBD中央商务集群形成，龙岗区大量高档社区陆续建成，商业配套不断完善。按照龙岗区城市空间发展策略，龙岗区发展战略定位为深圳重要现代产业基地，深圳国际旅游度假中心、滨海文化、客家文化传播中心以及新兴产业发展基地。尽管与罗湖、福田等区域商业相比仍有很大发展空间，但其商业体已以飞速巨量供应。总体来说，龙岗零售业主要集中于老中心区，布吉、平湖等区域商业却尤为缺乏。龙岗商业经过近二十年发展，到
19、2013年，相继在龙岗开业的商业项目以购物中心形式出现。数据显示，其新增营业面积高达20万平米。未来，龙岗中心城附近还将迎来远洋新干线、坂田佳兆业城市广场、星都广场、深圳领汇广场、颐安都会中央等购物中心。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,平湖商圈,布吉商圈,10,11,深圳市商圈研究,深圳市龙岗商圈代表项目概况万科广场,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市龙岗商圈代表项目概况龙岗Coco Park,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳市宝安商圈,城市商圈发展研究,随着深圳城市发展的西移，以宝安的新安、西乡、沙井等片区为主的“宝安商圈”逐步兴起，而较偏远的福永和松岗也引入一些知名商业体
20、，成为宝安商圈发展的新亮点。自2013年起，海雅缤纷城、合正汇一城、沙井京基百纳、西荟城购物广场4个购物中心接连开业，一下填补了宝安大型购物中心的空白。特别是后两个购物中心在沙井的入驻，进一步证明了深圳商业西移的新动力。海雅缤纷城商业面积达19.8万平方米，规模超过万象城，成为深圳目前已开业商业面积最大的城市综合体。除了引进旗下的百货品牌-海雅百货、BUY it精品超市、海雅大剧院外，还花心思引进了深圳首家万达IMAX影城。沙井京基百纳是沙井地区的首个购物中心，体量达18万平方米，引进了近500个品牌商家。餐饮、休闲娱乐等业态在沙井京基百纳占比超过50%。而在福永街道，华润万家、国际家具村已入
21、驻，餐饮、汽车、零售及城市综合体等各类商圈在福永悄然崛起，如同泰总部园区的在建将让福永告别“无商圈时代”。四大大型购物中心整体提升了宝安商业场所的便民和服务水平，也一改过去宝安“只有社区商业”的现象，有了高档次的消费场所和龙头性的商业中心。,5,6,7,深圳市商圈研究,深圳市宝安商圈代表项目概况海雅缤纷城,城市商圈发展研究,深圳市商圈研究,深圳商圈分析小结,城市商圈发展研究,深圳商圈分析小结,单位（亿元）,总结 城市中心“一路向西”、多中心边缘化发展：深圳目前是由福田罗湖和新规划的前海组成双中心格局。未来走势是多中心格局，目前有罗湖、福田、前海中心，将来还会有龙华、龙岗中心等。 深圳商圈发展趋
22、势：有罗湖向前海中心，老商圈旧改升级。伴随城市发展进程，目前深圳主要市级、超区域级商圈为东门、人民南、蔡屋围、华强北、福田中心区及南山中心区，沿深南大道带状分布；此外，华侨城、宝安、龙岗等商圈已逐步发育成熟，商业影响力逐步提升。除龙岗中心区商圈外，深圳各大商圈均由东至西主要沿深南大道呈带状分布。 深圳商圈主要零售项目经营数据对比：受到近年来实体零售市场，尤其是高端奢侈品零售下滑的影响，传统以高端零售业态为主的万象城及金光华广场的增长相对缓慢。与之相较，以年轻消费者为目标客户的中端定位商场如海岸城、KK Mall以及益田假日广场在近三年来均保持着双位数的高速增长。 启示 定位、业态及功能需要差异
23、化互补：未来深圳的商业竞争，将不再是单个项目之间的竞争，而是商圈与商圈之间的竞争，商圈内的各商业项目须实现定位、业态及功能的良性互补，方能在激烈的商业市场竞争中寻求突破； 客群定位应有辐射功能：本项目位于福田八卦岭片区，未来有大量办公商务需求，商业的发展需立足未来片区的发展特性和商业需求；以迎合八卦岭片区乃至福田区、罗湖区周边消费需求，打造特色标杆。,深圳商圈分析小结主要零售项目品牌调整战略,城市商圈发展研究,深圳商圈分析小结,总结 深圳零售市场目前普遍存在存量大，同质化高的情况，各大商场旨在通过调整升级进行差异化定位及招商；降低零售品牌占比、提升餐饮、娱乐文创、新兴品牌占比，以达到抢占更大发
24、展空间和提升营业额的目的。经统计，深圳主要零售项目经调整后，零售占比平均下降10%，餐饮占比平均上升4%；休闲娱乐、儿童亲子、生活服务、文创占比分别平均上升2%、1.6%、1.4%、1%。总体来看，新兴品牌占比平均上升6.3%，尤其核心商圈购物中心为新兴品牌占比 增长速度最快。强体验”、“精细化”为调整主旋律，并由零售餐饮组合向多品类组合（艺术、文化、零售、娱乐等大生态圈中心）进阶，业态品类更为丰富。零售品牌方面：由传统零售、奢侈品品牌逐渐向轻奢、设计师、潮牌转变。如海岸城在2016年引入英国潮牌Superdry，QDA、CRZ等品牌。万象城2013至2016年引入潮牌Diane Von Fu
25、rstenberg和设计师品牌Alexander McQueen。成熟项目更侧重轻奢加美妆的搭配，如金光华广场在2017年引入kate spade、Sandro、maje、Michael Kors、Love Moschino以及Cartier名表等知名品牌，kkmall在2016年引入MAC、Bobbi Brown等彩妆品牌以及boy london等潮牌。 餐饮品牌方面：“首店”成差异化竞争利器，如海岸城2016年引入深圳首家line friends cafe，万象城2016年引入LVMH麾下的甜点&咖啡品牌COVA。传统快餐式餐饮渐被清理出局，如万象城在2013至2016年淘汰了面点王、味千
26、拉面、意粉屋等品牌，而引进了美心小品、一风堂、鼎泰丰、小山日本料理、PIZZAEXPRESS、尚莲越泰料理、“都柏林23号”等特色品牌。更青睐小而精致轻食类、人气类品牌，如海雅缤纷城在2016年引入喜茶、奈雪的茶、大牛先生、胡桃里音乐餐厅等热门餐饮品牌。另外，各项目招商中避免出现大面积餐饮品牌，缩短餐饮租期，保证项目新鲜度； 娱乐配套品牌方面：加大儿童娱乐及教育培训业态占比，如KKMall在2016年新引进乐堡、陶乐艺、小天才、滑乐园等8家新品牌，引入创意家居类品牌，如万象城的Harbor House。增加文化体验类占比，如金光华广场的西西弗书店 、万象天地的ABC Cooking Studio、造作等。,
