1、蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄
2、薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿
3、螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆
4、薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀
5、蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄
6、蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈
7、蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃
8、螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇
9、薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁
10、袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈
11、蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂
12、蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇
13、螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁
14、薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅
15、袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿
16、蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆
17、葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁
18、螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅
19、薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿
20、螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃
21、虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈
22、蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂
23、螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿
24、薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃
25、蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈
26、蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂蒈聿肁芅袇肈芃蒁螃肇莆莃虿肆肅蕿薅蚂膈莂
27、蒁蚂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆薂蝿膄莈蒈螈莇膁袆螇肆蒇螂螆腿艿蚈螆芁蒅薄螅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆蚅袂芇蒂蚁袁肇芄薇袀腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇袈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈膂螄羅膀莈蚀羄芃芀薆 房地产基本概念培训材料 一、房地产基本概念 （一） 基本概念 房地产是指土地、建筑物及附属物和固定于其上不可分离的部分，以及由此衍生的各种权益的总称。权益是指权利、利益和收益，包括法律属性和经济属性，它以房地产的自然属性为载体。 单从经济属性看，房地产是房产与地产的合称。在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产资料方面，房产与地产属于资产范畴。 在上述定义中，所谓“不可分离”，是指不能分离，或者虽能分离但分离后
28、会严重破坏房地产的功能、价值和完整性。不可分离部分包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、假山，也包括为提高建筑物的使用功能而安装在其上的水、暖、电、通风、消防、电梯等设备。由此引出“不动产”概念，不动产是指不能移动或者移动后会使其价值、功能受到很大破坏的物体。包括房地产、以及水坝、机场、港口、地下工程等构筑物。因此，不动产是比房地产内涵更广的概念。 （二） 房产（物业，香港地区称呼）分类： （1） 按照建筑物的用途划分为 1 居住物业：包括住宅、公寓、别墅等。 2 商业物业：包括直接用于营业活动的房屋，如写字楼、商住楼（东方名苑）、商场、酒店等；包括第三产业所使
29、用的房屋，如酒店、银行、邮电、旅馆、饭店等。 3 工业物业：包括厂房、车间、仓库等。 4 特殊物业：包括党政机关办公用房、博物馆、大剧院、高尔夫球场、飞机场等。 （2） 按层数划分 低层：1-3 层，低于 12 米的平房，别墅 多层：4-6 层（6 跃 7）， 24 米h12 米 小高层：7-13 层，高度超过 24 米 高层：14-24 层 超高层：25 层以上，或者大于 100 米 （3） 按住宅结构分 砖混结构：砖砌体和钢筋混凝土构件共同作用得结构形式。便于就地取材，节约钢材、水泥和建造成本，但墙体不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用于多层。 框架结构：由梁柱等线性杆件组成的一种结构体
30、系。框架结构布置灵活，可以获得较大室内空间，但承受水平荷载的能力较差，而且柱子的位置往往使得房间不完整，影响家具布置，造成使用率低。运用于多层工厂、购物中心。 剪力墙结构：由纵横承重墙体组成的结构体系。空间整体性好，抗侧力强度高，但不易布置成大空间，主要适用于高层住宅、公寓和旅馆等。 框架剪力墙结构：是在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。既有框架结构使用的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，适用于各种超高层住宅和公共建筑。 框筒结构：设计成圆锥形状，如上海金茂大厦。 （三） 房地产的属性 1 自然属性 固定性：属于不动产。 一般商品：生产场所固定，产品流通；
31、 房地产商品：生产过程流动，产品位置固定。 排他性：房地产商品没有两个完全相同的（像树叶一样），最起码位置不一样（带来的采光、通风有差异，也是一房一价的基础）。 永续性：只要是指房地产中的土地作为物质性资产是可以被永续利用的（不会折旧或者 报废），而且由于其自然供给的刚性（弹性很小），即稀缺性，使得土地权益将在资本的参与 下被无限地交易下去，并逐步地保值增值。 2 经济属性 准商品性：可以转让、出租等，但不具备商品的全部属性，例如商品本身不能自由流通，只是产权的流动和交易。 价值差异性：房地产的价值和价格的影响因素很多，难以用简单的投入产出或者成本加利润的方法加以测定。更多的是非经济因素产生的
32、价值偏离的结果，在市场经济不够完善、房地产市场更不完善的中国市场就表现的更为明显。包括政治形势、宏观经济形势、区划规划等政策因素、个别特殊因素的影响。使得房地产的价格差异很大，这也加大了房地产开发经营的风险性。 增值性：房地产的使用价值不以时间的推移而减少，一般情况下，具有保值增值功能，因而人们除把它作为一般商品消费使用外，还作为资本投入进行获利和货币储存。 二、居住区的基本概念 1 容积率：居住区内各类建筑的总建筑面积与总居住区占地面积的比值。 从业主角度看，容积率一定程度上表征了居住区内未来的生活舒适度，在售价等其他条件相似的情况下，小区容积率越小，生活舒适度增加。 从开发商角度看，容积率
33、直接决定了固定土地面积上可出售的建筑面积，也就决定了项目开发的投资收益水平，在售价、销售率等其他条件相似的情况下，小区容积率越高，可销售面积越多，项目利润空间越大。但小区容积率受到规划局控制性规划设计的容积率最高限制。 但房地产市场到今天的发育程度和竞争激烈程度，以上关系都不是绝对的，而是相对的。一般情况下在南京 别墅区：0.3-0.8 之间 普通多层+小高层混合社区：0.8-1.5 之间 小高层为主的社区：1.5-2.2 之间 市区单体高层物业（写字楼、商住楼、高层住宅楼等）：3-16，如商茂世纪广场容积率为 16.7 2 建筑密度（覆盖率）：居住区内各类建筑的基底总面积占居住区占地总面积的
34、比率。 建筑密度在一定程度上体现了居住区建筑的密集程度，与楼间距、视野开阔度、绿化率等有直接关系。 一般混合社区建筑密度为 20%-35% 单体建筑的建筑密度就较高，达到 50%甚至 70% 3 绿地率：居住区内各类绿地面积总和占居住区总占地面积的比率。 一定程度体现小区景观环境质量。 4 楼间距：确保 1 楼在每年冬至日的直接日照时间不少于 2 小时。 建筑间距系数：指建筑外墙之间的水平距离与其中南面建筑的北侧檐口至北面建筑室外地坪标高的垂直距离之比南京市城市规划条例实施细则1998.7.15 修改 （1） 位于生活居住建筑面南且与之平行布置的新建多层建筑，建筑朝向偏角为南偏东或者南偏西 0
35、0 至 300 的，建筑间距系数在旧区不得小于 1.0，在新区不得小于 1.2；建筑朝向偏角为南偏东或者南偏西 300 至 450，建筑间距系数在旧区不得小于 0.9，在新区不得小于 1.1。依据上述规定计算间距小于 15 米的，按 15 米执行； （2） 位于生活居住建筑南面且与之不平行的多层建筑的建筑间距按本款第（一）项规定执行，但计算距离以最小端为准； （3） 单幢布置的高层建筑主体部分与其北面生活居住建筑的建筑的间距应当符合下列要求：不得小于高层建筑主体部分平面的正南北向外包矩形的东西方向长度，计算间距小于 30 米的按 30 米执行； 三、关于住宅套型的基本概念 1 套型：按不同使用
36、面积、居住空间组成的成套住宅结构和类型。侧重于从面积和结构角度来描述。 小二房：70-85，经济适用，在南京郊区一般较受欢迎 大二房：85-100，宽敞舒适，在南京高房价楼盘较适合 小三房：100-115，经济实用型 普通三房：115-125，舒适型 大三房：125-140，宽敞豪华型 深圳、上海等地的特殊面积户型，超级经济紧凑。 每个城市因房价水平、居住习惯等原因，面积标准不一样。 户型分类： 平层： 错层：错 1 个台阶、3 个台阶、10 个台阶（上海明珠花园） 跃层：较为完整的 2 层，通过户内楼梯交通，楼下看不到楼上。跃层住宅一般位于楼顶。 复式：由跃层设计启发而来，不完整的 2 层，
37、上层层次较低，实际是把层高较高（一般 4.3 米以下）隔成 2 层用，楼下可以看到楼上（客厅挑高），复式住宅一般位于楼顶或 1 楼（如澳丽嘉园）。 楼中楼、叠中叠：2 层中设夹层，用于厨房、餐厅功能，一般位于中间层，如方圆绿茵。 2 户型：是共同占有一套单元住宅的一组社会成员特征的“一种表征”，如单身户、三口户之家、三代同堂户，侧重于从家庭人口结构来描述。 但目前的交流中，把套型、户型、房型混在一起。可以根据不同侧重点来有所选择。 3 开间：一个房间的两道横墙的轴线之间的距离，较小的开间有利于增强住宅的稳定性和抗震性，但不利于房间的通风、采光和景观视野开阔。 4 进深：房间的进深是指房间的两道
38、纵墙轴线之间的距离。一幢住宅楼的进深是指住宅的两道外纵墙的外界面之间的距离。较大的进深设计有利于住宅区容积率的提高，但将使距离门窗较远的室内空间采光通风不足。如果加以分割，将会使朝南的房间较少，甚至形成部分黑房间。 5 层高与净高：层高是指上下两层楼面或者楼面与地面之间的距离；净高是指下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 关系：净高=层高楼板厚度 开间、进深、层高是构成住宅立体空间的三个测量参数，一般情况下，开间、层高越大，成本造价越高，结构稳定性也越差，但居住的舒适性增强，产品更易受市场欢迎。所以，住宅设计要处理好这种关系。 6 卧室： 供居住者睡眠、休息使用的空间。可分为主卧室、双人
39、卧室、单人卧室、儿童卧室（儿童房）、佣人卧室等。 7 起居室：供居住者会客、娱乐、团聚等活动使用的空间。也称为起居厅、客厅，大户型有休闲娱乐厅。 8 地下室与半地下室： 地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高 1/2 的空间。 半地下室：房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高 1/3，但低于 1/2的空间。 9 朝向、日照与通风 朝向与景观视野、朝向与小区整体规划的矛盾，南京人重视朝向，朝东南 通风：穿堂风 四、关于面积 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则1995.12.1 1 建筑面积：住宅标准层的建筑面积按外墙结构外表面、柱外沿、相邻住户界墙中心线所围合的水平投影面
40、积计算。当外墙设保温层时（聚福园的外墙外保温技术），按保温层外表面计算。 坡屋顶的面积另行计算：2.2 米以下部分不算建筑面积。 2 套内建筑面积=套内使用面积+ 套内墙体面积+阳台建筑面积 3 套内使用面积：亦称净使用面积，地毯面积 4 套内墙体面积=公用墙（商品房各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙、外墙（山墙）均为公用墙）墙体水平投影面积的一半*非公用墙体水平投影面积的全部。 5 阳台建筑面积：封闭式阳台按其水平投影面积计算 非封闭式阳台（挑阳台）按水平投影面积的一半计算 6 公用建筑面积： （1） 范围（定义）：以一幢住宅楼为对象，共用建筑面积由以下 2 部分组成： 电梯井、
41、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 套与公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。 （2） 公用建筑面积计算原则 整栋建筑物的公用建筑面积=整栋建筑物的建筑面积整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 （3） 公用建筑面积分摊系数 对于单一功能建筑： 公用建筑面积分摊系数= 整栋建筑物的公用面积/ 整栋建筑物的各套套内建筑面积之和 对于多功能建筑： 为哪部分功能服务的公共面积，就算哪部分公
42、用分摊面积 例如：商茂世纪广场，11 层设备层为商场服务，算商场公用分摊面积； 32 层设备层和 1 楼大堂主要为写字楼服务，算写字楼公用分摊面积； 写字楼的得房率和商场的得房率是不一样的。 东方名苑的商场和住宅的得房率也是分开计算。 （4） 公用建筑面积分摊计算 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 各套分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。 7 销售面积= 套内建筑面积+ 分摊的公用建筑面积 得房率：以一幢住宅楼为对象，得房率=套内建筑面积总和/ 总建筑面积 注：公用建筑面积分摊系数、得房率等参数都是以整幢住宅楼为对象计
43、算出来的。 五、房地产交易 1 房地产交易方式：转让、租赁、抵押、信托、典当等 房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 典当：转移占有方式，房不起租，钱不起息；典当期满不兑现，没收房产。 信托：房地产信托是指委托人基于对受托人的信任，将其房地产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人、利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为，主要包括资金信托业务、财产信托业务等。 自益信托：委托者同时又是受益者； 他益信托：受益者是委托者和受托者以外的第三人。 2 房地
44、产转让：房地产权利人通过买卖、交换、赠与或其他合法方式，将其拥有的房地产转移给他人的行为。主要包括以下方式： 买卖 交换 赠与：遗产税，签合同时写名字 父亲、母亲、子女 父亲名：去世后，母亲 50%+25%，子女 25% 父亲名+子女名：父亲去世后，母亲 25%，子女 50%+25% 依此原则类推 房地产作价入股：作为出资或合作的条件；国有企业改制过程 企业兼并或合并时，房地产权属随之转移的 以产权调换方式安置被拆迁人房屋的，即实物拆迁（现在主要货币拆迁） 按房改规定或优惠政策售房的：房改房上市 3 房地产市场通常叫 3 个级别的市场 一级市场：国有土地出让市场，垄断性，通过划拨、协议、招标、
45、拍卖、挂牌等方式 二级市场：土地使用权转让；新建商品房第一次交易 三级市场：通过转让的房地产再次转让，如二手房交易、租赁 4 房屋分类 商品房：房地产开发公司按市场标准新建并按市场标准出售、出租的房屋，内销/外销 经济适用房： 政府廉租房、解困房 单位自建房、统建房、自用房 拆迁安置房、复建房；实物安置市中心拆平平房业主的房子 二手房 六、商品房预售与销售 城市商品房预售管理办法2001.8.15 修改 城市商品房销售管理办法2002.6.1 1 商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 2 商品房预售应当符合下列条件
46、： （1） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2） 持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 3 售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号 4 商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 5 商品房现售，应当符合以下条件： （1） 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2） 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3） 持有建设工程规划许可证和施工许可证
47、； （4） 已通过竣工验收； （5） 拆迁安置已经落实； （6） 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （7） 物业管理方案已经落实。 6 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 7 合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 （1） 面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）的，据实结算房价款； （2） 面积误差比绝对值超出 3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业并当在买受人提出退房之
48、日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3%以内（含 3%）部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积合同约定面积 面积误差比= 100% 合同约定面积 七、南京市税费标准 1 契税 南京市财政局 关于印发关于进一步搞活房地产市场若干意见中有关契税政策的实施细则的通知2002
49、.5.1 起执行 （1） 个人凡在我市购买普通住宅（含交换），契税按房屋成交价格的 2%征收。个人实际负担 0.75%，地方财政补贴 1.25%。 前款所称普通住房不包括三层以下（含三层）独立或双拼结构的高消费性房屋。 （2） 我市个人用住房补贴购买自用普通住房的，其住房补贴款凭市房改办出具的证明、新购房的买卖契约（原件及复印件）一次性抵扣契税税基，购房款超出住房补贴的部分按本细则第一条规定缴纳契税。 老职工抵扣契税税基的住房补贴额按房改有关规定计算。1998 年 12 月 1 日以后参加工作的新职工抵扣契税税基的住房补贴额一律按 5.4 万元计算。 （3） 我市个人出售已购公有住房 2 年内又重新购买普通住房的，其购房款高于售房款的，按购房款与售房款的差额根据本细则第一条规定缴纳契税。 2 房屋交易税费 （1） 房屋产权交易过户收费由三项费用组成
