1、,余干县房地产市场未来三年（2012-2015）发展研判,结论综述,2012年余干县住房价格将由2009年至2011年间跳跃式上升过程进入到2012年后住房价格趋于合理化的平稳状态中。自2009年底余干县当时首个小高层高档小区世和城市花园开盘至2011年加州阳光和建亨地产开发的城北停车场二期东苑项目以来，住宅价格在节节上升，从1800元/到2500元/，再到2011年的3500元/。市民被不断上涨的房价造成被动购房，今天不买明天又是一个价。建亨地产开发的城北停车场二期东苑项目，一经开盘不到几个月的时间100余套房源全部售完，当时市场可供选择的楼盘并不多，新开工的项目仅有加州阳光和世纪豪庭，其余
2、的如世和城市花园、锦绣前程和馨港家园等为尾盘销售。余干县住宅房价一直处在跳跃式上升的状态中，根据我们所掌握的数据，将2011年10月至2020年1月我县房地产黄金销售季为评价时段，对比2009年、2010年同时段来分析，2011年10月至2012年1月的销售均价为3300元/,此时段住房价格波动率为0；2009年同时段的销售均价为1800元/,此时段住房价格由1700元/微涨至1900元/，波动率为10.5%；2010年同时段的销售均价为2200元/,此时段住房价格由2050元/涨至2450元/，波动率为18.2%。由此可知，余干县从2012年起房地产市场住房供需逐渐趋理性化，住房价格将逐渐趋
3、于合理化的平稳状态。,目录,PART1 （宏观与中观）政策与城市化PART2 （20092011发展研判）房地 产现状研判PART3 供应研判PART4 需求研判PART5 未来三年市场研判,3,思维导图,一（宏观与中观）政策与城市化,五 未来三年市场研判,二（20092011发展研判）房地产现状研判,四 需求研判,三 供应研判,就,PART 1 （宏观与中观）政策与城市化,就,PART 2 （20092011发展研判）房地产现状研判,一（宏观与中观）政策与城市化,五 未来三年市场研判,二（20092011发展研判）房地产现状研判,四 需求研判,三 供应研判,余干县属于上饶市辖县，但是位于南昌
4、、景德镇、鹰潭三角区中心，周边城市对余干县的拉动作用大于上饶市，余干在快速的崛起融入南昌一小时经济圈,全县的中心，处于信江下游的滨湖平原上，地势平坦低洼，湖泊众多，港汊纵横陆路距南昌90公里，景德镇市120公里，鹰潭68公里，位于三市之中；向东至上饶市167公里从交通距离上，周边市对余干经济拉到大于上饶市,本案,本案,余干县城区,环鄱阳湖城市群时代对上饶和余干的战略机遇,鄱阳湖城市群是围绕“生态鄱阳、绿色家园、休闲度假旅游胜地”主题定位，发展综合性旅游和特色旅游；推进旅游资源整合，强化区域协作，开发旅游精品线路，统一布局，围绕鄱阳湖生态资源和余干悠久历史文化特色发展旅游经济，切实推进余干县鄱阳
5、湖旅游纳入省环鄱阳湖旅游重点景区。余干县旅游空间布局规划：以玉亭镇为核心（旅游集散中心与休闲购物中心）,余干在快速的崛起融入南昌一小时经济圈,南昌市面积小人口密度高，赣州地大人多，其中人口在400万以上的只有：南昌、九江、赣州、吉安、宜春、上饶，城区面积大于18000平方公里的有：九江、赣州、吉安、宜春、抚州、上饶,上饶城区总面积位居江西11市中第三位，人口紧居赣州市为第二位。,单位：（万人）,单位：（万平方公里）,江西省各市总人口与城区总面积之间的对比关系：其中总人口与城区面积比例均衡发展：九江、赣州、吉安、宜春、抚州、上饶,上饶市进出口总额地处于江西省11各市中位居第五名，其中增长值位居第
6、一达158.9%.,江西省进出口总额在35亿美元以上的有：南昌、新余、鹰潭，其中增长%值较高的为：九江、吉安、上饶,单位：亿（美元）,江西省11市区城镇居民人均可支配收入不相上下,上饶市现状处于人均较为后的市区,单位：（元）,江西省11市区城镇居民人均可支配收入,江西省11市区生产总值上千亿的有：南昌、九江、赣州其中增长%比值较高的：景德镇、新余、抚州，上饶,单位：（亿元）,上饶市生产总值位居江西省11市中第四位，生产总值增长率位居第四名。,2.余干在上饶版图中的发展现状,上饶市各县总人口与城区总面积之间的对比关系：其中县面积大小：鄱阳县、婺源县、余干县、上饶县，其中人口：鄱阳县、余干县、广丰
7、县,单位：（万人）,单位：（万平方公里）,余干由于地广人多导致人均生产总值偏低，潜在市场不可预估,单位：（美元）,单位：（亿元）,上饶市各县地区生产总值与人均生产总值之间的对比关系：其中地区生产总值：广丰县、德兴市、上饶县、鄱阳县、余干县，其中人均生产总值：德兴市、横峰县、广丰县、婺源县，其中余干县位居第10名，仅次与鄱阳县最低值,3、余干的发展现状与十二五发展规划,三次产业结构比例（2005-2015年）示意图,3、余干的发展现状与十二五发展规划,2011年2015年（第十二个五年规划期）是余干县全面建设小康社会奋斗目标承上启下的关键时期加速推进新型城镇化，构建鄱阳湖南岸的中等城市,单位：元
8、,5、五线城市崛起时代余干的城市发展需求,注：四线城市是江西省各地级县数据，筛选了15个城市样板，城市化率为：非农业人口和总人口的比值,贵溪,吉安,东乡,乐平,分宜,潘阳,南城,永丰,九江县,都昌,瑞昌市,丰城,宜丰,新建,机会区,危险区,余干,大余,待开发,均衡,江西省贵溪、分宜、宜丰、新建、吉安、乐平、永丰、九江县、瑞昌市为五线城市，市场的潜力值还待开发，机会很大，但 有一部分地方处于工业化水平小于城市化水平的县城，如：都昌县等，市场进入风险较大鄱阳县、余干县工业化水平还有很大的提升空间，未来的潜在市场不可预知。,6、小结,随着“环鄱阳湖城市群时代发展”的远景规划正在逐步实施，余干悠久历史
9、文化特色发展旅游经济价值将越发明显；五线城市崛起时代的余干现处于一个急待开发，一个潜在市场不可预估的状态，极力借助鄱阳湖生态经济区规划切实抓住鄱阳湖生态经济区建设规划把余干纳入了南昌市1 小时经济圈的机遇余干人口数多，市场挖掘潜力很大项目开发应该强调文化及品质，而非地块，是整个余干县，而不是老城区板块；城市发展的红利：玉亭镇片区改造+琵琶湖生态旅游景观开发改造给未来预留发展的峰值。,后市形势及竞争研判/供求关系,2010年到2011年上半年余干商品住宅总供应量大大增加，同时期上市的楼盘迅猛增加，市场短期表现为供不应求的态势。总体上看来，余干县城商品住宅市场发展平稳，近期市场需求受到政策影响，潜
10、在客户在积累当中。部分楼盘为保持高价销售，目前正在建设的，如：皇庭国际、紫阳府邸、久亿 加州阳光、城市花园,2,由于政策的影响，全国房地产市场的成交量在3月后4月开始，整个成交量迅速下降，客户群体都在观望时期,2011年余干县县城商品房成交量4月开始不容乐观,后市形势及竞争研判/价格分析,近几年来的商品住宅成交均价来看，其总体呈快速上涨态势，在2009年整个余干房地产市场均价在3000元/左右，而仅一年的时间里2010-2011年，市场处于高潮时期，均价达到3700左右，有的楼盘均价都在4000元/从2011年余干县城商品房各个月的均价从1861元/到12月3733元/来看，整个余干县城房地产
11、市场将在未来的两年里会成为余干的崛起时期。,2,2011年12月份余干县县城商品房均价为3733元/整个市场的主导主要是因个别楼盘的价格而影响整个市场均价,后市形势及竞争研判/后市趋势判断,大势判断，就目前趋势，余干县楼市未来预期并非乐观，在此波爆发性需求旺势恐难再现的情况下，本项目作为一个规模小项目，应该从户型创新、景观等方向寻找突破口，在需求从地段转变过程中，找自身的楼盘优势影响。,2,政策面的调整和对未来房地产发展趋势的多种声音，使余干地区的房地产消费也会变得谨慎。,成交主力户型现状为105120面积段，但大两房户型需求也成比较乐观的增长趋势。,价格有减缓上涨或波动的趋势，指望明年价格的
12、快涨绝不被看好。,土地成交量逐渐加大，未来市场供需增加，市场竞争加强。,中低总价需求比较旺盛，此类客群较易挖掘。,市场开始考虑园林景观优化及物管服务，改善型客户资源增多，潜在市场不可估量。,就,PART 3 供应研判,一（宏观与中观）政策与城市化,五 未来三年市场研判,二（20092011发展研判）房地产现状研判,四 需求研判,三 供应研判,PART1 20092011年三年土地供应情况,供应研判/土地市场,1,2009年余干土地市场呈现上升态势，2010年更是余干土地市场的高峰期，土地成交量加大，全年总成交391亩，约合28.1万建筑面积，将会在2011-2013年逐步上市。,2010年余干
13、县城拿地主要为昌万公路162.61亩,2010年余干县城玉亭镇老城区改造拿地共有307.7亩,2009、2010、2011近三年拿地总量情况,2009年数据不详实，2010年近400公顷土地出让，2011年受国家宏观调控、限购限贷等政策影响，拿地较前一年稍少。,10年 11年 存量,目前余干县住宅和商业用地建筑面积存量为：城北47万、老城区6万,余干房地产市场2012现状,余干市场房源情况,2012房源新增量,后市形势,2,余干县目前在售项目分布在世纪大道、迎宾大道、环城南路、 得胜大道等地段，其中两房三房户型项目基本处于尾盘状态，目前市场供应量集中在新建住宅项目。近2010-2012年市场竞
14、争激烈。市场高价提升到了4500元/，把余干县房地产市场推向高潮时期。,图例,余干县主要在售项目分布图,2,4,3,5,9,7,6,本案,8,1,1,后市形势及竞争研判/竞争分析,2,项目临近潜在地块的总开发量约 万平方米，且这些项目具有地价、景观资源上的优势，本案先天条件并不具备竞争优势。,从以上图表我们可以看到，本案是区域楼板地价最高的项目，2和3号地块楼板地价不超过4000元/平方米，对比本案会有比较明显的地价优势，因此，本案的开发策略绝对不能简单的依靠市场价格的上涨拉动。对比5地块，地段优势好，未来的前景很看好综上，本案相对周边地块的竞争存在先天的弱势，很需要从后天的产品力、营销手法等
15、大力弥补。,目前在售楼盘只有世纪豪庭、达江中央城及贵公司住宅项目,已售完,未开盘,与本项目有比较价值的为：世纪豪庭、皇庭国际（未开盘）,新增量研判,据十二五规划称，余干县大力推进城市化建设，拓展城市外延，共实施城市建设项目26个；建设小区20个，开发房地产68万平方米。至“十一五”期末，县城建成区面积由2005年的10平方公里扩展到16平方公里，城镇化水平由21.28%提高到39%。 按城市化率递增情况来看，县城建成区面积主要由十二五规划期间，每年递增面积将约为,板块,区域规划,1,余干县城规划的“玉乌-一体化发展区”上，未来将以老城区改造为主，加大发展玉亭镇县域中心，区域的环境将会有较好的发
16、展。,城市规划：“一城三区”城北、老城、城南三大片区发展格局。县委、县政府本着“开发城西区、拓展城北区、完善老城区、保护市湖区、联动乌泥镇”的总体思路，按照“高起点规划、高规格设计、高效率管理”的原则，决定将城西打造成文化娱乐、都市休闲、商业居住现代化、生态化的新型城区。 面积为4.7平方公里，人口规模6.8万人，用地布局为“一带三心”：“一带”为小港河绿化景观带，“三心”由东向西依次为滨湖休闲中心、新商业中心和以干越公园为代表的文化中心。,老城片区,城南片区,城东物流组团,城西产业组团,城北片区,城市格局,2,老城片区,城南片区,城东物流组团,城西产业组团,城北片区,城市规划：“一城三区两组
17、团”城北、老城、城南三大片区、及城东物流组团、城西产业组团发展格局。县委、县政府本着“开发城西区、拓展城北区、完善老城区、保护市湖区、联动乌泥镇”的总体思路，按照“高起点规划、高规格设计、高效率管理”的原则，充分完善老城区，重塑老城区新形象，新发展,引导余干城区纵向发展银桥带,引导余干城区横向发展金廊带,上饶市余干县交通发展现状,上饶市余干县未来交通发展,从未来的交通规划来看，项目所在地未来的前景很好，商业附加值升高,余干县整体规划一城三区，现状以围绕老城区向外围发展，本项目处于城市扩张的边缘地带,县城房地产开发商项目主要处于城市扩张外围，未来随着城市的扩张，从长远发展考虑，未来本项目将处于县
18、城中心地带。,城市规划：“一城三区”城北、老城、城南三大片区发展格局。县委、县政府本着“开发城西区、拓展城北区、完善老城区、保护市湖区、联动乌泥镇”的总体思路，按照“高起点规划、高规格设计、高效率管理”的原则，决定将城西打造成文化娱乐、都市休闲、商业居住现代化、生态化的新型城区。 面积为4.7平方公里，人口规模6.8万人，用地布局为“一带三心”：“一带”为小港河绿化景观带，“三心”由东向西依次为滨湖休闲中心、新商业中心和以干越公园为代表的文化中心。,老城片区,城南片区,城东物流组团,城西产业组团,城北片区,老城区是余干县城最先发展起步的区域。县城的核心地区，聚集了大量的县城核心资源。但由于建设
19、年代长，道路等基础设施较落后。城北新区为了进一步拉开城市框架，做大城市规模，余干决定拓展城北区 。目前基础设施已趋于完善，未来将由大规模的商品房开发建设。城西区为了融入南昌一小时经济圈，余干决定将城西打造成文化娱乐、都市休闲、商业居住现代化、生态化的新型城区，目前尚未开发成熟。,县城分老城区、城北区和城西新区三大区域，目前老城发展最为成熟，城北新区是近年县城规划发展的新区。,老 城 区,城 西 区,城 北 区,本案,随着城市的发展余干将沿着昌万公路分为城区和新城区，项目将是余干进入高速时代的开幕之作,未来的城市格局的演变，更多的化解项目在当地消费者心目中区位的心里障碍，更多讲大余干规划,城市向
20、北发展，昌万公路成为城市内街,各片区的市场特征分析,老城区是余干县城最先发展起步的区域。县城的核心地区，聚集了大量的县城核心资源。但由于建设年代长，道路等基础设施较落后。 城北新区为了进一步拉开城市框架，做大城市规模，余干决定拓展城北区 。目前基础设施已趋于完善，未来将由大规模的商品房开发建设。 城西区为了融入南昌一小时经济圈，余干决定将城西打造成文化娱乐、都市休闲、商业居住现代化、生态化的新型城区，目前尚未开发成熟。,市调各片区的分类及选取要求：,我们选取了三个片区分别为老城区、城北新区和城西区。原因是老城区是最先发展起来的区，市场比较成熟。城北新区是一个新的增长点。城西区是下一个市场的亮点
21、。,项目扫描,建亨上城,久亿 加州阳光,停车场二期,城市花园,建亨锦绣前程,皇庭国际,紫阳府邸,世纪豪庭,剑桥春天,达江中央城,目前在售楼盘只有世纪豪庭、达江中央城及加州阳光,已售完,未开盘,余干县住宅产品形式以多层为主，部分项目中出现了少量小高层。,芝阳花苑,鸣山花园,枫林花园,多层,小高层,世和城市花园,锦绣前程,上城三期,城北停车场,世纪豪庭,皇庭国际,达江中央 城,紫阳府邸,世纪豪庭,城北停车场二期,市场上的项目物业形式多数为多层产品，余干目前只有久亿加州阳光项目出现小高层住宅；规划有小高层的项目：达江中央城、世纪豪庭、世和城市花园。,达江中央城,城市花园,锦绣前程,2011年未 开
22、盘,上城三期,剑桥春天,世纪豪庭地处于余干县政府大院东侧 ，由6幢小高层电梯景观洋房组成 。,世纪豪庭外观采用最新古典主义建筑风格，以深咖啡色的外墙漆和花岗岩搭配，整体给人庄重、华贵的气质:小区同时配设余干目前独一无二的地下大型车库，电梯直达负一楼，让您的生活更加便利。小区的主入口规划在东面，门口建有美丽的音乐喷泉广场，内部拥有20%的绿地面积，通过这些绿化把各个建筑串联起来，形成带状的绿化空间，创造出小区独特的主题景观。,在售,在售,项目为长条地块，同为底商加住宅形式。,房屋类型小高层占地面积7562.2总建筑面积26418开盘时间2010-10-28交房时间2011-10-22容积率2.5
23、7绿化率20%开发商余干县四安房地产综合房地产开发有限公司建筑设计广州宝贤华瀚建筑工程设计事务所南昌分所施工单位江西省龙式建筑开发集团有限公司主力户型：三室两厅两卫（110-123）周边配套：南面一路之为县内最大的购物中心五一购物广场和最大的市民休闲区-世纪广场，购物、运动、休闲，这里将是您和家人生活的最佳区域交通状况：世纪豪庭地处于余干县COD中心区，紧邻余干县县委县政府、税务局、教育局等行政单位，是未来城市重点发展区域，地理位置十分优越,皇庭国际：总建筑面积约6万，由6栋景观高层组成的高档都市贵族生活区。,皇庭国际由四安地产开发建设 ，项目位于余干县城北二路以南，余珠公路以东。地处余干县城
24、，周边交通便利、生活配套较为完善。整个社区结合新古典主义风格，鼎力打造震撼余干首席贵族生活区。,未开盘,从规划布置来看两个项目高层都分为两个组团，中间开口。,世纪豪庭,皇廷国际,世纪豪庭,皇廷国际,新古典主义法式风格，典雅、庄重、和谐,新古典主义建筑风格，偏稳重,规划设计,过程精品,市场营销,产品创新,物管服务,综合本地市场状况分析结果，确定本项目的前期发力方向为规划+产品，后期发力主要在市场营销及物管。产品形象为都市化形象高尚社区,以此确定项目发力方向导向： 产品创新+规划设计 市场营销是项目后续发力方向新项目的产品形象导向： 代言余干都市化形象的高尚社区,小结,趋势一：供应加大，需求回落，
25、供求总量回到平衡面上趋势二：2011年余干县商品房价格涨幅浮动由个别楼盘波动，但已经攀高的房价不会下跌。趋势三：商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层不会出现。趋势四：余干县城北区、老城区、昌万公路片区开发升温。趋势五：2011年余干县商品房供应区域特征将更加明显，城区小高层化、多层化，同时电梯物业供应量也将逐步增大。,商业市场地产分布,世 纪 大 道,以商贸广场为中心的城北新商圈,迎 宾大道,以五一购物广场为中心的余干新商圈,以东山大街为中心的老商圈,环城东路,昌 万 公 路,环 城 北 路,本案,皇庭国际底商,城市花园底商,达江中央城底商,停车场底商,紫阳府邸底商,锦绣前程底商,世纪豪庭底商
26、,建亨上城底商,新世界购物公园,商业扫描,从余干现有商业格局分析，项目区域商业气氛较弱，短时间内，商业难以在该区域成功，所以大城建议加强住宅，为项目快速变现，弱化商业。,商业气氛较浓的依次是：东山大街、迎宾大道南段、世纪广场、商贸广场。,餐饮分布图,购物分布图,娱乐分布图,住宿分布图,餐饮分布：主要集中在老城区，分布在东山大街、迎宾大道南段。城北区较少分布购物分布：主要集中在东山大街、迎宾大道、商贸广场及德胜大道。娱乐分布：主要集中在东山大街、玉亭镇政府附近。住宿分布：主要集中在东山大街、德胜东大道。,1,1,金冠蛋糕,2,恒昌珠宝行,2,3,奥康皮鞋,3,4,雅芳专卖,4,5,亨得利眼镜,6
27、,中国黄金,5,6,7,8,以纯,意尔康,7,8,9,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,PLAYBOY,森马,三COLOURS,工商银行,红蜻蜓,农业银行,蜘蛛王,361,Gen简,上饶银行,潮流前线,华穗商厦,安踏,五一百货,四平家电,老鳯祥银楼,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,25,东山大街东段人流密集，商业氛围浓厚东段租金略高，西段业态更高档,东山大街东段 恒昌珠宝行 40左右 每平月租金140元,东山大街西段 蜘蛛王服饰 36左右 每平月租金150元,东山大街中段 邻家女孩
28、50左右 每平月租金70元,迎宾南大道商业：北面主要以建材、家居、家电为主南面开始有服装、餐饮等业态。,1,钜龍大酒店,2,五一超市,6,7,东山大街,名流咖啡,双虎家私名品,雅戈尔,欧派,9,奥克斯,长虹电器,15,五一购物广场,1,2,5,4,6,7,9,11,8,12,14,15,13,3,3,11,海澜之家,4,5,李宁,柒牌男装,8,10,10,12,多喜爱家纺,14,13,欧普照明,世纪广场商业主要围绕着五一购物广场、新世界购物公园。,五一购物广场总投资1000万左右，占地面积8000平米，为目前全省最大的县级超市。该超市共招收职工500余人，招收下岗职工250余人。 新世界购物公
29、园总建面为5万余，分为上下两层。是集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合型商城。,世 纪 大 道,迎 宾 大 道,永 安 路 （ 北二路 ）,余干商贸广场,城北批发超市,五一购物发广场,新世界购物公园,玉亭驾校,余干人民医院,县政府,玉亭派出所,余干粮食局,妇幼保健院,余干公安局,万家福批发超市,开心人药房,女子创业园8-145 33 3层精装 20万,新世界购物公园 30 商铺 售价 6700元/,商贸广场的崛起，带动了整个城北开发。至此，余干县90以上的单位将退旧进新搬进城北。,商贸广场占地面积190.07亩，建筑面积10.65万平方米，商场分A、B、C、D大区，共建有一二三四层商店房100
30、3套，四区中心均为休闲绿地，绿地面积1.3万平方米，同时在紧靠商场的东北侧，还分别安排了一个占地30亩左右的和15亩左右的停车场和菜市场，使商贸广场更显得功能齐全、设施完善。,世 纪 大 道,迎 宾 大 道,昌 万 公 路,环 城 北 路 （ 南峡一线 ）,永 安 路 （ 北二路 ）,规 划 路,余干商贸广场,城北批发超市,五一购物发广场,新世界购物公园,玉亭驾校,县委党校,海尔希望学校,余干人民医院,县政府,玉亭派出所,余干粮食局,妇幼保健院,余干公安局,新世纪服装超市,万家福批发超市,开心人药房,余干商贸城 110 2层 售价30万,永安西路158（上海花园边）150 售价3000元/,6
31、5,余干商业市场小结,余干商业正在由老城区往城北转移，城北商业未来具备发展空间。老城区繁华地段东山大街，普遍在每月70180元/左右，城北繁华地段租金，普遍在每月30140元/左右，余干整体商铺价值具有很大的提升空间。项目附近以家居用品、汽车配套、餐饮业态为主，余干商贸广场、汽车配套店都与此，周边交通便利，且目的性强。未来带有目的性消费的餐饮、娱乐业态会在片区得到发展。余干商业仍旧停留在“街铺+专业市场+单一购物商场”阶段，缺乏现代化综合心性一站式商业中心。,就,PART 4 需求研判,一（宏观与中观）政策与城市化,五 未来三年市场研判,二（20092011发展研判）房地产现状研判,四 需求研判,三 供应研判,就,PART 5 未来三年市场研判,一（宏观与中观）政策与城市化,五 未来三年市场研判,二（20092011发展研判）房地产现状研判,四 需求研判,三 供应研判,
