1、土地估价报告,项目名称：银川市金凤区纬十路南侧、庆丰街西侧宁夏东方钽业股,份有限公司拟以增资方式注入全资子公司涉及的宗地国有建设用地使用权价格评估（银川市）,受托估价机构：宁夏恒正不动产评估咨询有限公司,土地估价报告编号：宁恒正2011（估T-J）字第014号,提交估价报告日期：二一一年一月二十八日,关键词：银川市,增资,宁夏恒正不动产评估咨询有限公司2011年,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从业宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告土地估价报告,第一部分,摘,要,一、估价项目名称银川市金凤区纬十路南侧、庆丰街西侧宁
2、夏东方钽业股份有限公司拟以增资方式注入全资子公司涉及的宗地国有建设用地使用权价格评估（银川市）二、委托估价方宁夏东方钽业股份有限公司三、受托估价方受托估价机构：宁夏恒正不动产评估咨询有限公司组织机构代码：71501158-X机构地址：宁夏银川市金凤区新昌西路 71 号紫荆花商务中心 B 座 7 层估价机构资质级别：全国范围内从事土地评估业务资质证书获得时间：2010 年 7 月 1 日估价资质有效期：2011 年 6 月 30 日土地评估机构注册号：A201064001资信等级：A 级法定代表人：马子奇经办联系人：杨 帆联系电话：0951-7695869、7695891,传,真：0951-76
3、95890,邮政编码：750002机构网址：四、估价目的根据宁夏东方钽业股份有限公司经理班子会议纪要，宁夏东方钽业股份有限公司拟将其名下土地资产以增资方式注入全资子公司宁夏东方钽业房地产开发有限公司。因此需要，受宁夏东方钽业股份有限公司委托，本评估机构对其此次拟以增资方式注入全资子公司涉及的以出让方式取得的、位于银川市金凤区纬十路南侧、庆丰街西侧、使用权面积为 136728.8 平方米、出让之剩余使用住宅 69.7 年期和商业 39.7 年期的 1 宗城镇住宅、商服用途（住宅为主兼容商业）国有建设用地使用权价格进行评估，为其拟定增资方第 1 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG
4、 ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从业,宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告案实施决策、依法处臵土地资产及对全资子公司实施注资提供价格参考依据。五、估价基准日二一年十二月三十一日六、估价日期二一一年一月二十六日至二一一年一月二十八日七、地价定义遵循国家相关法律法规和标准要求，联系本项评估目的，依据委托方提供的有关合法依据资料集估价师实地勘查掌握的情况及调查收集的有关资料，本项评估的地价定义如下：1、用途设定：待估宗地于评估基准日时，土地登记用途为城镇混合住宅，规划用途为城镇混合住宅。遵循合法性及最高最佳使用原则、根据中华人民共和国国家标准土地利用现状分
5、类（GB/T21010-2007）及该宗地国有土地使用证，评估设定用途为城镇住宅、商服用地（住宅为主兼容商业）。2、开发程度设定：待估宗地于评估基准日时，实际开发程度为宗地红线外“七通”（即通电、通讯、通路、通上水、通下水、通暖、通天然气）和红线内“待拆除平整”。结合土地规划利用条件并根据此次评估目的，设定待估宗地开发程度为宗地红线外“七通”（即通电、通讯、通路、通上水、通下水、通暖、通天然气）和红线内场地平整。3、土地利用和规划条件说明：待估宗地地上有待拆除工业厂房及配套附属设施。根据国有建设用地使用权出让合同（银地产合同让字 2010 年052 号），主体建筑物性质为住宅楼，建筑总面积为
6、341822 平方米，建筑容积率不高于 2.5、建筑密度不高于 30%、绿地率不低于 35%，本次评估设定容积率为 2.5。4、用途间面积比例设定：待估宗地于评估基准日时，设定用途为城镇住宅、商服用地（住宅为主兼容商业）。根据国有建设用地使用权出让合同（银地产合同让字 2010 年 052 号）的相关约定，待估宗地用于住宅建设部分的面积比例占 90%，用于商业建设部分的面积比例占 10%。通过对待估宗地的区位条件、临街位臵及其所在区域及周边地区城镇住宅、商服用地（住宅为主兼容商业）土地利用状况的调查，遵循最高最佳使用原则和协调原则，结合待估宗地的土地使用条件和环境状况分析，此次评估设定用途间合
7、理面积比例为住宅占 90%、商业占 10%，即设定住宅和商业用地面积比例为 9：1。5、土地使用权年限设定：待估宗地于评估基准日时为国有出让土地，土第 2 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从业,宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告地使用权登记终止日期为 2080 年 8 月 10 日，出让之剩余使用年限为 69.7 年。本次评估设定用途为城镇住宅、商服用地（住宅为主兼容商业），根据国有建设用地使用权出让合同（银地产合同让字 2010 年 052 号）第七条，待估宗地国有建设用地使用权出让年期为住宅
8、70 年、商业 40 年，则估价对象土地使用权住宅和商业用途终止年限应分别为 2080 年 8 月 10 日和 2050 年 8月 10 日，出让之剩余使用年限分别为住宅 69.7 年和商业 39.7 年。本次估价设定待估宗地住宅和商业用地土地使用年限分别为 69.7 年和 39.7 年。6、土地使用权价格权利设定：根据此次评估目的与估价对象特点，本次评估土地使用权价格权利为：国有出让建设用地使用权，无他项权利与优先受偿权。综上，本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、容积率、用途间面积比例、土地使用权性质、土地使用年限和面积等土地权利和范围界定条件下，于估价基准日时的出让之完整
9、国有建设用地使用权价值。八、估价结果根据城镇土地估价规程，估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分分析待估宗地所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出待估宗地本次地价定义条件下的土地评估结果如下：评估土地单位面积地价：1634.0 元/平方米评估土地总面积：136728.8 平方米评估土地总地价：22341.49 万元大写金额：贰亿贰仟叁佰肆拾壹万肆仟玖佰元整货币种类：人民币元待估宗地单位面积地价、总地价及有关界定详见附表1-1：土地估价结果一览表。第 3 页 共 36 页,恒,
10、正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从业,宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告九、土地估价师签字,估价师姓名,估价师证书号,估价师注册号,签 字,杨沈 剑,帆亮,20026400262000640026,20036400102005640001,十、土地估价机构估价机构负责人签字：二一一年一月二十八日第 4 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT第二部分,国家注册土地评估机构，全国范围内从业宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告估价对象界定,一、委托估价方委托单位：宁夏东
11、方钽业股份有限公司组织机构代码：71065452-7委托方与估价对象土地使用权人之间的关系：二者一致经营范围：钽、铌、铍、钛、镁等有色金属材料的生产、加工、开发、科研与销售，进出口业务、人工晶体、有色金属稀有精细化工产品、碳化硅微粉、电子元器件、金刚石工具、电子浆料、电池材料、有色金属新材料的生产、销售*单位地址：石嘴山市大武口冶金路法定代表人：张创奇经办联系人：李春荣联系电话：09522098572邮政编码：753000二、估价对象本评估机构对其此次拟以增资方式注入全资子公司涉及的以出让方式取得的、位于银川市金凤区纬十路南侧、庆丰街西侧、使用权面积为 136728.8平方米、出让之剩余使用住
12、宅 69.7 年期和商业 39.7 年期的 1 宗城镇住宅、商服用途（住宅为主兼容商业）国有建设用地使用权价格进行评估。三、估价对象概况（一）土地登记状况1、待估宗地的来源及历史沿革：待估宗地原系中色（宁夏）东方集团有限公司银川分公司通过出让方式取得的工业用地。中色（宁夏）东方集团有限公司银川分公司于 2008 年 4 月将原银川金久能源有限公司与西北稀有金属材料研究院银川分部合并设立，公司地处银川高新技术产业开发区，主要以生产镁合金和球形氢氧化镍为主，占地 205 亩，公司以出让方式取得该宗土地使用权。2009 年 9 月 30 日中色（宁夏）东方集团有限公司银川分公司由东方钽业公司收购，东
13、方钽业股份有限公司四届二十次董事会会议于 2010 年7 月 28 日审议通过关于公司购买土地重大投资事项的方案，经 2010 年第一次临时股东大会决议公告：由于银川市土地规划变更，此宗土地由工业用地改为商住用地，该地段的土地价格为每亩 108 万元，扣除原工业用地每第 5 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从业,宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告亩 16.8 万元，公司需补交土地用途变更差价 18704.50 万元。对由于规划调整后公司搬迁将发生的损失，市政府给予搬迁补偿 15355.50 万元，
14、扣除搬迁补偿金额后，公司实际缴纳土地出让金 3349 万元。目前公司已缴纳土地出让金并取得了土地使用证。2010 年 7 月 28 日，宁夏东方钽业股份有限公司以协议出让方式取得了待估宗地国有建设用地使用权并与银川市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同（银地产合同让字 2010 年 052 号）；2010 年 10 月 11 日，委托方办理了登记手续，由银川市人民政府颁发了“银国用（2010）第 60134 号”国有土地使用证。2、待估宗地的地理位臵：银川市金凤区纬十路南侧、庆丰街西侧；3、土地登记用途：城镇混合住宅；4、宗地四至：宗地图示东至庆丰路、南至经十二路、西至国有储备用地、北至
15、纬十路；5、土地面积：土地证登记面积为 136728.8 平方米；6、土地权属性质：国有；7、土地使用权类型：出让；8、土地登记证书号：银国用（2010）第 60134 号；9、国有土地使用证编号：000249570；10、登记时间：2010 年 10 月 11 日；11、终止日期：2080 年 8 月 10 日；12、宗地号：“18-3-95”；13、土地他项权利登记：估价基准日时，估价对象宗地无抵押权、承租权、地役权等他项权利设定登记。（二）土地权利状况1、待估宗地的土地所有权状况：在估价基准日时，待估宗地为国有建设用地，土地所有权属于国家。2、待估宗地的土地使用权状况：根据“银国用（20
16、10）第 60134 号”国有土地使用证，登记待估宗地的土地使用权人为宁夏东方钽业股份有限公司，使用权类型为出让，土地使用权登记终止日期为 2080 年 8 月 10 日，出让之剩余使用年限为 69.7 年。本次评估设定用途为城镇住宅、商服用地（住宅为主兼容商业），根据国有建设用地使用权出让合同（银地产合同让字 2010 年 052 号）第七条，待估宗地国有建设用地使用权出让年期为住宅70 年、商业 40 年，则估价对象土地使用权住宅和商业用途终止年限应分别为 2080 年 8 月 10 日和 2050 年 8 月 10 日，出让之剩余使用年限分别为住宅69.7 年和商业 39.7 年。第 6
17、 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从业,宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告3、土地他项权利状况：在估价基准日时，根据登记显示，待估宗地不存在抵押权、承租权、地役权等他项权利；也无法定及其他优先受偿价款设定。国有建设用地使用权权利权益完整，无产权纠纷和其他共有权人。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法、界址清楚、面积准确、产权清晰。待估宗地的土地使用权人、用途、面积、使用权类型、使用年期及他项权利等土地权利状况详见附表1-1：土地估价结果一览表。（三）土地利用状况根据委托方提供的
18、权属资料及现场勘查情况，待估宗地地上有待拆除工业厂房及配套附属设施。根据国有建设用地使用权出让合同（银地产合同让字 2010 年 052 号），主体建筑物性质为住宅楼，建筑总面积为 341822平方米，建筑容积率不高于 2.5、建筑密度不高于 30%、绿地率不低于 35%。待估宗地所在区域周边有华雁香溪美地、民生艾依水郡、碧云天、宝湖湾和紫檀水景等已建成或在建的住宅小区，通过对待估宗地所处区域规划用地类型、目前现状利用状况及未来的发展趋势分析，作为城镇住宅、商服用地（住宅为主兼容商业）的规划用途应为土地最有效使用途径。待估宗地的土地面积、登记用途、设定用途、规划容积率、设定容积率等利用情况详见
19、附表 1-1：土地估价结果一览表。四、影响地价的因素说明（一）一般因素一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。1、资源状况地理位臵银川市位于黄河上游宁夏平原中部。东与盐池县接壤；西依贺兰山，与内蒙古自治区阿拉善盟为邻；南与同心县、吴忠市利通区、青铜峡市相连；北接平罗县与内蒙古自治区鄂托克旗相邻（以明长城为界）。地域范围在北纬37293853，东经 1054910653之间，总面积 9527 平方公里，城市建成区面积 115.47 平方公里。建臵沿革银川市是一座历
20、史悠久的塞上古城和发展中的区域性中心城市，在民间传说中又称“凤凰城”。3 万年以前旧石器时代的横城水洞沟遗址和镇北堡、第 7 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从业,宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告暖泉等处的新石器文化遗址是银川地区发现最早的居民点。殷商、春秋战国时期这里是北羌、熏育（荤粥）、匈奴等民族活动、游牧的地区。公元前 221年，秦始皇统一中国后银川地区为北地郡所属。汉成帝阳朔年间（公元前 24年前后）建北典农城（又称吕城、饮汗城），此为银川建城之始。南北朝时期，大夏国改建“丽子园”，为驻
21、军、屯粮重镇。北周臵怀远郡、怀远县。唐高宗仪凤二年（677 年）怀远县遭黄河水淹，城废。第二年（678 年）“在故城西更筑新城”(今银川兴庆区)。宋为怀远镇，北宋真宗天禧四年（1020年），党项族首领李德明将其都城由灵州（今灵武）迁至怀远镇(今银川市)，大起宫室，修建都城，更名为兴州。后李德明之子李元昊升兴州为兴庆府。宋宝元元年（1038 年），李元昊在兴庆府筑坛受册，即皇帝位，建大夏国（史称西夏），兴庆府（银川）为其首府。元臵中兴路，后改为宁夏府路。明设宁夏府，系“九边重镇”之一。清沿明制仍为宁夏府治。民国时期(1929 年)成立宁夏省，银川系省会，时称宁夏省城。1944 年 4 月宁夏省城
22、定名为银川。中华人民共和国成立之初，仍为宁夏省会。1954 年，宁夏省建制撤销，银川市为甘肃省银川专署所在地。1958 年 10 月，宁夏回族自治区成立，银川市为自治区首府，自治区政治、经济、文化中心。区划人口银川市下辖兴庆区、金凤区、西夏区 3 个区，灵武市和永宁县、贺兰县。2008 年，各县（市）区共辖 23 个街道办事处、21 个镇、6 个乡和 204 个居委会、271 个村民委员会、1214 个居民小组、2693 个村民小组。2009 年年末全市常住总人口 170.18 万人，增长 2.9。其中市区人口105.82 万人，增长 3.2。人口出生率为 10.42，死亡率为 3.93，人口
23、自然增长率为 6.49。地形地貌银川市区地形分为山地和平原两大部分。西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南东北方向倾斜。地貌类型多样，自西向东分为贺兰山地、洪积扇前倾斜平原、洪积冲积平原、冲积湖沼平原、河谷平原、河漫滩地等。海拔在 1010 米1150 米之间，地面坡度为 2左右，土层较厚。银川西部的贺兰山为石质中高山，呈北偏东走向。全长约 200 公里，宽 20 公里30 公里。最高峰海拔 3556 米，是阻挡西北冷空气和风沙长驱直入银川的天然屏障。贺兰山在银川市境内近 70 公里，面积 5.88 万公顷，山高坡陡，气势雄伟。自然资源银川地区山川兼备，地貌类型多样，受气候、土壤等自然条件影
24、响，形成了多种类动植物资源。银川平原地势平坦开阔，土地肥沃，沟渠纵横，水第 8 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从业,宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告利资源丰富，加之日照充足，热量丰富，自然条件优越，自古以来就有“塞上江南”的美誉，是重要的农林牧渔生产区。银川境内天然湖泊众多，自然水面数万公顷，水质良好，水域内水草茂盛，具备发展水产养殖的优越条件。贺兰山区是银川市唯一的天然林资源。总面积 2.67 万公顷，有天然次生林5.03 万公顷，森林覆盖率 22.8%。林种主要有云杉、油松、山杨等乔木，还
25、有山榆、山杏等灌木。此外，有野生药用植物 40 多种，国家保护的珍稀动物有獐子、马鹿、蓝马鸡、青羊、狐狸等 32 种。贺兰山东麓地区，其气候、土壤、地理条件接近甚至优于法国优质葡萄产区波尔多地区，是世界优质葡萄栽培的最佳生态区之一。银川地区矿产资源有煤炭、赤铁矿、熔剂石灰岩、熔剂白云岩、熔剂硅石、磷块岩、水泥石灰岩、辉绿岩等。贺兰石“石质莹润，用以制砚，呵气生水，易发墨而护毫”，自古就有“一端二歙三贺兰”之盛誉，为中国“五大名砚”之一。灵武矿区的煤炭、石油、天然气储量丰富，特别是煤炭储量以及其具有的高发热量、低灰、低硫、低磷等品质，在全自治区乃至全国也占有十分重要的地位。银川市境内富藏多种矿产
26、资源，已探明的主要有煤炭、石灰岩、白云岩、硅石等矿产 20 余种。银川地处宁夏优越的煤、电生产基地中心，境内有依托煤水优势建设的自治区“一号工程”宁东能源化工基地，其煤田探明储量约 273 亿吨，被确定为全国 13 个亿吨矿区之一，也是“西电东送”电源点，是中国大中城市中电力供应最好的城市之一。银川天然气储量为 8000 亿立方米，紧邻陕甘宁天然气田和长庆油田，天然气输气管道已建成，具备年 10 亿立方米的供气能力。黄河流经银川市 78.4 公里，水资源总量为 35.49 亿立方米，从水资源可持续利用角度看，远期水资源开发潜力可支撑 190 万左右人口规模的城市发展需求。城市西部的贺兰山麓具有
27、的丰富风能资源，市内已探明的地热资源，以及年平均日照时数 28003000 小时，是全国太阳辐射和日照时间最多的地区之一，使银川具有良好的风力发电、太阳能、农业开发前景。气候特点银川市属典型的中温带大陆性气候。主要气候特点是：四季分明，春迟夏短，秋早冬长，昼夜温差大，雨雪稀少，蒸发强烈，气候干燥，风大沙多等。年平均气温 8.5左右，年平均日照时数 2800 小时3000 小时，是中国太阳辐射和日照时数最多的地区之一。年平均降水量 200 毫米左右，无霜期185 天左右。交通条件第 9 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从
28、业,宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告银川已形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网络。4 条国道和 4 条省道从境内穿越，银川至青岛、丹东至拉萨高速公路在银川汇聚贯通。包兰铁路贯穿银川南北，宝中铁路连通京包、陇海两大铁路干线，货物可通达东南沿海口岸或经陇海、兰新大陆桥抵达中亚和欧洲，即将竣工的银（川）太（原）铁路，将使银川与东部沿海的联系更加便捷。银川河东机场是国家 4D级现代化机场，已开通北京、广州、上海、乌鲁木齐等 40 多条航线。便捷的立体交通网络使银川作为西部大开发“桥头堡”的重要地位更加突出，区域性交通运输中心、物流配送中心已初现端倪。城市建设2009 年年末城
29、市建成区面积 115.47 平方公里，增长 4.2。年末城市拥有道路面积 1594 万平方米。全年供水总量 1.02 亿立方米，增长 2.55。集中供热面积达到 3279.20 万平方米，增长 6.1。天然气用气普及率为 64.0。2009 年年末全市公共汽车线路达到 59 条，运营线路网长度 410 公里。公交标准运营车辆 1492 标台；出租汽车运营车辆 5006 辆。全年城市公共交通共运送乘客 1.74 亿人次。2009 年年末城市建成区绿化覆盖面积 4967.35 公顷，建成区绿化覆盖率43.02，人均公园绿地面积 14.01 平方米。2、房地产市场状况银川市作为宁夏回族自治区首府和区
30、域性政治、经济、文化教育中心城市，随着社会主义市场经济制度的建立和改革开放政策的逐步深入，其整体经济实力和城市居民的消费水平有了较大的提高。随着区内外投资者的拥入和银川市第三产业的发展，使银川市对居住、营业用房的需求日益提高。近年来，银川市房地产价格的持续上涨，足以说明银川市作为宁夏回族自治区的首府，作为一个区域性的中心城市，对众多投资者的巨大吸引力。2007 年以来，落实国家对房地产业宏观调控的配套政策，进一步改善住房供应结构，增加 90 平方米以下中小套型商品住房供给，逐步建立健全社会保障性住房体系，解决低收入家庭住房困难等政策是影响银川市房地产市场运行的主要因素。经过 2006 年、20
31、07 年的调整，2008 年房地产开发投资小幅上涨，市场供给与需求同步增加，二手住房交易量三年来首次实现同比增长，新建商品住房平均销售价格小幅增涨，银川市房地产市场基本保持了平稳健康的发展态势。但市场运行中也存在市场预期供应下降，局部区域商品住房价格涨幅过快，住房保障体系有待完善等问题。2008 年房地产开发投资 78.60 亿元，比上年增长 25.3，其中住宅开发第 10 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从业,宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告投资 56.93 亿元，增长 28.5。全年商品房销
32、售面积 303.58 万平方米，下降 9.6；空臵面积 288.43 万平方米，增长 7.6。全年商品房销售额 86.26亿元，增长 6.6。全年 58 个重点项目投资 102.46 亿元，完成年度计划的79.5。分析市场需求快速增长的原因主要有以下几点：一是银川市及全区近年来的经济快速发展，居民人均可支配收入增长较快，给住房消费提供了“原动力”；二是今年一些楼盘供不应求的情况，刺激了居民买涨不买跌的消费心理；三是银川市的“五创”工作成效显著，全国卫生城市、园林城市的创建提升了银川市整体人居环境水平，“两宜”城市的战略目标带动了以人为本的居住小区的建设管理水平，外来人员购房占到半数以上，增加了
33、市场的需求；四是消费者对商品住房价格逐年上涨趋势的普遍认同，形成“晚买不如早买”的住房消费认识,推动了住房需求增长；五是消费价格指数（CPI）持续增长，住房作为一种保值增值较好的投资产品越来越受到重视。上述因素综合作用，使 2008 年银川市住房需求呈现快速增长的局面，给稳定住房价格，控制住房价格上涨过快带来较大的压力。2008 年下半年以来，在国内部分发达城市房地产市场出现量价齐跌、消费者持币观望、市场信心不足的大气候下，作为西北内陆城市的银川市房价涨幅却一直居全国大中城市前列，特别是 2008 年 11、12 月，银川市新房、二手房价格同比增长更是居全国 70 个大中城市首位。据银川市住房
34、保障局发布的最新分析数据显示，在银川，一个很独特的现象是房地产市场量降价升的趋势正在继续扩大，商品房实际销售面积同比下降超过 9%，新房销售价格同比却增长 9%左右，与其他城市形成强烈反差。目前，银川商品住宅平均售价已达到 2958 元/平方米，同比上涨 18.83%。与新房销售量下降相反，二手房交易量仍呈上升趋势。2008 年银川二手房交易面积同比增长超过 1.5%，住宅交易价格超过 2500 元/平方米，同比上涨超过 15%。据银川市住房保障局分析，外来人口购房比例持续上升，成为支撑银川房价的一个重要因素。2008 年银川市以外人员购买新房 120 多万平方米，占总销售量的 57%还多。其
35、中，外省市人员购房占总销售量的 16%，本省其它地区人员购房占总销售量的 41%。目前，银川市老城区、金凤区等黄金地带的房价每平方米已超过 4500 多元，一些环境好的小区房价甚至超过 6000 元。据银川市房地产协会介绍，自 2005 年以来每年银川房地产对税收的贡献已居于半壁江山的地位，每竣工 100 万平方米的房子，就可以解决 3 万劳动力就业，银川房地产业真正成为支柱产业。受全球金融危机影响，从去年下半年开始，我国房地产市场普遍受到冲第 11 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从业,宁恒正(2011) 估 T-J
36、字第 014 号 估价报告击，近期老百姓“持币观望”者居多，使房屋销售和房地产开发滞后。目前随着各界对经济的复苏和投资信心的恢复，房地产市场发展前景将转向良好。3、产业政策为进一步实施西部大开发战略，扩大对外开放和东西合作，大招商，招大商，推动银川市经济社会实现跨越式发展，根据国家及自治区有关文件精神，结合银川市实际，特制定以下优惠政策规定：（1）银川市招商引资优惠政策内资企业优惠政策：凡来银新办的工业企业，从生产经营之日起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第五年减半征收企业所得税。新办的商贸和服务型企业，从生产经营之日起，免征企业所得税 3 年。属于国家鼓励类产业的企业，在 2010
37、年以前减按 15%的税率征收企业所得税。国家级和自治区级高新技术企业，从认定年度起，免征所得税 5 年。国家级农业产业化重点龙头企业，暂免征所得税。来银新办畜牧业项目的，从受益年度起 5 年内免征牧业税和草原使用费。投资在 2 亿元以上的高新技术项目、投资在 5 亿元以上的非限制类工业项目，市本级应收取的征地及其它各种费用全免。外资企业优惠政策：在银设立的外商投资企业，免征 3%的地方所得税。在银设立的生产性外商投资企业，减按 24%的税率征收企业所得税；设在银川（国家级）经济技术开发区的，减按 15%的税率征收企业所得税。属于国家鼓励类产业的外商投资企业，在 2010 年以前，减按 154%
38、的税率征收企业所得税。在银设立的生产性外商投资企业，经营期限在 10 年以上的，从获利年度起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。投资额在 3000 万美元以上的生产性外商投资企业，除依法从获利年度起两年免征、3 年减半征收所得税外，对其缴纳的所得税（地方留成部分）在 3 年内由同级财政列支支持企业。投资在 3000 万美元以上的非限制类产业外商直接投资项目，本市级应收取的征地及其它各种费用全免。（2）为深入实施兴工强市方略，加快我市工业发展，制定如下规定。实施重大项目带动战略，提升银川工业整体实力：建立工业重大项目协调制度。对投资额在 1 亿元以上、列入全市重点工
39、业项目的，由市委、市政府主要领导和分管领导亲自挂帅，组织重大项目协调和服务小组，采取集中研究和现场办公相结合的方式，及时解决重点项目实施过程中的有关问题。投资在 3000 万美元以上的非限制产业外商直接投资项目、投资在 2 亿元以上的经自治区级及以上科技部门认定的高新技术产品项目、投资在 5 亿元以上的非限制类产业工业项目，市本级应收取的征地及其它各种费用全免。第 12 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从业,宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告世界 500 强企业及国内 500 强企业投资建设的非限
40、制类产业工业项目，其它大财团、跨国公司、国内大型企业投资的大项目和争取到国家投资的大项目，按照一事一议、特事特办的原则办理。对于宁东能源重化工基地的大型煤化工、发电和高载能工业项目，银川市将根据项目实际和进展情况，按照一事一议的原则，予以重点支持。加大政策扶持力度，促进优势产业和骨干企业快速发展：继续加大财政扶持力度。市财政在 2004 年安排 3000 万元工业发展专项扶持资金的基础上，以后每年按地方财政收入的增长幅度同比例增加。主要用于开发区和工业园基础设施建设投入、工业重点项目贴息、企业技术进步扶持和重点项目前期工作经费补助等方面。对新建和改扩建工业项目，建成投产后 4 年内，企业上缴税
41、金地方留成超基数部分的 50由本级财政按年度列入预算，用于支持企业更新改造。对现有工业企业引进先进技术，促进企业技术进步和做大做强的，项目完成投产后 4 年内，企业上缴税金地方留成超基数部分的 50由本级财政按年度列入预算，用于支持企业技术进步。积极为中小企业技术改造和管理创新做好服务。由企业服务中心牵头，收集掌握企业在技术升级、工艺流程改进、管理制度创新方面遇到的难题，积极与国家有关单位、各类专家协会、专业技术学会联络，为企业搭建技术和管理引进服务平台，企业服务中心承担来银为企业解决难题的专家往返交通费用。盘活土地资产，吸引工业投资和加快项目建设。市区内的工业企业进行搬迁改造并继续从事工业生
42、产，原占用土地已进入改制的，其土地挂牌拍卖后增值收益的 20由本级财政列入预算，用于支持该企业搬迁改造；50经国资委同意暂时借给该企业，支持企业发展；其余 30划到市中小企业信用担保中心作为担保基金。已改制工业企业进行工业项目建设、寻求战略合作伙伴和进行股权结构调整优化，实现企业做大做强，其土地仍属于出让国有土地使用权的，可按工业基准地价的 40出让给企业；无合作伙伴或不实施增资扩股的，按工业基准地价的 60出让给企业。建设工业项目新征土地，土地出让金减半征收。鼓励企业上市融资，对上市成功的企业领导班子，一次性奖励 100 万元。对工业建设项目，免收工程招标交易服务费、建设工程城市卫生费 、建
43、筑市场管理费、土地登记费、统计手续费、环境噪声监测费 ；收取规划和施工图纸审查费、墙改费、绿化费、人防结建费、城市建设配套费、散装水泥专项基金、劳动保险基金等费用的部门和单位要结合本规定按照能减则减、能免则免的原则，制定针对工业企业的优惠办法，报市人民政府批准后执行。对使用污水处理厂中水和积极采取节水措施的工业企业，采取中水价格优惠等措施给予扶持（具体办法另定）。鼓励房地产、商贸流通等行业的企业投第 13 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,国家注册土地评估机构，全国范围内从业,宁恒正(2011) 估 T-J字第 014 号 估价报告资工业，对建设鼓励类
44、工业项目的，企业投产后 4 年内，上缴税金地方留成部分的 50列入财政预算，用于对该企业的发展扶持。对纺织、服装等劳动密集型行业的新建、扩建工业企业（市辖区内迁出企业除外），用工人数在50 人以上，并且 60以上的员工为本市居民、或 30以上为当地失地农民和下岗职工的，在企业投产后的前 5 年，所在市、县（区）财政将企业每年上缴税金的地方留成部分由财政列入预算，全额用于扶持企业进行技改和扩大再生产；5 年期满后，根据企业发展情况再定如何继续优惠。现有纺织、服装工业企业，用工达到上述条件，也可享受此项财政支持政策（在市、县的企业，可由当地政府根据财力决定）。加快开发区和工业园区建设步伐，切实为进
45、区企业提供良好的发展环境。对开发区和工业园区内企业收取的各种税费，由各开发区和工业园区自主或协调各职能部门统一收取，统一结算。未经各开发区和工业园区批准，任何单位和个人不得擅自到园区内检查、收费、罚款、集资、摊派。各开发区和工业园区对项目建设过程中所需办理的各类手续及证照实行全过程代审代办，实施统一土地确权登记并代发统一编号的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程选址意见书、建设工程施工许可证和房产所有权证。在国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区和兴庆科技园内，企业项目建设新征土地的土地出让金由开发区和园区管委会收取，用于园区基础设施建设。要高效开发和利用土地，现有各开发区和工业园区原
46、则上三年内不再扩大面积；工业用地出让价格要和项目固定资产投资强度挂勾，对投资额达到本规定第 2 条的项目，免收土地出让金，并且按每 100 万元投资用地 1 亩的标准提供土地，用地超出部分，每亩出让价格不得低于 1 万元；高新技术项目和劳动密集型项目，用地价格可给予优惠。简化审批，强化服务，切实为工业发展营造良好环境。设立企业服务中心，实行服务代理制。银川市企业服务中心设在市经贸委，主要为新创办的企业和投资者提供便捷的投资服务和信息咨询；限时代办工商注册、项目立项(备案)、规划及建设审批等各环节的相关手续，对投资者实行全程代办服务。各县（市、区）、各开发区和工业园区都应设立类似的综合服务机构。已获得项目立项（备案）和环境评价许可的工业项目，实行开工手续、竣工验收联审联办制度。开发区和工业园区内的项目由其管委会牵头、其余项目由企业服务中心牵头，负责组织规划、建设、安全、消防、环保等相关部门对项目的规划、初步设计或可研报告进行集中论证和项目竣工后的联合验收，各有关部门不单独进行单项论证和验收。集中论证没有被否决的项目，各有关部门要并行审批、必须在 5 个工作日内完成。对于各部门提出的意见和要求，在项目竣工验收时再检查执行情况。工业企业在现有第 14 页 共 36 页,恒,正,评,估,HENGZHENG ASSESSMENT,
