1、北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告- 1 -北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告二九年九月北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告- 2 -目 录第一节 项目概况 .3一、项目区域位置 .3二、地块现状及周边情况 .5三、项目地处区域 通州新城概况 .7四、经济技术指标 .7五、可行性分析初步结论 .8第二节 北京市通州区概况 .9一、通州区基础概况 .9二、北京市宏观经济概况 .13三、通州新城发展规划 .18第三节 通州区房地产发展概况 .24一、2009 年通州区土地成交情况 .24二、北京通州区商品住宅市场分析 .26三、通州区商品住宅区域分析 .28第四节
2、 项目分析与构想 .31一、项目 SWOT 分析 .31二、项目定位设想 .32第五节 项目经济测算 .34附件一：通州区重点项目调研 .38北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告- 3 -第一节 项目概况一、项目区域位置项目位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角，其中新华大街是“神州第一街”长安街的东延长线，现已成为通州区商业金融的核心地带。北京市行政区划图项目地块与城市各重要节点距离如下：北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告- 4 -地点 距离 车程（时速 50 公里）东三环（国贸） 16.7 公里 约 15 分钟东四环（朝阳公园） 14.3 公里 约 20 分钟
3、东五环 9.5 公里 约 10 分钟东六环 4.3 公里 约 10 分钟京沈高速 6.5 公里 约 15 分钟京哈高速 1.6 公里 约 5 分钟项目区域交通示意图项目四至为：东至通州体育场；西至新华北路；南至新华大街；北至天桥湾居住小区用地。2.4公里 4.6公里 9.7公里京通高速6.5公里1.6公里4.4公里项目位置通州区北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告- 5 -项目地块位置示意图二、地块现状及周边情况1、四至范围：东至通州体育场；西至新华北路；南至新华大街；北至天桥湾居住小区用地。2、地面现状：目前，该项目东侧现状体育场围墙及跑道、篮球场占用本项目部分建设用地，约 238
4、4666 平方米；西南角为遮挡围墙，其余 为围墙；南侧建设用地范围内有 3 个变电箱及部分现状绿化;东北角有一处临建,占地约 100 余平方米,宗地范围内西侧国土分局办公楼暂未拆除,树木若干。北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告- 6 -地块北侧现状照片（远处为天桥湾居住小区）地块东南角现状照片（远处为新华大街）3、地下情况与地质情况：尚未进行地质勘测，待勘 测后补充地下情况。4、土地的完整性：项目地块完整，无市政道路穿越。北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告- 7 -三、项目地处区域通州新城概况早在 2004 年，通州新城的建设工作就已经提上政府工作报告的日程，正式进入启
5、动阶段，力争用 10 年左右的时间将通州建设成为现代化的国际新城，重要区域就是运河两岸。2009 年国庆之后，北京市明确提出了 “集中力量、聚焦通州”的发展方向，通州新城的建设已经被提到了前所未有的高度。 2004 年到 2008 年的 5 年间，运河两岸建设第一阶段的目标已基本实现，共整治河道 11.2 公里，完成两岸景观绿化美化面积近万亩，新建改建桥梁 6 座，大大提升了运河两岸的综合环境水平。现在的运河已经由城市排污河道彻底变为市民观光旅游的首选区域。 从 2009 年起，运河两岸的建设进入了关键的第二阶段：即以运河源头为核心，深入推进运河水乡区、商务酒店区、运河源水 岛 等功能性项目区
6、域的拆迁、市政交通、地下空间的实施工作。力争在 2015 年前，使通州形成以总部形态为特征的高端文化商务中心和以时尚特色为主题的都市休闲消费中心。四、经济技术指标项目内容 备注总占地面积 3.97 万平米 建设用地面积 3.97 万平米 其中，项目东侧现状体育场围墙及跑道、篮球场占用本项目部分建设用地，约 2384.666 平方米绿化用地面积 0 道路用地面积 0 容积率 4.5绿化率 30%地上住宅建筑面积（可售） 53,529 平米 地上办公建筑面积（还建） 24,000 平米 地上商业建筑面积（可售） 44,552 平米 地上商业建筑面积（还建） 13,000 平米 地上酒店式公寓建筑面
7、积（可售） 15,557 平米 地上酒店建筑面积（自持） 27,793 平米地上面积合计 178,431 平米 地下经营性配套建筑面积（可售） 25,448 平米 需补交政府土地收益地下车库建筑面积(可售) 49,470 平米 需补交政府土地收益地下配套用房面积（不可售） 26,682 平米 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告- 8 -地下面积合计 101,600 平米 总建筑面积合计 280,031 平米 五、可行性分析初步结论经测算，本项目开发完毕后，可售部分税前 经营利润 92718 万元，税后 经营利润 75757 万元，根据集团相关文件要求， 经济上可行。具体测算见报告第
8、五节。北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告- 9 -第二节 北京市通州区概况一、通州区基础概况1、历史沿革通州历史悠久，早在新石器时期，境域内就有人 类活动。自西 汉初建置以来，通州距今已有 2000 多年的历史。在金、元、明、清四朝定都北京，京杭大运河为漕运命脉的 800 年间，通州是京城 门户、 仓储重地，政治、军事、经济地位十分突出。通州自西汉设县建治，名称屡 经更迭，西 汉称路 县。东汉、三国、两晋、南北朝、唐、五代称潞县， 辽时分为 潞县和漷县。金天德三年（公元 1151 年），海陵王取京杭大运河“漕运通济”之意在此设州，正式称通州。此后 虽通州所辖地域多有变化，但一直称通
9、州。民国称通州为通县，属河北省。1948 年 12 月通县解放。1949 年-1950 年称通县， 1954 年分设通县和通州市，1958 年 3 月通县、通州市由河北省划归北京市后，合并称 为北京市通州区。 1960 年复称通县。 1997 年 4 月撤销通县设立通州区。2、自然地理通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。区域地理坐标北纬 39364002，东经 1163211656 ，东西宽 36.5km，南北长 48km，面积 907k。面临朝阳区、大兴县，北与顺义 区接壤， 东隔潮白河与河北省三河市、人大回族自治县、香河 县相连，南和天津市武清 县、河北省廊坊市交界。紧邻北京市中央商务
10、区（CBD）西距国贸中心 13km，北距首都机场 16km，东距塘沽港 100km，素有“一京二卫三通州”之称。据已有资料，通州区基岩包括震旦亚界、下故生界及新生界地层，缺失上古生界和中生界地层。表明通州区在上古生代和整个中古生代， 处于隆起上升受剥蚀的地质历史时期。在燕山运 动以后的新生代第三纪晚期，底壳逐步下降，才再北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告- 10 -次接受沉积物，形成第四系盖尼，覆盖厚度一般在 150m500m 之间，但马驹桥及台湖镇东石村一带只有 80m，差异较大，基地不平。辖域内大部分地区处于大兴隆起与大厂凹陷的中间地带，地质条件比较稳定，中生代以来基岩升降幅度
11、不明显，境内基岩埋深 500m 以内， 变化较周边地区小，且无明显岩浆侵入及火山活动迹象，明确显示通州地区的地下基岩岩层完整性好，地质构造简单。区内有两条主要的活动断裂，并有多条隐状性断裂存在， 单在第四纪末显示有活动迹象。通州区辖域为燕山运动以后的下降地区。东南距渤海 100KM，西北距燕山山脉 70km。全境属华北平原的一部分，整个平原主要有永定河、潮白河冲击而成，地势 由西北向东南倾斜。全区平均海拔 20m，坡降 0.3%0.6%。全区地势平坦而略有起伏，境内地貌可分为阶地地貌、泛滥平原地貌、河漫滩地貌、沙丘地貌、人为地貌等。境域北部，由张家湾东北经通州镇至宋庄一线西北部地区，地面高程均
12、在 20m 以上，地形 较为复 杂，今仍有明 显陡坎、冲沟，呈缓坡状态遗迹和沙丘等阶地地貌特征；东部北运河与潮白河之间地区，由于近代河流泛滥堆积作用，其地 势表现为近河高、 远河床低的 态势，形成 顺河床延伸的条形洼地；西部与南部为永定河作用地域，地 势除总的形态外，在马驹桥、台湖至北运河区间，呈现东高西低或西南高 东北低之势；由于古河改道和流水冲刷等原因，北部徐辛庄、永顺地区有坡 岗地；风蚀和风力搬运作用造成北运河、潮白河沿岸有沙丘存在；南部低洼易涝地区还有盐碱土分布。通州地处京杭大运河北起点，境内河渠纵横，多河富水。共有大小河流 13 条，分别属于潮白河、北运河两大河系。主要河道多为西北、东南走向。通州区地下水贮存条件好，地下水位受区域地质和水文地质条件所制约。潜水水位一般年初开始缓慢下降；3 月中旬，大地解冻，潜水埋深较浅的地区，水位略有回升；4、5 月份，抽取地下水面 积灌溉，水位迅速下降；5、6 月，出现潜水最低水位值；7 月至 9 月，雨水渗入 补给， 农业停采地下水，水位回升，夏末秋初出现最高水位值：10 月后缓慢下降。除 100m 一下保持自然动态特征外，100m 以上浅层承压水严重超采区，在 5、6 月份，形成常年或季节性水位降落漏斗状，水位逐年下降。
