1、,都市广场营销策略报告,2012年6月16日,2,我们需要让这些模糊的区域清晰起来,市场环境模糊区,城市角色模糊区,当前的国际形势、调控政策和需求状况对项目的影响究竟如何？当下昭示未来吗？,我们的身边环绕着怎样的资源？我们在这个城市的未来居于何种地位？,创新概念模糊区,在后概念时代的公共认知渠道上，如何缔造新的价值观？平和而磅礴的魅力何以创设？,核心价值模糊区,主导购买诱因单纯的基于性价比吗？在硬件的构筑上，DNA何在？,目 录,4,1市场机会研究, 宏观市场研究 区域市场研究,5,房地产业对宏观经济增长有显著贡献,消费、出口贸易和投资依然是我国的三大经济增长动力，2011年，投资和出口构成了
2、中国经济增长的核心，其中投资额占GDP的比例达到了54.2%，房地产投资占了总投资额的16.19%；房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12%，与上下游产业间接拉动GDP增长3%。 充分表明房地产对国民经济的增长作出了显著贡献，而根据“房地产业中长期发展动态模型”测算也能得出该结论。,从城市长期发展来看，推动房地产业不仅是优化城市产业布局的必然要求，更是拉动城市经济发展以及竞争水平的有力措施,宏观市场,长期市场,6,中国房地产未来总体上健康发展,1、中国过去30年的经济快速增长是真实的；2、经济的快速增长，有技术进步和生产力提高等背景因素的推动；3、发达国家都经历过长时期的增长，英国持续增长7
3、0年，美国持续增长60年；4、中国没有完全城市化和工业化，至少还有30年的增长空间；5、房地产业随着城市化和工业化的逐步完善，发展潜力巨大，至少还有30年的增长空间，其中20年将是黄金时期。除了以上事实说明，支撑理由更有：经济增长、支柱行业、人口存量、人口增量、人口质量、人口结构、投资意识、异地置业、生活方式、商业发展、地方经济发展、城市化进程、城乡改造以及城乡改造等等。,中国房地产业发展潜力巨大，在未来的30年内将螺旋式上升，虽说将有可能遇到挑战，但是总体看来是健康发展的。,宏观市场,长期市场,7,城市化进程加速奠定房地产业发展基础,近十年来中国城市化进程加速推进。目前世界城市化率平均为55
4、%，中国2011年首超50%，尚未达到世界平均水平。根据国际城市化的规律，当城市水平超过30%以后，城市化进程将进入加速发展时期，可看出，我国城市化进程速度将会大大加快。 预计到2030年，我国城市化水平将超过70%，全国的总人口达到15亿，市镇总人口将超过10亿。 城市化的加速推进，必然带来城市基础设施建设和住房需求。这为房地产业的发展奠定了基础。,宏观市场,长期市场,8,房地产市场将持续享受人口红利,城镇人口加速增长 适龄劳动人口持续增加 人口红利助推国内经济强劲增长城市化加速奠定房地产业发展基础,城市化三大标志：1、劳动力从第一产业向第二、三产业转移；2、城市人口在总人口中比重上升（最主
5、要标志）；3、城市用地规模扩大。 “人口红利”不意味着经济必然增长，但经济增长一旦步入快车道，则“人口红利”势必会成为经济增长的有力助推剂。 预计未来5-8年适龄劳动人口还将持续增加，农村人口向城镇加速转移。,随着二三线城市人口的增多以及经济的发展，房地产这个行业风向标将有巨大市场需求！,宏观市场,长期市场,9,居民可支配收入的增长促进房地产发展,房价与居民可支配收入关系图,注：(a)横轴K1代表居民消费房屋面积，纵轴K2代表居民消费其他商品量，AB代表居民收入的预算约束线，u1、u2为效用曲线；(b)房屋供给曲线为S，需求曲线为D，此时，效用最大化均衡点为M，相应的房屋消费面积为Q1。,从经
6、济学理论来讲，假定住房与其他消费品间具有一定的替代性。如图，起始时效用最大化均衡点为M，相应的房屋消费面积为Q1。在其他条件不变的情况下，随着居民收入的提高，预算约束线AB将向外平行移动：根据效应最大化原理，效应函数u2与预算约束线相切于点N，此时住房需求面积从Q1提高到Q2。假设初始条件下由供求曲线交点决定房屋需求面积与价格分别为Q1和P1，在其他条件不变的情况下，居民收入提高会使居民对房屋的需求增大，从而需求曲线D向右平移到D1，房屋价格也由P1上升到P2，房屋面积需求从Q1提高到Q2。从房地产市场理论可知房地产价格与居民可支配收入具有长期的正向关系。,宏观市场,长期市场,10,麦肯锡咨询
7、公司的研究显示，到2020年，中国的中产阶层将达到7亿人，而根据国家人口发展战略研究称，2020年中国人口将达到14.5亿。10年内，我国的中产阶层人数将占到总人口的48%以上。,汇丰也曾表明，随着中国的中产阶层的增加，中国现在必须要做的就是建造100个伟大的城市以此来满足着一群人的需要。这最终将导致中国以一个“新的工业国家”的身份亮相国际舞台。而在未来25年内，中国的收入在这一进程中将会5次翻倍。（附件：收入倍增计划）,国民富裕程度将会越来越高，投资为主的经济支撑也将慢慢向消费支撑转变，长期来讲，房地产价格也会相应提升。面临如此大的消费市场，城市的长远视觉以及抓住商机的敏捷性决定了是否能建设
8、成为适应国际经济发展、国家经济发展和具有强大城市竞争力的核心城市。而在这些基础上，房地产市场显然是各大巨头竞相吞噬的美食之一。,居民可支配收入的增长促进房地产发展,宏观市场,长期市场,11,市场回归理性 创造新的增长点,市场理性：房地产市场回归理性不仅仅表现在泡沫的减少以及价格的合理，消费需求与供应的全面才是市场真正回归理性的聚焦点。从长期来看，房地产市场竞争将从单一的城市楼盘间的竞争向城市之间过渡。一线城市的新盘房产将慢慢的接近饱和状态，而二三线城市的房地产开发，特别是内地的房地产开发还有非常大的市场空间，消费力也将慢慢的得到释放。,消费者理性：随着城市的发展、国民综合生活水平的提高、城市压
9、力的增大，消费者的购房需求将趋于理性。一线城市将不再是购房者的唯一目标地，二三线城市将成为消费需求的聚合点。同时，城镇化进程逐步推进要求并将加快二三线城市房地产业的发展进程，各层次城市的发展程度将趋于均衡，房地产业将是二三线城市产业的支柱之一。,万科地产正式落户贵阳,浙江房地产龙头绿城地产取得杭州、合肥、舟山、丽水、台州等，目前已经辐射整个华东二三线,二三线城市成新增长点,宏观市场,长期市场,12,行业预测,全国层面看，交易额未来将持续增长，其中2010-2020年增速较快，以2010年交易额为3万亿元计算，2020年和2040年交易额将分别接近8万亿元个超过11万亿元，若以2010年不变价格
10、计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。,全国层面看，新建商品住房平均价格稳步上升，2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元，若以2010年不变价格计算，住房价格在2040年达到每平方米10000元的高峰（实际住房价格约20000元/平方米），约为2010年的2.5倍，此后趋于平稳。,从各级城市看，一级城市实际住房价格在2035年之前均呈上涨态势，但上涨速度逐年下降，峰值年份实际住房价格约3.5万元/平方米，此后趋于平稳。二线城市住房价格在2015年起呈现快速上涨态势，2035年达到每平方米25000元的高峰。,宏观市场,长期市场,13,全国住房存量及居民住房水平预测,2011年全国
11、住房存量约190亿平方米，城镇人均住房面积35平方米。这两项指标在未来10年中将快速提高至300亿平方米和40平方米。2030年之后城镇人均住房面积将稳定在45平方米，未来增长速度较慢。,未来住房价格变化与人均GDP增长的关系,若不考虑通货膨胀因素，住房价格轨迹与人均GDP轨迹基本相近，但相对增长速度时有差别。就全国而言，2035年之前，全国住房价格增速将略高于人均GDP增速，2035年起这种趋势逐渐弱化，至2040年前后，住房价格增长速度将慢于人均GDP，甚至出现相反的趋势。各级城市也表现出类似特征。仔细观察可以发现，总有一段时期，城市住房价格增速明显快于人均GDP增速，这段时间往往出现在住
12、房市场发展初期、家庭住房需求及实物资产投资需求强劲的时候，一般持续1015年，这是一个住房价格泡沫积累期。上述现象在很多发达国家都曾经发生过，例如美国、英国和日本。从中可以得到一个显著规律：长时间维度来看，不考虑通货膨胀的住房价格变化轨迹与人均GDP变化速度接近；短期维度上二者可能发生偏离。,以上预测基础在于经济的持续稳定增长以及通胀的平稳，短期的政策变化会导致短期内销售数据的变化，经济抑或通胀的超预期变化也会导致成交量价格的超幅度波动，但大的趋势不会有较大变化。,风险提示,行业预测,宏观市场,长期市场,14,长期来看，房地产业是国民经济的支柱产业，受城市化进程的需求支撑，依然保持良好成长势头
13、。 长远来看，房地产的税收和调控政策将更加完备，二三线城市的房地产升级将快速推进。 国内经济仍然保持高位增长，房地产业未来持续平稳发展。,小结：房地产业持续平稳发展,宏观市场,长期市场,15,未来3-5年，竞争将不再是单个城市区域内的竞争，将向城市间的竞争过渡。未来5-10年，城市间的竞争将成为新阶段我国经济持续快速增长的重要特点，将成为经济可持续增长的重要活力。越来越多的二三线城市将加快城市发展速度，争取成为具有优越竞争力的先驱城市。,为了抓住这个发展机遇，抢占市场先机，同时缓和资金压力和降低运营风险。未来3-5年，转战二三线城市将成为开发商的下一个选择。目前已经顺利转型的企业有保利、万科、
14、碧桂园、奥园、中航、利海以及绿地集团等等。,宏观市场,中期市场,二三线城市竞争加剧,16,根据国际惯例，3-6是房价收入比的合理区间，超过6表明当地城市的房地产业已存在泡沫。从表中可看出，中国大部分城市已存在房地产泡沫，太原的房价收入比处于合理区间内，基本没有泡沫，正是发展房地产业的大好时期。,房地产巨头（万科、绿城集团等）纷纷抢占二三线城市房地产市场并且收获颇丰更加证明了二三线城市的房地产市场运营正常，没有泡沫，商机无限。,宏观市场,中期市场,二三线城市房地产市场运营正常,17,国土资源部依据国务院相关文件规定，组织全国31个省（区、市）及新疆生产建设兵团编制了2012年住房用地供应计划。计
15、划显示，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，与2011年全国住房用地计划实际落实量（13.59万公顷）相比，增加21.3%，是前5年年均实际供应量（8.73万公顷）的近两倍。2012年，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68万公顷，占全国住房用地供应计划的79.3%，比去年提高0.7个百分点。计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷，占住房用地供应计划的29.1%，超过2011年1000万套保障性安居工程用地实际落实量（4.81万公顷），能够落实2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标。,土地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇,
16、宏观市场,中期市场,18,保障性住房给市场带来一定冲击,1、保障性住房将得到加强。从目前的政策措施以及发展现状看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障性住房难以解决中国住房的民生问题，市场化的房地产市场仍然是未来一段时间内的发展主线。,2、虽然中国正在加快推进保障性住房建设，但不管是从政策方面、监管方面还是管理方面去看，保障性住房建设仍然属于探索期，运营尚不成熟，预计未来5年内保障性住房建设将逐步规范化，满足消费需求；,未来一段时间内，房地产市场会受到保障性住房一定的冲击，特别是有别于保障性住房的中大户型或豪华型房产，刚性需求或投资
17、需求将继续得到满足，会受到一定影响。,宏观市场,中期市场,19,宏观调整预期效果不明朗，地方执行细则可能要加强。未来1年房地产将处于调整期，对于政府与“自由市场”的博弈将继续进行。总体看来，土地市场关系地方政府财政，政策将不会有大的变化。从供求关系看，政府在未来将大幅增加土地供应，以平衡市场。 从需要角度看，打压投机投资类消费，是房地产宏观调控的长期方针。太原处于三线城市，投机类市场需求比重较小，即泡沫甚小，对市场影响不大。 从供给角度分析，07以来房地产投资一直在高位运行，未来2-3年供应量已经有保证。,本轮房地产调控进入观察期，地方执行政策外紧内松总体市场处于调整期，保稳定保增长是关键 房
18、地产业再受益,宏观市场,中期市场,预判：本轮房地产调控进入观察期,20,宏观市场,短期市场,政策层面：中央保障供给、严格调控,21,宏观市场,短期市场,政策层面：地方政府态度隐性放开,多地微调房地产政策，以公积金放宽为主。5 月份，芜湖、池州、漳州、永州、莆田、临沂、重庆等城市上调公积金贷款最高限额，永州住房公积金贷款年限延长。实际上自2011 年下半年，就有地方政府开始调整公积金贷款政策，如郑州、大连、南昌、武汉等，可见类似的政策得到中央认同。微调政策除公积金放宽外，扬州2对于个人购买成品住房按购房面积给予合同价款4-6的奖励，因该政策贯彻中央及省市精神，仅针对成品住房且补贴幅度有限，意在促
19、进成品房销售和建设，被中央认可。,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析,经济层面：GDP增速放缓，CPI连续回落,2011年，全国GDP增速为8.9%，较前三年分别为9.6%、9.1%、10.4%，增速放缓。2012年，根据世界银行预测在，中国GDP全年增速为8.2%，增速可能持续放缓。CPI在2011年7月达到2009年以来的高位6.5%后连续下降，2011年5月回落至3.0%。,宏观市场,短期市场,23,宏观市场,短期市场,经济层面：宽松的货币政策有利于房地产发展,稳定经济增长放在更加重要的位置。国家统计局公布的4 月宏观经济数据显示，1-4 月固定资产投资同比增长20.2%，比上
20、年同期回落5.2 个百分点。4 月份，社会消费品零售总额及规模以上工业增加值增速较去年同期回落3-4 个百分点。工业生产、消费增速回落明显，经济下行压力较大。为提供充裕流动性，维持经济增长，5 月12 日，央行决定下调存准率0.5 个百分点6。5 月23 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议指出，“把稳增长放在更加重要的位置，根据形势变化加大预调微调力度”。,自2011年9月以来百城平均价格连续环比下降，5月 十大城市环比全线下降，调控效果持续显现。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年5月，全国100个城市住宅平均价格为8684元/平方米，环
21、比4月下跌0.31%，其中26个城市环比上涨，73个城市环比下跌，1个城市持平。,百城价格指数环比下降，调控效果持续显现,数据来源：CREIS中指数据,宏观市场,短期市场,图：一二三线城市住宅价格相对于2010年12月涨幅,三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市涨幅接近。具体来看，一线城市中，上海降幅最大，深圳降幅最小，北京、上海平均降幅在0.2%-0.3%之间；二线城市中，宁波、无锡、南京等城市近期降幅较大，多数在1%左右；三线城市中廊坊、嘉兴、昆山等城市降幅较大，台州、中山等由于出台限价措施，降幅缩小。,三线城市总体涨幅始终高于一二线城市,数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数,
22、宏观市场,短期市场,图：限购与未限购城市价格1-11月累计涨幅,2011年，限购城市与未限购城市房价走势基本相同，但累计涨幅差距不断扩大，非限购城市涨幅明显高于限购城市，近两个月限购城市累计涨幅出现明显下降，但非限购城市下降幅度较小。从各月平均环比可以明显看出，非限购和限购城市环比均从10月开始下降，非限购城市近两个月平均环比降幅为0.11%，而限购城市近两月平均降幅达0.24%，是非限购城市的2倍多。其中，长三角、珠三角和东北地区降幅最明显，南京、吉林、佛山等城市连续两个月降幅都在1%左右。,数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数,图：限购与未限购城市价格环比变化,非限购城市价格累计涨幅明
23、显高于限购城市,宏观市场,短期市场,一二线城市部分品牌企业项目降价显著,随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开始蔓延。比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后，11月北京新开楼盘龙湖时代天街，拿地时楼面均价为7519元/平方米，开盘价格仅11800元/平方米起（此前对外报价约15000元/平米），目前实际成交价约10700元，价格显著低于临近的其他项目。,数据来源：CREIS中指数据,宏观市场,短期市场,数据来源：CREIS中指数据,主要城市成交量低于往年,2011年一线城市成交量已低于2008年低位，二三线城市略好于2008年。与历年水平相比，
24、2011年，一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点，较2009年历史较高水平降幅达51%；二线代表城市月均成交量接近一线城市水平，虽明显高于2008年水平，但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市与2009年和2010年相比，降幅分别为18%、8%。,图：各城市梯队代表城市住宅成交走势,宏观市场,短期市场,数据来源：CREIS中指数据、,一线城市成交量持续下行,一线城市成交量低位运行。2011年，一线城市成交量普遍处于历史较低水平。其中北京、上海、深圳的月均成交量分别为75万平方米、109万平方米和22万平方米，均较2008年历史低点下降15%以上，与2009年历史
25、较高水平相比降幅超过50%。广州2011年的月均成交量为49万平方米，与去年月均水平基本持平，较2008年月均水平略高7%，但与2009年相比，降幅仍达40%。,图：2006年至2011年一线城市住宅月度成交量走势,宏观市场,短期市场,数据来源：CREIS中指数据、,二线城市成交量分化,二线城市成交量表现分化。2011年，二线代表城市成交量均较去年有所下降，但与2008年相比，各城市表现不尽相同。杭州、南京2011年月均成交量仅为14万平方米和33万平方米，已低于2008年低位，较2009年历史较高水平下降60%以上，受调控影响程度与一线城市相当。而武汉、天津由于受调控影响较小，其月均成交量分
26、别为89万平方米和76万平方米，与2008年相比增幅超过80%。,图：2007年至2011年二线代表城市住宅月度成交量走势,宏观市场,短期市场,数据来源：CREIS中指数据,三线城市：普遍处于近年较高水平,三线城市成交量普遍处于近年较高水平。2011年，三线代表城市东莞、唐山、包头、佛山的月均成交量分别为51万平方米、13万平方米、27万平方米和55万平方米，其中唐山处于近年来较高水平。与2008年历史低点相比，东莞、唐山、包头的月均成交量有明显增长，增幅超过60%；佛山虽较2008年增长32%，但今年以来成交量低迷，处于历史较低水平。,图：2008年至2011年11月三线代表城市住宅月度成交
27、量走势,宏观市场,短期市场,32,按照正常预期，市场大的上升趋势不会改变，但小的波动不可避免,长期来看房地产市场可能经历缓速区，但大的上升趋势不会改变。中期来看刚性使房价上涨得以继续维持；短期来看今年下半年乃至明年上半年房地产行业政策与市场相互博弈，不确定性增强；,宏观市场,总结,太原：山西省会、历史文化名城,太原是山西省的省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，2011年被列为国家历史文化名城。太原现辖六区（小店区、迎
28、泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）三县（清徐县、阳曲县、娄烦县）一市（古交市）和两个国家级开发区（太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区）、两个省级开发区（太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区）。,区域市场,城市概况,太原规划：城市价值升级期,太原市城市总体规划（2007-2020）中对太原市的总体定位是“山西省省会、承东启西的区域中心城市、山水园林宜居城市、全国重要的新材料和先进制造业基地、具有世界影响力的华夏历史文化名城”。太原按照“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的总要求和“改造旧城、建设新城、开发古城”“三城”联动的建设思路，树立“大太原”理念，全面加快城市建设步
29、伐，不断加强省会城市的辐射力、影响力和带动力。因此，对太原整体城市价值的升级以及房地产良好发展环境提供了极大的可塑性.,区域市场,城市概况,产业发展：依托八大功能，做强十大板块,“十二五”期间全市的发展规划指出：依托八大功能区，做强10大产业板块。重点发展的10大产业板块有：煤化工产业，煤机装备产业，铁路装备产业，不锈钢深加工产业，镁铝合金产业，物联网应用产业，环保再利用产业，现代物流业，文化会展业，旅游、高效观光农业。,区域市场,城市概况,经济稳步增长,2011年，太原市实现地区生产总值2080.12亿元，同比增长9.9%，增速快于全国平均水平0.7个百分点。从产业结构来看，第一产业实现增加
30、值33.88亿元，增长3.1%；第二产业实现增加值949.19亿元，增长11.6%，第三产业实现增加值1097.05亿元，增长8.7%。占规模以上工业比重达65.2%的五大传统行业，对工业增长的贡献率为37.0%。与其形成鲜明对比的，是比重只占18.5%的新兴产业，贡献率却达到40.9%，成为当之无愧的拉动工业增长的主力军。,图1:2007-2011年太原GDP-增长率表,区域市场,经济数据,固定资产投资势头良好,固定资产投资总量不断加大，第三产业成为太原市投资重点产业。 2011年全社会固定资产投资1024.14亿元，比上年增长11.6%。三次产业投资的比重依次为1.527.271.3。20
31、12年全市投资工作促进会提出，2012年全市固定资产投资将增长30%，确保完成投资1330亿元，重点是农林水利、工业、基础设施、社会事业和服务业等领域。2012年，我市结合十二五规划投资目标及年内拟实施重点项目情况，将确保完成投资1330亿元，其中房地产业投资450亿元。,区域市场,经济数据,税收稳步增长,太原市一般财政预算收入总量持续增长，五大税收成为城市收入主要来源。 2011全市一般预算收入174.7亿元，增长26.2%。其中：税收收入111.55亿元，增长19.3%，五大税收占总收入的59.2%,区域市场,经济数据,人居可支配收入节节攀升,居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜
32、在购买能力增强。 2011年全市城镇居民人均可支配收入达到20016元，增长16，超额完成省下达增长10的目标任务。,区域市场,经济数据,居住面积存在市场空缺,人均居住面积对于全国水平，未来市场需求空间巨大。根据住建部发布信息显示，截至2011年底，中国城市人均住宅建筑面积约35平方米。按此数据计算，太原市要达到全国平均水平，市场空缺住宅面积约1066.8万平方米，房地产市场潜力巨大。,区域市场,经济数据,中产阶级不断壮大,2010年太原市城市恩格尔系数30.6, 城市恩格尔系数不断降低，社会进入富裕阶段。中产阶级队伍正在不断壮大，购买力增强，资产性收益逐步体现与提升。,区域市场,经济数据,4
33、2,1、区位优势明显，发展潜力巨大。2、经济增速稳定，固定资产投资增速迅猛。3、居民生活改善，购买力增强。,区域市场,经济小结,43,第一阶段（19791991）：房地产业的起步阶段1979年开始的经济体制改革给我国房地产业的复苏的带来了契机。10余年间，围绕发展住宅建设，改善人民居住条件，培育房地产市场，国家采取了一系列的改革措施。这些措施主要集中在城镇土地使用制度和居民住房制度的改革上。同我国一些发达地区相比，山西的房地产业起步较晚。80年代中期，省、市（地区）陆续组建了以房地产开发建造公寓和工业厂房为主的城市建设综合开发公司，规模很小。80年代末，全省仅有98家房地产企业，全年开发投资额
34、不足10亿元。第二阶段（19921997）：房地产市场形成阶段这一时期房地产业规模逐年扩大，覆盖全省，各类房地产公司数量增加，房地产开发投资较快增长。同时房地产市场交易也日趋活跃，房地产买卖、租赁、拍卖、代理、咨询等业务迅速发展。全省各地还兴起设立与建设开发区的热潮，使房地产业的发展进入了较快发展时期。第三阶段（1998年-2005年）：房地产业进入发展阶段随着市场机制的逐步建立，竞争环境日益改善，山西房地产业经过一段时间发展和调整，逐渐走向成熟，运行质量不断提高，1999年全省房地产开发投资比上年增长25.8%。“十五”期间，全省房地产开发投资规模逐步扩大，开发投资累计完成532.1亿元，是
35、“九五”期间的2.9倍，年均增幅达35.1%，比“九五”期间年均增速高14.9个百分点，比同期全社会投资年均增速高13.9个百分点。占全社会投资总额的比重，由“九五”时期的5.5%上升到8.9%。房地产开发投资规模持续扩大，已成为拉动山西固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。第四阶段（2006-至今）：房地产快速发展阶段太原城市的升级转型，带动了太原房地产市场的发展；随着居民人均可支配收入的提升，人们对居住条件的改善渴望日益增强，全国性大型房企的进驻标志着太原房地产市场进入快速发展期。,房地产市场,发展历程,太原房地产市场目前属于快速发展期,44,国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均G
36、DP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段,以此为参照,2011年太原城镇人均GDP约20016元人民币,目前太原房地产市场发展大致处于快速发展阶段.,人均GDP与房地产发展关系,从优质到精品的提升 产品建议,房地产发展形势趋于综合化发展,房地产市场,阶段特点,土地市场回归理性量跌价涨,2011年是太原市土地市场比较低迷的一年，不管是成交面积还是成交金额。 2011年太原土地总交易量共计248万平方米，同比2010年下降46.7%，其中招拍挂出让土地面积共计182万平方米。2011年全市平均地价1937.15元/平方米，环比上涨10.41%。住宅用地均价2699.37元/平方米，环比上涨41.
37、18%；住宅用地的均价涨幅大大超过了各种性质用地总体均价的涨幅。2011年8月，太原万科在万柏林区以6307.78元/平方米的价格，购得一块198391.61平方米的居住兼商业用地，也是今年以来万柏林区成交的惟一一块住宅用地，12.5141亿元的成交价使其成为今年太原市的地王。,数据来源于搜房网,房地产市场,市场分析,整体供大于求，竞争激化,2011年获预售许可证楼盘数量同比2010年增长67.74%；2011年获预售商品房套数同比2010年增长27.70% ；2011年获预售商品房计划销售面积同比2010年增长30.09%。2011年太原楼市有104个项目取得商品房预售许可证，新增可售住房面
38、积5033217.08平米，新增可售住房36339套。2011年，全年供需比为2.02，供大于求。,数据来源于搜房网,房地产市场,市场分析,豪宅退市、政策频出，价格回落,豪宅退市，价格回落。2010年，太原房商品房住宅成交均价为6788元/，主要原因为众多高端、高价位楼盘不断开盘，代表性楼盘有星河湾、万达广场、摩天石以及万国成MOMA等。 2011年太原商品住房均价为每平方米6058元，同比下降16.77%，成交244.42万平方米，同比下降16.1%。政策严控，抑制投资。2012年太原三次颁行落实国家调控政策的文件，制定了“限购”、“限贷”、“差别化税收”等措施。,数据来源于搜房网,房地产市
39、场,市场分析,市场需求差异性较大,市场不同面积段产品的成交与供应表现出极大的差异性，80-100面积段的产品成为市场产品的成交主力，此类产品以中小户型为主。其次成交面积较大的为150-180面积段产品，此类以舒适型三房为主的户型。另外，250以上的豪华住房产品成交量占比也较大。,数据来源于搜房网,房地产市场,市场分析,49,太原市让地理位置区域划分明显，以汾河为界分为河东、河西，河东区域以长风街为界分为南城和北城。,北城板块：,北城为太原老城区所在，历史悠久，也是太原市目前的行政、文化、商贸中心，区域内省市政府机关林立，商业生活配套齐全，发展成熟；但随着太原城市的发展，其早期的规划如今已凸显弊
40、病，特别是交通状况有待改善，北区老城亟待改善。,南城板块：,根据太原新城规划，南城因其土地资源丰富，将成为太原未来的行政与商务中心，目前南城的生活配套设施尚不完善，如医疗与教育配套等，但商务氛围良好，高端商场云集，整体未来发展前景看好。,河西板块：,河西是太原早期的工业区，目前正在进行城市升级，居住功能逐步体现，开发热度较大，由于河东区域沿汾河带基本已全部开发，河西沿汾河带依托其自然资源在市场上取得不错的成绩。,房地产市场,市场扫描,北 城,南 城,河西,区域划分,50,本板块呈现出以下新特点：开发热度最大规划利好的兑现，促进长风-亲贤街的区域升级，涌现出大批大型旧改项目，典型楼盘如茂业广场、
41、平阳景苑。长风街东段土地储备量充裕，受长风亲贤街项目的价格积压，目前此区域开发极度活跃，典型项目如万科紫台、礼顿山、东景苑等。高端产品集中 长风片区由于其地理位置优越，商务氛围强烈，未来升值前景可期，加之自身土地成本较高，开发产品主要走高端路线。价格集中8000-13000在之间经对在售项目实地了解，昌盛.双喜城价格在13000元/；万科紫台在9700元/。,房地产市场,市场扫描,南城板块：亲贤片区,51,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：万科.紫台,项目位置：长风东街。建筑类别：高层产权情况：50年占地面积：9.5万总建筑面积：33.5万建筑形式：高层户型情况：主力户型133、171，目前市场
42、报价：9700元/（含装1300）开盘时间：2011年12月18日,万科.紫台2011年12月18日开盘，低开高走，以7000元/的价格入市，创造了太原市场“日光盘”的神话，项目至今一期900余套房源已基本售罄，预计6月开始推售二期，二期主力户型为161，目前尚未拿证。分析其营销活动有如下亮点：营销中心的选址距离项目的位置恰当，消除太原居民“东不过铁路”的心理抗性；高质量的营销中心与样板房展示；全城覆盖的户外广告。,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：万科.紫台,53,本板块呈现出以下新特点：开发热度最大，升值前景可观小店新区的土地储备量丰富，是政府未来着力打造的科技开发园区与大学城区，特别是富士
43、康等大型企业的进驻带动了小店区的经济发展，因其升值前景良好，目前开发热度在太原最大。形象低端、开发不规范小店新区内房地产开发极不规范，主要以“小红本”为主，整个区域市场形象低端。其中恒大绿洲是小店新区内的少数“大红本”项目。价格集中3000-6000在之间经对在售项目实地了解，恒大绿洲销售价格在6500元/左右,房地产市场,市场扫描,南城板块：小店新区,54,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：恒大.绿洲,项目位置：大运路建筑类别：高层产权情况：50年占地面积：72.2万总建筑面积：159万建筑形式：高层户型情况：主力户型90-170，目前市场报价：6500元/开盘时间：2011年7月24日（六期
44、）,恒大.绿洲2008年底以4000元/低价入市，以其品牌和规模为依托，充分升华小店经济开发区的利好，目前五、六期尾盘售价6500元/。预计其七期在今年7月份推售，主力户型为140左右。营销亮点：恒大.绿洲所在区域市场认可度较低，其以低价入市，以旺销带动市场热度；多批次推售，及时消化客户；后期销售以前期配套为基础，提升价格。,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：恒大.绿洲,56,本板块呈现出以下新特点：开发区域集中北城区为太原老城区，人口密度较大，旧城改造难度较大，目前的开发主要集中在胜利街及北城东部。典型项目如富力.爱丁堡、恒大名都、富力.云溪谷等。本项目位于此区域，以上项目均可能分流本项目的客
45、户群体。价格差异较大，阶层明显 北大街以北为太原的老工业区，目前开发热度较大，但土地性质较为复杂，价格基本控制在6000元左右；北大街以南，生活市政配套成熟，依托其良好的城市资源，价格集中在9000左右。,房地产市场,市场扫描,北城板块,项目位置：太原市新建路与阜西门街建筑类别：高层产权情况：50年占地面积：450亩总建筑面积：150万建筑形式：高层，33层户型情况：项目提供96360多种户型，万达公馆三期的户型：290-360目前市场报价：16000元/精装修：装修标准3000元/,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：万达公馆,2007年9月，万达集团以15亿成功取得太原市中心地域土地，该地块位
46、于太原市传统的城市中心区，距离府西街中央商务区仅500米，环绕太原市著名景点龙潭公园，环境非常优美；太原万达广场是太原市乃至山西省迄今为止最大的商业地产项目，太原万达广场集大型购物中心、六星级酒店、商业街区、高档住宅及相关配套的小学、幼儿园为一体的大型城市综合体。,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：万达公馆,59,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：富力.云溪谷,项目位置：胜利街建筑类别：高层产权情况：50年占地面积：11万总建筑面积：24万建筑形式：高层户型情况：主力户型90-140，250-300目前市场报价：7300元/开盘时间：2011年11月,富力.云溪谷目前主推90、140、300平米三
47、种户型，货源充足。因为，云溪谷周边配套设施尚不完善，为抵消市场抗性，云溪谷极力打造小区环境，其内部绿化、会所、商业有助于加深客户对项目的认可。,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：富力.云溪谷,61,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：富力.爱丁堡,项目位置：胜利街建筑类别：高层产权情况：50年占地面积：13.9万总建筑面积：56.8万建筑形式：高层户型情况：主力户型130、190目前市场报价：11000元/（含装3000）开盘时间：2011年12月,富力.爱丁堡目前主推191、300平米三种户型，货源充足。富力爱丁堡定位高端，虽然其容积率要低于只有一路之隔的恒大名都，但其价格超出恒大名都70%，主要
48、是通过营销过程中的服务与装修实现溢价。,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：富力.爱丁堡,63,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：恒大.名都,项目位置：胜利街建筑类别：高层产权情况：50年占地面积：13.3万总建筑面积：40万建筑形式：高层户型情况：主力户型94-136目前市场报价：6400元/（含装1600）开盘时间：2012年3月二期,恒大.名都主推90-130，定位城市精品，合理的价格方案使其享有较高的市场占有率。,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：恒大.名都,65,本板块呈现出以下新特点：依托自然资源实现高附加值 河西是太原早期的工业区，目前正在进行城市升级，居住功能逐步体现，开发热度较大，由于河东区域沿汾河带基本已全部开发，河西沿汾河带依托其自然资源在市场上取得不错的成绩。典型楼盘如：摩天石、绿地世纪城等。价格跨度大河西板块楼盘价格与其享有的自然资源和城市资源有较大关联，价格跨度从4000-17000元。,房地产市场,市场扫描,河西板块,66,房地产市场,市场扫描,重点楼盘：绿地世纪城.塞纳公馆,项目位置：新晋祠路建筑类别：高层产权情况：50年占地面积：5.2万总建筑面积：18.9万建筑形式：高层户型情况：主力户型75、95目前市场报价：8500元/开盘时间：2012年7月,
