1、中惠（南京）房地产开发有限公司管理体系文件运营管理手册(沟通稿)编 号：分 发 号： 受控状态： 2003 年 月 日发布 2003 年 月 日实施中惠（南京）房地产开发有限公司 发布目 录第一章 中惠(南京) 房地产公司运营管理手册概述 .3第二章 规划设计管理 .6第一节 项目策划管理 .7第二节 总体规划设计方案报审 .11第三节 项目总体计划管理 .13第四节 组团设计管理 .16第五节 设计变更管理 .19第六节 施工图纸会审和交底 .22第七节 工程图纸资料管理 .25第三章 工程管理 .28第一节 工程招标管理 .29第二节 工程前期准备 .32第三节 施工过程管理 .35第四节
2、 工程签证管理 .37第五节 工程验收管理 .39第四章 工程投资管理 .42第一节 预、决算管理 .43第二节 设计费用付款管理 .46第三节 施工付款管理 .49第四节 工程变更费用管理 .52第五节 材料付款管理 .54第五章 材料（设备）管理 .57（机密） 中惠（南京）房地产开发有限公司2第一节 材料（设备）选型 .58第二节 材料采购 .61第三节 材料（设备）检验管理 .65第六章 营销策划管理 .68第一节 项目立项及报批 .69第二节 销售控制管理 .72第三节 客户投诉管理 .77（机密） 中惠（南京）房地产开发有限公司3第一章 中惠( 南京) 房地产公司运营管理手册概述1
3、 中惠（南京）房地产有限公司的总体流程描述中惠（南京）房地产有限公司（以下称房地产公司）的主要营运流程为规划设计、工程管理和营销策划管理三个流程；支持流程为招标管理、材料管理、工程投资管理、财务管理、人力资源管理和行政管理。目前集团承担着房地产公司的投资管理，房地产公司的总体流程如下图。由于财务管理、人力资源管理和行政管理流程及规范由集团公司统一制定，所以本手册主要包括规划设计管理、工程管理、工程投资管理、材料管理、营销策划管理。这些流程基本包括了房地产公司工程运营管理的所有职能，所以它是房地产公司的运营管理的操作手册。 规 划 设 计 工 程 管 理 营 销 策 划营运流程支持流程 财 务
4、管 理 人 力 资 源 管 理 行 政 管 理中 惠 房 地 产 公 司 流 程 总 览招 标 管 理 工 程 投 资 管 理材 料 管 理2 规划设计流程2.1 项目策划管理流程适用于公司的房地产项目策划管理。通过项目策划管理,确保项目科学合理的定位，确保提出良好的项目发展计划和营销策略，并能归避市场风险，提高公司的经济效益。2.2 项目总体计划管理流程对计划的编制过程，进行规范。确保编制并实施科学、合理、有效的项目总体计划，保证项目按时保质完成。项目总体计划流程包括项目总体计划的编制与评审；项目计划的实施与控制；（机密） 中惠（南京）房地产开发有限公司4项目计划的调整和关键控制点要求。2.
5、3 设计管理流程对设计和开发的各个阶段进行管理，确保设计方案符合公司的设计规划要求，确保设计质量得到有效控制,通过对设计变更管理，确保对设计变更进行有效控制和管理。设计管理流程包括规划设计、组团设计和施工图设计等各个阶段的管理以及对设计变更的管理和控制。3 工程管理工程管理的流程主要包括工程招标管理，工程前期准备流程，施工过程管理，工程竣工验收流程，工程签证管理。通过对工程管理，确保工程质量、进度和成本满足项目要求。4 工程投资管理工程投资管理是在项目的策划、设计、发包和项目施工阶段，将投资控制在预定的目标之内，以保证工程建设过程中合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益；工程投
6、资管理是房地产公司投资管理的一个部分，通过对工程实施过程中资金流进流出的管理控制，确保资金进出安全，确保资金利用的效率。工程投资管理包括预、决算管理，设计费用管理、工程施工付款管理、工程变更费用管理和材料付款管理。5 材料管理工程材料管理主要包括材料选型、材料采购和材料（设备）验收管理，通过材料管理确保材料的选型符合项目定位并充分体现开发设计意图，确保材料的质量、价格和交货期满足工程的要求。6 营销策划管理营销策划管理主要包括项目立项及报批管理，销售控制管理、客户投诉管理报批报建管理主要包括施工前的报批和施工图的审批以及销售许可证的办理等有关控制。确保工程实施过程中，及时得到相关部门的审批，以
7、满足国家的相关法律、法规的要求。销售控制流程包括认购，合同管理，款项交纳，付款管理房号、退房的办理、公证的办理、按揭的办理、入伙的办理等流程进行控制和管理。确保对销售代理（机密） 中惠（南京）房地产开发有限公司5公司的销售活动控制。客户投诉管理包括客户意见的受理和投诉处理的管理和控制。（机密） 中惠（南京）房地产开发有限公司6第二章 规划设计管理规划设计管理是我们公司的核心业务流程，它包括的主要流程为：项目策划管理、项目总体计划管理、 总体规划设计方案报审、组团设计管理、设计变更管理、施工图纸会审和交底、工程图纸资料管理和设计费用付款管理。项 目 总 体 计划 管 理 总 体 规 划 设计 方
8、 案 报 审设 计 变 更 管 理组 团 设 计 管 理工 程 图 纸 资 料 管 理施 工 图 纸 会 审 和 交 底项 目 策 划 管 理项目策划流程：适用于房地产公司工程项目策划管理。通过策划确保项目科学合理的定位，确保对策划过程科学合理，提出优秀的项目发展计划和营销策略建议，确保项目能够归避市场风险，提高公司的经济效益。总体规划设计方案报审流程：适用于项目的总体规划设计方案报审的管理。确保项目科学合理的定位，使项目开发全过程受控和适应市场能力增强，使项目的整体优势充分发挥出来，并达到归避市场风险，提高公司经济效益和社会效益的目的。项目总体计划流程：适用于本公司所有工程项目从立项到移交整
9、个过程的进度计划控制工作。确保项目总体计划科学、合理、有效，保证项目按时保质完成。组团设计管理流程：适用于公司工程组团设计管理。确保设计方案符合工程总体规划的要求，确保方案设计按时、按质完成，确保各合作方对方案设计的参与。设计变更管理流程：适用于规划设计部对公司开发的所有工程建设项目进行设计变更控制。确保设计变更的合理性、经济性，消除设计变更对投资和进度带来的消极影响。施工图纸会审和技术交底：适用于公司所有工程施工图纸的会审和交底管理。通过对施工图纸会审和技术交底管理，确保施工单位和监理单位对施工图纸全面理解；确保施工单位和监理单位及时对图纸提出修改意见，设计单位对图纸及时修改；确保施工过程中
10、的返工减少到最低的限度。工程图纸资料管理流程：适用于公司工程图纸资料的收集、分类、编号、发放、借用、归档的管理。确保公司工程图纸、技术资料得到有效的控制。（机密） 中惠（南京）房地产开发有限公司7第一节 项目策划管理02.1 项 目 策 划 流 程 房 地 产 总 经 理项 目 策 划 小 组 专 业 策 划 公 司集 团 领 导房 地 产 总 经 理负 责 组 建 项 目策 划 小 组 ， 委任 组 长策 划 小 组 对 执 行 情况 进 行 跟 踪 和 调 整 总 经 理 负责 领 导 实施策 划 小 组 跟 踪策 划 过 程 ， 督促 专 业 策 划 公司 按 合 同 完 成策 划 小
11、组 组 织 相关 领 导 和 部 门 讨论 、 审 核 专 业 策 划 公 司依 据 合 同 完 成策 划 报 告策 划 小 组 组 长 拟定 委 托 策 划 内 容和 要 求 ， 并 联 系专 业 策 划 公 司策 划 小 组 整 合各 模 块 ， 完 成策 划 报 告策 划 小 组 研 究与 讨 论 项 目 市场 与 客 户 需求 ， 完 成 策 划报 告 各 模 块项 目 策 划 小 组 拟 定 项目 策 划 工 作 计 划 ， 并就 是 否 委 托 策 划 公 司 策划 提 出 建 议集 团 领 导 审 批 项 目 策 划 工 作 计 划自 行 完 成 策 划方 案 委 托 专 业 策
12、 划 公司 完 成 策 划 方 案项 目 策 划 报 告项 目 策 划 报 告总 经 理 审 批总 经 理 与 专 业 策划 公 司 签 订 委 托策 划 合 同集 团 领 导 审 批 策 划 小 组 在 项 目 结束 后 进 行 总 结 ， 提交 总 结 报 告项 目 策 划 报 告 评 审会 议 纪 要是 否 通 过YYYY NNYN NYNN（机密） 中惠（南京）房地产开发有限公司81 适用范围适用于公司的房地产所有工程项目的策划管理。2 控制目标2.1 确保项目科学合理的定位。2.2 确保策划过程科学合理，提出优秀的项目发展计划和营销策略建议。2.3 确保归避市场风险，提高公司的经济效
13、益。3 关键控制点3.1 房地产公司总经理负责组建项目策划小组并委任组长。3.2 集团领导审批项目策划工作计划 ，确定是否委托专业策划公司完成策划方案。3.3 项目策划小组组织讨论、审核项目策划报告 。3.4 集团领导审批项目策划报告 。3.5 房地产公司总经理负责领导实施项目策划报告 ，项目策划小组跟踪调整。4 工作程序及内容4.1 总经理负责组建成立项目策划小组并委任组长。项目策划小组由公司总经理按照以下专业：建筑、土建、经济、市场营销、法律、财税、环艺和广告策划等组建的对某个具体项目进行定位建议的工作组，该工作组由项目策划组长负责。4.2 项目策划组长拟定项目策划工作计划 ，并就是否委托
14、专业策划公司策划提出建议，经项目策划小组讨论通过后，报集团领导审批。4.3 集团领导审批项目策划工作计划 ，明确自行组织策划方案设计还是委托专业公司设计。4.4 自行组织策划方案设计。4.5 项目策划依据包括：项目评估报告 、 项目可行性分析报告 、 市场预测及分析报告 、 区域市场调研报告 、 居住实态及客户需求调研报告 、 消费市场变化趋势分析报告等。4.6 项目策划小组成员重点研究该地区房地产市场的发展变化趋势，完成各专业调研报告，预测项目完成前后客户市场变化情况，并做敏感性分析：4.7 熟悉国家及该地区政策法规，分析政策法规变化的可能性以及对市场影响程（机密） 中惠（南京）房地产开发有
15、限公司9度，了解该地区重点工程投资和城市建设规划、土地供给、项目批建、固定资产投资、原材料供给、价格水平，规划、勘察、设计、施工企业实力等情况。4.8 分析该地区经济发展规律与房地产业发展规律之间的关系，研究经济发展各个阶段对不同类型房地产的需求走势。4.9 项目策划小组成员分专业完成策划报告各模块，策划报告的模块主要包括：4.9.1 物业发展定位4.9.2 客户市场定位a) 项目投资估算和建设计划控制b) 风险和收益分析c) 销售（租赁）策略d) 项目财务收益分析4.10 策划小组组长对各模块编写提供及时指导，及时沟通各模块的衔接，整合形成项目策划报告。4.11 委托专业策划公司完成策划方案
16、。4.12 项目策划组长拟定项目策划内容和要求，内容包括 4.4.3 个模块及项目策划报告完成时间、深度要求等。4.13 项目策划组长联系项目策划公司，了解各公司实力和特长以及完成时间、所需费用等情况，推荐其中较好的 2-3 家项目策划公司，供总经理参考决策。4.14 总经理选定专业策划公司后与其签订委托策划合同。4.15 项目策划组长将设计要求与项目可行性分析报告传达给策划公司，安排策划小组人员针对方案细节与策划公司充分沟通与协商，督促专业策划公司按合同完成策划报告。4.16 专业策划公司完成策划报告后，提交给项目策划小组。4.17 项目策划报告完成后，策划小组主持召开公司领导及地产相关各部门会议评审，提出修改方案，形成项目策划报告评审会议纪要 。4.18 项目策划小组或专业策划公司根据会议纪要修改项目策划报告，再经 4.6 的评审，直至通过评审为止。4.19 公司领导和相关部门讨论通过后的项目策划报告，经集团领导批准后分发到相关领导及各部门，由房地产公司总经理负责领导实施。
