签订《认购书》注意事项.doc

1、签订认购书注意事项认 购 书 （ 样 本 ） 甲 方 ： 物 业 名 称 ： 小 区 地 址 ： 邮 政 编 码 ： 乙 方 ： 姓 名 /公 司 名 称 ： _ 代 理 人 ： _ 身 份 证 号 码 /注 册 登 记 号 ： _ 地 址 /法 定 地 址 ： _ 电 话 ： _ 邮 政 编 码 ： _ 根 据 长 春 市 房 地 产 法 规 的 有 关 规 定 ， 甲 、 乙 双 方 就 购 买 小 区 商品 房 事 宜 ， 经 过 平 等 协 商 ， 签 订 本 认 购 书 。 1、 小 区 位 于 _区 _路 _号 ， 经 房 产 管 理局 批 准 ， 现 正 式 对 外 预 售 预

2、售 许 可 证 ： ( )郑 房 管 预 售 字 第号 2、 乙 方 自 愿 订 购 小 区 _栋 _号 _室 。 总 建筑 面 积 ： _平 方 米 。 单 价 ： 人 民 币 _元 /平 方 米 ， 总 价 ：人 民 币 _元 。 大 写 _佰 _拾 _万 _仟 _佰 _拾_元 。 3、 乙 方 于 签 订 此 认 购 书 时 ， 向 甲 方 支 付 定 金 人 民 币 _元 。 4、 乙 方 于 签 订 认 购 书 之 日 起 _天 内 ， 签 订 出 售 合 同 ， 同 时 支 付 首期 款 （ 含 定 金 ） ， 乙 方 逾 期 七 天 尚 未 签 订 出 售 合 同 ， 甲 方 不

3、 再 保 留 其 订 购房 号 （ 室 ） 。 5、 甲 、 乙 双 方 同 意 乙 方 按 下 述 方 式 支 付 房 款 ： (1)一 次 性 付 款 (2)分 期 付 款 (3)按 揭 付 款 6、 本 认 购 书 一 式 二 份 ， 甲 、 乙 双 方 各 执 一 份 ， 自 双 方 签 章 之 日 起 生 效 。甲 方 ： 乙 方 ： 代 表 ： 代 表 ： 日 期 ： 日 期 ： 签订认购书注意事项： 笔 者 近 来 在 办 理 有 关 商 品 房 买 卖 的 业 务 中 ， 遇 到 一 个 较 为 普 遍 的 问 题 ，即 购 房 者 与 开 发 商 正 式 签 订 买 卖 合

4、同 之 前 所 预 缴 的 定 金 ， 在 购 房 者 与 开 发商 最 终 没 能 达 成 买 卖 协 议 或 购 房 者 因 种 种 原 因 放 弃 所 认 购 的 房 屋 时 ， 能 否要 求 开 发 商 返 还 的 问 题 。 具 体 情 形 大 致 分 为 两 种 ： 一 是 开 发 商 在 物 业 正 式开 盘 前 ， 以 内 部 认 购 的 方 式 开 始 发 售 ， 认 购 期 间 的 价 格 要 比 正 式 开 盘 后 便宜 一 些 ， 有 的 还 以 打 折 或 抽 奖 等 方 式 促 销 。 购 房 者 在 价 格 优 惠 的 诱 惑 下 签了 认 购 协 议 并 缴 纳

5、 了 定 金 ； 二 是 正 式 开 盘 后 ， 购 房 者 在 正 式 签 合 同 前与 开 发 商 签 订 了 认 购 书 并 缴 了 定 金 ， 在 正 式 签 合 同 时 ， 因 某 些 条 款 与开 发 商 不 能 达 成 一 致 意 见 或 开 发 商 拒 绝 签 订 购 房 者 提 出 的 补 充 条 款 ， 购 房者 提 出 退 房 ， 而 开 发 商 拒 绝 返 还 定 金 。 对 于 第 一 种 情 况 ， 没 有 正 式 开 盘 多 因 为 某 种 手 续 未 办 理 妥 当 ， 或 因 国 有土 地 使 用 证 在 制 作 过 程 中 ， 或 因 销 售 许 可 证 未

6、 正 式 下 发 ， 那 么 这 一 时 期 购房 者 所 缴 的 定 金 应 当 返 还 ， 因 为 所 销 物 业 不 具 备 商 品 房 正 式 上 市 的 法 定 条件 ， 认 购 协 议 不 受 法 律 保 护 。 对 于 第 二 种 情 况 ， 笔 者 认 为 要 对 定 金 的性 质 予 以 界 定 ， 如 果 构 成 经 济 合 同 法 意 义 上 的 定 金 就 不 能 返 还 ， 如 果 不 构成 就 应 予 返 还 。 定 金 是 保 证 合 同 履 行 的 担 保 方 式 之 一 ， 是 指 合 同 当 事 人 一方 为 保 证 合 同 的 履 行 ， 在 合 同 成

7、立 后 未 履 行 前 给 付 对 方 一 定 数 额 的 款 项 。我 国 民 法 通 则 第 八 十 九 条 第 （ 三 ） 项 规 定 “当 事 人 一 方 在 法 律 规 定的 范 围 内 可 以 向 对 方 给 付 定 金 。 债 务 人 履 行 债 务 后 ， 定 金 应 当 抵 作 价 款 或者 收 回 。 给 付 定 金 的 一 方 不 履 行 债 务 的 ， 无 权 要 求 返 还 定 金 ； 接 受 定 金 的一 方 不 履 行 债 务 的 ， 应 当 双 倍 返 还 定 金 。 ”定 金 的 性 质 和 作 用 一 是 证 明合 同 的 成 立 ， 二 是 保 证 合 同

8、 的 履 行 。 笔 者 认 为 购 房 者 在 签 订 认 购 书 时 所 交 的 “定 金 ”不 是 法 律 意 义 的 定 金 ， 因 为 合 同 尚 未 正 式 签 订 ， 合 同 没有 成 立 何 来 定 金 ？ 所 以 开 发 商 在 购 房 者 认 购 时 约 定 “定 金 ”不 予 返 还 是没 有 法 律 根 据 的 。 认 购 是 开 发 商 促 销 和 保 障 销 售 的 一 种 方 式 ， 做 得 好 确 实 有 利 于 房 屋 的 快速 销 出 。 但 房 屋 销 售 好 的 根 本 原 因 还 在 于 其 质 量 、 位 置 、 价 格 和 交 通 等 等条 件 。

9、 一 些 质 量 好 价 格 又 可 接 受 的 楼 盘 就 没 有 所 谓 “定 金 ”不 予 返 还 的约 定 ， 比 如 今 日 家 园 。 相 反 认 购 时 交 定 金 不 予 返 还 的 约 定 ， 大 有 强 买 强 卖之 嫌 ， 倒 不 利 于 房 屋 的 销 售 。 为 了 减 少 这 方 面 的 纠 纷 ， 今 后 开 发 商 应 免 去这 样 的 约 定 ， 购 房 者 在 买 房 时 也 要 慎 重 考 虑 ， 别 轻 易 交 所 谓 的 “定 金 ”。北 京 市 力 行 律 师 事 务 所 兰 焕 婷 (北 京 青 年 报 ) 签 订 认 购 书 前 应 当 心 订

10、金 风 险 购 房 者 往 往 先 通 过 广 告 或 销 售 人 员 的 介 绍 感 觉 某 处 楼 盘 比 较 好 ， 有 购 买的 意 向 ， 这 时 ， 售 房 人 员 会 要 求 您 先 交 纳 200 500 元 的 “小 订 ”。 并承 诺 ， 交 款 后 ， 可 以 为 您 保 留 3 5 天 的 房 号 ， 在 这 几 天 内 ， 如 果 您 决 定购 买 此 房 ， 就 要 交 纳 1 万 元 或 2 万 元 不 等 的 定 金 ， 即 “大 订 ”， 并 签 订 认 购 书 ， 然 后 在 规 定 的 期 限 内 双 方 签 订 房 屋 预 售 或 销 售 合 同 。 实

11、 践 中 ，购 房 者 如 果 在 交 纳 “小 订 ”后 不 愿 购 买 此 房 ， 开 发 商 一 般 会 很 痛 快 地 将 钱款 退 还 给 购 房 者 。 由 于 购 房 者 不 明 白 此 种 “小 订 ”和 “大 订 ”的 区 别 ， 往 往 认 为 交 纳“大 订 ”后 ， 在 签 订 正 式 合 同 前 如 果 不 愿 购 房 或 不 能 就 购 房 协 议 与 开 发 商达 成 一 致 ， “大 订 ”依 然 可 以 退 还 。 但 当 要 求 退 款 时 ， 却 被 告 知 该 定 金 不予 退 还 。 特 别 是 有 些 开 发 商 的 广 告 宣 传 与 实 际 状

12、况 存 在 较 大 差 距 ， 使 购 房者 不 愿 再 购 买 时 ， 争 议 比 较 多 。 由 于 没 有 明 确 的 法 律 规 定 ， 当 前 法 律 界 也 存 在 着 不 同 的 意 见 。 有 的 观 点 认 为 ， 认 购 书 是 购 房 者 保 证 按 时 与 开 发 商 签 订 正 式 的 房屋 买 卖 合 同 ， 如 果 不 能 按 时 签 订 此 合 同 ， 则 应 该 承 担 违 约 责 任 ， 所 以“大 订 ”应 该 属 “定 金 ”性 质 。 如 果 购 房 者 交 了 定 金 之 后 改 变 主 意 决 定 不买 ， 卖 房 者 有 权 以 购 房 者 违

13、约 为 由 不 退 定 金 ； 如 果 卖 房 者 将 房 屋 卖 给 他 人 ，应 当 向 购 房 者 双 倍 返 还 定 金 。 有 的 观 点 则 认 为 ， 认 购 书 是 在 购 房 者 与 开 发 商 就 房 屋 买 卖 的 意 向初 步 达 成 协 议 后 ， 准 备 进 一 步 协 商 前 签 订 的 临 时 认 购 协 议 ， 通 常 的 做 法 是在 约 定 面 积 、 房 屋 单 价 及 总 价 款 后 ， 约 定 一 个 期 限 ， 买 方 需 在 此 期 限 内 与卖 方 签 署 正 式 合 同 。 买 方 支 付 订 金 即 取 得 在 此 期 限 内 的 优 先

14、购 买 权 ， 在 约定 的 时 间 内 ， 卖 方 不 得 将 该 房 屋 售 予 他 人 ， 所 以 “大 订 ”应 该 是 “订 金 ”。 所 谓 “定 金 ”， 既 是 一 种 重 要 的 担 保 方 式 ， 又 是 一 种 违 约 责 任 的 形 式 。是 指 债 权 债 务 关 系 中 ， 为 了 担 保 债 的 履 行 ， 一 方 当 事 人 在 债 务 未 履 行 之 前先 行 交 付 给 另 一 方 当 事 人 一 定 数 额 的 货 币 。 如 果 一 方 当 事 人 不 能 履 行 规 定的 义 务 ， 可 以 定 金 形 式 承 担 违 约 责 任 。 民 法 通 则

15、、 合 同 法 和 担 保 法 等 均 有 专 门 规 定 。 从 法 律 规 定 的 定 金 罚 则 来 看 ， 定 金 为 解 约 定金 ， 即 交 付 定 金 的 一 方 当 事 人 不 履 行 约 定 债 务 的 ， 无 权 要 求 返 还 定 金 ； 收受 定 金 的 一 方 不 履 行 约 定 的 债 务 的 ， 应 当 双 倍 返 还 定 金 。 同 时 ， 定 金 也 具有 证 约 定 金 的 性 质 ， 即 具 有 证 明 合 同 成 立 和 存 在 的 作 用 。 此 外 ， 因 为 定 金于 债 务 履 行 后 可 以 抵 作 价 款 ， 所 以 定 金 也 就 具 有

16、预 先 给 付 的 性 质 ， 这 是 定金 与 订 金 的 相 同 之 处 。 而 “订 金 ”一 词 在 法 律 上 没 有 明 文 的 规 定 ， 它 在 生 活 中 往 往 “定 金 ”相 混 同 ， 有 时 因 为 笔 误 或 认 识 上 的 不 清 ， 往 往 将 “定 金 ”写 成 或 说 成 是“订 金 ”. “订 金 ”与 “定 金 ”的 债 务 性 质 完 全 不 同 ， “订 金 ”属 于 预 付 款 性 质 ，它 不 起 担 保 作 用 。 卖 方 违 约 ， 买 方 无 权 要 求 其 双 倍 返 还 ， 只 能 得 到 原 额 。如 买 方 决 定 不 购 买 ，

17、卖 方 应 将 认 购 金 退 还 ； 但 如 果 买 方 超 过 规 定 期 限 以 后才 决 定 不 购 买 ， 认 购 金 就 作 为 对 卖 方 保 留 房 号 期 间 损 失 的 赔 偿 ， 不 退 给 买方 ， 因 此 ， “订 金 ”有 时 也 被 称 为 认 购 金 、 诚 意 金 。 由 于 “订 金 ”与 “定 金 “的 法 律 后 果 不 同 ， 买 卖 双 方 应 当 对 尚 未 签 订正 式 合 同 的 后 果 、 签 订 正 式 合 同 的 最 后 期 限 、 房 间 预 留 的 期 限 以 及 开 发 商违 约 时 是 否 双 倍 返 还 等 问 题 加 以 明

18、确 或 沟 通 ， 以 避 免 纠 纷 。 同 时 ， 如 果 购 房 者 在 规 定 的 时 限 内 去 与 卖 房 者 签 订 合 同 ， 但 因 购 房 合 同或 补 充 协 议 的 具 体 条 款 使 双 方 发 生 争 议 而 不 能 达 成 一 致 意 见 ， 致 使 购 房 者不 能 认 购 房 屋 的 ， 此 责 任 不 应 由 购 房 者 独 自 承 担 ， 发 展 商 应 当 退 还 “订金 ”。 否 则 ， 购 房 者 交 纳 了 此 笔 费 用 后 ， 一 旦 与 开 发 商 不 能 就 正 式 合 同 达成 一 致 意 见 ， 就 要 受 到 严 重 损 失 ， 这 对 购 房 者 是 不 公 平 的 。 因 此 ， 购 房 者 在 买 房 前 一 定 要 注 意 认 购 书 的 约 定 内 容 ， 分 辨 清 楚是 “定 金 ”还 是 “订 金 ”， 留 意 “定 金 ”风 险 。