1、第十章 住宅的经济学分析,住宅与其他商品不同的特征：,住宅是多样性的：房屋的大小、位置、建成年限、设计、功能均存在差异；住宅是不可移动的；住宅是耐用品：住宅的折旧年限较长，购买住宅属于投资行为；住宅较为昂贵；搬迁费用较高：除了货币费用，还包括无形成本；,10.1多样性和不可移动性,住宅特征分为两类：居住特性和位置特性。居住特性（住宅本身特征）：每座住宅在面积、布局、有用性、内部设计和建筑完整性等方面均存在差异；位置特征：体现在交通、公共服务设施、环境质量及邻近风貌均存在差异。 可以绝对的说，没有两套住宅是完全相同的。,10.1.1住宅价格：怡值方法,怡值方法的建立的思想基础：住宅是有一系列单独
2、要素构成的组合体，每一种要素均有其固有的价格，住宅的市场价格是由诸多单独要素的价格综合而成的。,怡值方法估算实例：,假定住宅的价格由以下因素构成：（1）基础价格。有3间卧室、距离市中心5英里、建成年限6年（屋顶价格）的一套住宅价格为70000美元；（2）路程价格。每远离市中心1英里，价格下降1000美元；（3）卧室价格。每增加1间卧室，价格升10000美元；（4）屋顶价格。屋顶年数增加1年，价格下降100美元；（5）空气质量。空气污染增加1单位，住宅价格下降500美元；（6）教育质量（学校价格）。教学质量每增加1单位，住宅价格上升600美元。 1处4间卧室、距市中心3英里、屋顶年数2年、空气质
3、量低于平均水平3单位、教育质量高于平均水平2点的住宅价格为85100美元。,10.1.2选择住宅,家庭选择住宅时，搜集住宅位置、大小、设计等特点，这种选择使家庭在一定预算约束下的效用达到最大。 假定在一个住宅市场上，住宅仅在大小（面积，平方英尺）和质量（地板、墙面、屋顶）两方面，则住宅选择如图所示：,假定在一个住宅市场上，住宅仅在大小（面积，平方英尺）和质量（地板、墙面、屋顶）两方面，则住宅选择如图所示：,特征质量,D,B,A,C,S,L,H,面积（平方英尺）,中等收入家庭预算线,高收入家庭预算线,10.1.3分离而又相互联系的市场,住宅市场有许多子市场组成： 大住宅市场和小住宅市场； 新住宅
4、市场和旧住宅市场。 各住宅市场之间相互替代、又相互紧密联系。,10.1.4邻居效应,邻居效应（neighborhood effect)：一套住宅的外观变得更为美观，对周围住宅产生了溢出效应（市场价值增加）。研究结果表明，邻居效应具有高度的局部性，一套住宅的外观变得更为美观，仅限于对几百英尺以内的临近住宅产生溢出效应。,10.2住宅的耐久性,住宅的耐久性具有以下意义：（1）适当的维护，可以降低住宅市场物理性折旧的速度；（2）市场上有大量的二手住宅出售。据估算: 特定年份新建住宅约占全部住宅储备的2%3%，经过10年进程，新住宅占住宅储备的20%30%，70%80%的家庭居住在至少已建成10年的住
5、宅里。（3）住宅供给相对没有弹性：市场被旧住宅储备主宰，价格变化只会导致供给量的较小程度的变化。,10.2.1折旧和维护,340,190,100,美元,住宅服务数量,30年的总成本,20年的总成本,总收益,利润,（1）可变成本变化，最佳服务数量减少，利润降低；（2）需求的变化，会带来租房的均衡价格下降，利润变化。价格下降，总收益下降，均衡数量减少。,10.2.2退出决策,当总成本位于总收益曲线上方，出租房屋无利可图，业主面临三种选择：（1）转向。住宅转为非居住用途；（2）封存。暂时退出市场；（3）放弃。业主可以抛出住宅，放弃财产。,10.2.3公共政策与住宅保有决策,财产税增加业主持有住宅成本
6、，增加放弃住宅概率。,340,280,210,190,162,100,初始总收益,总成本,需求减少后的总收益,税收,住宅服务数量Q,10.2.4耐久性和供给弹性,供给对价格的反应分为3类：（1）建造新住宅；（2）降低旧住宅的折旧速度；（3）改建旧住宅。 因为大多数住宅是旧住宅，只有第2、3种反应较大时，才会明显增加住宅供给。 降低住宅折旧速度不会明显增加供给，改建旧住宅对住宅市场的影响有限，所以，住宅的供给缺乏弹性。,10.3住宅市场的过滤模型,住宅市场的过滤模型分析了不同市场之间的联系。过滤过程的特点：（1）住宅服务的减少。服务的减少源于折旧、物理损耗等因素；（2）居住者收入下降。过滤的住宅
7、被收入较低人群居住。,10.3.1为什么穷人居住旧房子,分析模型假定：（1）三种收入群体：富人、中等收入人群、穷人；（2）增加的收入。实际收入会逐渐增加；（3）对住宅进行高成本的改良。改良住宅的成本较高；（4）折旧。以10年为期限，在10年内，住宅服务折旧5单位。,过滤图形分析：,S=100（建于1960年）,S=130（建于1970年）,S=135（建于1970年）,S=155（建于1980年）,S=160(建于1980年）,S=180（建于1990年）,质量特征,大小（居住面积，以平方英尺计算）,10.3.2建筑津贴,假设政府为中等收入家庭居住的新住宅提供补助，将产生怎样的效应？假定：（1
8、）稳定的家庭数量。120户家庭；（2）住宅子市场。中等质量住宅市场和低质量住宅市场；（3）质量水平。住宅能够升级进入中等质量市场，或者降级进入低质量市场；（4）不完全替代品。两类住宅为不完全替代市场。,每平方英尺价格,24,30,20,40,60,20,40,60,80,13,20,80,中等质量住宅数量,低质量住宅数量,A：中等质量的子市场,B：低质量的子市场,效应分析：,中等质量住宅市场：（1）需求效应：补助使中等质量住宅市场住宅价格下降，部分低质量市场需求者跃入中等质量市场；（2）供给效应：住宅价格下降，促使供给量由80沿供给曲线下降为60，进入低质量市场。低质量住宅市场：（1）替代效应
9、：低质量住宅市场消费者跃入中等质量住宅市场，低质量住宅市场需求减少；（2）过滤效应：中等质量市场住宅20套进入低质量住宅市场，40套住宅退出市场。,总结：过滤与公共政策,首先，补助使中等质量住宅价格降低，一些贫困家庭可以进中等质量住宅；其次，住宅从中等质量市场过滤到低质量市场，降低了低质量住宅的价格。,10.4住宅的高成本,住宅高成本的含义：第一，在需要置业者大量投资的情况下，一部分家庭选择租房而不是买房；第二，大多数中等收入家庭通过房屋所有权来积累财富。,10.4.1租房的成本,租房成本是租房人支付给房东的租金。在竞争性市场，房东获得的经济利润为零，年房租收入等于房东年成本支出。 （1）资金
10、成本。资金成本等于利息成本或是利息的机会成本， ；（2）贬值。 ；（3）维护成本。 。 租房支出成本：,10.4.2住宅所有权成本,不存在税收时，住宅所有权成本与租房成本相同。住宅所有者的年成本为：,10.4.3买房与租房的区别,如果房东面临同样地利息率、贬值率以及维护成本，租房的年成本支出与购房的年成本支出相等， 即： 一般来说，租房成本高于买房成本，因为：（1）承租人外部性。承租人不能从对住宅的细心维护中直接获益，外部性就产生了，承租人外部性提高了住宅财产的市场价值；（2）出租房产的风险较高要求较高的租金；（3）社会风俗习惯要求拥有自己住宅。,10.4.5税收与住宅,政府采取相关经济政策可
11、以改变拥有住宅的成本，使居民增加或减少对住宅的需求。 在中国购买或转让住宅需要缴纳的税收有： 销售住宅需缴纳税收： （1）营业税；（2）个人所得税；（3）土地增值税； （4）城市维护建设税；（5）教育费附加； （6）印花税 购买住宅需缴纳税收： （1）契税；（2）印花税,10.4.6通货膨胀和住宅所有权,（1）通货膨胀增加了住宅所有者收益，即住宅价值不断上涨；（2）可预期的通货膨胀增加了购房者的利息支出，不可预期的通货膨胀将不改变利息支出。知识拓展： 名义利率与实际利率的区别。,10.5昂贵的搬迁成本,住宅的搬迁成本较大，除了支付搬运家具、衣物、厨房设备的昂贵成本外，还要承担与旧邻分别的巨大成
12、本人、学校、商店、社会关系等。,所有其他商品消费,住宅消费（平方英尺）,b,c,d,e,f,收入预算线I1,收入预算线I2,收入预算线I3,第一，收入或价格的小幅变动不可能改变住宅的消费；第二，当家庭更换住房时，它更倾向于在住宅消费方面有一个大的变化。,10.6收入和价格弹性,10.6.1永久收入和收入弹性 家庭将住房的消费建立在永久或长期收入的基础上。 永久收入（长久收入）概念。住宅需求收入弹性的主要特点：（1）据相关研究，总收入弹性大约是0.75，即收入增加10%，住房需求增加7.5%；（2）租户的收入弹性小于居住自己住宅的房主的收入弹性；（3）收入弹性随收入增加而增加。,相关研究结论：（1）对可居住面积的需求缺乏弹性；（2）对建筑质量的需求富有收入弹性；（3）对邻近地区宜人环境的需求富有收入弹性。,10.6.2价格弹性,据研究，住房的需求价格弹性较小。即价格上涨使需求量以较小的百分比下降，所以总支出小幅增加。需求价格弹性估值在-0.75到-1.20之间。,
