1、金 富 侨 俱 乐 部 项 目运 营 计 划 书 2018.02 1目 录第一章 项目概要 2第二章 市场分析 3第三章 项目定位分析 3第四章 项目实施计划 6第五章 项目设计理念 8第六章 项目财务分析 8第七章 风险分析与应对策略 92第一章 项 目 概 要本 项 目 抓 住 休 闲 养 生 行 业 迅 速 发 展 的 市 场 机 会 ， 依 据 项 目 运 营 人 及 团 队 对 行 业 市 场 的充 分 了 解 与 专 业 判 断 ， 结 合 当 地 的 实 际 情 况 ， 最 大 限 度 地 利 用 当 下 市 场 的 需 求 、 专 业 团 队 、社 会 关 系 等 各 方 面
2、的 资 源 优 势 ， 致 力 于 在 全 国 打 造 一 个 集 养 生 保 健 与 休 闲 娱 乐 于 一 体 的 全新 休 闲 品 牌 。 经 营 主 体 ： 金 富 侨 俱 乐 部 有 限 公 司 （ 具 体 命 名 待 定 ） 业 务 范 围 ： 足疗、舞厅、茶道、简餐、商务接待、娱乐休闲、中医养生、理疗保健 项 目 选 址 ： 大型商圈及高档住宅周边，以济南市开始项目启动，布局全国市场（初定） 经营面积：约 3000（具体规划布局根据实际情况确定） 投 资 金 额 ： 约 500 万 元 （ 具 体 投 资 根据实际情况）3第二章 市 场 分 析一休闲娱乐行业市场机遇随着中国经济的
3、高速增长、人民生活质量的提高和传统健康养生产业的发扬光大，休闲娱乐成为现代人重要的生活方式，例如城市广场舞及每个社区都琳琅遍布的各种健康养生馆，休闲娱乐行业在中国异军突起。经济的高速增长，必然伴随着休闲娱乐产业的发展，这是经济发展的一条规律。据统计，全国休闲娱乐产业的年产值超过 2000 亿人民币。 “休闲娱乐”所带动的各类生产和服务活动，日益成为经济繁荣的重要因素。据美国休闲专家杰夫瑞戈比预测，专门提供休闲服务的第三产业在今后几年将主导市场经济，休闲业在 GDP 中将有一半的份额。而国内外不少专家学者认为，在 2015 年后的约 100 年时间内，休闲经济将居主导地位。随着人们工作、生活节奏
4、的不断加快，生活水平的稳步提高，休闲理疗在短短的几年内异军突起，正成为现代人消除“亚健康” 保健休闲的潮流和时尚。 足疗、保健理疗、按摩推拿、刮痧等休闲养生健康理疗形式，不仅逐渐为市民大众喜闻乐见，而且成为人们放松身心、休闲娱乐、交友待客、商务洽谈的场所，也是消费经济的新的发现点、着陆点和生长点。在欧洲、日本、韩国、东南亚，休闲理疗养生正渐成为习惯，国内出现的一些企业也以“ 阳光操作、规范经营 ”的休闲保健理念给市场带来了巨大的商机和发展空间。第三章 项目定位分析一项目品牌定位根 据 对 山 东 休 闲 娱 乐 行 业 市 场 状 况 的 分 析 ， 深 入 了 解 行 业 市 场 的 需 求
5、 状 况 ， 本 项目 品 牌 定 位 为 中 高 端 市 场 品 牌 ， 通 过 硬 件 环 境 投 入 、 高 质 量 的 专 业 服 务 、 准 确 客 源 定4位 、 品 牌 形 象 推 广 等 方 式 ， 打 造 一 个 集 中 医 保 健 理 疗 与 舞 厅 休 闲 娱 乐 于 一 体 的 高 端 休闲 娱 乐 品 牌 。二项目客源定位根 据 项 目 的 高 端 品 牌 定 位 ， 结 合 山 东 当 地 市 场 状 况 及 本 项 目 的 经 营 业 务 范 围 ， 细分 和 定 位 本 项 目 的 客 源 群 体 为 ：1.保 健 理 疗 业 务 客 源 定 位 ： 企 业 老
6、 板 、 商 务 白 领 、 单 位 退 休 、 中 老 年 等 群 体 ， 适 合 于养 生 休 闲 、 保 健 理 疗 、 朋 友 接 待 、 商 务 接 待 等 活 动 。2.舞 厅 娱 乐 业 务 客 源 定 位 ： 社 区 居 民 、 商 务 白 领 、 单 位 退 休 、 中 老 年 等 群 体 ， 适 合 于放 松 身 心 、 休 闲 娱 乐 等 活 动 。三项目产品定位1.产 品 组 合 定 位足 疗 是 传 统 理 疗 的 重 要 组 成 部 分 ， 社 会 上 普 遍 认 同 经 常 进 行 专 业 的 足 疗 ， 能 够 起到 保 健 作 用 。 对 比 推 拿 按 摩
7、、 SPA、 桑 拿 等 理 疗 形 式 ， 足 疗 能 被 更 广 泛 地 接 受 。 因 此 ，本 项 目 在 保 健 理 疗 业 务 方 面 的 产 品 组 合 定 位 中 ， 依 然 以 专 业 的 足 疗 作 为 核 心 产 品 ， 配合 传 统 推 拿 、 泰 式 按 摩 等 服 务 产 品 ， 适 应 市 场 需 求 。同 时 ， 针 对 市 场 休 闲 娱 乐 需 求 ， 增 加 舞 厅 娱 乐 服 务 产 品 ， 让 客 户 群 感 受 “理 疗娱 乐 ”的 至 尊 享 受 ， 以 高 质 量 的 硬 件 环 境 和 服 务 获 得 消 费 群 体 的 青 睐 ， 理 疗 -
8、娱 乐 客 源 相 互 引 流 带 动 ， 引 领 休 闲 娱 乐 新 模 式 。2.产 品 价 格 定 位本 项 目 客 源 定 位 的 锁 定 在 当 地 中 高 端 的 客 户 群 ， 高 质 量 的 硬 件 环 境 及 “专 业 、至 尊 享 受 ”的 产 品 的 组 合 ， 在 价 格 方 面 区 分 目 标 群 体 。 因 此 ， 在 产 品 定 价 方 面 ， 本 项目 的 价 格 定 位 以 市 场 情 况 分 为 高 、 中 、 低 档 的 定 位 ， 即 体 现 高 端 的 品 牌 定 位 ， 又 能 符5合 大 众 消 费 能 力 。四项目 SWOT 分析1.优 势 （
9、Strengths ) 专 业 理 疗 技 法 ， 针 对 中 高 端 群 体 打 造 “理 疗 娱 乐 ”至 尊 享 受 的 专 业 服 务 体 验 ，易 获 得 客 户 的 青 睐 ， 打 开 高 端 客 户 市 场 ； 项 目 选 址 位 于 较 繁 华 的 地 段 ， 行 业 经 营 环 境 成 熟 ， 客 源 充 分 ； 现 阶 段 城 市 经 济 发 展 迅 速 ， 休 闲 娱 乐 的 市 场 需 求 旺 盛 ； 拥 有 良 好 的 社 会 关 系 资 源 及 雄 厚 的 资 金 实 力 。2.劣 势 （ Weaknesses ) 进 入 市 场 的 时 机 相 对 滞 后 ； 运
10、 营 团 队 正 在 打 造 ； 项 目 经 营 面 积 不 大 ， 较 难 产 生 更 大 的 规 模 效 应 。3.发 展 机 会 （ Opportunities ) 得 益 于 社 会 经 济 的 高 速 发 展 ， 休 闲 娱 乐 行 业 正 处 于 一 个 飞 速 发 展 的 时 期 。 结 合 当地 的 实 际 情 况 ， 当 地 市 场 上 暂 未 出 现 专 业 、 高 端 的 ， 集 休 闲 理 疗 与 舞 厅 娱 乐 与 一 体 的俱 乐 部 式 经 营 品 牌 。 以 此 为 契 机 和 卖 点 ， 将 有 利 于 迅 速 占 领 休 闲 娱 乐 的 市 场 ， 引 领
11、休闲 娱 乐 消 费 。4.竞 争 威 胁 （ Threats ) 济 南 当 地 市 场 上 中 低 端 沐 足 理 疗 的 经 营 单 位 较 多 ， 大 多 收 费 较 低 ， 消 费 者 对 现 有非 专 业 理 疗 的 认 识 较 早 ， 这 都 将 给 项 目 带 来 一 定 的 竞 争 威 胁 ， 所 以 前 期 运 营 及 市 场 启动 推 广 是 非 常 关 键 的 。6总 结 ：经 过 综 合 的 SW0T 分 析 ， 山 东 整 体 经 济 的 快 速 增 长 、 对 休 闲 娱 乐 业 的 政 策 相 对 宽松 ， 为 本 项 目 的 投 资 提 供 了 良 好 的 环
12、 境 。 契 合 休 闲 娱 乐 行 业 进 入 快 速 发 展 时 期 的 市 场机 遇 ， 准 确 把 握 市 场 需 求 ， 针 对 目 前 市 场 存 在 的 缺 陷 ， 细 分 目 标 群 体 ， 采 取 差 异 化 定位 的 市 场 经 营 策 略 ， 发 挥 项 目 品 牌 的 专 业 技 法 、 高 质 量 服 务 、 良 好 硬 件 环 境 的 优 势 ，满 足 专 业 、 高 端 、 综 合 的 市 场 需 求 。第四章 项目实施计划一项目组织建设1 注 册 项 目 公 司2.公 司 组 织 架 构二项目实施流程为 了 科 学 规 范 地 建 设 本 项 目 ， 尽 量 避
13、 免 由 于 项 目 前 期 因 定 位 失 误 ， 重 复 施 工 ， 运营 管 理 不 善 等 原 因 ， 导 致 的 投 资 风 险 。 投 资 时 按 以 下 运 作 流 程 运 行 。第 一 步 ： 编 制 休 闲 娱 乐 会 所 项 目 筹 备 计 划 书 第 二 步 ： 依 据 休 闲 娱 乐 会 所 项 目 筹 备 计 划 书 进 行 项 目 方 案 审 定 ， 同 时 进 行 资 金 规划 与 筹 措 。第 三 步 ： 确定项目运行合作单位（包括项目行业运营管理专业单位、装修设计单位和工程监理单位） 。第 四 步 ： 组 建 项 目 执 行 团 队 （ 包 括 运 营 、 财
14、 务 、 行 政 等 人 员 ） ， 该 团 队 与 各 合 作 单 位共 同 组 建 项 目 筹 备 小 组 。7第 五 步 ： 项 目 筹 备 小 组 共 同 拟 定 筹 备 进 度 日 程 表 ， 各 部 门 严 格 按 日 程 表 交 叉 作 业 运 行 。第 六 步 ： 在 筹 建 过 程 中 重 点 导 入 科 学 化 、 规 范 化 运 行 模 式 ， 组 建 优 秀 的 专 业 运 营 团 队 ，完 整 财 税 规 划 方 案 ， 采 用 行 业 信 息 化 管 理 系 统 等 ； 同 时 注 重 工 程 施 工 质 量 ，以 及 设 施 设 备 的 选 用 。第 七 步 ：
15、拟 定 开 业 方 案 ， 按 倒 计 时 进 行 适 当 营 销 推 广 ， 同 时 选 定 项 目 开 业 后 的 运 营 管理 方 式 。第 八 步 ： 成 功 开 业 ， 稳 定 经 营 。第 九 步 ： 获 取 强 大 社 会 资 源 平 台 与 社 会 影 响 力 ， 并 且 有 效 实 现 现 金 流 积 累 。第 十 步 ： 规 范 管 理 ， 打 造 专 业 运 营 团 队 ， 为 经 营 发 展 打 好 坚 实 基 础 。3项目实施日程安排4项目发展规划1. 未来发展模式：直营连锁、招商加盟、市场整合。2. 在济南开设品牌样板店，打造独特休闲娱乐经营模式。3. 建立专业运营
16、中心，以济南为中心布局山东市场。4. 立足山东，布局发展全国市场；打造全国休闲娱乐第一品牌。8第五章 项目设计理念本 项 目 的 产 品 、 价 格 及 品 牌 均 定 位 为 山 东 当 地 的 中 高 端 市 场 ， 因 此 ， 在 硬 件 投 入 方 面 ，必 须 具 备 做 到 区 别 于 山 东 当 地 的 一 些 娱 乐 场 所 的 环 境 设 计 ， 做 到 别 出 心 裁 、 与 众 不 同 。 结合 当 前 北 京 、 上 海 、 广 州 、 香 港 等 一 线 城 市 的 知 名 休 闲 娱 乐 场 所 的 主 流 环 境 设 计 ， 让 硬 件条 件 成 为 赢 得 市
17、场 竞 争 的 有 利 因 素 之 一 。 以 下 参 照 一 些 知 名 的 会 所 反 映 本 项 目 的 环 境 设 计理 念 。第六章 项目财务分析一项目财务技术数据指标二项目投资估算1.装饰工程费用2.经营设施设备费用3.开办费用与流动资金4.会所投资估算表汇总二项目营业收入预测 每年净利润额为： 投资回报期为：9第七章 风险分析与应对策略一政策风险政 策 风 险 包 括 政 府 限 制 休 闲 娱 乐 项 目 建 设 或 提 高 准 入 门 槛 ， 或 项 目 本 身 受 环 保 及消 防 等 其 他 政 策 、 法 规 的 影 响 而 无 法 立 项 ， 或 项 目 启 动 后
18、无 法 正 常 进 行 。 应对策略：A. 项目启动前进行充分的调查、分析和论证；B. 加强与政府有关管理部门的沟通，引用其他城市的行业发展情况，获取政府部门支持；C. 通过各种方法把项目置于法律保护之下；D. 严格按行业规范标准操作实施项目。二资金风险 资金风险是指投资者对资金的需求估计不足，资金的安排、使用计划不周密，从而造成资金缺口，以致延长项目的建设周期，增加建设成本，最终延缓项目开业时间，丧失市场先机，延长项目投资回收期及影响各项财务指标。 应对策略：进 行 精 确 的 投 资 预 算 与 紧 密 的 资 金 投 放 计 划 ， 确 保 资 金 能 够 按 计 划 投 放 。三建设成
19、本控制风险建设成本控制风险包括建设期间建材、设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增加，从而延长投资回收期，导致投资回报率下降。10 应对策略：在项目前期策划和设计上严格把关，广泛邀请有关专业机构，严格审核各种设计方案，保证工程启动后设计不作或少作改动；选任有经验之工程监理部门，有计划性地制定各项工程施工进度和材料选购，严把质量关，减少重复施工和施工误差机率；同时选择优秀之筹备经营管理团队，导入一套科学成熟的运营机制构建核心团队等。四市场风险市场风险主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，经济出现大滑坡等，在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下
20、降，收入减少，最终导致经营亏损。 应对策略：A. 抓住目前国家经济形势稳定，山东经济快速发展，人们消费能力不断提高的大好时机，千方百计加快项目建设速度，使项目尽快投入使用，收回投资；B. 项目投入使用后，密切掌握和预测国内及山东的经济动向，提前采取适当的应对措施：C. 对经营管理进行精心策划，使项目的赢利能力达到最大化；D. 坚持走品牌道路，将本项目产生的社会影响力投入到自身多板块的多元化发展经营路子。E. 压缩运营成本。五竞争风险竞争风险主要指同一区域内同档次数量急剧增加，市场供大于求，休闲娱乐项目之间削价竞争，导致会所收入减少。 应对策略：11A. 充分做好市场竞争的思想准备，认识到市场竞
21、争是不可避免的，对会所进行认真的客户定位和市场定位，从投资立项开始就认真进行经营管理规划，同时根据市场情况的变化不断修正规划。B. 在项目规划和设计上最大限度地突出新颖性，主题以新取胜；保证以核心文化内涵来打造项目，使之成为行业品牌，持续拉长项目的运营周期。C. 充分利用良好的自然环境，最大限度地走差异化发展的路子，创造独特的文化主题风格，最大限度地使该项目具有不可替代性；六经营管理风险经营管理风险主要包括由于没有会所经营管理的经验，对此行业不甚了解导致其在经营管理中的局限性，企业自身管理思想落后于时代的发展，管理思想老化、僵化、管理制度的不健全，责、权、利、职责不明确等不利于经营管理的因素。
22、 应对策略：A. 项目开业后聘请专业的职业人士参与管理；B. 导入一套健全、规范的管理运营模式，建立完善的管理体系；C. 在专业的指导和协助下进行项目人力资源体系的构建，从而确保会所工作人员的专业度；D. 注重对各级员工的培训，提升员工的专业技能和解决问题的主观能动性，为标准化、规范化管理打下坚实的基础。七突发事故风险突发事故包括区域疫情，区域交通条件严重恶化，水灾，火灾和其他严重危机事件。此类突发事件都会严重影响会所营业。 应对策略：A. 项目开业后加强风险管理，建立一套危机处理机制；12B. 项 目 开 业 后 树 立 积 极 、 正 面 和 诚 信 的 品 牌 形 象 ， 巩 固 客 户 的 消 费 信 心 ；C. 注重企业文化建设，增强员工的归属感和解决问题的主观能动性，同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力；D. 突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助；E. 购买必要的财产保险和意外保险。
