1、计 税 成 本 扣 除,第二部分：计税成本扣除,总局在国税发【2009】31号文件中，专门设立了两章来规范房地产企业的成本、费用扣除。第三章：成本、费用扣除的税务处理（11-24条）第四章：计税成本的核算（25-35条） 企业所得税四大扣除项目：企业所得税法第八条） 1、计税成本（对象化的费用） 2、期间费用（一般来说都是共性的税收政策） 3、税金（见一览表） 4、财产损失 分别加以讲解。,第二部分：计税成本扣除,一、计税成本的概念 （一）计税成本的概念第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
2、即：对象化的成本。,第二部分：计税成本扣除,（二）计税成本的扣除原则 1、权责发生制原则（条例第九条）允许预提配套设施成本，是权责发生制最好的体现。 2、合理性原则（一个字节税1000万） 分配共同成本的方法，体现了合理性的原则。期间费用的扣除比例，也体现了合理性原则。 3、配比原则（不允许“混淆成本对象”和不“配比结转成本”） 4、真实性原则（指能提供合法的扣税凭证） 5、合法性原则（指开支内容要合法） 6、及时性原则（指必须在汇算清缴期结束前结转成本）,第三部分：计税成本扣除,二、地产企业销售成本计算流程 （一）在开工前合理的划分成本对象（6大原则：第26条） 1、可否销售原则（只有可售才
3、能有收入与之对应） 2、分类归集原则（提高工作效率）(必须在同一年完工) 3、功能区分原则 （成本对象与清算对象的区别与联系） 4、定价差异原则 5、产品差异原则 6、权益区分原则 （二）归集开发成本（6类成本项目，3类成本类型） 1、当期实际发生的成本。（6类成本项目） 2、预提费用（新文件30条、32条 中列举了4类预提费用） 3、待摊费用（前期已经实际发生的公共配套设施费用，应当由本期来负担）,第三部分：计税成本扣除,（一）在开工前合理的划分成本对象（6大原则） 1、可否销售原则（只有可售可租才能有收入与之对应）第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆
4、、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： (一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后
5、的差额应调整当期应纳税所得额。分为三类：1、公共配套（过渡性成本对象）2、单独的成本对象3、固定资产（其实也是单独核算成本）,配套设施的税务处理,配套设施： （一）非营利性，且产权属于全体业主所有，无偿赠送给地方政府、公用事业单位的。税务处理：按公共配套设施费直接列入成本 （二）营利性的、产权属于开发企业的、产权未定的、无偿赠送给非地方政府、公用事业单位的 税务处理：视其用途而定。 1、自用的：视为自建固定资产。随着折旧摊销价值。 2、非自用的：视为开发产品，随着开发产品的出售，列入成本。,配套设施的税务处理,配套设施： （三）地下基础设施形成的车库： 税务处理：按照公共配套设施费处理，即摊入
6、成本。 虽然是营利性的，但是根据文件第33条规定，可以计入公共配套设施费。但是，在会计上计入公共配套设施费，如果开发企业没有按照物权法第74条，对地下车库的产权加以约定，按照“成本说”，业主可能主张对地下车库的产权。在法律实践中，开发企业有败诉的案例。 （四）税务机关在检查的时候，会特别配套是否出租取得利益。如果出租，出租收入是否全额计税。,第三部分：计税成本扣除,（一）在开工前合理的划分成本对象（6大原则） 1、可否销售原则（只有可售才能有收入与之对应） 配套设施分为三类： 1、公共配套（过渡性成本对象）2、单独的成本对象3、固定资产（其实也是单独核算成本）思考：地下人防做成的车库，是公共配
7、套，还是单独的成本对象？第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。,第二部分：计税成本扣除,二、地产企业销售成本计算流程 （三）分配成本（4种分配方法）第29条：对于直接成本和能够分清成本对象的间接成本计入成本对象的成本。归集开发成本，将共同成本按照受益的原则和配比的原则，按照4种方法分配到不同的成本对象中去。 1、占地面积法（土地的分摊，必须用占地面积法） 2、建筑面积法（公共配套设施的分摊，必须用建筑面积法） 3、预算造价法（又称工程概算法，已完工与未完工共负担的利息支出，必须用预算造价法来分摊） 4、直接成本法。
8、（同期开发不同成本对象的利息分摊，可以用预算造价法，也可以用直接成本法）,第二部分：计税成本扣除,二、地产企业销售成本计算流程 （三）分配成本（4种分配方法）案例：假设某地产企业取得开发用地总面积为10万平方米，分两期开发，一期有2栋楼，每栋楼楼座面积为1万平方米，二期有3栋楼，每栋楼楼座为也为1万平方米，建设会所属于全体业主所有，楼座面积为1万平米。道路、绿化等面积为4万平方米。土地面积如何分配？步骤：1、将土地面积分为三部分：一期、二期、配套负担面积。一期：2/6=3.33万平米二期：3/6=5万平米公建：1/6=1.67万平米,第二部分：计税成本扣除,二、地产企业销售成本计算流程 （三）
9、分配成本（4种分配方法） 步骤：2、一期土地面积为3.33万平方米第一栋楼负担占地面积=3.33/2=.万平米。第二栋楼负担占地面积=3.33/2=.万平米。 、公共配套负担的土地成本，同其他成本一起用建筑面积法进行分摊。 在实际业务中，有按照中心线划分的方法，也有按照楼座面积划分的方法，在新31号文件出台后，除非商得税务机关同意，否则就应全部改为按照楼座面积划分的方法了。思考1：公建是否需要分摊道路、绿化面积呢？思考2：什么时候需要商得税务机关同意，改变土地分摊方法？（土地位置差非常大的时候）,第二部分：计税成本扣除,二、地产企业销售成本计算流程 （四）确定完工标准（3个完工标准） 符合下列
10、条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 （五）计算单位工程成本（1，注意总可售面积的确认） 单位工程成本=成本对象总开发成本/总可售面积 计算过程中，要特别注意总可售面积必须是全部测绘面积，而不能减除拆迁户产权调换的面积。 要注意总可售面积要同销售部门进行核对。,第二部分：计税成本扣除,二、地产企业销售成本计算流程 （六）计算销售成本（1，注意配比结转成本） 销售成本=已售面积*单位工程成本 1、注意银行按揭方式成本的结转。（配比原则的运用） 2
11、、已售面积要计算准确，必要时同销售部门核对。 （七）成本调整（二次分摊）属于成本对象完工后发生的开发成本，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。,第二部分：计税成本扣除,二、地产企业销售成本计算流程 （七）成本调整（二次分摊）案例：某开发商有两个楼盘，划分为两个成本对象甲和乙，甲乙规划建筑面积相同。甲总可售面积为1万平米，2006年已完工，截至2006年底，甲成本对象共发生开发成本2000万元。2006年卖出3000平米。2007年又卖出了4000平米。2007年发生
12、了配套设施成本400万元。 2006年：单位工程成本=2000万/1万平米=2000元平米销售成本=2000元平米*3000平米=600万元2007年：销售成本=2000元平米*4000平米=800万元新增成本两次分摊：第一次分摊：甲分摊50%=200万元第二次分摊：已售分摊=200/10*7=140万元 或者已售分摊=20074（那种正确呢？）；或者追溯调整。,第二部分：计税成本扣除,二、地产企业销售成本计算流程 （七）成本调整（二次分摊） 2007年共扣除成本：800+140=940万元 结论：1、这种分摊方法保证了同一成本对象，每平米的平均成本相同2、在不同的年度，每平米的成本并不均衡，
13、同收入不配比。 问题：稽查局查出了3000万元假票列支成本，如何处理? 案例第36张幻灯片,第二部分：计税成本扣除,二、地产企业销售成本计算流程地产企业后续支出的税务处理,第二部分：计税成本扣除,三、地产企业期间费用的税务处理（一）国税函【2009】98号、国税函【2009】202号文件串讲1、已购置固定资产净残值和折旧年限的处理2、职工教育经费、福利费、坏账准备余额的处理3、广告费余额的处理4、开办费的处理（二）利息的税务处理1、 新企业所得税法实施条例2、财税【2008】121号文件、沪税发【2009】31号 3、关于利率问题（国税函【2003】1114号）,第二部分：计税成本扣除,（一）
14、合法扣税凭证 1、发票： （1）假票一般情况下不允许扣除。（问：业务真实，但是发票虚假是否能定性为偷税呢？）关于代开发票问题。 （2）不符合规定的发票如：购买货物取得服务业发票、商业交往取得财政收据，发票类型不合适；取得代开的发票，例如中石油加油站的发票等。(3)没有任何税法规定房地产企业不能取得材料发票扣除开发成本。即：甲方供材税务机关并不禁止。,第二部分：计税成本扣除,（一）“甲方供材”发票能在所得税前扣除么？甲方供材基本模式：例如，某房地产商自行购买材料3000万元，设备2000万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费3000万元。虽然乙方实际收到了3000万元，开具3000万元的建安发票。
15、并且会计计收入也按照3000万元。但是应当按照8000万元缴纳营业税，在纳税申报表上体现即可。如果是异地施工，根据财税【2007】177号（见总结表格）文件规定，税务机关可以要求开发企业代扣代缴。（已经作废）也就是说对于甲方供材业务，对于乙方来说，实际上属于营业税的会计与税收差异。收入的金额同计税依据发生差异，属于纳税问题的常态。,第二部分：计税成本扣除,（一）“甲方供材”发票能在所得税前扣除么？ 对于甲方来说，实际收到了两类发票，一类是建筑安装发票，另一类是材料发票，均可以作为开发成本。不能说材料发票就不能作为开发成本。还有的地方让甲方开具材料发票给乙方，乙方再全额按照8000万元开具建筑安
16、装发票给甲方做为开发成本。 一是没有必要； 二是这样操作会产生一个无法解决的问题，即开发企业开具发票将材料卖给建筑方的时候必须要缴纳增值税，而这显然是开发企业绝对不能接受的。,第二部分：计税成本扣除,（一）“甲方供材”发票能在所得税前扣除么？甲方供材基本模式：例如，某房地产商自行购买材料3000万元，设备2000万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费3000万元。1、营业税暂行条例实施细则旧第十八条 第十八条 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额
17、应包括设备的价款在内。 此时：乙方缴纳营业税 80005%=400（万元） 甲方取得两种发票（货物销售发票与建安发票）,第二部分：计税成本扣除,（一）“甲方供材”发票能在所得税前扣除么？ 2、 销售自产的设备，并负责安装的。 （1）国税发【2002】117号文件符合三个条件，允许建安企业的混合销售分别缴纳增值税和营业税。（货物有范围） （2）营业税暂行条例实施细则第七条 第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额： (一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的
18、行为；(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。此时，开发企业取得了两类发票，并且乙方分别缴纳增值税和营业税。,第二部分：计税成本扣除,（一）“甲方供材”发票能在所得税前扣除么？ 3、乙方供设备的营业税处理。（财税【2003】16号文件）第三条第十三项：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举无论甲方和乙方供设备，根据财税【2003】
19、16号文件的规定，都不缴纳营业税。如果是甲方供设备，自然就又取得了两种 发票。各省的设备名单。,第二部分：计税成本扣除,（一）“甲方供材”发票能在所得税前扣除么？ 4、”清包工”的税收问题（财税【2006】114号文件）纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。对于装饰业务，甲方供料也不缴纳营业税，如果乙方供料则缴纳营业税。思考：将精装修房屋销售合同分解
20、为“毛坯房合同”和“装修合同”是否可行？（国税函【1998】53号文件。）筹划方案：1、分为两个公司来签合同。（解决税率问题2、利用“清包工”。（材料不用缴税）3、做代理业务（国税发【1995】76号）,第二部分：计税成本扣除,5、新营业税暂行条例实施细则第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务 (不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 （1）乙方建筑劳务：如果是大包，无论是材料还是设备，均要缴纳营业税。改变了财税【2003】16号文件的规定。 （2）如果乙方销售自产货物，并提供建筑劳务，则分别缴纳增值税和营
21、业税。 （3）如果是甲方供材，则甲方供的设备不缴纳营业税。 （4）装饰劳务：如果是清包工，则材料和设备都不作为营业税计税依据.注意：同财税200316号文件的规定发生了重大变化。,第二部分：计税成本扣除,（一）“甲方供材”能在所得税前扣除么？ 甲方供材在检查中的注意点： 一是要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票成本。因为反正乙方缴纳营业税是一定的，可能重复将8000万元发票开具。二是不能认为材料发票不能列入成本。三是不能将代扣代缴的营业税计入成本费用扣除，即使有合同规定由甲方负担营业税及附加，也不可以。,第二部分：计税成本扣除,（二）什么样的评估报告可以在税前扣除？（
22、三类评估报告）1、对土地自行评估的评估报告是否能够作为合法扣税凭证，在税前扣除？（企业所得税法实施条例第56条） 自行评估的评估增值不能在税前扣除。企业所得税扣除，必要坚持历史成本原则，资产的隐含增值在资产持有期间，未得到实现，因此不能在税前扣除。在稽查过程中，发现有很多企业为了加大成本，增大巨额评估增值作为成本在税前列支，少缴纳税款。 相关文件：财税199777号文、财税199850号（关于股份制改造） 思考： 纳税人将资产评估后，将资本公积转增资本，是否涉及到个人所得税？,第二部分：收入方面解读,专题：资本公积或盈余公积转增资本问题 (见总结表格）为了获取某种资质或者招标的需要，企业需要增
23、加其注册资本。1、法人股东： 根据国税发【2000】118号文件第一条第三款规定：以盈余公积或未分配利润转增资本，视为投资方取得投资收益。未提到以资本公积转增资本的问题。即：法无明文规定。 根据企业所得税法26条、企业所得税法实施条例83条规定，居民企业间的投资收益不再补税。因此虽然确认投资收益，对于居民企业间不用补税了。 2、自然人股东 往往采取先对资产评估增值，计入资本公积（应当说是错账，但是很多公司都这样操作），然后再转增资本的方式。 国税发【1997】198号国税函【1998】333号 国税函【1998】289号国税发【2008】115号文件,第二部分：计税成本扣除,（二）什么样的评估
24、报告可以在税前扣除？2、购买股权，对目标企业的估值报告，可否在所得税前扣除？（股权溢价问题）（1）销售股权与销售资产的比较？（2）购买股权与购买资产的比较？股权转让的税收待遇：（1）企业所得税（2）个人所得税（3）土地增值税（4）营业税（5）契税,第三部分：计税成本扣除,（二）什么样的评估报告可以在税前扣除？3、接受投资的土地或者不动产，以评估报告作为合法的扣税凭证，是否可以在税前扣除？（总结的表格） 营业税：营业税税目解释（国税发1993149号 ）第九条 ：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 财税2002191号文
25、件规定：将来转让股权也不征税。,第二部分：计税成本扣除,（二）什么样的评估报告可以在税前扣除？3、接受投资的土地或者不动产，以评估报告作为合法的扣税凭证，是否可以在税前扣除？土地增值税：财税199548号第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。,第二部分：计税成本扣除,（二）什么样的评估报告可以在税前扣除？ 3、接受投资的土地或者不动产，以评估报告作为合法的扣税凭证，是否可以在税前扣除？财税200621号文件第五条：对于
26、以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。,第二部分：计税成本扣除,（二）什么样的评估报告可以在税前扣除？ 3、接受投资的土地或者不动产，以评估报告作为合法的扣税凭证，是否可以在税前扣除？以投资取得的土地，将来土地增值税清算的时候，其土地成本会有累加效应。企业所得税：国税发2000118号文件第三条、疑难解答,第二部分：计税成本扣除,（三）什么样的白条可以在税前扣除？ 一句话：国内的白条全不认，国外的白条全认。在国内税收管理中，一般是以票控税，因此购买方没有取得发票，一般不允许税前扣除，因为这很可能意味着销售方或提供服劳务方隐瞒了收入。 而国外一般不是像我国这样以票控税，并且销售方税收的管辖权也不在我国。 汇发200864号文件,第二部分：计税成本扣除,（五）汇算清缴期满后，未取得发票是否允许在税前扣除？ 第三十四条 企业在结算计税成本是其实际发生的支出，应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。思考：计税成本包括期间费用么？实际上，新文件将过了汇算清缴期取得的发票，当作后续支出来处理了。,
