1、新余市房地产开发项目前期物业管理备案书开发建设单位： （盖章）项 目 名 称： 备 案 号： 备 案 日 期： 年 月 日 备 案 部 门： 新 余 市 房 产 管 理 局 前期物业管理备案登记表所需资料1、 前期物业管理备案登记表；2、 前期物业服务合同；3、 业主临时公约（加盖开发单位公章） ；4、 物管企业资质证书（副本）复印件；5、 物业管理用房配置情况；6、 物业管理用房规划设计平面图；7、 物业装箱维修资金代缴承诺书；8、 其他资料。将以上资料统一用 A4 纸打印，按顺序加封面装订成册。经办人： 年 月 日 复核人：年 月 日 备案意见审批人：年 月 日 新余市房地产开发醒目前期物
2、业管理备案审批表 开发建设单位 项目名称项目总建筑面积 物管用房面积物业服务等级前期物业服务企业物业服务收费标准区（管委会）审批人： 年 月 日市房管局物业科意见 经办人： 复核人：年 月 日审 批 意 见 分管意见年 月 日 注：表格一式两份新 余 国 际 广 场前期物业服务委托合同 新余国际广场前期物业服务委托合同甲方：新余泰耐克置业有限公司 ；法定代表人：何渝章；所在地：新余市五一北路 398 号；乙方： 新余市龙华商业管理有限公司；法定代表人： 周韦宏； 资质等级： 暂定三级； 证书编号： 余房物字第 080 号； 住所地： 新余市 根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自
3、愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对新余国际商城B 区（新余国际广场）小区提供前期物业服务事宜，订立本合同。第一条 物业基本情况物业基本情况：1、 物业名称：新余国际商城（新余国际广场） ；2、 物业管理区域：本物业规划红线内为乙方物业服务区域（包括区主、次路口通道） 。3、 物业类型：商住用房。4、 坐落位置：新余北湖西路 158 号。5、 占地面积：32024.63 平方米。6、 总建筑面积：170796.85 平方米，其中：1） 商业面积：113094.18 平方米；2） 物业房：710 平方米；3） 社区用房：255 平方米；4） 住宅面积：27643.25；5） 地下室面积：
4、29094.42；6） 机动车位：1127 个；第二条 、合 同 期 限一、物业服务期限：从 年 月 日至成立业主委员会选聘新的物业止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。二、期满后如业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议，甲方可在本合同期满前另选聘新的物业服务企业。三、本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业相关资料、办公用具、设施、固定资产（以乙方报甲方的固定资产登记为准）等属于全体业主所有的财产及时完整地移交给业主委员会，如有损坏或遗失，乙方应照价赔偿给甲方；业主委员会尚未成立的，移交给甲方
5、或甲方退场后移交给 新余市房地产行政管理部门代管。乙方应在期满前 7 天内积极配合办理移交，不得以任何理由推诿拖延，如拖延乙方同意按 1000 元/天累计计算赔偿违约金给甲方。第三条 服务内容与质量一、 在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、 物业共用部位的维修、保养和管理（物业共用部位包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、设备机房、公共设施设备用房、门岗或传达室、物业服务用房等） 。2、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备包括：道路、化粪池、污水井、雨水井、上下水管道、落水管、共用卫生间、水泵、报
6、信箱、消防设备、配电系统及公共照明设施、监控设施、门禁及车闸设施、共用天线、机动车库、露天停车场、非机动车库、公共景观设施、公共休闲娱乐健身设施等） 。3、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、 公共绿化的养护和管理5、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。6、 装饰装修管理服务。7、 物业档案资料管理。8、 社区文化娱乐活动。9、 区内交通秩序维护。10、 汽车进出及停放服务（可根据相关法规，另行向车主收取车辆停放维护费） 。二、 物业服务质量目标（见附件一） 。三、 在未正式交房（如开盘等） ，如甲方需进驻物业服务人员，乙方须向甲方提供保安等人员
7、，负责项目的服务工作，工资由甲方承担。第四条 、物业服务收费及物业支出一、 物业前期开办费：项目物业前期开办费分两类，一为前期人员薪资补贴，二为物业管理处成立所需物品及费用，费用根据经验测算与实际开支会有所差距，具体开支实报实销。1、 经过甲乙双方协商，甲方向乙方提供（1）前期物业人员补贴费 15000 元（见附表五） 。此费用主要用于支付乙方前期工作人员工资。该费用，在本合同签订后由甲乙双方根据 交房栋数实际需要定员、定岗、定费用，由甲方根据乙方实际支出支付。 （2）前期物品费为 25000 元（见附表，次费用为行政办公用品、维修工具、保安、消防器具等。用于添置办公用品、物业用品、资料及服装
8、等。乙方添置的办公及物业用品属固定资产的应登记注册，报一份给甲方存档备案。 ）以上共计费用40000 元在业主入伙前一个月内付清。2、 合同期间，乙方根据工程建设进度及房屋销售情况不定期向甲方提供工程及物业管理专业人员，代表乙方向甲方提供与物业有关的工程方面的建议和意见供采纳或参考；3、 合同期间，乙方向甲方提供售楼期间的物业管理顾问服务，包括制定和与业主签订前期物业服务协议，为甲方编制业主临时公约，配合售楼人员做好房屋销售宣传和解释工作。4、 乙方使用前期开办费用所购置的物品及其代物产权归甲方所有。合同终止后，由乙方负责交给甲方。5、 甲方给予乙方上述前期物业开办费后，本物业服务区域物业服务
9、费的盈余或亏损均由乙方享有或承担，乙方不得以亏损为由要求增加补贴费用、降低服务标准或减少服务内容。二、 物业服务费用自小区综合验收之日起业主应承担物业服务费及电梯运行费等，暂按以下标准执行，最终以物价部门批准的收费标准收取物业服务费：1、 本物业管理服务费收费标准：商铺 2.50 元/ .元。公寓（住宅）1.7 元/。地面车位：200 元/月。地车位 160 元/月（以上费用为预交，最终以物价部门核定为准，多退少补）2、 面积计算标准的依据：按房管局核发的房屋产权证面积计算；三、 物业服务费用只要用于以下支出：1、 管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；2、 物业共用部位、共用设
10、施设备的日常运行、维护费等；3、 物业服务区域清洁卫生费用；4、 物业服务区域绿化养护费用；5、 物业服务区域秩序维护费用；6、 物业服务办公费用；7、 物业服务企业规定资产折旧8、 法定税费；9、 物业服务企业的利润；10、 社区文化活动、宣传费。第五条 双 方 的 权 利 义 务（一） 甲方的权利义务1、 审定乙方拟定的物业管理制度；2、 检查监督乙方管理工作的设施及制定的执行情况；3、 审定乙方提出的物业管理服务年度计划，财务预算和决算；4、 委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家综合验收标准要求。甲方保证交付使用的物业通过国家规定的综合验收。按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保
11、修责任；5、 甲方于房屋交付业主前 45 日开始至房屋交付业主后 45日内按有关规定陆续向乙方提供能够直接投入使用的物业及其他配套用房。物业服务用房的面积不得低于相关政策规定的最低标准，物业服务用房的装修方案和标准由乙方提供相关建议方案，报甲方最终审核同意后，由甲方设施并承担相应的装修费涉及办公环境的软装饰由乙方自行完善；6、 甲方拒绝或拖延履行交房及保修期内有关维修保养义务的，乙方、业主、物业使用人可自行委托乙方或第三方修复，修复费用及造成的损失由甲方承担。（二） 乙方的权利义务1、 对业主和物业使用人违反业主临时规约或物业使用守则及相关管理规定的行为，在相关的法律、法规范围进行文明、规范管
12、理，采取告知、劝说、建议、制止、处理和上报等方式督促业主和物业使用人改正。2、 明示物业服务的内容、服务费用的收费项目和标准以及特约服务项目的收费标准。乙方在物业销售之前制定业主临时公约，并向买卖人明示。3、 根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费，在业主办理入伙时，预收一年的物业费，每间收取装修押金 2000 元，装修垃圾清运费以每平方 3 元收取。对于拖欠物业服务费的行为通过合法手段催收、催缴，并处 3的比例罚滞纳金。4、 及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项。5、 建立、妥善保管和正确使用物业服务档案，及时记载变更情况，并为业主的个人资料信息保密。
13、6、 结合本物业的实际情况，编制物业服务方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告。7、 依照甲方、业主委员会授权的内容与要求，代表本物业全体业主，维护业主、物业使用人的共同利益。8、 对本物业的共用部分（含共用部位、共用设施设备）进行边度检查，发现安全隐患及时整改。9、 协助维护物业服务区域公共秩序，做好安全防范工作，发生安全事故采取应急措施，并应及时向有关部门报告，协助做好救助工作。向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰装修物业时，订立书面装饰装修管理协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装饰装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主
14、或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督。10、 接受业主、物业使用人、甲方和物业服务主管部门等的监督，不断完善物业服务。11、 保证保守甲方的商业秘密及不向第三方透露甲、乙双方签订的合同条款和合同金额，同时不得向第三方提供甲方的项目资料。12、 管理期限内，积极支持甲方工作，及时与甲方进行沟通联系，充分尊重并考虑甲方提出的各项合理化建议。13、 管理期限内，积极协调业主与甲方关系，不得推诿。14、 不得擅自将业主所有的共用部位、共用设施设备用于经营活动。在无偿使用物业用房时，不得改变其使用功能及用途。15、 本合同约定的物业服务费、停车服务费等，不包括业主或物业使用人的人身、财
15、产的保险及保管费用，乙方不承担业主、物业使用人的人身及自有财产保险责任，政府及相关法律规定者除外。16、 乙方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同及附件约定的内容；物业买受人签订买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。17、 法律、法规规定的其他权利义务。第六条 物 业 的 承 接 验 收一、 工程竣工验收交付时，乙方应派员参加配合机房对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验；1、 共用配电系统及共用照明设施，避雷设施；2、 消防系统及设备；3、 监控及安全防范等设备；4、 给排水系统（含地下管网工程） ；5、 门禁、车闸设备；6、 公共有线电视、电话等弱电系统设备；7、 公共道路；8
16、、 公共停车场；9、 公共绿化；10、 公共景观场地；11、 公共休闲娱乐设施；12、 建筑承重结构、主体结构、屋面、墙面；13、 房屋门、窗、锁；14、 公共用机电设备、值班及物业用房等。二、甲、乙双方确认检查过的物业共用部位、共用设施设备若因不能提供相关部门验收合格签盖或验收认证报告及查验时发现存在以下问题：1、机电设备设施未达到设计、安装施工标准，不符合正常使用要求；2、给排水系统（含地下管网工程）未达到设计、安装施工标准，发生管道破裂、堵塞等，影响正常使用要求；3、建筑物设计、施工未达标准，发生渗漏水，影响正常使用要求；4、消防、监控、对讲门铃或门禁、车闸设备未达到设计、安装标准，不符
17、合正常使用要求；5、建筑物墙面、墙体因建设工程质量问题产生的裂缝，影响正常使用要求；6、建筑、机电设备材料、零件不合格，影响正常使用要求；7、门、窗、锁施工安装或五金件材料不合格，影响正常使用要求；甲方应承担解决以上问题的责任，要求承接相关施工方限期整改，直至合格。三、对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲、乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。四、乙方承接物业时，甲方应在物业交付业主后三十日内向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使
18、用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、与房屋交付有关的业主资料；5、与业主自有产权有关的房屋建筑平面图、共用部分水电施工图等资料。五、乙方承接物业时，甲方应完善或配套以下设施：1、小区楼栋号牌及按规定配套的交通标识、警示牌；2、设立于小区主出入口的宣传告示栏、小区平面示意图；3、消防防范要求配套的小区消防装备和器材；4、设立于小区楼栋或主出入口的信报箱；5、为小区合理分布配套的垃圾桶、果壳箱；第七条、物业的共用部位、共用设施设备维修养护费用一、 甲方按照国家相关法律法规的质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任或甲方责成施工方负责保修。质保期内属保修范围的房屋的共用
19、部位、共用设施设备、公共场地的维修由甲方承担。法律法规对保修期有明确规定的以法律法规的规定为准；未作明确规定的，双方确认质保期自甲方将设施设备正式移交乙方之日起一年。二、 超过质保期或不属保修范围的业主自用部分、自用设施设备等的维修、养护费等，由业主按其拥有的权属份额承担。三、 质保期满后，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，符合维修志项资金使用条件的报新余市房管局由专项维修资金列支。第 8 条 物业移交后的水电费用1、甲方向乙方移交，即乙方验收签字确认的业主计量表具读数为业主就交水电费的计算起数2、甲方向乙方移交后因工程整改、质量维修发生的水电费用由甲方承担3、移交给乙方
20、后项目产生的水电费用属物业费成本构成的及乙方提供服务使用产生的水电费由乙方自行承担。第 9 条 停车位的管理1、甲方机动车停车位，由乙方向车位使用者收取车位服务费用。2、停车位的收费标准由乙方制定，最终以物价部门批示的收费标准为准，报甲方务查。3、停车位的管理人员、水电费、维修费待管理费用均由乙方承担。第 10 条 违约责任1、甲方违反本合同第五条的约定，亦不整改，致使乙方的管理服务无法达到本合同第三条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿乙方的损失，同时乙方有权单方面终止本合同。2、乙方违反本合同约定，未能达到约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方 3 日内整改，乙方逾期整改或经整改后管
21、理服务仍达不到本合同的服务内容和质量标准的，由乙方赔偿甲方已付给乙方物业开办费及物业补贴费总额双倍的违约金，同时甲方有权单方面终止本合同。3、在管理期内，除合同有特别约定外，任何一方不得无故单方面解除合同，否则视为赴约，毁约方向履约方支付违约违约金五万元人民币。4、甲方违反本合同第四条的约定，未能按时足额交纳前期开办费的，除向乙方付清所欠费用外，并按所欠费用每日千分之五的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权单方面终止本合同。5、乙方违反本合同第四条的约定，擅自提高物业费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还，同时甲方有权单方面终止本
22、合同。6、本合同一经签定，双方均应严格遵守，任何一方不得擅自中止合同，如一方提出中途中止合同，应取得对方的同意，并移交有关设施、资料及费用，否则应承担相应的责任并赔偿损失。7、因不可抗力（如：地震、战争等）导致物业服务中断的，被迫终止合同，乙方不承担责任。第 11 条 其 它 约 定一、 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。二、 本合同自签订之日起生效，本合同补充协议具有与本合同同等法律效力。三、 本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可人民法院提起诉讼。甲方（签章） 乙方（签章）法定
23、代表或负责人 法定代表或负责人签约地点： 签约时间： 年 月 日附件：一、物业管理服务质量目标二、物业构成明细三、物业共用部位明细四、物业共用设施设备明细五、 “新余国际商城 B 区（新余国际广场） ”前期物业费用测算清单附件一物业管理服务质量目标1、房屋外观：整洁、无乱搭建、房屋完好率达到 90%以上。2、房屋及设施、设备的维修养护：运行正常良好，定期保养，维护完好率达 90%以上。3、公共环境1、整体美观洁净2、楼外公共场所、楼内楼梯、走廊、公共通道每天清扫一次，每星期拖地二次。3、化粪池每年清疏一次，雨水、污水井每年清疏一次，如发生堵塞及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通。4、确保垃圾
24、日产日清。5、每半年灭“四害” 一次。4、公共绿化日常淋水、定期修剪、除杂草、灭虫害、植物成活率达到 90%以上，出现枯死苗木及时补种。5、保安服务1、小区内实行 24 小时保安制度，定时巡逻。2、保安人员有明显标志，工作规范，遇有险情，在接到警后立即到在现场。3、指挥出入小区的车辆，做到停放有序。6、管理服务4、接商户电话有记录，有跟踪、有处理结果反馈。5、管理员每日巡视一次以上，接电话半小时内到场处理。6、开通服务热线（电话： ）7、维修及时率达到 100%。维修合格率达到 100%。7、业主满意率达到 70%以上。附件二物业构成明细类型 幢数 建筑面积商业用房 1 113094.18物业
25、用房 710地上车位 1127社区用房： 255住宅面积： 27643.25地下室面积： 29094.42附件三物业共用部位明细1、房屋承重结构2、房屋主体结构3、公共门厅4、公共走廊 5、公共楼梯间6、内天井7、户外墙面8、屋面9、传达室附件四物业共用设施设备明细1、 绿地 6.7 平方米2、 道路 3739.72 平方米3、 化粪池 5 个4、 污水井 120 个5、 雨水井 120 个6、 垃圾中转站 1 个7、 水泵 1 个8、 水箱 2 个9、 信报箱 4 个10、 消防设施 喷淋、消防栓、灭火器11、 公共照明设施 路灯、过道灯、楼道灯12、 监控设施 闭路监控 50 个13、 避
26、雷设施 避雷带14、 地上停车位 1127 个15、 非机动车位 5270 个16、 共用设施设备用房 200 平方米17、 物业管理用房 710 平方米附加五“新余国际商城 B 区（新余国际广场） ”小区前期物业费用测算清单1、 行政办公用品（23350）序号 项目 单位 数量 单价 合计 备注1 办公桌椅 套 4 230 920 管理人员使用2 客服中心配置 套 1 4500 4500 包括背景板、前台、桌椅、沙发、茶几、报架、雨伞架、组合资料档案柜按乙方 V1要求3 电脑（台式） 台 1 3000 3000 客服中心4 饮水机 台 1 250 250 客服中心5 保险柜 台 1 500
27、500 办公室6 电话 部 1 80 80 客户中心7 组合资料档案柜 套 1 600 600 办公室8 入伙资料 批 1 2000 2000 前期物业管理委托服务协议、业主登记表、装修申请表等按甲方要求印制9 标识系统（物业类） 套 1合计 140502、 维修工具（9449 元）序号 项目 单位 数量 单价 合计 备注1 150 型室内疏通机 台 1 800 8002 冲击钻 台 1 400 4003 手电钻 台 1 80 804 套筒扳手 套 1 300 3005 梅花扳手 把 1 6 66 开口扳手 把 1 5 57 管刀 把 1 8 88 摇表 2500V 台 1 400 4009
28、钳型电流表 个 1 350 35010 高压绝缘手套 套 4 20 8011 铝合金梯 台 2 500 1000 2 米、8 米各 1 台12 应急灯 个 6 20 12013 电工工具 套 3 400 120014 管道工工具 套 1 300 300合计 94493、 安、消防器具（4100 元）序号 项目 单位 数量 单价 合计 备注1 灭火器 个 10 80 800 消防中心2 手电筒及雨具 批 1 500 500 保安巡逻用合计 41004、 装费用（9260 元）序号 项目 单位 人数 单价 合计 备注1 工程 套 1 180 3602 保安 套 11 200 44003 保洁 套 9 150 2700合计 92965、 入住前一个月费用测算表（47100 元）项目组 职务名称 月工资标 人员定 说明 工资服务处 经理 2600 1 2600客服中心 文员 1300 1 1300清洁组 班长保洁员1000800110每建筑面积 6000 平方米按 1 人计算10008000财务组 会计 1600 1 1600工程组 水电工 1500 1 1500保安组 班长保安员15001200110班长 1 人巡逻 4 人主路口 2 人15001200门岗 2x1=2 人机动 1x2=2 人合计 25050
