1、浙江联众杭州保障房项目-产品说明书 文件二浙江联众杭州保障房投资基金项目产品说明书浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二1重要声明本产品说明书在贵方签署保密承诺函 ，确认承担保密义务的前提下提交，仅供贵方一定范围内的资深专业投资决策人士使用，不得用作它途。任何签收本产品说明书文本的人士均受所签署的保密承诺函的约束并承担保密责任，除经杭州中楚实业有限公司书面授权，任何机构和个人对本产品说明书之全部或部分内容不得有复制、复印或向第三方传播之行为。在投资之前，投资人应仔细阅读本产品说明书，特别是其中涉及的风险因素部分。潜在投资人必须自行判断因投资于合伙企业而带来的法律、财务、税收及其它相关后果，包
2、括投资风险。潜在投资人不应将本产品说明书中的内容视作有关法律、税收或投资事项的专业建议，而应向自己的专业顾问寻求该等专业建议。本产品说明书中的某些信息系基于公开出版物或第三方数据而提供，执行事务合伙人及合伙企业均不对此类信息的准确性和完整性承担责任。本产品说明书中的所有意见、观点以及与本合伙企业未来运作或表现相关的计划、预计或陈述仅代表合伙管理人的评估以及合伙管理人对截止于本产品说明书提交日期时所掌握的信息的分析。列出该内容并非表示或确认其正确，或表示合伙的运作目标能够确保达成。潜在投资人必须自行确定其对此类内容的信赖程度，合伙管理人和合伙企业均不对此承担责任。本产品说明书将全面取代其此前的任
3、何版本及任何形式的有关合伙的招募文件及资料。认缴份额的投资人之权益将由本合伙的有限合伙协议规定，如本产品说明书与有限合伙协议存在任何不一致之处，以有限合伙协议为准。执行事务合伙人将勤勉尽责，行使执行合伙事务权利，判断甄选本投资项目，尽可能全面的向投资人揭示投资标的情况及可能存在的风险。本项目若遇重大进展或变化，执行事务合伙人将书面向全体合伙人通知揭露。浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二2产品概要一、合伙企业基本信息产品类型 华澳信托联众单一资金信托贷款有限合伙基金企业名称上海寅浔投资管理中心（有限合伙）上海涵望投资管理中心（有限合伙）上海涵淼投资管理中心（有限合伙）上海涵光投资管理中心（
4、有限合伙）上海涵许投资管理中心（有限合伙）上海添理投资管理中心（有限合伙）上海添衡投资管理中心（有限合伙）募集资金 人民币不超过 28000 万元期限 不超过 24 个月 12 个月可提前结束执行事务合伙人杭州中楚实业有限公司，执行合伙事务。有限合伙人有限合伙人的最低出资额为人民币 50 万元，以 1 万元为单位递增，金额优先、同等金额下以出资时间优先的原则确认有限合伙人资格。投资方式 以合伙企业形式投资收益分配合伙企业投资项目成立后，扣除税金、管理费用等各类支出，严格按照各合伙人实际出资额每半年分配合伙投资收益，投资本金在合伙企业投资项目顺利到期时一次性分配。预期收益50 万(含)100 万
5、元，9.5%/年;100 万(含)300 万元，10.5%/年;300 万(含)800 万元，11.5%/年;800 万以上，12.5%。管理费用 免收信息披露 普通合伙人定期向有限合伙人提交投资报告浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二3二、产品信息产品类型 华澳信托联众单一资金信托贷款有限合伙基金产品名称 浙江联众杭州保障房投资基金融资人 浙江联众建设有限公司（以下简称“浙江联众” ）资金用途认购华澳信托华澳联众单一资金信托贷款，最终投向于杭州钱江经济开发区朱家角、泉漳高层农居保障性住房项目。担保人 辽阳红美置业有限公司（以下简称“辽阳红美” ）还款来源 项目代建回款基金规模 共 280
6、00 万元存续期限 不超过 24 个月 12 个月可提前结束风险控制（1）抵押担保：辽阳红美以其位于辽阳市河东新城 184778.40 平方米规划代建净地国有土地使用权为本项目融资方还本付息义务提供抵押担保, 抵押物评估总价为 56,819.40 万元,押率为 49.28%,较为合理；（2）保证担保：辽阳红美提供连带责任保证担保,2012 年公司经营活动产生的现金流入为 19.71 亿元,现金支付能力强,投资人权益保障程度较高;（3）还款保障:杭州钱江经济开发区朱家角、泉漳高层农居保障性住房项目政府回购总金额逾 4.6 亿，覆盖本息,还款保障性强。三、项目背景杭州钱江经济开发区位于杭州湾产业带
7、核心区域，直属于杭州市人民政府，于 2003 年 10 月奠基，2006 年 3 月经省政府批准设立，2006 年 4 月 17 日，国家发改委公告核准为省级开发区。2008 年 12 月被市委、市政府确定为“杭州高新技术产业园” ；2009 年 2 月被规划为“杭州钱江科技城” ，正式纳入杭州城浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二4市发展体系；2010 年 4 月，获“国家半导体照明工程高新技术产业化基地”称号。开发区规划面积 25.6 平方公里，启动区块 6 平方公里，目前道路等基础设施的辐射范围已超过 10 平方公里。新一轮战略规划将开发区的功能定位为“活力创智谷、低碳科技城、生态宜
8、居地” ；并将“3+3”现代特色产业体系作为产业集聚目标，即：以“高端装备制造、节能环保和新能源”三大战略性新兴产业为引领，以“现代服务业”为支撑，以“新一代信息技术产业”为重点，以“都市型机会产业”为补充。截止 2011 年底，开发区共投入建设资金近 50 亿元，新建道路、桥梁、河道，排水、环卫、公交等基础设施项目和小学、幼儿园、农贸市场等配套项目100 多个累计引进企业 273 家，引进项目总投资超过 74 亿元。2011 年实现工贸总收入 76 亿元，增长 47.4%；完成全社会固定资产投资 36.3 亿元，增长32.2%；实际到位内资 21 亿元，实际到位外资 9121 万美元，分别增
9、长 29.8%和345%。未来五年，开发区将基本建成核心区块的道路框架、形成水、电、气、邮等基础设施网络，适时开展北部区块的基础设施建设，为入住企业和居民提供必需的生活和生产保障；形成基本的城市功能配套，基本建成涉及居民生活的购、行、医、教等必需的生活设施配套，包括建成大型购物超市、品牌学校，开通 BRT、开发区至临平“双铁”和丁桥穿梭巴士，以及余杭中医院、市民公园等投入使用；建成中心湖区、造桥港绿带，建设沿湖“水街”和沿港的高档企业总部楼群，形成中央商务区城市建设风格。此外，还将积极引进大企业、跨国公司、总部经济、金融机构和专业服务机构、宾馆酒店、品质住宅等项目，形成钱江科技城商住佳地。为了
10、积极推进高层农居建设，按照杭州钱江经济开发区的总体开发目标和农居拆迁安置安排，杭州钱江经济开发区管理委员会将进行朱家角高层农居二期保障房项目和泉漳高层农居保障房项目,并由浙江联众建设有限公司负责承建。杭州钱江经济开发区朱家角高层农居二期项目位于杭州钱江经济开发区，地块北侧为规划康信路，西侧为横山港和 09 省道，南面为朱家角高层农居一期项目（已建） ，东侧为兴盛路。朱家角农居二期项目总用地面积 74644 平方米，浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二5总建筑面积为 203593.57 平方米。泉漳高层农居该项目位于杭州钱江经济开发区内，地块东侧为星河路，北至康达路，南侧为斜弓港、西侧为赵桥
11、港。规划总用地面积为 181963 平方米，其中地上建筑面积 363682 平方米，地下建筑面积 129648 平方米（地下自行车库面积 37485 平方米） ，容积率2.00，绿地率为30%，建筑密度26%；地块总户数为 2812 户，以 11-18 层的高层组成，户型标准为50m2、80m2、120m2、160m2。浙江联众建设有限公司（以下简称“浙江联众” ）成立于 2002 年，注册资本金 1 亿元，是一家多年从事房屋建筑工程总承包、土石方、爆破与拆除、市政公用工程的企业，截至 2013 年 4 月，公司总资产 11.11 亿。为补充公司日常经营流动性资金，浙江联众委托杭州中楚实业有限
12、公司（以下简称“中楚实业” ）为普通合伙人设立有限合伙企业，成立“浙江联众杭州保障房投资基金” ，通过信托公司设立单一资金信托计划，向浙江联众发放贷款。基金最终用于杭州钱江经济开发区朱家角、泉漳高层农居保障性住房项目。，辽阳红美置业有限公司以其位于辽阳市河东新城 184778.40 平方米规划代建净地国有土地使用权为本项目融资方还本付息义务提供抵押担保，并提供连带责任保证担保。融资人浙江联众建设有限公司（1）公司基本情况浙江联众原名为浙江丽水中广建设有限公司，创建于 2002 年,于 2011 年 6月 21 日更名为浙江联众建设有限公司。公司营业执照：331100000001094；注册地址
13、：杭州市拱墅区半山镇石塘 134 号 203 室公司；组织机构代码：73685762-1，法定代表人林小陈。现注册资本金 10000 万元，是一家多年从事房屋建筑工程总承包、土石方、爆破与拆除、市政公用工程的企业。公司有一支具有现代建筑实践经验的工程施工管理人员和技术工人形成的专业施工队伍。工程技术分类精细，专业性强，形成安装施工、管理等完善的组织体系，并施行电脑化管理，引进和吸收世界各地的先进的施工经验，应用于实际工程中，积累了大量的实践经验，在建筑领域取得了长足的发展。浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二6经营范围包括：房屋建筑工程施工；市政建设工程施工；土石方工程施工；拆除工程专业承
14、包三级；公路工程施工；园林绿化工程设计、施工；水电安装；水利水电工程施工；钢结构工程施工；地基与基础工程施工；建筑智能化及消化工程施工；室内外建装饰工程施工。（2）公司财务情况公司近三年财务报表已经审计，主要财务数据如下表：资产负债表 单位：元项目名称 2010 年末 2011 年末 2012 年末 2013 年 4 月货币资金 22,062,710.81 31,341,060.82 41,104,000.32 10,318,544.6应收帐款 212,025,384.04 240,046,189.20 342,468,433.42 305,541,043.02其他应收款 178,698,36
15、0.05 229,900,750.45 315,027,390.58 308134201.12预付帐款 93,533,828.51 41,214,170.74 35,616,756.11 37,802,509.72存货 160,588,780.99 373,001,280.17 390,091,093.43 414,606,758.81流动资产合计 666,942,374.81 915,776,701.38 1,124,307,673.86 1,076,427,604.17固定资产原价 38,724,400.00 58,011,700.01 69,475,210.00 69,475,210.0
16、0减:累计折旧 2,667,790.00 12,703,630.55 2,347,947.28 26,505,915.20固定资产净额 36,056,610.00 45,308,069.46 67,127,262.72 42,969,294.80在建工程固定资产合计 36,056,610.00 45,308,069.46 67,127,262.72 42,969,294.80资产总计 702,998,984.81 961,084,770.84 1,191,434,936.58 1,119,396,898.97短期借款 7,000,000.00 19,550,000.00 30,250,000.
17、00 13,250,000.00应付票据 11,510,791.20 40,500,000.00 6,670,862.28应付帐款 71,753,934.53 179,596,641.11 196,586,702.50 187,685,410.10预收帐款 89,778,200.00 127,977,871.32 175,558,641.07 156,241,080.00应交税金 5,003,180.00 8,027,000.00 6,945,900.30 683,077.62其他应付款 147,134,804.00 139,945,050.07 173,584,156.40 190,124,
18、560.01一年内到期的长期负债浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二7流动负债合计 321,375,018.53 487,538,253.70 626,482,119.77 554,744,854.92长期负债合计负债合计 321,375,018.53 487,538,253.70 626,482,119.77实收资本 50,000,000.00 50,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00资本公积金 70,000,000.00 70,000,000.00盈余公积金 85,220,037.26 88,122,087.33 99,262,717.30
19、 105,262,717.31未分配利润 176,403,929.02 265,424,429.81 365,690,099.51 359,389,326.74所有者权益合计 381,623,966.28 473,546,517.14 564,952,816.81 564,652,044.05负债及股东权益总计 702,998,984.81 961,084,770.84 1,191,434,936.58 1,119,396,898.97损益表 单位：元项目名称 2010 年末 2011 年末 2012 年末 2013 年 4 月一、主营业务收入 1,733,000,000.00 1,967,2
20、45,000.00 2,428,299,900.00 75,698,000.00二、主营业务收入净额 1,733,000,000.00 1,967,245,000.00 2,428,299,900.00 75,698,000.00减:(一)主营业务成本 1,501,186,943.75 1,711,454,291.96 2,098,548,209.90 63,393,115.00(二)主营业务税金及附加 60,481,700.00 68,656,850.50 84,747,666.51 2,641,860.20三、主营业务利润 171,331,356.25 187,133,857.54 245
21、,004,023.59 9,663,024.80加:其他业务利润 (二)营业费用 (三)管理费用 64,975,400.84 67,217,852.17 63,373,427.85 5,928,046.66(四)财务费用 2,441,801.22 1,222,004.32 33,088,862.84 266,608.40其中:利息支出 汇兑损(+)益(-) 四、营业利润 103,914,154.19 118,694,001.05 148,541,732.90 3,468,369.74五、利润总额 103,914,154.19 118,694,001.05 148,541,732.90 3,46
22、8,369.74减:所得税 25,978,538.55 29,673,500.26 37,135,433.23 867,092.44六、净利润 77,935,615.64 89,020,500.79 111,406,299.67 2,601,277.31浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二8财务分析：2010-2012 年公司资产总额分别为 7.03 亿、9.61 亿、11.91 亿，总资产的增幅为 36.70%、23.93%；公司流动资产从 2010 年的 6.67 亿增长到2012 年的 11.24 亿，资产负债率三年分别为 45.7%、49.3%、52.6%，公司资产负债较为合理。公
23、司资产规模保持增长，截至 2012 年底，公司总资产和净资产分别为 11.91 亿元和 5.65 亿元，公司保持了稳健的资金平衡，货币资金期末余额为 4110 万元。截至 2012 年底，公司流动资产中应收账款为 3.42 亿元，大额的主要为嘉善陶庄循环经济城 3310 万元，辽阳红美置业有限公司 5025 万元，杭州钱江经济开发区 5423 万元，其他应收款 3.15 亿元，大额的主要为中利尔达科技有限公司 5102 万元，杭州钱江新城建设指挥部 3002 万元，存货有 3.9 亿元，包括工程施工 2.15 亿元，原村料 1.75 亿元。2011 年浙江联众实现营业收入 19.67 亿元.净
24、利润 8900 万元，2012 年公司实现营业收入 24.28 亿元、净利润 1.49 亿元。说明公司业务规模处于较快发项目 2010 年度 2011 年度 2012 年度一、经营活动生产的现金流量：经营活动现金流入小计 1,770,873,369.66 1,977,423,866.16 2,373,794,308.97经营活动现金流出小计 1,731,741,983.13 1,956,138,447.55 2,343,376,911.25经营活动产生的现金流量净额 39,131,386.53 21,285,418.61 30,417,397.72二、投资活动产生的现金流量：投资活动现金流入小
25、计 0 0 0投资活动现金流出小计 17,993,000.00 19,287,300.01 11,463,509.99投资活动产生的现金流量净额 -17,993,000.00 -19,287,300.01 -11,463,509.99三、筹资活动产生的现金流量：筹资活动现金流入小计 7,000,000.00 12,550,000.00 40,500,000.00筹资活动现金流出小计 22,138,386.53 5,269,768,59 49,690,948.23筹资活动产生的现金流量净额 -15,138,386.53 7,280,231.41 -9,190,948.23四、汇率变动对现金及现金
26、等价物的影响五、现金及现金等价物净增加额 6,000,000.00 9,278,350.01 9,762,939.50现金流量表 单位：元浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二9展阶段,市场推广工作成绩很大,公司业务规模扩展速度很快。2012 年公司经营活动产生的现金流入为 23.7 亿元；筹资活动产生的现金流入为 4050 万元.公司现金流动性较强,现金支付能力强,债权人权益的现金保障程度大幅较高。（3）融资人还款来源分析基金存续期内现金流量预测（单位：万元）序号 预算项目2013年第一季度2013年第二季度2013年第三季度2013年第四季度2014年第一季度2014年第二季度2014年
27、第三季度2014年第四季度2015年第一季度合计一、 预计资金流入 38210 10801 10801 0 5000 1000 0 31596 974081、 工程结算收入 4210 5801 3801 0 0 1000 0 31596 46408其中：杭州钱江经济开发区朱家角高层农居二期一标工程1320 2836 1836 1000 15196 22188杭州钱江经济开发区泉漳高层农居（一期）工程二标段 2890 2965 1965 16400 242202、 自筹资金 4000 5000 7000 5000 210003、 借款 04、 信托资金 30000 0 0 0 0 30000二、
28、 预计资金流出 4123 7892 5229 7107 6570 1398 3763 31102 671841、 人工费 680 1240 1784 1784 1240 1240 1240 92082、 材料款 2520 2750 3190 5200 5210 188703、 机械费用 638 527 11654、 销售费 05、 管理费 139 123 123 123 120 123 123 8746、 财务费 2400 0 0 0 2400 48007、 其他费用 08、 税金(3.49%) 146 202 132 35 1102 16179、 代收代付 010、 还银行贷款 650 65
29、0浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二1011、 还信托贷款 30000 3000012、 回收自有资金 三、当期资金净流量 34087 2909 5572 -7107 -1570 -398 -3763 494 四、累积资金净流量 34087 36996 42568 35461 33891 33493 29730 30224 结论：1、本次测算仅考虑借款方其中两个工程项目的结算收入，至基金存续期届满时，预计产生的累计资金净流量为30224万元，表明本次基金还款有较强保障。2、本次测算基于维持现有的银行负债水平，随着公司规模的不断扩大，公司可以继续维持现有银行负债水平或增长银行授信。担保人辽
30、阳红美置业有限公司（1） 公司基本情况辽阳红美置业有限公司是红星美凯龙集团有限公司旗下具有独立法人资格的子公司，公司成立于 2011 年 9 月 15 日，营业执照：211000004046736，组织机构代码：58073473-9、注册地址：辽阳市文胜区东京陵工人路中段，注册资金 9887 万元，法定代表人胡国华，公司营业范围包括房地产开发经营、房屋土木工程建筑、物业管理、家具建材、钢材、五金交电及电子产品、日用品销售、企业管理服务、广告制作服务。公司目前具有国家二级开发资质。红星美凯龙自 1986 年创业以来，截至目前已在多个城市开办了 91 家商场，创业 25 年来, 红星美凯龙成功创造
31、了许多个“第一”：第一个走到外地；第一个做连锁；第一个做加盟店；第一个买地自建商场；缔造了全世界单体最大的家居商城；2008 年销售几乎在每个城市均为第一；成为中国家居流通业的第一品牌。红星美凯龙市场总规模达 550 万平方米，年销售额突破 235 亿元，成为中国家居行业的第一品牌。曾荣获“中国诚信示范单位” 、 “全国文明单位”和“中国家居行业十佳竞争力之星”等多项荣誉称号，已连续 5 年跻身中国民营企业 500 强的前 50 位，为中国家具建材市场的发展与繁荣作出了创造性的贡献。浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二11（2） 公司财务情况财务报表概况资产负债表 单位：元项目名称 201
32、1 年末 2012 年末 2013 年 4 月货币资金 21,341,060.82 41,104,000.32 29,895,600.00应收票据 应收帐款 147,722,189.87 340,045,822.84 442,232,632.05其他应收款 19,900,762.45 393,117,221.28 422,354,368.26预付帐款 86,834,491.97 55,616,756.11 62,618,569.33应收股利 存货 73,001,280.17 198,541,093.43 233,521,255.36其中:原材料 在产品 产成品 流动资产合计 354,104,7
33、60.51 1,036,253,509.64 1,199,092,329.02投资性房地产 长期股权投资 长期投资合计 固定资产原价 38,011,700.01 69,475,210.00 89,695,278.00减:累计折旧 8,323,951.78 22,347,947.28 34,210,276.22固定资产净额 29,687,748.23 47,127,262.72 55,485,001.78在建工程 固定资产合计 29,687,748.23 47,127,262.72 55,485,001.78无形资产 商誉 递延资产 资产总计 383,792,508.74 1,083,380,7
34、72.36 1,254,577,330.80短期借款 应付票据 6,507,850.00 11,041,600.90 22,858,960.00应付帐款 36,451,540.28 77,441,541.67 89,969,350.20预收帐款 57,977,811.32 85,558,641.07 92,567,256.23浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二12应交税金 3,027,000.00 4,502,900.30 5,662,560.50其他应付款 9,847,100.14 1,063,182.64 1,863,659.56一年内到期的长期负债 流动负债合计 114,562,2
35、01.74 181,101,631.66 214,723,093.71长期借款 长期应付款 长期负债合计 负债合计 114,562,201.74 181,101,631.66 214,723,093.71少数股东权益 注册资本 实收资本 98,870,000.00 98,870,000.00 98,870,000.00资本公积金 15,000,000.00 243,000,000.00 243,000,000.00盈余公积金 未分配利润 155,360,307.00 560,409,140.70 697,984,237.09所有者权益合计 269,230,307.00 902,279,140.
36、70 1,039,854,237.09负债及股东权益总计 383,792,508.74 1,083,380,772.36 1,254,577,330.80或有负债 其中:已抵押的资产 已提供保证的资产 损益表 单位：元项目名称 2011 年末 2012 年末 2013 年 1-4 月一、主营业务收入 867,245,000.00 2,239,588,600.00 746,529,533.00二、主营业务收入净额 867,245,000.00 2,239,588,600.00 746,529,533.00减:(一)主营业务成本 505,454,291.96 1,282,454,291.96 42
37、8,664,261.58(二)主营业务税金及附加 79,352,917.50 204,922,356.90 68,307,452.27三、主营业务利润 282,437,790.54 752,211,951.14 249,557,819.15加:其他业务利润 减:(一)存货跌价损失 (二)营业费用 30,353,575.00 78,385,601.00 26,128,533.66(三)管理费用 43,362,250.00 111,979,430.00 37,326,476.65(四)财务费用 122,004.32 21,599,835.84 2,599,835.84其中:利息支出 加:公允价值变
38、动净收益 汇兑损(+)益(-) 四、营业利润 208,599,961.22 540,247,084.30 183,502,973.01加:投资收益 浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二13营业外收入 减:营业外支出 加:以前年度损益调整 五、利润总额 208,599,961.22 540,247,084.30 183,502,973.01减:所得税 53,239,654.22 135,198,250.60 45,927,876.62六、净利润 155,360,307.00 405,048,833.70 137,575,096.39截止2012年末，公司总资产达10.83亿元，较2011年增
39、加了约6.99亿元，增长比例为108.28%；公司资产规模增幅较大，二年来流动资产占比分别为2011年92.26%、2012年95.65%，公司资产流动性较强。2011年至2012年公司资产负债率分别为29.85%、16.72%，2012年与2011年相比，资产负债率降低了13.13%，公司资产负债率一直控制在行业的较低水平。财务状况良好，长期偿债能力有一定保障。项目 2011 年度 2012 年度 2013 年 4 月一、经营活动生产的现金流量：经营活动现金流入小计 818,623,903.63 1,970,838,626.57 653,890,995.32经营活动现金流出小计 858,14
40、1,142.80 1,919,612,177.08 644,879,327.64经营活动产生的现金流量净额 -39,517,239.17 51,226,449.49 9,011,667.68二、投资活动产生的现金流量：投资活动现金流入小计 - - -投资活动现金流出小计 38,011,700.01 31,463,509.99 20,220,068.00投资活动产生的现金流量净额 -38,011,700.01 -31,463,509.99 -20,220,068.00三、筹资活动产生的现金流量：筹资活动现金流入小计 98,870,000.00 - -筹资活动现金流出小计 - - -筹资活动产生的
41、现金流量净额 98,870,000.00 - -四、汇率变动对现金及现金等价物的影响五、现金及现金等价物净增加额 21,341,060.82 19,762,939.50 -11,208,400.32六、期末现金及现金等价物余额现金流量表 单位：元浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二14截至2013年4月30日，公司资产总计约12.55亿元，其中流动资产11.99亿元，占比95.58%，公司总负债约2.15亿元，主要是流动负债。公司资产负债率达17.12%，资产负债率较低，公司财务状况良好，有较强的长期与短期偿债能力。截止2013年4月底，公司实现营业收入7.47亿元，2012年末公司营业收
42、入为22.40亿2011年营业收入8.67亿元，2012年比2011年同比增长158%；公司净利润在2013年4月约为1.38亿元，2012年底为4.05比上年增加2.49亿元，增长率为160%。公司经营收入近几年保持高速增长态势，若继续保持2012年增长速度，预计在2013年净利润将达到6.48亿元，公司经营现金流充裕，发展进程良好！2012 年公司经营活动产生的现金流入为 19.71 亿元；2013 年 4 月公司经营活动产生的现金收入为 6.54 亿，公司现金流动性较强,现金支付能力强,债权人权益的现金保障程度较高。（3） 担保抵押物情况本项目抵押物系一宗位于辽阳市河东新城 184778
43、.40 平方米规划代建净地国有土地使用权，所有权人为辽阳红美置业有限公司，土地用途为住宅、商服用地。沈阳国地不动产评估有限公司于 2013 年 4 月 18 日对上述抵押物进行评估，抵押物评估总价为 56,819.40 万元。结合本次借款总额 28,000 万元，抵押率为 49.28%。土地评估结果一览表：使用权人名称 辽阳红美置业有限公司 土地证编号辽阳河国用（2013）第 10070014 号宗地位置 太子河大道东、东平街南 土地使用权性质 出让规划用途 商住 设定用途 商住使用年期 商业 40 年、住宅 70 年 宗地面积（） 184,778.4楼面地价（元/） 1071 容积率 2.8
44、7土地单价（元/） 3075 总地价（万元） 56,819.40普通合伙人-杭州中楚实业有限公司杭州中楚实业有限公司成立于 2008 年，是一家从事房地产市场开发投资管浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二15理、咨询、建筑工程技术咨询的专业投资管理公司。公司注册资本 5400 万元，在职员工 280 多人。公司紧紧围绕“诚信、优质、合作、创新”文化理念和“客户第一、重视个人、争取利润”经营理念，以“打造民族品牌、兴建创业乐园”为企业使命，以高素质的人才、现代化的管理、先进的生产设备和技术为依托，立足自主创新，提升综合实力。公司始终重视人才的引进、培养和使用，坚持“贤者上、谋者侧、能者前、专
45、者岗”的用人观，选贤任能、知人善任，员工素质、企业形象和综合实力得到显著提升。公司现有各类专业技术人才 98 名，其中大学本科或高级职称以上53 名，大学专科或中级职称 45 名；技术工人 182 名，均具备高中、中专或初级职称以上水平。四、风险揭示与控制（一）市场风险本项目面临的市场风险主要来源于国内外宏观经济形势的不确定性，以及浙江联众的经营情况受政策调整和市场运行规律影响而产生的波动。如果国家对房地产行业出台新的政策，市场运行规律发生变化，影响到浙江联众的房地产承包建设业务，有可能会给本投资基金的兑付以及处理造成困难，或者降低本项目的安全边际。中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作
46、的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。随着市场的推进和企业整合力度的加强，对房地产建筑承包的需求增大，有利于融资方企业的经营。（二）信用风险本项目所面临的信用风险主要体现在债务清偿主体浙江联众及担保方辽阳红美置业有限公司由于自身经营的原因，在投资基金期满时，无力或不愿向我司清偿债务，或者履行担保义务，由此而产生的信用违约风险。项目组通过尽职调查，根据人民银行征信系统的贷款记录显示，浙江联众、辽阳红美置业无信用违约的历史记录，且无其他不良记录。浙江联众杭州保障房项目产品说明书 文件二16同时，浙江联众、辽
47、阳红美置业在各家银行信用记录良好，无欠息、逾期及违规记录。由此可见，浙江联众、辽阳红美置业信誉情况良好，存在信用违约风险的可能性较小。（三）商业风险本次还款来源主要是杭州钱塘经济开发区农居高层项目代建的政府回款，政府的还款能力、政府的还款信誉以及辽美置业对代建项目的还款实力等为该项目带来一定的风险。（四）操作风险本项目面临的操作风险主要包括：（1）项目组由于本身的操作原因，导致浙江联众出现较大风险敞口；（2）如果本项目到期无法兑付，在处置抵押资产或行使追索权时无法实施。对于本项目的操作风险，首先项目组严格按照公司的风险管理制度进行尽职调查和项目评审，并在本项目相关合同正式签署、相关资产办理抵押登记和进行公证后，才进行资金募集和放款。而且项目组将认真履行贷后检查职责，确保本项目信托资金的安全运行。（五）政策与法律风险对于本项目所面临的主要政策与法律风险，项目组在进行尽职调查过程中就十分关注，对浙江联众公司所有手续和资料进行了严格的审查，相关资料完备充分，基本不存在法律风险。项目组会监控和督促项目的进度、资金用途以及融资方的回款进度等，确保投资基金财产安全。
