1、销售房屋附赠花园、露台、地下室或其他空间的法律指引最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具有应用法律若干问题的解释已于 2009 年 10 月 1 日起施行。解释对实务中争议较大的专有部分与共有部分的范围做了界定。今后，销售房屋时附 赠花园、露台、地下室及其他空间必须符合司法解释的要求。为此，特制定本指引，请各公司参照 执行。、 规划报建时的注意事项解释第二条规定， “规划上属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等”，是 专有部分的组成部分。因此，有无规划依据，是关系 该部位所有权的关键。规划报 建不当，将 导致建设单位将来无权处分“ 露台等”财产权利。
2、故在报建中要特别注意以下事项：1. 欲附赠的露台及地下室必须在“规划上专属于特定房屋 ”“规划上专属于特定房屋” ，是指功能上不是供公众使用，并且没有公共通道与之相连，只能通过特定房屋才能 进入的露台、地下室等。这就要求我们在设计和报建时满足以上条件，并且在批准的规 划文件中体现出来。切忌 报 建方案与实际交付不一致。没有“规划上专属于特定房屋” 依据的露台、地下室等，很可能被认定为业主有的部分，建 设单位附赠即构成侵权。2. 底层庭院（花园）的报建物权法规定绿地可以明示属于个人，故建设单位有权将窗前绿地作为楼房底层的庭院（花园）附赠给该房屋的买受人。报建中要注意：、1、 如当地规划管理部门允
3、许以庭院或花园等名义报建，应设计成永久性结构，以围墙、栅栏等方式报批。、2、 如当地不允许作庭院或花园，只能以公共绿地报建时，施工时可以在栅栏位置预埋地梁，梁上设安装孔， 带规划验收后，房屋交付前安装栅栏，以达到明确区分、排它使用的效果、3、 交付的庭院（花园）应与合同（包括广告或平面图）约定一致。不能事后扩大或缩小。面积应空置在合理范围，不能 为了促销而设计得过大，避免引起其他买受人的质疑。、4、 为避免被认定为“公共绿地”未满足，以上绿地不宜占用“公共绿地” 面积指标。3“避难层、设备层 或者设备间” 不能附赠解释第三条明确规定“避难层、设备层或者设备间等结构部分”属于业主共有部分。故凡以
4、“避难层 、设备层或者设备间”名义报建的，均不能作为赠送面积送给特定的买受人，否则，将构成对法定共有部分的侵害。、 销售时的注意事项1. 在销售合同中明确附赠部分并向其他买受人公示、1、 对附赠部分，要在房屋买卖合同中作明确约定，参考条款如下：“本合同 项 下商品房附 带 的庭院 /露天 /地下室 /属于 买 受人 专 有部分的 组 成部分，其位置如 图 所示，使用面 积 /建筑面 积约 XX 平方米（具体以 实际 交付 为 准）。 该 面 积 未计 入商品房 计 价面 积 。买 受人同意在使用 时 不改 变 其使用功能，并遵守本小区的管理 规约 和 业 主大会 /业 主委 员 会制 udin
5、gde 管理 规则 。”、2、 为减少日后争议，销售时宜向所有买受人公示附赠部分的专有性质。公示的方式，包括在销售模型上 标注的露台、庭院（花园）或地下室属某单元房屋专有，在 户型手册、户型单页等广告宣 传资料或重要信息提示中标注附赠部分的位置和形状等。2. 不得处分业主共有部位司法解释明确了“建筑物的基础、承重 结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、 设备层或者设备间等结构部分” 是业主共有部分，建 设单位无权处分。、1、 凡报建时以“公共通道、楼梯、大堂、避难层、设备层或者设备间”名义设计的部位，均不能擅自改变其使用功能，更不能附 赠给特定买受人，否 则将构成侵害业主共有部分的权利。、2、 规划的公共通道、电梯间等空间，在分 摊该面积的业主范围绩效，且都同意划分给特定业主使用的前提先，才能做次安排。建设单位应与分摊了该面积的所有买受人签订协议，支付对价，以 换取业主不对此主张权利。具体操作 请参见送面积法律风险控制指引。
