1、居住小区修建性详细规划的评析要点1、居住区用地位置的选择是否符合城市总体规划及控制性详细规划要求。 2、居住区的人口规模和用地规模是否与城市经济发展相适应。 3、居住区的空间结构是否合理，主次结构是否协调。 4、居住区的空间布局是否合理均衡，是否形成完整的居住生活系统。 5、居住区内的建筑的选型是否经济合理、能够满足居民的需求，是否有利于创造良好居住环境。 6、公共服务设施是否完善，服务规模能否达到最优。 7、居住区道路是否满足居民出入方便、安全、便捷，而且有利于组织汽车交通。 8、是否具有完整同意的建筑艺术空间组织。 9、是否具有邻里公共生活的共享空间。 10、是否满足家庭私密性生活要求。张
2、家港香蜜湖居住区修建性详细规划规划区位于张家港经济开发区南区，新丰河两侧，东至育才路，西及金港大道，以香蜜湖为中心，南北长约 990 米，东西宽约 730米，面积约 54.4 公顷。本案有一定特殊性，位于开发区的特殊区位决定其整体定位；已通过审批的局部地块方案，以及现状村镇边界、厂房边界等因素决定方案平面布局的多方面协调性。规划区由南、北二区共同构成，北部定位为拆迁安置区，南部定位为普通居住区。规划由城市的整体空间环境出发，从城市设计角度综合考虑，与周边区域规划建设协调，共同构成完整的城市功能布局与城市空间形态。规划布局将地块明确划分为北部的安置房用地和南部的商品房用地。北部采用居住小区组团街
3、坊三级结构模式，南部采用居住小区街坊两级结构模式。北部布局：规划用地面积 24.76ha，安置住户达 1500 户。分为东西两个片区（西片区方案已审批通过，本案以协调为主），均为多层住宅，建筑朝向基本为正南及略偏东南方向，保证 1.4 的日照间距。南部布局：规划用地面积 27.95ha，其中水域面积高达 4.5ha。自然景观资源优越，为建造高档住宅小区提供有利条件。以香蜜湖为中心进行规划布局，湖边开发部分小高层和别墅区，强调住宅单体的形体变化以及优美的天际轮廓线。规划区东北部为启动区，结合椭圆形路网，建一小区服务小心，东南部设置社区活动中心和幼儿园各一处；小区南部结合香蜜湖上岛景特征，建设综合
4、性社区服务中心。湖心岛做出两个比较方案以供选择。交通系统路网规划注重整体性和景观性。依据现状地形及香蜜湖湖面形状，道路线型采用“S” 型曲线，丰富道路景观的同时，降低机动车行驶速度，确保住区安全性。区内机动车停车以住宅底层停车为主，小高层住宅以地下停车为主，别墅区有独立车库，平均每户 0.8 个车位。设置少量的地面停车，多采用树下停车。小区内非机动车采用入住宅底层车库的方式。绿化景观系统结合地形及防护要求，构筑多层次绿化系统，点、线、面方位覆盖。绿化分为滨河绿地、中心绿地、宅间绿地，根据各自特点及要求进行配置。北部小区以滨河绿地作为主要景观，以形式丰富的绿化为主，草坪、灌木、乔木相互结合，滨河
5、步行小道配以休闲景观小品和小广场，体现自然和谐的生态环境。南部小区以香蜜湖为中心景观，塑造高品质的湖心岛景观。规划理念营造开放的社区我们真正将社区作为城市的有机组成部分来考虑，倡导住区回归城市，创造开放社区的理念。本案主要反映在：与城市衔接的交通组织：本案首先分析城市道路体系，将道路系统融入城市的路网结构中，使住区不再是一个封闭的开发单元。此外，通过合理设置和组织出入口，引入公共交通路线等，将住区内部交通与城市交通进行良好的衔接和沟通。配套公共设施的开放与共享：公共设施的开放与共享不仅符合其经营规律也有利于地区资源的共享。以香蜜湖为中心，湖心岛设置开放型公共服务设施。适宜的封闭规模与方便的管理
6、模式：住区主要道路与城市的衔接为住区的开放提供了空间上的保证，道路走向和密度的确定也划分出合理规模的住宅组团。在开放的住区模式里，将整个住区划分为若干个管理单元，每个管理单元进行封闭式管理，分层管理以保证住宅内部和居住院落空间的相对封闭与私密。营造活力的社区对于住区而言，社区活力主要体现在两个方面，一是人群的活力及居民的邻里交往方面，二是住区的经济活力，即满足居民生活和交往需求的商业活动。较往空间的营造成为活力住区营造的关键元素。居住区人群多样化：城市住区是一个多层次结构系统复合而成的社会空间统一体。在规划中，通过设计多样化的住宅产品类型为不同层次不同需求的人提供了多样的选择。公共设施的合理布
7、局与交往活力：合理的布局能够引导人们进入公共空间并在其中聚集交流。在中心公共绿岛上，布置了与居民生活密切相关的超市、银行、会所等商业网点，也为老人提供了闲聊下棋，儿童们玩耍嬉戏的社区公园。将交流、视线的延伸组织于一个中心场景中，增强住区中心公共空间的认同感和凝聚力。人车流合理组织的街道生活：采用人车共存道路系统，机动车道与人行道没有特别区分，通过对道路的断面设计和细部设施设置，将机动车速度控制在安全限度内，同时通过道路周围的绿化和小品设置来提升交通空间和住区生活空间的环境品质。营造文化与生态的社区：环境品质已逐渐成为住区最有价值的部分之一，同时又能增强住户的认同感与自豪感。这些环境品质中包括了
8、合理的游憩功能，宜人的景观设计，独特的自然与人文特色等。社区的文化韵味与居住情趣：田园诗意，回归自然的生活成为本设计的追求，以简约，轻松和实用的环境，更贴近香蜜湖的自然本质，更符合本社区居住环境应有的人性化，质朴感和内敛特征。宜居的住宅设计：香蜜湖居住区的建筑风格以简约的现代风格为主，点缀部分欧式元素。追求色彩与质感的对比组合，形成小区亮丽明快的主色调。纵向五段的外里面处理比例匀称，将顶层坡顶、老虎窗、转角观景窗，宽大观景阳台及空调机位等立面元素合理搭配，形成层次丰富天际轮廓线以及温馨宜人的整体住区风格。构建水岸特色景观系统：方案充分挖掘了住区中水的文化，精心设计了一系列以观水、临水、亲水与戏
9、水为主旨的特色景观系统，塑造诗情画意的湖畔社区。关注社区的长期发展：住区的发展与运行是一个长期过程，是城市发展的体现。住区长期发展的主体是住区全体居民，政府、开发商、居民三方面必须相互协调，从长远发展的角度出发，建设新社区。本住区划分为三段建设周期。分期建设保证原村民搬迁的合理运作要求，也推动了土地价值的上升，从而带动住区整体档次的提高和社区生活的完善。郴州市城乡规划委员会专家委员会关于龙形居住小区修建性详细规划的技术审查意见2007 年 12 月 22 日，市城乡规划委员会专家委员会组织部分专家对“ 龙形居住小区修建性 详细规 划” （以下简称修规）进行了技术审查。会议由专家委员会副主任委员
10、刘元生主持，规划、建筑、园林、道路交通、给排水等方面的专家参加了会议。与会专家听取了市规划设计院关于龙形居住小区修建性详细规划的汇报，认真审阅了图件，进行了质疑与审查，发表了建设性的意见与建议。技术审查意见如下：一、规划的基本评价（一）关于规划项目的基本概况龙形居住小区位于青年大道以北相对独立地段，是由几块分散的不同的项目组成，基地北面靠山，呈西高东低走势，山体背景绿化条件很好。小区总用地 28.8 公顷，实际建设用地 22.8 公顷，城市道路占地面积 6 公顷，是我市目前规模最大的居住小区。（二）关于规划布局结构规划布局由三个居住组团构成，中间宽窄相间的带状绿地将三个组团串联起来，形成一“链
11、” 串多 “珠” 的形态。规划一条龙形水系与绿地穿插布置，绿地与水系共同组成了全区的公共活动空间体系。（三）关于道路交通组织规划将各个地块的机动车出入口进行了整合，以尽量减少对青年大道的交通干扰。各地块内部道路 35 米，以保证交通与消防要求，停车方式以集中式停车库为主，地面停车位为辅，基本利用地形高差设置，小区停车率 65%。（四）关于绿地景观系统规划绿地系统形似树叶的“经脉” ，“经”作为小区的绿地主轴，贯穿全区，宽窄不一，收放有致，既是小区的公共活动空间，又是主要的景观视线通廊，为保证绿地的延续性，规划磨心塘路南侧 10 米宽的绿化带，保证了绿轴的完整性；“脉 ”作 为绿 地主轴向宅 间
12、绿地延伸，集中 带状绿地空间向楼间延伸，从而在有限的条件下创造出更为开敞的空间环境，将远山为借景，有效丰富了小区的景观效果。（五）关于公共建筑及配套设施布置规划的公共服务设施主要结合两处各具特点的商业街设置，其中位于华宁翠园中部的商业休闲步行街宽度 30 米，两侧布置底商住宅，主要是以咖啡吧、书店、酒吧、主题餐饮和文化活动等休闲设施为主。沿磨心塘路设置生活商业配套设施，菜市场布置在香雪桥下面。小学单独布置在小区的东面，主入口设于磨心塘路。（六）关于住宅群体组合与住宅单体设计住宅采用组团行列式与塔式布局，多高层结合，局部形成围合的小庭院，基本满足交通、停车和居民交往等需求。住宅单体设计采用传统与
13、现代相结合的形式，体现地域文化与“ 以人 为 本” 的思想。综上所述，专家组认为：龙形居住小区修规成果的内容、深度基本达到了国家城市规划编制办法与郴州市修建性详细规划与修建性总平面设计规划管理规定(试行)的要求，原则通过龙形居住小区修建性详细规划。二、专家组建议（一）进一步完善规划布局与功能分区规划布局应结合地形及自然环境，根据开发商的使用功能有机整合，香雪桥两侧过于集中封闭，容量过大；隧道两侧建筑高低悬殊，比例失调；临青年大道街道店门过长且封闭；缺乏小区中心绿地。（二）进一步优化道路交通组织小区中心道路应作为磨心塘路的延伸，近期作小区道路，远期为城市道路，以减轻青年大道的交通压力；高层建筑的
14、宅前小路过于曲折，应满足消防的扑救的需要；小学东侧道路坡度过大，可改为步行路，紧急情况下可通行车辆；同时设置港湾式公交停靠站，标注公交停靠站的位置。（三）要突出绿地景观规划设计小区中心应增加公共绿地，包括西部的两块弧形绿地，东部的带型绿地，保证人平公共绿地面积不得小于 1 平方米。植物配置以地方树种为主，乔木与灌木搭配、常绿树与落叶树搭配，针叶与阔叶树搭配，各组团绿地应有不同的特色。香雪桥两侧的建筑应进行控制与引导，以保证与南塔有较好视廊空间。（四) 加强公共服务设施的配套完善应根据情况合理推算小学规模，小学布置不宜采用过高的台地；应增设邮政信报箱群与收发室；住宅区内入口处应适当增设非机动车棚
15、；垃圾站及公共厕所应留足防护距离，按组团设置二个压缩式垃圾站；临青年大道公寓楼可设集中的商业超市，并设独立的幼儿园。（五）创造居住小区良好的建筑形象与文化品质要将建筑与小区环境融合到城市环境中去，与城市的历史发展文脉相联系，利用东部带形绿地将九十里大道的历史文化融入其中，作为古城的结尾。建筑风格由东自西可采用传统传统与现代结合现代的形式。（六）完善防灾规划与设计小区北面环山，且山势较陡，要做好地质灾害评估，山体的截、排沟应分设，并提出截、排洪及加强山体植被保护，防止水土流失、山体滑坡等措施。（七）完善竖向设计基地为北面环山，地形较为复杂，应进行土方平衡，合理确定建筑基地标高，节约投资，除道路竖
16、向设计满足国家规范以外，住宅采取局部小台地处理，台地之间以低挡墙斜坡草地过渡，最大限度地减少土石方，尽量保持与周边道路、台地的衔接。（八）要完善管线工程布置与综合小区内水体采用循环用水需进一步论证。排水管径偏小，应根据汇水面积进行计算，区内应采用雨污分流。（九）技术经济指标与户型结构技术经济指标应综合分析论证，住宅户型结构 90 平方米以下不得小于 30。应增加实施规划的措施建议。（十）村民拆迁安置要补充调查规划的小学用地范围内的村民拆迁安置的数量，落实具体的安置位置与实施的可能性。（十一）完善规划说明书说明书进行精练、优化，文表图结合，应进行适当的调整、增删，按郴州市修建性详细规划与修建性总
17、平面设计规划管理规定( 试行) 的要求编写，使之更具有可操作性。建设业主和设计单位应对上述问题及建议进行认真地斟酌，修改完善后报市规划局审查，再报市政府审批。参会人员名单：徐延波 市规委专家委员会主任委员刘元生 市规委专家委员会副主任委员刘新林 市规委专家委员会副主任委员李永辉 市规委专家委员会委员邓晓泉 市规委专家委员会委员刘洪南 市规委专家委员会委员李亚敏 市规委专家委员会委员蒋蔚玲 市规委专家委员会委员李康祥 市规委专家委员会委员朱建全 市规委专家委员会委员卢典埙 市规划局胡文辉 市建设局徐汝茜 市消防支队胡扬国 市农业局刘玛兰 市规划局曾庆武 市振兴房地产开发公司李卫平 市振兴房地产开发公司邓丽蓉 市城市规划设计院列席人员名单：周海林 市政协经科委 （规划行风监督员）涂尧山 市工商业联合会（规划行风监督员）二七年十二月二十五日主题词：城乡规划 编制 技术审查 意见 抄送：陈社招副市长，张扬平副秘书长 郴州市城乡规划委员会办公室 2007 年 12月 25 印发
