1、21世纪不动产太原区域培训部,房地产基础知识,相关的基本概念,房地产 我国房地产业内人士常把房地产简称为地产。又称不动产，是房产和地产的总称。从广义来说，地产是房地产的简称，是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 地 产 从狭义来说，地产指土地财产，是土地的经济形态，即一定土地所有制关系下作为财产的土地，或者说是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。,相关的基本概念,地上定着物 是指不能分割或虽能分离后破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山、为提高建筑物的使
2、用功能而安装在建筑物上的水、电、暖、卫生、通风、通信、电梯、消防等设备。,获得土地使用权的方式,招标、拍卖 协议转让取得 政府批准划拨国有土地 133工程 村民建设用地标准按人均133平方米控制，在本村有合法宅基地的非本村人员建设用地标准按人均50平方米控制。划定的改造用地应包括安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、发展经济用地。,土地的分类,生地是指可能为房地产开发所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施、未开发利用的土地。 毛地是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的建筑物，
3、将被改建的土地。 熟地是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。,土地的基本条件,三通一平：通水、通电、通路和场地平整 七通一平：通上水、通下水（排水）、通电力，通讯通、通燃气、通路、供热、场地平整。,国有土地使用权出让年限,居住用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年,房地产产业概述,房地产业属于第三产业，属于服务业（一） 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 （二） 房地产业主要包括以下一些内容： 1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安
4、置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；,房地产产业概述,上游是房地产开发企业拿地、拆迁 中游是房地产开发企业规划设计、建造 下游是房地产企业对不动产到动产的过程。是对房产全面盘活的过程。,房地产产业概述,我住长江头， 君住长江尾。 日日思君不见君， 共饮长江水。,房地产产业概述,建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业；房地产业可分为房地产开发业和房地产服务业；房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪,房地产产业概述,一级市
5、场是指土地使用权的出让 二级市场指开发商开发项目之后，向购房者出售所建造的房屋，即商品房的第一次出售。 三级市场是指市场上已经成交过的房屋再次进行交易，也就是常说的“二手房”交易。,房地产产业概述,房地产的特性,独一无二性,不可移动性,寿命长久性,数量有限性,用途多样性,相互影响性,易受限制性,价值高大性,难以变现性,保值增值性,房地产产业概述,二手房“二手房”是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产三级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。实际上二手房是指再次进行买卖交易的住房。包括：已购公房、商品房、经济适用房、集资房、别墅,房地产产业概述,按结构类型
6、分砖混结构框架结构钢结构,房地产产业概述,按建筑高度分低层（1-3层）多层（4-7层）高层（7层以上带电梯）公共建筑及综合性建筑总高度超过24米为高层建筑，低于24米为多 层建筑建筑总高度超过100米时，不论其是居住建筑或公共建筑均为超高 层建筑,房屋面积分类,使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使 用面积，俗称地砖面积。 建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。 套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。,房屋
7、产权类型,商品房 经济适用房 已购公房 集资房 公房,已购公有住房及已购经济适用房,1、已购公有住房指城镇职工按照有关住房改革政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的公有住房。2、经济适用房指按政府规定的指导价格购买的经济适用房，包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。,房产类型,住宅：普宅、公寓、别墅 商业：商铺 写字楼：写字楼 综合：两种或两种以上用途,挑选普通住宅的基本要素,老百姓购房时一般都喜欢选择“质量优异、价格便宜、方便舒适、易于转手。 1、地段 2、品质 3、环境 4、产权,挑选房产的基本要素,5、
8、朝向 6、面积、布局 7、质量与细节 8、基础设施与配套设施 9、资信良好的物业公司10、楼梯及电梯11、采光与通风,如何选择理想的商用物业,位置 房间朝向、净深、净高、采光、柱距等 硬件水平（电梯、空调、通讯设备等） 物业管理 配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐 厅、机票代理等） 其它,房地产交易的方式,房地产的抵押 房地产的租赁 房地产的转让,房地产交易的方式,房地产抵押 是指房地产产权人以房地产作为抵押担保品，向他人取 得一定经济权利时而形成的房地产交易方式。 房地产抵押的主要目的是房地产贷款 房地产产权人称为抵押人，向房地产产权人提供一定经济权利的一方称为抵押权人。,房地产交易的方
9、式,房地产租赁 是指房地产产权人通过将房地产一定时期的使用权转让 他人并收取租金，而支付租金的一方取得房地产一定时 期使用权的交易方式。在这一交易中，房屋的所有权不发生转移，而房屋的使用权发生了转移,房地产交易的方式,房地产买卖 是指房地产的产权人一次性让出其拥有的房地产产权并 收取房地产买卖价款，而支付价款的一方取得房地产产 权的交易方式。,有下列情况的房屋不得出租,未依法取得房屋所有权证的 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的 共有房屋未取得共有人同意的 权属有争议的 属于违法建筑的 不符合安全标准的 已抵押，未经抵押权人同意的 不符合公安、环保、卫生等主管部门
10、有关规定的 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形,租赁合同应当具备以下条款,当事人姓名或名称及住所 房屋的坐落、面积、装修及设施状况 租赁的用途 租金及交付方式 房屋修缮责任 转租的约定 变更和解除合同的条件 违约责任 当事人约定的其他条款,有下列情况的房屋不得出售,产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的 已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的 房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的 擅自改变房屋使用性质的 以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装修费用的 住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足价款及装修费用的 法律
11、、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的,影响房屋价格的因素,房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） 房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容 院等） 小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市场价格定位 房屋的供需状况 物业管理公司的口碑 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 政府因素、土地价格的变动 其它因素,房产投资回报计算方法,一、租价比租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫；如果
12、该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。,房产投资回报计算方法,二、租售比 租售比=房价/房屋月租金 租售比一词源于国外，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为13001200。在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款。租售比是一个价值判断工具，不能反映市场需求,和投机行为。,
13、房产投资回报计算方法,三、收益模式计算公式： 1、投资回报率（每月租金收益按揭月供款）12/（首期房款期 房时间内的按揭款） 说明：投资客的收益是这样实现的，通过贷款购买房产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。,房产投资回报计算方法,2. 投资回报率（税后月租金物业管理费）12/购买房屋单价 说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算， 没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。,房产投资回报计算方法,3、投资回收年数（首期房款期房时间内的按
14、揭款）/（税后月租金按揭月供款）12 说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在1215年之内都是合理的投资。该方法比租金回报 法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。,商业房产投资回报计算方法,一、即刻回报型:购买位于传统商务核心区的房产，这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟，不需要培育，购买后出租经营即可获得可观的租金回报，这种投资类型之下，通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。 二、培养回报型:购买的物业通常位于非传统的商业核区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的未来，而这个过程便是培养的过程。这类区域的商业地产在最初通常售价较低，投资客此时入市实
15、际上购买的是多年以后的价格和租金，如果判断准确，这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。,商业房产投资回报计算方法,3、简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益15年房产购买价，则认为该物业物有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。,经纪人的四门功课,说咬字清楚，尽量说普通话。学学习专业知识，了解业内新闻。礼彬彬有礼，以德服人。勤笨鸟先飞，勤能补拙。,经纪人的四句格言,地狱里的合作胜过天堂里的寂寞！最好的团队只有一个信念，就是合作！服务不打折！只要有1%的希望我就付出100%的努力！,经纪人需要做到,从团队合作中 吸取经验，是 自己变成一个 真正的房地产 专家！,简单+重复+坚持=成功,问题与解答,谢谢大家！,迈向成功,
