1、1/32达州市房地产市场调研报告2015/5/182/32第一部分 宏观环境分析一、达州市规划发展根据“一核、一圈、两翼、三轴” 市域城镇空间布局，规划打造中部经济区、北部经济区、南部经济区三大经济增长极。 “一核”：指达州主城区“ 一圈” ：指以达州主城区为中心，大竹、宣汉、开江城区构成的半小时经济圈“两翼” ：指渠县、万源市城区“三轴”：指沿达渝、达陕高速路发展轴，沿达万、达巴高速路发展轴，沿南大梁高速路发展轴。按照达州城市总体规划（20112030) ，拓展城市发展空间，完善城市功能，塑造城市风貌特色，打造生态宜居环境，确定“川渝鄂陕结合部区域中心城市” 发展定位，坚持“两化互动、统筹城
2、乡”的发展思路，坚持追赶跨越、加快发展的主基调，坚持产业立市、工业强市、开放活市、科教兴市、文旅靓市的发展路径。以西城为城市中心，以南城、老城为城市副中心。重点建设西城、南城、河市、亭子等片区，优化改造老城。在用地评定基础上，达州城市发展方向采取“南延西扩东跨，适度向北发展”的城市空间发展模式。近、中期主要向西扩张莲花湖、复兴、双龙一带，并向南延伸至河市与铜钵河，适度向北发展张家坝、韩家坝和魏兴。规划远期城市主要向东跨越雷音铺发展，即亭子片区。二、达州市概况1、城市区位3/32达州地处川渝鄂陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，是四川对外开放的“东大门”和四川重点建设的百万人口区域中心城市，达州
3、市幅员面积 16591 平方公里。辖 2 个市辖区（通川区、达川区） 、4 个县（宣汉县、开江县、大竹县、渠县） 、代管 1 个县级市（万源市） ，另附加一个经济开发区（46 个行政村） 。距成都约 459 公里，近重庆 227 公里，离武汉 1026 公里，至西安 609 公里。4/322、区域分布5/32达州城市分为老城片区、西城片区、南城片区、经济技术开发区、河市片区和亭子片区等六个功能区。老城片区：规划到 2030 年建成区面积约 12 平方公里（含张家坝、韩家坝） ，人口规模 22 万人。功能定位：城市商贸中心、区级行政中心、职业教育中心，以传统商贸、文化娱乐、职业教育与居住为主的综
4、合发展区。西城片区：规划到 2030 年建成区面积约 32 平方公里，人口规模 45 万人。功能定位：全市中央商务区、行政文化中心、区域性商贸物流生产性服务基地，以行政管理、金融商务办公、总部经济、科技研发为主，配套文化教育、体育、医疗与居住的综合发展区。南城片区：规划到 2030 年建成区面积约 20 平方公里（含小河咀、三里坪、梨树坪） ，人口规模 28 万人。功能定位：城市副中心与城市门户，以金融、商务办公、居住为主的综合发展区。经济技术开发区：规划到 2030 年建成区面积约 30 平方公里。功能定位：重点发展天然气能源化工、机械制造、冶金建材。河市片区：规划到 2030 年建成区面积
5、约 21 平方公里，人口规模 35 万人。功能定位：能源化工产业区配套发展区，以会展、生活配套为主的综合发展区。规划搬迁河市机场至百节。亭子片区：规划到 2030 年建成区面积约 30 平方公里，人口规模 30 万人。功能定位：未来达县行政经济文化中心，以发展现代商贸、现代服务和现代居住为一体的现代化新城。6/323、人口状况2013 年末达州全市总人口为 687.6 万人，常住人口 551.28 万人，城镇化率 37.8%。2013 年人口出生率 10.2，死亡率 5.78，自然增长率 4.42。达州市区辖 6 个区，5 个街道，38 个镇，35 个乡，幅员面积 3146 多平方公里，人口约
6、 179 万， 中心城区用地及人口发展规模：截至 2015 年，达州城市建设用地为 78.95 平方公里，用地范围控制在 100 平方公里，人口 78 万；到 2020 年，城市建设用地为 113.0 平方公里，用地范围控制在 130 平方公里，人口 130 万；到 2030 年，城市建设用地为 145.84 平方公里，用地范围控制在 160 平方公里，人口 160 万。4、交通状况采用自由式与方格网相结合的布局结构形式组织城市道路系统，形成以“三横五纵加一环” 的城市快速路及片区联系性干路为主框架的城市道路交通骨架系统。 “三横” ：北横，西起外环路复兴北枢纽，经莲花湖片区后穿凤凰山与 21
7、0 国道相接后借道 210 国道南行并向西过州河大桥与巴达高速盘石出入口入城通道相接；中横，西起外环路碑儿梁枢纽向东经马踏洞上跨达州火车站后接金南大道至火车东站；南横，由外环路幺塘枢纽向东接工业大道并在木瓜铺东穿雷音铺后至亭子火车站。 “五纵”：中纵线，北起莲花湖接金龙大道南延过化工园区后跨州河并沿城堵山侧至河市南至新达州铁路货站；西一纵，北起小河嘴州河大桥经通川路、朝阳路及新西河路至新达州铁路货站后与环城快速路相交；西二纵，北起外环路复兴枢纽向南经碑儿梁、幺塘、李家湾后与中纵线相接；东一纵，北起韩7/32家坝与新达宣公路衔接并经张家坝后过明月江经南坝、杨柳垭、经开区后向南与外环快速路相交并与
8、现状国道 210 线相接；东二纵，北接达万高速盘石入城线向南沿亭子西侧南延，串接亭子片区与主城区联系的两条快速通道。 “一环”：指外环快速路，北起达巴高速魏兴出入口沿凤凰山西侧南下至复兴并沿铁山东麓向南至河市郑家坪后过州河并沿铜钵河北侧向东至徐家冲，并穿雷音铺后至亭子片区南缘，再向东可与达巴高带相接。通过外环快速路将渝达陕、巴达万及达营高速连接起来。三、达州市经济概况1、经济持续增长8/32近 5 年的 GDP 都有所增长，经济运行良好，全市实现地区生产总值 1347.83 亿元，全川排名第六位。2、三大产业变化状况第一产业实现增加值 281.66 亿元，增长 3.8%；第二产业实现增加值 7
9、12.96 亿元，增长 8.8%；第三产业实现增加值 353.21 亿元，增长 11%。三次产业结构比为 20.9：52.9：26.2。三次产业对经济增长的贡献率分别为 8.4%、59.7% 和 31.9%，分别拉动经济增长0.7、5.0 和 2.7 个百分点。可以看出，第二产业起到了绝对性改变，促进了全市经济的革命与发展。3、固定资产投资状况全社会固定资产投资完成 1176.2 亿元，增长 17.3%，其中，房地产开发投资 94.98 亿元，同比下降 5.5%。9/32第二部分、达州市房地产市场一、达州市房地产市场总体分析房地产开发投资增长率波动比较大，这与整个行业的发展息息相关，当然达州房
10、市任不例外，由于行业的兴起，使房市快速增长。从 2003 年开始，到 2007 年房地产开发投资达到顶峰，比 2002 年增长了 55。随后因政策调控和 2008 年地震自然环境因素有所弱化，但还是翻了一倍，随着中国整体经济过热和剩余货币整体流动性过大的大环境下，接着 2 年房产市场的活跃促使房价猛涨，房地产业开发同时盛行，紧接着政府的大力调控房地产市场，2013 开始逐步平稳，主要是以消化前面的投资去化库存，新开发投资增长率呈现出负增长。 年 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2013 2014 事件 （国八条） （国六、十五条） （房贷新政） （国十三条
11、） （国四条） （国十一条、新国十条） （新国八条） （新国五条） （930 房贷新政）内容： 稳定住房价格70/90 政策；2改 5 政策；首套购房 90 平以下首付比例不低于2 成，以上不低于3 成，再购房首付比例不低于 4 成鼓励购房，贷款放宽，减免二手房营业税抑制房价过快上涨，抑制投资投机性购房停止三套房贷款，严格管控二套房贷款且首付不低于 5成，利率上浮首套房首付 3成以上，二套房首付 6 成以上，基准利率上浮 1.1 倍再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策松绑限制，支持改善性住房，政府间接求市行为，刺激房地产消费10/32房价发展： 800-1400 元/ 3000/ 48
12、00-5500/ 稍有回落二、房地产市场特征 市场需求总量一般，单体开发量较小。商品住宅主要以满足当地及周边县、乡镇居民自住需求为主，该善、投资为副。 产品开发水平逐渐升高，观念逐步成熟。楼盘规模、规划设计、景观、户型等方面都陆续接近一、二线城市水平。市场蓄水、预热、开盘、热销、持销等分阶段营销理论和手法广泛。 前期开发量过大，现呈现出买方市场， “以价放量”是在售楼盘的首要任务，后期待建项目步伐逐渐放缓，土地市场二年内多次流拍。 客户层面上，已逐步转变为理性消费，广告噱头已不能完全击破客户购买欲望。 商业地产的开发量增大，商业发展水平逐已饱满。商业网点、商圈主要集中在老城区消费，新开发专业市
13、场、商业集中消费区尚待成熟，人口辐射欠缺，针对现目前经营不容乐观。三、 土地市场4 月全市共有 14 宗国有建设用地使用权出让公告，出让面积 339 亩，仅有 5 宗国有建设用地使用权出让结果公告，成交面积 210 亩，成交金11/32额约 0.73 亿元。根据以下近 6 个月一级市场图表看出，今年土地供销不够活跃，市场在新政求市的环境下，任需刺激消费，解决库存过剩的局面。四、住宅市场1、住宅概况达州市区目前分为四个区域：老城区、南城区、北城区和西外新区。由于整个城区发展空间较小，人口较多，主要密集于老城、南城、北城三大区中，呈现出拥挤局面。西外新区地势较开阔，城市规划较先进，路宽绿化高，人口
14、聚居较为分散，舒适度较优越，环境更宜居家。12/322、住宅市场走势依照政府规划及地区形态限制，城中心区域建设用地已无，住宅建设用地都集中在南外二号干道和西外新区往莲花湖方向扩移，西城片区在未来几年，可以肯定它将逐步形成居住氛围和开发热潮。从地理位置及自然环境来看，西外新区也更适合居住。从品质发展走势看，楼盘社区内配套设施及景观绿化逐渐被消费者重视，居住理念对于购房者已改变，不再最初原始住房而已，楼盘品质、产品设计和环境居家成为了消费的一部分。3、区域楼盘的情况从以上数据来看，达州房地产市场春节旺销期间成交量最大，且由价格活动促成，价格洼地却未能表现出成交上扬格局。由于购达州市区近 6 个月供
15、销情况达州市区近 8 个月成交情况13/32房旺季成交比例的增大，促使价格增高，同时未能延续前峰销状态，铸就了成交量的低谷。供销局面不够均衡，春节成了各项目集中放量季，为赶上回乡置业潮的浪峰。目前整个市场库存量约 240 万方，后期待放量约 100 万方。从住宅楼盘销售情况分析，4 月全市总成交均套面积 91.67，成交均价 4987 元/。总体销售情况较好的为小套三户型，套一接受度微弱，可以看出市场任为刚需市场，且总价不高但能满足三代同堂、一家三口居住的功能用房。从住宅楼盘供应的产品状况上分析，大多开发的项目均带有商业或底商；从规划形态来看，整个市场以电梯房为住，洋房住宅兼备，多层、别墅极少
16、开发；达州市楼盘表区 楼盘名称 地址 开发商 建筑形式 建筑面 容积 交房时间 面积区 销售均 销售情况 备注近 6 月通川区均套概览走势 近 6 月达川区均套概览走势14/32域 积() 率 间() 价元/永红世嘉 文家梁凤凰山路 81 号 四川居乐雅房地产开 发有限公司 高层、小 高层 34580 3 2016.12.31 68-105 5000 月销量 15 套左右 二期开盘项目，有老业主的积累市区老城 景上华庭 珠市街达州市房地产开发总公司 高层 17920 / 2015.12.31 65-120 5600 市区房去化迅速 商业产权到 2038 年凤翎锦绣 达州市通川区滨 河东路 四川
17、天泰置业发展有 限公司 高层 38 万 4 2016.6.30 70-115 5300 该区域主力去销楼盘 三期开盘项目，前两期已交房入住帝景阳光 达州市野茅溪 四川居乐雅房地产开 发有限公司 高层 10954 4 待 45-80 待 现接受预订 预告楼盘宏冠城市广场达州市通川区黄马湾路 155 号达州市宏冠房地产开发有限公司 高层 61000 4.5 2016.12.31 70-98 5300去年底开盘项目，去化较慢商住综合体项目，近河景房悦城逸景 达州市汽车北站 旁 达州市长江实业有限 公司 高层、小 高层 78640 2.5 2014.6.30 45-105 5200 尾盘，剩余 15
18、套左右 12 年开盘，该区域较早项目宏义江湾城北外张家坝江湾城接待中心达州宏义房地产开发有限公司多层、小高层、高层180 万 2 2013.9.28 75-740 5400-6700达州第一个造城项目，2013 年开盘，初期销售较好，近期去化较慢多期开发，从 2013年底开始分期交房，通过多样化活动吸客，营销推广力度大北外片区龙凤半山嘉苑北外凤凰山尾北客站后面四川鸿鑫房地产开发有限公司 多层 20400 1.5 2013.12.1 70-115 4800尾盘，剩余户型为 115 平三房品质较低，通过价格优势，销售周期 3 年中迪国际社区达县南外三号干道与兴盛东街交汇处四川中迪禾邦实业集团有限公
19、司 高层 24 万 3 2015.6.30 36-113 5000去化较快，典型以价取胜2013 年入市，推广力度大，引发当时市场爆炸式轰动南 一品南庭 达州市达川区南 四川升华集团有限公 多层、小 26 万 2.83 2013.12.31 60-150 5300 尾盘，剩余 80 套 该区域公认的品质15/32外镇三号干道旁 司 高层、高层左右 楼盘，2011 年房地产顶峰时期入市，价格较高上观南城 达川区南外三号 干道 四川省广卫房地产开 发有限公司 高层 36 万 3 2015.8.30 75-130 5200在该区域销售量靠前项目，月成交量 40-50 套左右现阶段该区域的品质楼盘，规
20、模大一新国际社区达川区南城兴盛东街四川一新投资实业有限责任公司 高层 46 万 3.7 2012.12.31 75-105 5000现开盘户型采用20%的大赠送做为卖点，销售活跃一期已交房，现开盘销售二期剩余楼栋，房源为 61-83平套二和小套三户型，侨兴锦华广场达川区文体中心旁达州市侨兴房产开发有限公司 高层 7.2 万 3.9 2016.10.31 40-90 530090 小套三已售罄，现剩余 300 套左右为套一、套二户型项目定位为高端商住综合体，但体量过小，周边学区不多的情况下，小户型销售较困难观澜国际 达县南外火峰山 下公安局旁 四川星科房地产开发 有限公司 高层、小 高层 12
21、万 4.6 2013.10.31 50-120 4600现房销售，但去化不明显，月销在 15 套左右，现剩余 500 套左右项目在该区域中为最偏、差楼盘，来访低、关注度不高的情况下，唯有以价格吸引刚需客群消费外片区南外片区统谊江山里南外三里坪同安路四川省统谊置业有限公司 高层 56652 5 2016.12.31 70-90 4800虽为河景房，但现目前位处较偏，周边环境较差销现以特价房做这噱头吸客，最高优惠4.2 万16/32售难度大瑞城龙湾 达县南外通达西 路 487 号 达州中铁瑞城置业有 限公司 高层 1.2 万 5.85 2015.1.31 56-100 5400 尾盘，剩余 30
22、套左右 地处交通要塞，人口密集，销售较快承天胜景 达州市南外龙湾 片区 达县光正置业有限公 司 高层 55175 6 2015.12.31 80-95 5000 销售慢，月销量15 套左右品质不高，环境较差，楼间距小采光不够好时兴尚上城 南外二号干道四川时兴置业有限公司 高层 13 万 3.5 2013.6.30 50-150 5000早期楼盘，通过老带新有一定销售量一期已交房，二期在售，房源为 50-100 平户型约 400 套左右仁和锦绣城州南城汉兴北街大家集团旁达州市达裕房地产开发有限公司 高层 11 万 3.87 待 60-100 待预告盘，现只接受预定没有环境优势，地段较差万兴世家
23、达州市南外文体 中心旁 四川达州万兴实 业 高层 98125 3 2016.6.30 70-100 5000 去年开盘，销售较差 处于区域发展地段，但位置较偏城市之星 达州市南外中华 花园对面 四川省达州市华标房 地产有限公司 高层 36710 5 2015.12.31 40-110 5100 尾盘，剩余 30 套左右地理位置好，周边配套完善，关注度高凌天妙境 达州市南外龙湾 片区 达县昌明建材有限责 任公司 高层 26304 5 2015.12.31 50-100 4800 现房发售，已售一半 楼盘密集，品质较低瑞城金兰湾达州市南外临江路达州中铁瑞城置业有限公司 高层 10 万 2.4 待
24、65-90 待 预告盘 成熟地段，关注度高，优势明显南外片区南城好一新达川区南城一号南北干道（好一新机电市场广场1 号楼）四川一新投资实业有限责任公司 高层 2 万 / 2015.8.30 65-100 3500以价格优势拨来访成交，但去化少量专业市场住宅，没有居家条件17/32中华花园 3期达州南外华蜀南路中华花园 A 栋斜对面达州市侨兴房产开发有限公司 高层 5 万 6 2014.12.31 50-120 4800现房发售，剩余200 套左右多期开发项目，有客户积累优势云山喜景 达县南外三叉路 口 达州市诚兴房地产开 发有限公司 高层 4.5 万 5 2014.12.31 36-120 4
25、700 现房发售，剩 100套左右 刚需购房客群，有区域环境优势升华广场 达州市达川区南外南北二号干道 四川升华集团有限公 司 高层、小 高层 14 万 / 2015.10.31 110-135 5000区域首个规模城市综合体，销售较好城市综合体项目，商业 31 万方，住宅14 万方中央公园达县南外南北三号干道（文体中心旁）四川国鳌房地产开发有限公司 高层 10 万 3 2015.12.31 80-115 4900现房发售，有价格优势未通过验收，口碑较差石化南苑 达州南外南北 2号干道中段 四川嘉阳房地产开发 有限公司 高层 7 万 3.5 2015.6.30 65-100 5000 现房发售
26、，剩余70 套左右 小体量，认可度低罗浮南山美庐达县南外三号干道 罗浮集团多层、高层 22 万 2 2012.12.31 68-130 5200尾盘，剩余大户型产品 50 套左右区域名片楼盘，环境打造利好瑞城麓岛国际 达州南坝路达州中铁瑞城置业有限公司 高层 77 万 5 2012.12.31 86-135 4800尾盘，剩余大户型产品 10 套左右小户型早已售罄，大户型销售成瓶颈南外片区富丽楠山 达县南外翠屏山 达州全成房地产开发 有限公司 高层 13 万 4 2012.12.31 75-115 特价房4000剩大户型产品 10套左右早期项目，尾盘销售雍河湾 达州市西外朝阳 中路 8 号 香
27、港中渝置地雍桥 置业 高层 41 万 5 2015.10.31 50-137 5000区域大盘，但地段较差，月成交量 30 套左右一期已售罄，二期在售中，西御菁园达州西外白塔路与紫荆花路交汇处四川西晶集团有限责任公司多层、高层、小高层8.3 万 3.6 待 76-105 待 现办理 VIP 卡中 预告盘18/32格凌西城达州市通川区西外新区金龙大道48 号四川省鸿鑫房地产开发有限公司高层、小高层 10 万 3.6 2016.12.31 80-130 4800放大价格优势，月成交 25 套左右环境恶劣，地段差，没有核心竞争力西城名苑达州西外新区凤凰大酒店军分区旁四川达竹嘉兴房地产开发有限责任公司
28、 高层 17 万 4.5 2014.8.25 40-137 5050区域重点关注楼盘，月成交 45 套左右一期已交房，二期在售中，兴华苑达州市西外时尚家苑往旺角城方向上行 50 米四川兴华旭房地产开发有限公司 高层 33318 4.5 2016.12.31 64-110 4900 销售难度大没有环境优势，规模小，认可度低西汇名都 达州市西外金山 南路 四川鸿鑫房地产开发 有限公司 高层 5.6 万 3.5 2016.6.30 80-100 5000 周边环境脏、乱、差，销量不高 一期已交房，二期在售中信德观天下达州市西外南北干道与朝阳西路交汇处四川信德房地产开发有限责任公司 高层 11 万 2
29、.5 2016.10.31 80-110 5100月成交量 40 套左右前生品质楼盘二期，市场认可度高熙河湾 达州西外凤凰大 酒店旁 四川盛德房地产开发 有限公司 多层、小 高层 13 万 4 2016.12.31 33-72 6000以总价取悦市，但客户抗性单价过高主力户型均为 70 平左右的小套三，赠送面积极大，以低总价满足市场资金短缺客户群体一号公馆达州市花水湾房地产开发有限公司达州市西外凤凰大道新达一中正对面 高层 24335 / 2015.10.31 32-63 5600尾盘，剩余 40 平套一户型 30 套左右学区房万锦城 西外凤凰国际大 酒店旁 四川嘉凯房地产开发 有限责任公司
30、高层 8 万 3 2015.12.31 70-137 5100 尾盘，剩余套三户型 50 套左右 产品丰富，满足不同客户需求外片区西外片区 蓝润十年城达州西外朝阳中路海棠湾四川蓝润集团鸿源星房地产开发有限公高层、洋房、别墅 15 万 4 204.12.31 72-120 5200尾盘，剩余套三户型 10 套左右早期项目，地段优势明显19/32司香榭国际 达州西外凤凰大 道中段 成都市捷帝置业有限 公司 高层 19 万 4 2015.12.31 68-110 5400 已售大半，月成交 50 套左右成熟区域，交通利好，环境优势大，学区房金利多青华园达州西外金龙大道凤凰国际大酒店旁四川金利多集团
31、高层 28 万 5 2014.10.31 45-114 5000 尾盘，剩余套三户型 100 套左右开盘较早，有规模优势，但密度较大，舒适度不高通锦国际广场达州市西外新区金龙大道四川路桥通锦房地产开发有限公司高层、洋房 138214 3.3 2014.10.30 36-196 5400尾盘，剩余洋房跃层户型 20 套左右商业广场项目，品质楼盘，环境好，交通利好恒阳骊都 达州市西外国粮 路口 达州市恒阳实业有限 公司 高层 33 万 2.8 2015.6.30 37-126 5300 销售较好，月成交 30 套左右 一期入住，二期项目，交通利好通锦国际嘉园达州市西外新区金龙大道四川路桥通锦房地产
32、开发有限公司 高层 20 万 / / / / 新建项目 中锦国际 达州西外金龙大 道 中锦集团 高层 14 万 / / / / 新建项目 西外片区人和春天 达州西外金龙大 道 人和置业 高层 30 万 / / / / 新建项目 四季花城 达州西外凤凰大 酒店旁 四川滨江地产 高层 11 万 / / / / 新建项目4、客户需求调查1） 、置业群体背景A、年龄26-40 岁中青年为主20/32年 龄 分 布 图26-30岁 , 32%31-35岁 , 20%36-40岁 , 28%41-45岁 , 8% 21-25岁 , 8%50岁 以 上 , 4%调查主要针对在未来三年内有购房计划的人，选 择
33、 2150 岁 以 上 年 龄 段 的 人 进 行 调 查 ， 其 中 以 26 岁 40 岁 的 为 主 ， 因 为 这一 年 龄 段 的 人 具 有 购 房 需 求 迫 切 、 购 买 力 较 强 的 特 点 。B、从事行业公司、企业员工为受访的主要群体21/32受 访 者 从 事 行 业 状 况 图122 3 3193 4 402468101214161820个 体 户 私 营 企 业 主企 业 管理 干 部事 业 单位 领 导 企 业 员 工 公 职 人 员专 业 技术 人 员 自 由 职 业 者人数从行业收入特点来看，个体批发零售为高收入、高回报行业，而文化、教育、卫生等行业多为事业
34、单位，具有收入稳定、回报持久等特点，因此在购房群体中均属主力群体。C、家庭收入受 访 者 中 3-4 万 元 为 最 主 要 收 入 人 群22/32家 庭 年 收 入 状 况 图0%5%10%15%20%25%30%35%1.5万以 下 1.5-2万 2-3万 3-4万 4-6万 6-8万 8-10万所占比例3-4 万元的收入水平处于达州市人均收入水平之上，也就意味着这个人群具备较强的购买能力。在这里需要特别说明的一点是：在调查中部分受访者对收入水平大多持保守态度。D、购房次数第一次置业者居多23/32置 业 次 数 情 况 图一 次 置 业 ,62%二 次 置 业 ,38%2） 、目标置业
35、者的置业特征A、意向购买时间受访对象经过问卷甄别都属于预备在两年内购房的潜在目标置业者。B、购买用途：首选自用为主购房用途的选择中，绝大多数的受访者选择了自用如婚房等。其中自用又主要是满足居住需要和改善居住条件。C、理想房间数：三室二厅二卫和二室一厅一卫24/32购 买 户 型 状 况 图二 室 一 厅 一 卫34%三 室 二 厅 二 卫38%二 室 二 厅 一 卫10%二 室 二 厅 二 卫8%三 室 一 厅 一 卫2%三 室 二 厅 一 卫2%一 室 一 厅 一 卫2%四 室 二 厅 二 卫4%选择二室一厅一卫和三室二厅二卫的被调查者最多，可见改善居住条件和解决居住，这两种人在市场中占据着
36、比较大的份额。D、理想面积：65-110最受欢迎的面积区间是 65-110，在这个面积区间是很多经典套二、套三户型的主要面积区间，设计上是有很大灵活发展空间的。E、卫生间间数：2 个居多大多数受访者选择 2 个卫生间，这说明一是现在的置业者更注重生活的品质和舒适度；二是现在的置业者更注重私人空间的保证，将主卫与客卫分开，能很好的提高私密性。25/32F、过 6 成的受访者有车位需求随着社会经济的发展与进步，拥有私家车的业主将越来越多，适度的超前是发展的趋势。G、最关注因素：居住的环境购 房 关 注 因 素 状 况 图15 12402 4 3 3 112 132 4 9 0 5 81605101
37、5202530354045地 理 位置交 通 条件自 然 环境人 文 环境生 活 配套医 疗 条件教 育 条件建 筑 形象园 林 景观户 型 结构智 能 系统安 全 系统工 程 质量开 发 商实 力物 业 管 理升 价 空 间 价 格次数在购房因素关注情况中，居家环境是人们最关注的，这说明在达州市这个工业城市，人们对污染已经十分重视，希望提升生活环境。5、调研分析结论 被访者目前的住房来源主要是家人房和商品房两种形式。26/32 被访者的家庭结构以 3 口之家为主。 被访者大部分是购房主要决策者，在购买时决策时主要征求家庭成员以及有买房经验的朋友，且主要通过亲自实地考察、亲朋好友介绍和网站信息
38、、户外广告四种渠道来获取信息。 约 9 成被访者购房是为了自住。 居住环境条件最为重要。 65-110的二房和三房是最受欢迎的户型。 客厅面积以选择 20-22居多、主卧面积以选择 15-18居多、卫生间面积以选择 4-5居多、厨房面积以选择 7-8居多。 理想购房单价集中在 5000 元/左右。四、商业市场1、商圈分布27/322、商业规划 商业中心：改造提升城市商业中心和建设新城商业商务中心。 商圈发展：近期内改造提升 2 个城市商圈（西外商圈、三里坪商圈） ，新建 2 个商圈（南外二号干道商圈、莲湖片区商圈）；远期新建 2 个城市商圈（河市商圈、亭子商圈） 。3、区域商业市场情况1) 市
39、中心商圈市中心商圈南外商圈北外商圈西外商圈城区商业分布较集中，主要消费在市中心成熟商圈，该商业中心档次较高，发展最早，且业态全面，人口居住、流动最为密集区域，消费集中暨辐射范围广，与北外商圈对接，而北外发展的局限性，阻碍了北城商圈仅形成成熟消费，档次高度未能提到拔升。西外新区作为城市的中心定位方向，由政府领衔入驻，加速了商业市场的发展，是未来价值的潜力股，商圈是近几年来发展最迅速、潜力最大、城市环境、市政配套最优越的区域，目前已呈现出大城市的气息。南外商圈为城市工业园区，就目前是整个城市商业扩建最火爆，如火如荼的层层商业市场拔地而起，主要形式都以专业市场立项。28/32老城区作为达州人口最密集
40、，商业发展最早、最快，市场消费最集中，现已成为达州最为成熟的商业环境及配套，商业用房稀缺，迫使独立商业用房租赁租金飞涨，区间在 90-230 元/ 月/左右，商铺售价在 5 万-20 万 /根据地段而议。区域 商业 运营模式 楼层价格(元)/月/（约）备注一楼 35银丰国际家居城统一管理、租赁二楼 23人气缺陷一楼 45二楼 30太平洋家私广场统一管理、租赁三楼 20人气缺陷一楼 40二楼 30圣地亚家居广场统一管理、租赁三楼 20一年免 1 个月租金摩尔百货 统一管理、不收租金，提取营业额的 17%-25%、物业费用自理来凤路健身房 租赁 20 元/月老城区新世纪统一管理、租赁平均 47 元
41、/月 多年物业任未发展成熟2）北外商圈29/32北外由于地理原因，发展相对比较受限制，商业主要集中于 61 队（装饰、建材） 、汽车北站、四 0 四（批发市场）三大主体商业圈，独立商业用房租赁租金区间在 70-120 元/ 月/左右，商铺售价在 1.5 万-4 万/根据地段而议 。区域 商业 运营模式 楼层价格(元)/月/（约）备注一楼 50川东建材装饰城租赁二楼 30运作比较混乱一楼 50 二楼 35美好双狮建材港统一管理、租赁三楼 20 面临更新换主宏冠城市广场商业总建面 1 万方，定位城市生活广场，商业现未销售。北外宏义江湾城造城项目，总体量 180 万方，划分中央生活区（CLD） 、中
42、央商务区（CBD） 、中央休闲区（CRD） 、中央文化区（ CCD）等版块 。3）南外商圈南外是达州对外交通枢纽，现人口集中于三岔路口，商圈相对比较成熟，商业主要发展以三里坪、工业园区、二号干道、物流港，二号干道多元化专业市场正值繁衍中，人气、人流是商业发展的关键，而该区域欠缺着消费客群，要形成独具一格30/32的专业市场商圈任需要时间的洗礼。独立商业用房租赁租金区间在 40-120 元/ 月/左右，商铺售价在 1.5 万-3 万/根据地段而议。区域 商业 运营模式 商业区位 楼层价格(元)/月/（约）备注一楼 23建材区二楼 19一楼 35二楼 32中青国际家居生活广场统一管理、租赁精品馆三楼 28（租金三年送一年）商家反应市场恶化，运作非常吃力精品展示区 一楼 45二楼 25三楼 20四楼 17秦巴医贸园统一管理、租赁 商场五楼 15招商情况严重影响运作升华广场 负 1 楼：沃尔玛，1-4 楼：北京华联，5-7 楼：预计定为品牌服饰；价格待定南外家豪摩托市场总建面 12 万方（其中商业区 7 万、仓储 5 万），定位川东地区摩托车综合交易市场。2014 年初开盘，均价 6000 元/，现特价活动 4000 元/，
