1、,第一部分 - 序言第二部分 - 武汉民生银行大厦市场研究及定位第三部分 - 组建程序及管理经营方案建议第四部分 - 经营部营运建议第五部分 - 多种经营建议第六部分 - 收支测算第七部分 - 总结,目录,第一部分,序 言,武汉是一个拥有数百年的历史和1200万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。汉口写字楼市场发展回顾 写字楼总体市场特征,序 言,序 言,汉口写字楼市场发展回顾汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：,分 析：第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武
2、汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部 分的高端市场后来由于市场变化，价格逐步走低。 第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼 群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写 字楼市场的潜
3、在客户,序 言,写字楼总体市场特征 经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设 大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路 沿线、沿江大道 及江汉路步行街沿线四 大板块;写字楼物业平均出售价格8500元/平方米， 平均租金为55元/平方米/月;写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主 要分布在商业、贸易、金融、房地产、代 理服务业;写字楼出租率比较高，达到70以上；但 销售率比较低，整体不到40;纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发 影响较大，但只是暂时的。,序 言,汉口写字楼市场供应分析 供应量分析 租金分析 租售率分析 物业特征分析 写字楼市场需求分析 市
4、场需求概况 市场需求特征分析,分 析：市场板块供应特征明显。从早期解放大道至 武胜路沿线板块，到新兴的建设大道“金融一 条街”板块，再到近年来的江汉路及沿江大道 沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为主， 周边片区为辅的供应格局。建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规 模占武汉市甲级写字楼总规模的40，占汉口 地区甲级写字楼物业规模的60以上，是汉口 高档写字楼最为密集、规模最大的区域。 解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但近年来板块供 应量少，市场冷淡。沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为汉口主要的商住办公楼聚 集
5、之地。,序 言,汉口写字楼市场供应分析 供应量分析 汉口地区主要写字楼项目板块分布情况如下图表所示：（注：此处分析时写字楼不分等级）,序 言,汉口写字楼市场供应分析 租金分析汉口写字楼板块租金特征汉口各板块写字楼租金情况如下图表所示：,分 析：从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从 高到低依次 为建设大道金融一条街板块、解放大 道至武胜路板块、江汉 北路及江汉路步行街沿线 板块。 建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元 /平方米/月， 写字楼最高租金达到80元/平方米/月，为武汉市写字楼租金最高 区域。板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同 影响，写字楼物业市场价值高，
6、未来升值趋势明显。解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方米/月左右， 其价位居武汉市写字的中间水平。区域写字楼供应稳定，由于受武 汉广场和世贸大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中 在这一带。 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租 金为20元/平方米/月。江汉路一直以来 是武汉市的中心商业区，其商业经济发 展水平居武汉市前列，但它的租金比较 低，主要是由于江汉路上不便通车，且 车位甚少。但是随着中心商务区的扩展 ，写字楼在这里会有很大的发展空间， 而且租金价位相信也会随之有所上涨。,序 言,汉口写字楼市场供应分析出租率分析 汉口板块写字楼出租情况特征如下图表所示：,分 析：汉
7、口写字楼平均入住率为75左右建设大道金融一条街板块，写字楼不仅租金高，而且入 住率也非常高，达85%江汉路及沿江大道板块入住率达70%，由于周边经济发 展好，写字楼数量相对较少，且租金比较低，因而入住 率也很高解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为657 5之间，入住率低于其它板块。这主要是趋于写字楼 老化，功能等跟不上现代办公需求。,序 言,汉口写字楼市场供应分析 物业特征分析 物业板块比较分析如下表所示：,分 析：从档次来看，表现出如下特征：甲级写字楼一般有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力，主 要在金融一条街沿线;乙级写字楼：有较好的区位、管理、
8、建筑材料和承租人，主要分布在金融一条街周边，如江汉北路沿线、解 放大道沿线;其它写字楼房龄在15-25年左右，且占用率较稳定，经济上过时, 无现代电脑系统,其附近新开发的写字楼项 目安装了更好的设施，主要分布在甲级乙级写字楼周边.从配套设施来看，有如下特点：40%写字楼采用进口电梯,60%写字楼采用中外合资电梯;40%写字楼一楼为大堂和金融证券机构,40%写字楼一楼为商业购物场所,20%写字楼一楼为金融服务机构;70%写字楼以为地下停车位为主,30%写字楼以地面停车位为主。,序 言,写字楼市场需求分析写字楼市场需求概况 从销售、出租情况来看，板块市场需求比较分析如下表：,分 析：建设大道金融一
9、条街板块，建银大厦、国贸中心、瑞通广场、招银大厦、信合大厦等写字楼，入驻机 构以外企为主，包括摩托罗拉、贝尔、西门子、爱立信、柯达、爱普生，国内知名品牌企业包括海尔、 万科、华为技术，大唐电信等； 解放大道沿线板块，武商、武广、世贸、SOGO写字楼、富商大厦、中原大厦等写字楼，入驻机构以国 内知名品牌驻汉机构和武汉本地强势公司为主，小部分包括知名外企分支机构； 取水楼至江汉北路板块，良友大厦、凯盟大厦、登月大厦等写字楼，入驻机构以武汉本地创业阶段中小 企业为主，少数外地驻汉公司分支机构。 沿江大道及江汉路步行街板块，世纪大厦、港奥中心、正信大厦、中百商厦等写字楼，主要以销售代理 及广告策划机构
10、等中小私营企业为主。,序 言,写字楼市场需求分析市场需求特征分析写字楼市场需求特征如下：承租人挑选写字楼的顺序喜欢从乙级到甲级，或从其它写字楼到乙级写字楼写字楼市场的区域性不强，客户选择写字楼时一般从武汉市范围来看。经济发展周期、产业结构变化、就业趋势对写字楼的需求产生很大影响。武汉市就业人口中律师、 会计师比例不高，而保险、金融、房地产中介行业就业人口多，对写字楼需求大。 目前写字楼市场需求不是很大。之所以目前企业对写字楼物业需求不是很大，主要有以下原因： 武汉不同沿海城市，对国际经济大潮感觉比较迟钝，对入世亦是如此。 武汉市写字楼的存量比较多，非但如此，还有写字楼在开工、完工、待租，总供给
11、大于总需求。 电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意。一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为 了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，这样就造成了日后 物业管理的麻烦和使用上的不便。 大厦的停车位少，这几乎是所有写字楼都面临的问题。将来，白领们开车上下班将成为一种习惯，车 位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。 客户对宽带网的建设也有了相当大的兴趣。随着网络时代来临，客户希望新的写字楼能有宽带直接上 网的服务和配套设施。DDN、ISDN与光纤通讯等已经是必备的硬件设施。一些高科技公司还要求有 大型机房冷却装置，对用电量要求也明显提高。 商住楼的冲击也很
12、大，商住两用的房子，价位相对于单作为办公用的写字楼来说要划算得多。,第二部分,武汉民生银行大厦市场研究,武汉民生银行大厦市场研究,地理位置及交通 本案地块位新华路398号取水楼车站旁，临建设大道。取水楼路车站有 30余条公交车经过，距离汉口火车站约15分钟车程，距离天河国际机场 约30分钟车程，交通十分便捷。商务办公环境 项目周边范围配套资源较为丰富，商务办公环境比较成熟。武广商圈、CBD中央商务区及周边规划SOHO商务居住区，将为写字楼项目带来潜在市场银行证券机构较为丰富，有建设银行、交通银行、招商银行、信合银行、华夏银行、农业 银行、中国人民银行、中信银行、民生银行、东亚银行等；酒店宾馆林
13、立。有锦江国际大酒店、新华饭店、香格里拉大酒店、纽宾凯大酒店、喜邦可 大酒店等； 娱乐、购物场所林立。武广商圈、中山公园、中百仓储等。受CBD商务区和武广商业中心的辐射，商务环境优越。另外大量中小企业的扎堆，极大地促进了周边商务氛围。“据统计，2008年13月，有56家外地企业在武汉设立办事机构，其中注册资金1000万元以上的大企业、大公司、大集团汉办就有12家”（资料来源于武汉市统计局）。可见，区域商务办公环境逐渐成熟，有优越的发展前景。,武汉民生银行大厦市场研究,武汉民生银行大厦市场研究,一般发展商对于写字楼的开发需要大量的资金,多数写字楼项目采取以售为主的开发方式,而由武汉香利房地产开发
14、有限公司投资的武汉民生银行大厦项目取选择以出租经营方式,从而达到远期高收益经营的特点,最终回到持续经营这一永恒的主题上,鉴于此我部建议本项目做以下定位:顶级写字楼的王牌战略所谓的顶级写字楼,就是在甲级写字楼的基础上,对项目建筑、配套、经营、管理、服务等各方面因素精益求精,并且通过一段时间的经营后,获得市场消费者社会舆论的认同,才能获得顶级这一称号.,在营销推广方面,本项目应该以各种媒体的组合来扩大知名度为目的,客户一般以发展商商务圈为基础,本项目是武汉市城市标志性建筑物,所以后期将以其标志性的外立面、华中第一高业内口碑及新闻策划为主题为主要宣传方式,并建立自己独立的网站,少与中介合作.本项目最终要成为王牌写字楼的过程就是经营客户的过程,本项目因该在出住初期针对一些知名企业给予一些大幅度的优惠政策,知名企业入住以后进入逐渐提价过程,当入住率达到一定水平的时候进入进一步提高客户资质阶段,直到达到预期目标为止.,武汉民生银行大厦市场研究,管理手段方面,围绕“安全、舒适、快捷”这六个字展开安全是指:让客户在写字楼里工作安全放心舒适是指:创造优美整洁的环境,让用户感到舒适、方便.快捷是指:让用户在本项目内可以随时随地的与世界各地进行联系,交换信息,抓住商机为此本项目管理与服务要按照以下方式进行展开:,
