1、定位研究思路：,初始认知,人文脉络,地理脉络,市场脉络,最终结论,过程研究,报告目录：,第1 篇：项目认知,第2 篇：地理脉络,第3 篇：人文脉络,第4 篇：市场脉络,第5 篇：项目定位,第6 篇：附加值提升建议,认知一：,指标优势不明显，项目开发局部受限。,宗地指标,受限1,用地指标50%属商业性质，将超过15.3万的商业体量，在区域现有的条件下能否支撑，实现快速消化；以及在规划中如何避免对住宅造成影响是本项目定位的重点。,认知一：,指标优势不明显，项目开发局部受限,受限2,宗地范围122666.53,工业用地,航空限高控制线,航空限高27.9m,航空限高52.9m,航空限高32.9m,建筑
2、可建楼层：10F,建筑可建楼层：17F,建筑可建楼层：9F,（注：建筑楼层按层高3m测算）,受宗地限高影响，局部建筑楼层及内部规划布局受限。10F、9F以下的物业总量较少，且资源相对弱势，对低层物业售价有一定影响。项目主力物业将集中在17F左右的高层电梯。,认知二：,内部无自然景观等资源，属于非资源型物业,工业用地,宗地呈L型布局，西南侧临待建工业用地，三面临路，内部无强势资源优势，属于非资源型物业开发，对于物业品质的提升，须通过产品本身的打造予以支撑。,地块资源分析,成都高新区政务服务中心（西区）,书香府邸2期（英伦）,书香府邸1期,老旧居民区,农贸市场及基础配套,四川外国语学院校区,成都外
3、国语学校校区,老旧居民区及基础配套,企业集中区,待建工业用地,高新西区创新中心,羊西线,天辰路,天目路,百草路,公交站,地铁站,以羊西线为主干道到达本项目的 “天目路”（邻近商品房项目“书香府邸”存在一定的居住人口）和邻近地铁站点、外国语学校的“百草路”是本项目未来的核心人流交通动线，利于项目商业布局。,地块西南侧临待建工业用地，未来用地尚不明确，但存在一定的潜在影响。,地块中心位置以及临电子科技大学科技园的西侧，整体居住环境和私密性不受影响，利于项目住宅产品的布局。,电子科技大学西区科技园,认知三：,紧邻地铁2号线站点，道路及轨道交通构建价值成长通道,三环路,绕城高速,IT大道,羊西线,沙西
4、线,老成灌路,成灌快铁,地铁2号线,项目交通便捷，通达性好：距羊西线约300m距老成灌路约1000m紧邻地铁2号线西延线外语学校站区域交通还包括：IT大道、沙西线、成灌快铁，及多条横向交通进行串联，形成完善的道路交通体系。,外语学校站,宗地周边交通便捷，区域通达性好，紧邻地铁2号线站点，具备准地铁物业的基础优势。可以预见，轨道交通将打通本项目价值成长通道。,（据悉2号线西延线将于2012年底与2号线一期工程同步通车）,四川外国语学院,成都外国语学校,电子科技大学成都学院,四川大学锦城学院,高新区政务中心,中海国际社区商业（未呈现，主要配套有：沃尔玛、星级酒店、办公等；已呈现的有：麦当劳、国际学
5、校）,两河森林公园,临街低档次基础配套,书香府邸配套商业,临街低档次基础配套,500m,1500m,认知四：,区域生活配套缺乏，正处于从无到有的价值积累初期,目前，项目周边生活配套缺乏，以项目为圆心：500m范围内以周边临街低档次基础配套为主，不仅无法满足项目配套需求，还影响居住环境。1500m范围内，可享中海国际社区大型商业配套（沃尔玛），但目前尚未呈现。在1500m范围内，有三所高校配套，可见区域教育配套相对完善。,项目周边生活配套缺乏，商业氛围不足，区域内仅有中海国际社区由于规模较大配套有大型商业（大量业主消费支撑并辐射周边），区域消费中心有望首度形成。区域商业市场正处于从无到有的价值积
6、累初期，有助于吸引置业者的关注。,开发条件一般，但具有一定的价值成长空间,开发条件：,无强势“资源”,周边“配套”缺乏,外部“环境”有待改善,“指标”对规划存在条件限制,成长空间：,高新西区的“产业”支撑,交通便捷，准“地铁”物业,“教育”配套资源,“区域商业中心”从无到有，价值尚处于积累初期，利于吸引置业者关注,项目认知：,报告目录：,第2 篇：地理脉络,第3 篇：人文脉络,第4 篇：市场脉络,第5 篇：项目定位,第6 篇：附加值提升建议,第1 篇：项目认知,特征一：,高新西区是西部硅谷，具备极强的产业辐射力,高新西区地处成都西北，是通往都江堰、青城山的黄金旅游通道和产业走廊。高新西区距成都
7、市中心约6公里。成灌轻轨、IT大道、沙西线、羊西线、地铁2号线等主力通道确保区域交通畅通无阻。,高新西区区位优势明显，交通便捷，区域产业具备较强的辐射力，通过产业吸附，带动区域经济和人口的持续增长和增加。,双 楠,金 沙,光 华,羊西线,外双楠：7500-8000元/,外光华： 7500-8300元/,城西正随着城市版图的外延发展，城市功能向外围转移。羊西线，受产业阻隔外延发展相对滞后。目前三环内及三环周边发展相对成熟，向外延伸势不可挡。与外双楠、外光华及外金沙相比，高新西区产业优势明显，与产业结合的功能性配套将是其外延发展的重点。轨道交通体系的形成，无疑将推进其城市复合功能的加速完善。,区域
8、受产业阻隔，较城西其他版块的外延发展相对滞后，是未来承接城市外延发展的价值洼地，区域价值潜力还未充分显现。,特征二：,受产业阻隔，区域成为承接城市外延发展的价值洼地,高新西区:5500-7500元/,外金沙：7500-8500元/,特征三：,两大利好，预示区域面临空前发展机遇,省政府新址,两河森林公园,850m,4500m,利好1,利好2,省政府搬迁金牛宾馆旁,两河森林公园即将打造高端生态产业功能区,两河城市森林公园属“198区域”，总占地面积6600亩，按照成都市总体规划这里将打造成以文化创意产业为主的高端生态产业功能区，形成区域的文化、休闲、娱乐中心。两河森林公园的改造将提升区域形象，优化
9、区域产业功能结构，创造区域价值新的增长点。,据悉四川省人民政府将搬迁至三环外金牛宾馆旁，政府搬迁将形成新的行政中心，带动区域房地产市场发展。,特征四：,封闭式的产业功能布局，造成外部配套发展跟进缓慢,英特尔,富士康,沱牌制药,普天电缆,国腾园,摩托诺拉,蓝光集团,蓝剑科创园,迈普科技,菊乐制药,迪康药业,移动无线音乐基地,东方电气研究,大唐线缆,银河磁体,汇源科技,四川电器,高新西区总体规划图,高新西区是聚集发展以电子信息为龙头及现代中药等高新技术产业的重要研发生产基地。企业特征以研发和生产为一体（即办公楼和生产厂房），大部分为封闭式管理，外围居住及消费氛围不足。,产业功能布局为主，从发展初期至今，区域内配套型商住供地有限。企业多采取内部封闭式管理，造成外围居住及消费氛围不足，潮汐现象明显。由于研发生产基地密集，所以集成楼宇办公（高档写字楼）市场并不活跃。,
