1、2015.03.19 1 2 一、 申通地铁上盖 物业综合开发 的概况 二 、申通地铁 上盖物业开发中的困难 和问题 三 、申通地铁的思考 四、申通地铁的 选择 3 申通地铁上盖 物业综合开发的概况 的意义 1.1 上海轨道交通建设概况 4 截至 2014年底 ， 开通运营线路 15条，运营里程达 578公里 （含 磁浮）， 运营车站 339座 ，运营 规模居世界前列。 目前全路网日均客流量 774万人次、占城市公交出行比例达到 43%左右，2014年 12月 31日创下 1028.7万人次的客流新高，地铁网络已经成为上海城市交通的骨干网络 。 2018年本市地铁线网规模计划达到700公里、
2、2020年要达到 800公里。 轨道交通基本网络的形成在缓解城市交通压力、改善城市环境、促进城市空间布局优化和功能提升等方面发挥了积极作用。 5 2005年前开发并持有的项目合计约 16.5万； 2005年 10月，申通地铁集团成立资产公司，截至 2014年度累计获得 15块 土地 ，总开发 面积 近 303万 ，合作持有 建筑面积 近 102万 。 1.2 申通地铁物业 综合开发概况 序号 项目名称 占地面积 （） 开发面积 （） 业态 合作模式 1 嘉定新城站 179429 539100 商办住 联合拿地，股权收益转为持有面积 2 嘉定城北路站 305000 796000 商办住 联合拿地
3、，股权收益转为持有面积 3 环通商业广场 26704 162379 商办 联合拿地，持股 50% 4 四川北路申虹广场 13269 84640 商办 持股 10%转为持有面积 5 江湾体育场站地下空间 20000 21472 商 独立投资 6 衡山路 12号至尊酒店 10803 51090 酒店 联合拿地，持股 50% 7 吴中路停车场综合开发 234000 480000 商办 独立拿地，转让 50%股权 8 闸北区 92#地块 13680 50000 商住 独立拿地，转让 70%股权 9 豫园站地下大通道 7500 8316 商 独立投资 10 闸北区 95#地块 11738 93324 商
4、办 独立拿地，转让 70%股权 11 金桥停车场综合开发 (一期） 60000 150000 保障房 联合拿地，持股 50% 12 莲花路站 17600 46000 办 独立投资 13 奉贤区盾构井地块 43876 87752 住 联合拿地，转让股权，持股 15% 14 徐泾北城站项目 16952 16952 市政 联合拿地，持股 50% 15 徐泾停车场项目 260100 441200 商办住 独立投资 合计 1220651 3028225 约 122公顷 约 303万 6 吴中路定修段 金桥定修段 城北路停车场 徐泾车辆段 车辆基地面积 (公顷 ) 23.24 97.5 10.5 22.6
5、4 总规划用地 面积 (公顷 ) 23.34 97.5 41.5 35 可综合开发面积 (公顷 ) 20.23 65.6 34.08 26.46 总建筑 规模 (万平方米 ) 51.5 86 78.6 46.18 开发方向 商业 +办公 +公寓式 酒店 住宅 +商业 +办公 +酒店 住宅 +商业 +办公 +酒店 住宅 +商业 +办公 物业 类型 面积 (万平方米 ) 地上总建 面 37.6 其中： 商业 21.4 办公 12.4 公寓式酒店 3 住宅 67 其中： 商品 住宅 37 保障 房 30 商业 10.6 办公 和 酒店 8.4 住宅 36.6 商业 28 办公 8 酒店 5 住宅 2
6、8.2 商业 8.25 办公 7 功能配比 58%:33%:9% 78%:12%:10% 47%:36%:10%:6% 61%:18%:15% 容积率 1.86 1.3 2.3 1.75（车场部分 2） 进展情况 土地已获得，在建 大部分土地未获，在建 土地已获且转让 土地已获取 吴中路万象城 四 个 已明确开发方向 基地基本情况 城北路 金桥基地 徐泾基地 目前，上海车辆基地上盖开发有一些实践经验。按照市政府精神，车辆基地开发以申通为主。 1.3 申通 地铁车辆基地上盖综合开发概况 打浦路站 日月光中心 锦江乐园虹梅商务 大厦 发展 现状 :中心城区站点基本都有所开发，郊区相对滞后 上海 市
7、中心区由于对轨道交通沿线站点综合开发已有明确的开发意识，再加上原有建筑物限制条件等影响，市中心站点的上盖开发已趋于饱和。 2009年建成的日月光中心广场，是国内首个无缝衔接的“地铁上盖商业广场”；位于锦江乐园站的虹梅商务大厦也是站点上盖物业开发的典型。 按照市政府精神，车站开发以区政府为主导，申通可以凭技术优势参与。 1.4 申通 地铁站点上盖综合开发概况 7 地铁上盖开发是不是解决地铁可持续发展的最终钥匙？ 地 铁的可持续发展主要的瓶颈是 资金 ！ 一是巨额建设资金的筹集 筹集是一次性的问题 二是长期运营资金的平衡 平衡是长期性的问题 1.5 申通地铁 上盖物业开发的意义 8 建设资金方面：
8、 由于土地很早就已经是地方财政的一个主要来源，如果将土地视作巨额建设资金的来源，那么地铁公司卖土地和地方政府卖土地换取资金事实上没有本质上的区别。 地 铁 +物业模式能否解决 资金 问题？答案是： 否 ！ 运营亏损方面： 作为一个企业运营的项目，长期运营资金的平衡应该主要依靠票务收入，地铁的运营应该主要专注于扩大客流，任何非票务收入只能作为补充。 但地 铁 +物业模式 减少巨额建设资金支出 和 增加长期运营收入 减少动迁成本 沿线地铁上盖物业的发展能够减少地铁动迁资金的使用，在一线和二线城市里，动迁成本往往能够占到地铁总建设成本的1/3（ 10号线吴中路分析） 增加长期运营收入 地铁 上盖物业
9、能够帮助扩大客流， TOD理念使地铁站点周边成为产城融合最好的机会，客流的增长能够真正帮助地铁进行可持续发展 。 1.6 申通地铁 上盖物业开发的意义 9 地铁 +物业没有办法从根本上解决地铁的可持续发展问题，但地铁公司必须全力以赴推动地铁 +物业的模式，以减少地铁建设资金的巨额投入和增加地铁长期的运营收入。 1.7 小结 10 11 申通地铁上盖 物业开发中的困难 和问题 的意义 12 现有的土地管理体制和项目建设体制下，地铁上盖物业的主要障碍 ： 2.1 申通地铁场站 上盖综合开发的主要矛盾 13 由于上盖开发预留结构所需要的资金量巨大，在现有体制下，不可挪用或借用地铁建设资金，因此需要在
10、地铁建设投资主体确立的同时也要确立开发预留结构的投资主体和资金来源。 投资主体和资金来源 要同步确立 设计的同步，在地铁初步设计和施工图设计的同时，需要同时完成预留结构的设计，这就需要上部开发的方案事实上要早于地铁方案的稳定，其中政府必须将该地铁上盖地块的控制性详细规划早于地铁市政规划完成。 需要综合开发设计和地铁设计同步 要解决时间和空间的矛盾，最简单的办法是将 地铁建设的主体和上盖开发的主体合二为一 ，最大程度地鼓励地铁投资建设主体进行上盖开发的积极性。然后政府规划和土地管理部门配合地铁公司在三个不同阶段进行同步调整规划，总规阶段的重点是 地铁专项规划与地区总体规划的协调 ，研究的主要问题
11、是规划线路与土地利用相协调；规划站点与详规相协调；车场选址与地区发展相协调 。 2.2 申通地铁场站 上盖综合开发的解决思路 14 开发主体 明确开发主体 车辆基地开发以轨交建设主体为主，站点开发以相关区（县）国资公司为主。 可协议出让 明确规划和形成“净地”或“上盖”后，可以以协议出让方式，出让给开发主体。 土地 出让 方式 开发 收益 分配 反哺轨道交通发展 收益用于支持轨交可持续发展，用于轨道交通建设和运营维护。 轨交建设主体 轨交建设主体即申通集团，由申通牵头进行规划编制。 “承诺制”管理方式 申通集团牵头，会同所在区县政府，相关部门协同，经综合专家、工程安全、交通、消防、环保、卫生意
12、见书面同意后，由规土局审批。 规划主导 规划审批 在上海出台的 37号文中，解决的主要问题就是，用 500米范围和协议出让土地确定了上海地铁在地铁上盖开发的主体地位。这就是上海市政府目前阶段为地铁可持续发展，地铁上盖开发可作出的最大努力。 2.3 37号文将极大的促进申通进行场站上盖开发 15 申通地铁的思考 的意义 16 对地方债从举债还债主体、资金用途等方面进行了全面的规范，将有利于 PPP模式的发展，有利于申通主导和参与地铁场站及周边土地的开发。 国务院关于加强地方政府性债务管理的意见 （以下简称 43号文）的出台 2014年 4月，上海市出台 37号文，明确了上海市轨道交通场站及周边土
13、地综合开发的主体，其中停车场上盖开发以申通为主。 关于推进上海市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见 （简称 37号文）的出台 关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见 提出：严格控制建设用地规模，逐年减少新增建设用地，大力促进存量建设用地盘活利用。 上海土地利用方式向节约集约方向转变，提出建设用地零增长 随着上海轨道交通新一轮建设规划获得批准，至 2020年将建成 800公里的路网 轨道交通迎来新一轮大发展，上海规划的线路仍有一定规模 3.1 申通 地铁迎场站上盖开发的新机遇 17 2013年 4月， 上海市委书记韩正在调研 吴中路 地铁上盖综合开发项目时指出，轨道交通作为上
14、海公共交通最重要的组成部分，必须要在安全有序的基础上推进地铁上盖综合开发 利用。 2012年 12月，国务院颁布关于城市优先发展公共交通的指导意见 提出加强公共交通用地综合开发。 2013年 8月，国务院颁布 关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见 鼓励土地综合开发利用。 3.2 国家 及上海市均鼓励支持轨道交通上盖物业综合开发 18 轨交建设主体技术方面优势 和政府具有较为良好的关系 可利用的轨交潜在资源丰富 拥有一支专业而高效的团队 突出的专业规划和设计能力 在新一届政府大力支持和集团领导的带领下，申通地铁集团 在轨道交通物业上盖开发积极实践探索，培育形成了多方面的核心竞争优势。 目
15、前 累计实现轨道交通物业上盖合作开发面积近 303万平方米、持有建筑面积近 102万平方米， 12号线金桥停车场等一批超大体量的上盖开发项目也已展开。 3.3 申通 地铁在场站开发中的核心优势 19 和政府主导开发相比： 更好的规划 更好与地铁结合 更好的合作伙伴 更好的融资渠道 3.3 申通 地铁在场站开发中的核心优势 20 车辆基地平台土地的整理者（一级半开发商） 申通地铁集团作为上海城市公共交通服务提供商，始终以地铁建设和运营为主业，兼顾探索轨道交通物业上盖开发。 在轨道交通物业上盖开发的职能上，更多的承担着搭建平台、整理车辆基地土地的职能。 这既发挥了和地铁技术衔接的优势、整合多方资源
16、的优势，也避免了直接进行二级开发的劣势。 3.4 申通地铁在场站开发中的战略定位 物业开发 产业链 规划设计 物业管理 土地储备 市场研究 产品营销 建筑施工 物业开发产业链划分 3.5 从房地产开发价值链中看 申通 地铁的角色定位 21 规划设计 土地获得 市场拓展 现场施工 物业销售 能力 资金 品牌 能力 品牌 能力 品牌 能力 3.5 从房地产开发价值链中看 申通 地铁的角色定位 物业开发产业链关键成功要素 22 规划设计 土地获得 市场拓展 现场施工 物业销售 国际级知名企业 地铁公司 地铁建设与物业开发前期工作和同步规划过程中的协调优势和专业特长 市场、营销及品牌等方面的合作优势
17、地铁物业开发的定位 3.5 从房地产开发价值链中看 申通 地铁的角色定位 23 24 规划管理部门会同地铁建设部门提前编制地铁上盖开发的地块控制性详细规划，在规划环节里发挥政府和企业的双重作用。 具体来说，可以由市规划局和各相关区政府对全市新建地铁线路上盖开发地块进行全面疏理，特别是地铁停车场地块，明确必须进行开发的地块详规应于地铁专项规划审批同步完成，详规编制过程中鼓励申通地铁参与。 土地管理部门根据规划指标，对同步完成的预留结构进行立项，并委托地铁建设部门进行同步优化设计方案和同步完成建设，所需资金由土地储备部门筹集或委托地铁建设部门另行筹集，在土地整理成本中列支。 为鼓励地铁建设部门参与
18、，在土地出让方案中明确建成的经营开发总量中一定比例无偿划拨地铁用于弥补建设运营亏损。 完成开发预留条件的地块通过招拍挂方式向市场推出。 3.6 申通地铁在场站开发中的制度创新 25 申通地铁的 选择 的意义 26 多元合作开发 创新融资渠道 扩大开发规模 战略目标 取得溢价收入 增加持有物业 提升开发收益 4.1 申通地铁在上盖开发中的战略选择 27 抓住当下机遇，和政府建立起良好的互动关系，获取优质场站上盖土地资源 足够的优质项目 通过合作，引入优势品牌开发企业，共同打造品质一流的项目 足够的开发能力 拓展融资渠道，以基金、 PPP等模式筹措各阶段资金需求 足够的各项资金 4.2 申通地铁上
19、盖 开发的重要资源需求 28 两种可选的拿地方式 协议拿地 招拍挂拿地 主要优势：政策上无过多限制。 主要劣势：申通地铁集团仍有可能无法获取土地；地价有可能会被抬高 。 主要优势：可以锁定申通地铁集团为开发主体；可以以相对低价获取土地。 主要劣势：对合作模式有限制。 （申通优选） 4.3 申通地铁获取 上盖 土地 的方式选择 金桥基地 吴中路万象城 29 吴中路停车场、徐泾停车场以招拍挂方式拿地 徐泾基地 2015年 2月 3日，上海申通地铁资产经营管理有限公司、上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业 (有限合伙 )以 21.98亿元夺标。 申通出彩的开发方案、优势的地铁结合技术，加上有利的合作伙伴和融资途径，将有利于提升本地块的价值，提升本地块综合开发的品质 。 4.3 申通地铁获取 上盖 土地 的方式选择 30 申通在场站上盖开发过程中， 实践过股权合作模式、借资入股模式 等合作模式，未来申通将结合拿地方式，丰富合作模式： 首选股权转让模式 在有所限制的条件下，次选在建工程转让模式、代建、收益权转让等 另外，申通目前仍在探索未来更适合的合作模式 有助于引进专业开发企业，打造精品优质物业 有助于弥补开发资金缺口，形成开发规模效益 有助于持有经营项目股权，带来可持续的收入 合作模式选择 合作的优势 4.4 申通地铁上盖 开发的合作模式选择
