1、,朗润置业,天津驰泰房地产有限公司,策划决定产品 产品决定市场,项目策划始于地块研究,核心理论,客户研究贯穿项目策划的始终,内容框架 1. 新的形势 2. 地块研究 3. 市场调研 4. 定位如何寻找项目的魂 5. 规划设计的原则和方向 6. 新形势下的推广,当前的形势,1、买卖双方心理扭曲而对峙 未来经济形势预期倾向于乐观，但形势仍不够明朗，大部分买方持币观望，大部分卖方仍存希望而坚守价位。2、市场上积压了一定存量 由于多数开发商急于回笼资金而推货，而交易量大幅萎缩，致使市场上积压了一定存量。,3、刚性需求和奢侈性需求主导市场 投资客户退出市场；不急于购房者持币观望；刚性需求不得不购房；奢侈
2、性需求则受经济形势影响不大。4、僧多粥少、竞争趋于激烈 大部分开发商急于推货，而刚性需求和奢侈性需求有限，致使大多数开发商不得不在这口小锅中争粥。,新形势下房地产开发的趋势,1、产品运作精细化是前提 需求导向的市场，必须充分重视项目策划，以最大化的挖掘项目价值，充分整合各方面资源，叠加各种优势，来塑造项目强有力的竞争力！2、注重品牌运营 稀缺性极高的地块有限，建筑品质可以复制，都不足以塑造项目的排他性，奠定项目的核心竞争力，只有企业品牌才是经久不衰的竞争力源泉！,3、加强资本运作 资金是房地产开发的血液，随着银根的缩紧、市场的规范，过分依赖直接融资（银行贷款）的融资方式局限日益明显，房地产开发
3、企业必须加强资本运作和融资方式的创新！4、降低开发成本 为了塑造价格优势，企业必须通过建筑技术创新、新型建筑材料研发、整合产业链来降低开发成本，通过标准化生产来缩短开发周期。,顺应未来房地产开发趋势是求发展的长期战略行为，而开发商目前要面对的是当前形势下求生的问题！如何尽快回笼资金？,当前形势下的需求特征,对应于市场，当前市场形势下销售仍然相对顺利的楼盘：1、性价比高（物美价廉）的楼盘2、所处地段资源极其稀缺的楼盘,大部分开发商唯一的选择,地段极具稀缺性的楼盘非常少，为了尽快回笼资金，大部分楼盘不得不面对如何提高性价比的选择！ 那么如何来提升性价比呢？,第一条途径,降价1、楼市买涨不买跌；2、
4、降到底，又资不抵债；3、短期内依靠标准化生产、整合产业链来降低成本又难以实现；因此，降价的空间非常有限！,第二条途径,提升项目品质1、直接提升品质成本难以控制、市场未必接受，风险太大；2、间接提升品质通过项目策划来细分客户、挖掘地块价值、整合项目资源、叠加项目优势，是最佳选择！,新旧形势下的项目策划,项目策划的涵义,策划分为两大基本部分：1、策寻找项目的魂或者定位，即确定市场需求、项目价值 、竞争态势三层面的最佳平衡点！ 卖方市场下的项目定位，买方被动接受，定位具有很大的空间！ 买方市场下的项目定位，买方主动选择，定位具有更大的难度！2、划统筹规划，即产品实现！ 通过规划设计建议来确保项目定位的正确贯彻 通过系统的包装推广策略建议来确保市场的接受 通过经济分析来确保定位的经济可行性,今天，我们就来共同探讨新形势下住宅项目的策划！,住宅地产策划系统,项目策划必须始于地块研究,第 一 篇,
