1、,前言部分：,我们必须通过一流的规划和设计才能有效的规避项目建设与后期销售可能出现的难点只有一流的产品才是解决项目可持续发展的最佳的途径那么到底什么样的产品才是一流产品？我们认为所谓一流产品，具有很强的针对性即针对某一个地区来说处在相对领先水平，市场认可度高的产品即便是国内一流的领先产品或理念如果超出了当地居民的认知度，得不到市场的认可则显然是不可取的，也是被市场排斥的所以我们在这里强调的是不能盲目的追求产品设计和规划理念的最先进我们需要的是结合当地市场实际情况规划和建设符合当地认知水平之内的较领先产品最终强调的是要把握一个合适尺度,在保持合理利润的情况下，降低项目的风险 ；快速回笼资金 ；致
2、力于中建国际置业的品牌提升；在东营市生态居住中心建立一个高性价比楼盘、生态景观社区，并以此提升城市的居住水准、提供最适宜人居环境。,我们的目标：,针对我们项目地块的独有特性，结合当地市场实际情况，我们对项目地块的规划与开发设计等问题，提出了部分建议与想法，希望能对项目前期规划提供帮助，并最终为东营中建国际置业项目的开发赢取最大的经济效益、社会效益和品牌效益。,第一部分 市场分析,（一）西城胜利油田管理局和东营区政府驻地，基础配套设施完善，生活便利，以济南路为中心聚集了银座购物广场等大型购物商场及无数小商品市场和各式店铺等充分满足了西城居民生活需求，是一个成熟的区域，一个聚人气的“易居城市”。,
3、一、东营市城市空间发展状况,（三）新区据东营市城市总体规划（2004-2020）“东城向西发展，西城向东发展，东西城相对集中，整体融汇发展”的城市发展方向。规划基本设想是在东营市中心城对接地区形成以东营市新区政府为中心的东营市次行政中心。新区拟规划布局办公区、 广场绿化区、生活居住区、科技文化区、周边商贸区等5大功能区，坚持一次性高起点规划，分期高标准建设，力争用35年时间将新区建设成为规划合理、设计新颖、配套齐全、环境优美、居住舒适、交通便利的现代化办公居住区。,（二）东城东营市委和东营市人民政府驻地，环境优美，空间大，绿化率高。随着近几年的发展，东城居住环境大大提高，商业配套也逐渐完善。,
4、二、东营市房地产市场分析（一）供应状况分析1、土地储备总量丰富东营市中心城市规划区范围为西至史口镇郝家乡行政区界，东至莱州路，北至东营区行政区北界，南至南二路南2公里，面积523.5平方公里。现在东营市城市规模已达到中心城市用地58平方公里，东城20平方公里，西城38平方公里。东城与西城相隔20公里左右，两城区之间的黄河路和青岛路上，建筑物仍然稀疏。根据东营市城市总体规划，计划到2010年，基本上形成东西城对接地区的雏形。为了加快东西两城的对接速度，东营市政府把区委区政府建设在了黄河路的中段，也就是说，两城之间，围绕着区委区政府有大量的土地可供开发利用。但这只是一方面，另一方面，现在已进驻东营
5、市场的开发商有大量的土地储备。,2、东营市2008-2009年住房建设计划 根据东营市中心城区2008-2012年住房建设规划，规划期内建设各类住房建筑面积约1260.1 万，其中建设政策性住房建筑面积约570.12万（包括经济适用房建筑面积约563万，廉租住房建筑面积约7.12万）。根据城市的发展预测确定城市住房建设年度计划见下表：,从市场供给来看，虽然东营的房地产市场已经开始实现由卖方市场向买方市场进行转变，但还远远没有到达市场饱和的地步，尤其是在特定的地段，甚至出现了供不应求的局面，这一点在西城表现得尤为明显。就目前市场形势而言，随着数量的增加，竞争会更加激烈。,3、东营市房地产市场商品
6、房供应情况分析,受政策导向指引，东营房地产产品向多元化发展，普通多层逐步减少，提升型花园洋房及小高层逐步走进消费中心领域。,多层、小高层产品仍是主流，花园洋房、高层等亮相趋频。,随着市场的迅速发展，东营房地产市场逐渐从单一的多层住宅发展为小高层、复式楼、别墅、洋房等多元化房地产市场，基本满足了社会各阶层对于住房的需求。在0年，东营市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，比例将达到50%左右，小高层投放量集中并呈升高趋势，比例约为3%，花园洋房比例约%，别墅比例约为1%。,花园洋房、联排别墅作为城市中的中高端产品，是提高生活质量的优选产品，尤其得到中产阶层的高度认同。如胜宏尚郡、格林枫景、盛运家园
7、等主打景观别墅、花园洋房，这些楼盘区内景观非常的丰富，社区配套完善，附加值增加，大大提升了楼盘的性价比，虽然这类楼房价格一般在4000元/以上，但还是受到广受高端客户欢迎。,从发展来看其受欢迎的程度会持续增长，尤其是在东营，土地成本占整个房屋建设成本小于25%时，花园洋房的综合竞争力较强。,目前东营市在售的凤凰国际城、万达高尔夫、格林枫景、海信盈城，阳光100大都选择了这种产品类型，均价在2600元4000元/左右，仍取得了不错的销售成绩，说明东营市消费者对以花园洋房为代表的中低密度产品形态是非常认同的。近2-3年内，花园洋房产品的整体供应量仍会增加，价格会得到同相应较大幅度的提升，同质化竞争
8、程度会不断提高。,花园洋房、联排别墅,（二）东营市房地产住宅市场价格情况,西城楼盘平均单价在3200元/3800元/之间，多层与小高层的价格无明显差别，多层二、三层价格最高，阁楼单独出售，小高层一层最低，楼层越高单价越高； 东城多层住宅的平均价格在2800元/300元/之间，各个楼层价格不同，二、三层最高，其次是四层、一层、五层，阁楼单独出售价格最低。小高层平均价格在3000元/3500元/之间，一般楼层越高价格越高。,西城楼盘平均单价3200元/3800元/，多层与小高的价格无明显差别； 东城多层的平均价格在2800元/3200元/之间，小高的平均价格3000元/3500元/。,东营市居民住
9、房条件普遍较好，急于买房者占少数，经过06年、07年两年的疯狂选购，08年之后房地产市场相对稳定，多数购房者选房的时候相对来说不再像前两年那样盲目，客户逐渐变的更加务实理智。购房者的消费选择体现在两个方面：一是离工作单位近；二是周边有学校，有超市，交通方便。所以现在西城靠近油田小区的房子都比较好卖。东营的消费群体大致分为两类：高端消费客户和普通消费客户。,高端消费客户大部分是企业领导、私企老板，他们收入高、消费理念超前，居住条件要求高，主要是享受生活，这一群体大部分选择别墅和洋房；普通消费群体一般由企业员工、个体户组成，这一群体占东营消费群体的80%，这一群体对生活没有太多奢侈的要求，最大的要
10、求就是生活便利就可以了，这一群体一般都是选择多层，少数人选择高层住宅，在户型选择上也是以二居室和三居室的住宅为主，其最大原因就是面积小，总价款低。,1、客户分析,（三）住宅市场客户分析,2、客户构成分析（1）西城油田职工：西城是胜利油田基地，大部分油田职工小区都分布在西城，在西城买房是油田职工的首选。在西城工作的企事业单位职工。在西城工作的外来做生意、打工人员。（2）东城:油田职工：东营有油田职工49.6万人口，油田职工住房有13.9万户，其中70为90 以下住宅。油田职工是购房的主力军，但是油田职工对东城稍有排斥心理，属于买不到西城的房子才买东城的类型。企事业职工：一般为分不到经济适用房的年轻职工。外来人口：有外来做生意的私营业主和在油城打工准备定居油城的外地人员组成。所辖区县及附近村民。,
