1、1证大集团鄂尔多斯项目市场研究及产品建议报告2010 年 2 月 9 日Copyright2009,ShanghaiCentalinePropertyAgencyLtd.Allrightsreserved.Theinformationpresentedhasbeenobtainedfromsourcesbelievedtobereliablebutitsaccuracy,andthatoftheopinionsandforecastsbasedthereon,isnotguaranteed.版權聲明：本報告版權歸上海中原物業代理有限公司所有。所有提供的資訊均通過本公司可靠的途徑獲得，準確性、有
2、關觀點及預測均以此爲基礎推斷所得，僅供參考。2目录一.报告摘要 .41.地块基本情况 .42.报告目的 .43.报告总结 .4二投资环境分析 .51城市环境 .51.1 鄂尔多斯概况 .51.2 地理气候 .61.3 历史人文 .61.4 旅游资源 .71.5 自然资源 .81.6 对外交通 .91.7 经济发展 .102.经济环境 .112.1 经济总量 .112.2 财政收入 .132.3 人口情况 .142.4 居民可支配收入 .152.5 居民消费水平 .162.6 固定资产投资 .162.7 产业结构 .172.8 工业发展 .183.城市规划 .203.1 城市总体规划 .203.
3、2 交通规划 .223.3 呼包鄂区域经济一体化发展规划 .24三房地产市场分析 .291整体房地产市场 .291.1 房地产开发投资额 .291.2 施工面积和竣工面积 .291.3 房地产销售面积 .301.4 价格走势 .312住宅市场现状 .323东胜区房地产市场 .333.1 房地产市场总体概况 .3334康巴什新区房地产市场 .394.1 区域概况 .394.2 房地产开发现状 .394.3 区域发展 .405.竞争市场分析 .416.客户分析 .486.1 现有客户分析 .486.2 目标客户描述 .50四项目条件与地块解析 .511.项目区位及区域概况 .512.项目自身条件
4、.523.项目周边环境分析 .524.项目周边配套分析 .535.地块分析总结 .53五.产品建议 .541.总体规划建议 .541.1 规划目标 .541.2 功能分区 .542.户型建议 .552.1 面积配比 .552.2 价格策略及定位 .552.3 产品面积段建议 .553.景观建议 .583.1 景观主题 .583.2 设计要点与提示 .593.3 案例研究 .604.建筑风格建议 .614.1 本项目不推荐的建筑风格 .614.2 建筑风格确定 .624.3 设计要点与提示 .624一. 报告摘要1.地块基本情况项目地块位于鄂尔多斯市康巴什新区。康巴什新区是鄂尔多斯新的政治文化中
5、心、金融中心、科研教育中心和轿车制造业基地。项目地块距老的城市中心东胜区 30 公里，鄂尔多斯机场 20 公里，成吉思汗陵墓旅游开发区 30 公里。由于路况良好，地块至以上地点车程均在 30 分钟以内。另外，地块距离新市政府大楼不足 3 公里。2.报告目的a) 研究城市宏观经济、投资环境，以及房地产行业发展现状，预判行业发展趋势。b) 对项目产品设计进行建议。3.报告总结 中原建议户型及面积配比表-户型及面积配比产品类型 建筑面积 （m 2） 户数 户数比 户型价值点顶级别墅 1000 2 1%私家院落，舒适空间，面积阔绰，主人居住空间的私密性，家庭公用交流空间大，强势资源占有。豪华别墅 65
6、0 18 9%私家院落，舒适空间，面积阔绰，主人居住空间的私密性，家庭公用交流空间大。高档别墅 400-450 122 62% 私家院落，附送超值，舒适空间，主人居住空间的私密性。中档别墅 350-400 56 28% 私家院落，附送超值，舒适空间，功能齐全，总价较低。合计 198 100% 中原建议景观主题及建筑风格景观主题：坡地景观建筑风格：北美风格5二投资环境分析1城市环境1.1 鄂尔多斯概况鄂尔多斯（汉语意为众多的宫殿）位于内蒙古自治区西南部，毗邻晋陕宁三省区，三面黄河环绕，南临古长城，全市国土总面积 8.7 万平方公里，辖七旗一区，总人口 159 万人，其中蒙古族 17.5 万人，是
7、一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族地级市。鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，西、北、东三面被黄河环绕，属黄河上中游地区，黄河境内流长 728 公里。南以长城为界，与山西、陕西接壤，西与宁夏自治区毗邻，形成秦晋文化与草原文化南北交融的“歌海舞乡” 。鄂尔多斯市与黄河北岸的呼和浩特市、包头市又形成了内蒙古自治区经济发展最为活跃的“金三角” 。鄂尔多斯是蒙古语，汉意为众多的宫殿。全市辖东胜区、达拉特旗、准格尔旗、伊金霍洛旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗 7 旗 1 区，总面积 8.7万平方公里，总人口 151.4 万，其中蒙古族 16.8 万。鄂尔多斯历史悠久，是人类文明的发祥地之一，
8、萨拉乌苏文化、青铜文化源远流长。35000 年前，古 “河套人”就在这块广袤的土地上繁衍生息，并创造了著名的“河套文化” 。十三世纪，一代天骄成吉思汗6亲征西夏，途经鄂尔多斯，被这里的美丽景色所打动，选为长眠之所。1649 年，清政府在这里设伊克昭盟。2001 年 2 月，经国务院批准，撤伊克昭盟，设立地级鄂尔多斯市。历史上的鄂尔多斯，曾经是一个水草丰美、 “风吹草低见牛羊”的富庶之地，后来因自然气候的变迁、战乱、放垦等原因，使这里的生态环境遭受严重破坏。新中国成立后，历经几代人不懈奋斗，但直到 2000年时，全市植被覆盖率仍不足 30%。进入新世纪后，鄂尔多斯抓住国家实施西部大开发的历史机遇
9、，通过农牧业生产方式的全面变革，生态环境脆弱的状况发生了质的逆转，开始由不断恶化向整体遏制、局部改善转变，植被覆盖率达到了目前的 70%以上，占全市国土面积 48%的沙漠、48%的丘陵沟壑和干旱硬梁区全部披上了绿装，形成了生产发展、生活改善、生态恢复、人与自然和谐相处的多赢局面。1.2 地理气候鄂尔多斯市西高东低，地貌主要分为东部的丘陵沟壑区、西部的高平原区、北部的库布其沙漠区、南部的毛乌素沙漠区、中部的波状高原区和北部黄河南岸的平原区。海拔在 850 米至 2149 米之间。属典型的温带大陆性气候。年日照时间为 27164 小时31939 小时。年平均气温在 5.3-8.7，平均月最低气温为
10、10-13，7 月平均气温为 21-25，全年气温日差为 11-15，年差为 45-50。东部地区降水量为 300 毫米 400 毫米，西部地区降水量为 190 毫米350 毫米，全年降水集中在 7-9 月。蒸发量大，年蒸发量为 2000毫米3000 毫米。1.3 历史人文悠久的历史，独特的区位，孕育了鄂尔多斯韵味独特、古朴典雅的民族文化。鄂尔多斯与山西、陕西、宁夏接壤，形成了秦晋文化与草原文化南北交融的“歌乡舞海” 。悠扬的长调、清新的短调和浓郁的蒙汉调，以其特有魅力为我国民族文化增添了绚丽的色彩；筷子舞 、盅碗舞等展示着鄂尔多斯风土人情的舞蹈成为我国民族艺术的瑰宝；歌舞剧鄂尔多斯婚礼入选中
11、国首批非物质文化遗产名录；由祭祀成吉思汗形成的蒙古祭祀文化，具有蒙古族帝王祭祀的显明特征，这使鄂尔多斯先天地成为世界蒙古民族礼仪保留最完整的地区，被人们称为蒙古族的“皇城根儿” 。同样与成吉思汗有着千丝万缕联系的鄂7尔多斯歌舞艺术，扬古代遗风，融民族神韵，成为鄂尔多斯文化艺术的精华而名扬海内外。 森吉德玛 、 银碗 、 鄂尔多斯情愫等民族舞剧、舞蹈诗先后获国家“文华奖”和“五个一工程”奖，成为鄂尔多斯艺术宝库中的璀璨瑰宝。17 世纪诞生在鄂尔多斯的蒙古源流和蒙古黄金史 ，详尽记述了 13 世纪到 17 世纪以成吉思汗家族为主的蒙古族历史，它们与蒙古秘史一起，共同被称为蒙古族三大古典史诗巨著。鄂
12、尔多斯也是内蒙古自治区人文和自然景观最为丰富的地市，到目前为止，鄂尔多斯地区共发现不同历史时期、不同类别的古代文化遗址一千余处，各级重点文物保护单位 110 余处，其中国家级重点文物保护单位 5 处，自治区级重点文物保护单位 19 处，旗（区）级重点文物保护单位近 90 处，如查布恐龙踪迹化石区、河套人及萨拉乌苏动物群化石区、伊金霍洛旗朱开沟遗址以及众多的秦汉、宋、西夏古城址、古墓群等，在国内外学术界都享有很高的声望。1.4 旅游资源鄂尔多斯旅游资源丰富，主要有“河套人”文化遗址、鄂尔多斯青铜器、古长城遗址、成吉思汗陵园，有草原敦煌之称的阿尔寨石窟寺，有保存尚好的“秦直道”遗迹,境内的昭君墓、
13、大夏国都城统万城、隋朝时期的十二连城遗址、藏传佛教寺庙准格尔召等吸引了国内外众多游客。同时，鄂尔多斯地区作为元朝的皇室封地，使鄂尔多斯的歌舞文化、服饰文化、饮食文化具有元朝宫廷文化的独特色彩，构成了鄂尔多斯浓郁而独特的民族文化和浩瀚的民族风情。在众多的鄂尔多斯自然旅游资源当中，最为神奇的就是有“会唱歌的沙子”之称的响沙湾，此外库布其沙漠、毛乌素沙地、沙漠绿洲恩格贝、晋蒙黄河大峡谷、沙湖、草原、温泉、湿地、阿拉善湾遗鸥保护区等自然景观丰富多彩。随着鄂尔多斯工业经济的快速发展，神东煤海、准格尔露天煤矿、黄河万家寨水电站、鄂尔多斯绒纺城，达拉特电厂等工业旅游资源也吸引了众多的游客。目前，全市有各类景
14、区（点）40 处，A 级旅游景区 25 家，其中 AAAA 级景区 5 家，AAA 级景区 7 家，国家工农业旅游示范点 3 家。全市每年接待海内外旅游者 400 万人次左右。在鄂尔多斯，可以拜谒成吉思汗陵寝、瞻仰一代天骄的风采、感受流传七百年的祭祀文化、欣赏独具蒙古族特色的鄂尔多斯婚礼表演，或者品尝元代宫廷宴诈马宴的美味；也可以到戈壁草原欣赏雄浑浩瀚的大漠风光，领略“大漠孤烟直，长河落日圆”的豪迈。8-成吉思汗陵墓- -七星湖-秦直道 - -响沙湾-阿尔寨石窟- -鄂尔多斯世珍园遗鸥-1.5 自然资源鄂尔多斯市是内蒙古第三大城市，拥有丰富的自然资源，以“扬眉吐气”著称。扬，指的羊毛和羊绒制品
15、，现在已经闻名海内外；眉，即煤，在鄂尔多斯的地下蕴藏着很丰富的煤炭资源；吐，即高岭土，也是当地的重要资源；气，指的天然气，储藏量也很巨大。正是由于“扬眉吐气”的关系，鄂尔多斯这几年的发展速度非常快，经济实力也大大加强。羊绒：有“纤维宝石”和“软黄金”之称的阿尔巴斯白山羊绒就产自这里，是温暖全世界的鄂尔多斯羊绒衫的主要原料。鄂尔多斯羊绒制品产量约占全国的三分之一，世界的四分之一，已经成为中国绒城，世界羊绒产业中心。9煤炭:全市已探明煤炭储量 1244 亿多吨，约占全国总储量的 1/6。如果计算到地下 1500 米处，总储量约近 1 万亿吨。在全市 87000 多平方公里土地上，70的地表下埋藏着
16、煤。按地域位置，全市可划分为东西南北四大煤田。东部即准格尔煤田，西部即桌子山煤田，南部即东胜煤田，北部即乌兰格尔煤田。天然气：探明储量 8000 多亿立方米，占全国的三分之一，全国最大的世界级整装气田苏里格气田位于境内。高岭土：鄂尔多斯高岭土储量为 65 亿吨，在全国硬质高岭土中质量最优。1.6 对外交通鄂尔多斯交通便捷城市功能完善是投资者的热土。近年来鄂尔多斯市采取多种模式规划建设了一批铁路和高等级公路，自己投资建设的高等级公路和地方铁路里程在全国地级市中位居第一，已经建成和正在建设的高速公路 692 公里、铁路 792 公里。形成了京包、包兰铁路围绕周边，大准、准东、东乌铁路横穿东西，包西
17、、包神铁路纵贯南北，109、210 国道贯穿市域，并与周边 110、107 国道相连成网的交通格局，2007 年 7 月，鄂尔多斯飞机场通航，鄂尔多斯市到北京、郑州、上海、西安、深圳的航线正式开通，鄂尔多斯市到呼和浩特市、三亚、成都的航线也即将开通。目前，全市公路、铁路、航空相结合的立体化交通体系已经形成。101.7 经济发展鄂尔多斯经济发展迅猛， “十五”以来，鄂尔多斯市抓住国家实施西部大开发的历史机遇，率先践行科学发展观，有效实施资源转化战略，经济社会始终保持了持续快速、协调健康发展的良好势头。 “十五”期间，全市累计完成财政收入 207 亿元，是前 51 年总和的 2.6 倍。2004
18、年，鄂尔多斯跨入中国综合实力百强城市行列，2006 年又成功跻身全国投资环境百佳城市，并成为自治区发展最快的地区之一，同时也是中西部地区最具发展活力的城市之一。根据中国经济网和网易财经报道，内蒙古自治区人民政府副主席、内蒙古大学的校长连辑于2009 年 12 月 5 日在第八届中国企业家领袖年会中表示，内蒙古已经连续七年在中国经济体里全国第一，人均水平已经进入全国前八位，中国增速最快的是内蒙，内蒙增速最快的是鄂尔多斯。他还表示 2009年鄂尔多斯的人均 GDP 将超香港并鼓励企业家到内蒙古去投资、创业、发财。全市城镇人口由 2000 年的 39.4 万人增加到 86.9 万人，城市化率由 43%提高到 57.5%，城镇建成区面积由 69.2 平方公里扩大到 142 平方公里，鄂尔多斯市跻身于全国投资环境百佳城市行列。发展环境的进一步优化，使鄂尔多斯市初步形成了开放开明的政策环境、高效快捷的办事环境、热情周到的人文环境、公平公正的法制环境、规范有序的市场环境，在国家西部地区形成了资金、技术、人才和管理的“洼地” ，充满活力的鄂尔多斯吸引了大批国际、国内 500 强企业，世界第一条煤直接液化生产线、国内第一条煤间接液化生产线、世界最大的煤炭单产矿井、鄂绒大化肥、亿利 PVC、博源天然气制甲醇、意大利 VM 发动机、水利部沙棘加工园区、自治区第一条轿车生
