1、万科城项目管理指导书万科城项目管理指导书第 1 页 共 51 页东莞万科城四期二标 7、11、12 栋项目管理指导书东莞市万科阳光房地产有限公司万科城项目经理部2010-03-01万科城项目管理指导书万科城项目管理指导书第 2 页 共 51 页目 录1、项目概况 .31.1 项目简介 .31.2 工程特点 .41.3 项目管理目标 .52组织架构 .62.1 项目组织架构 .62.2 项目岗 位职责 .62.3 管理人员职责矩阵 .82.4 采购合同分解 .102.5 甲供材分解 .143、总平面策划 .153.1 施工总平面布置图.153.2 施工总平面布置原则 .154、进度策划 .174
2、.1 项目二级计划 .174.2 项目三级计划 .174.3 示范区专项计划 .174.4 计划保障措施 .215、工程质量管理策划 .225.1 项目质量管理控制要点 .225.2 质量控制要点 .225.3 质量提升做法 .355.4 项目质量管理重点、难点分析 .376、成本策划 .396.1 成本控制要点 .396.2 签证变更控制目标 .406.3 招标成本分解 .407、安全文明施工管理策划 .447.1 组织架构 .447.2 安全文明施工管理要点 .457.3 安全文明管理重点 .467.4 安全文明做法要求 .478、项目现场成本管理 .508.1 风险分析表 .50万科城项
3、目管理指导书万科城项目管理指导书第 3 页 共 51 页1、项目概况1.1 项目简介项目工程名称为万科城，地块位于东莞市常平镇，项目西侧为常黄路，北侧为常虎高速常平出口。万科城按照五期开发，一、二、三、四期别墅、多层、洋房均已入伙。项目占地 71632.49 平，总建筑面积 112522.79 平，容积率为 1.57，地块内地形平整，市政配套预留到位，项目地块西面幼儿园和四期二标 1314 栋预留有供水、及污水接入点，供水管管径为 200mm，接入市政污水管管径为 800mm，项目地块西侧幼儿园预留有燃气接入点；供电接入口位于商业中心。四期二标分三批建设，第一批为 1#、2#、8#、9#、10
4、#五栋 11 和 18 层的高层组成，建筑面积约为3.5 万，第二批由 7#、11#、12#三栋 18 层高层组成，建筑面积约为 2 万，第三批为3#、4#、5#、6#、13#、14#六栋 11 层和 18 层的高层组成，建筑面积约为 5.75 万，无地下室。高层住宅耐火等级二级，设计使用年限为 50 年，建筑物抗震烈度按 6 度设防，结构选型为钢筋混凝土框剪结构。均为精装修交楼。万科城项目管理指导书万科城项目管理指导书第 4 页 共 51 页1.2 工程特点（1）本工程施工场地高差大，由南至北0.00 标高分为 22.0、24.0、26.0 三个台地高差，场地内无法堆土，土方平衡工作须提前做
5、好计划，争取最大限度做到场地内平衡，目前已将多余土方堆置在五期二标场地，在后期设计中予以平衡。由于存在高差，道路管网计划先行施工保证后期平面布置。另场地内平面布置紧张，前期准备策划工作正在积极落实中。(2)由于存在三批不同时间开发，且原四期别墅，总包生活区搭设在三期南侧，生活区和现场距离十分远，计划将总包生活区搬迁至商业中心北侧。（3）由于本标段开盘时间紧张，特将开盘区设立在住宅公园进行展示。（4）项目架空层属于高支模、由于台地高差大，边坡支护为重点关注工序，须在施工前做好方案的评审工作。（5）7、11、12 栋建筑层数为 18 层，在高层平台上作业单位多，必须重视安全教育及保障措施，防范于未
6、然。（6）为便于塔吊基础施工，项目部要求在施打工程桩时完成塔吊桩的施工，外架搭设采用落地式双排万科城项目管理指导书万科城项目管理指导书第 5 页 共 51 页架。（7）临时变压器安装在红线内东北角（第二通道入项目口处） ，在施工前完成了永久道路基础，并在现场布置了临时道路，并在道路修建前预埋了电缆套管，施工电缆可穿套管连接到变压器，可避免施工电缆的破坏，有利于现场的安全文明施工。（8）为杜绝施工车辆对周边环境造成影响，展示良好的企业形象，在工地出入口处拟修建自动洗车槽。（9）此项目为工厂化项目，须根据吊装重量提前进行塔吊选型，并要求施工单位提前制定吊装方案，预制构件与现浇构件结合部位的节点做法
7、处理、现浇构件满足吊装要求的精度控制等技术问题将要重点研究和讨论。（10）工程使用甲供材及设备种类多，在施工前进行部品打样和封样的工作非常重要，必须提前列明部品清单，明确定样、供货时间，避免因供货影响工期。（11）项目第一批和第二批楼栋非常靠近，需考虑虑各期施工的工作面穿插、开挖支护措施、塔吊相互影响等不利因素。1.3 项目管理目标进度计划管理目标节点控制：开放、开盘交付等重大节点的偏差控制目标为 0 天；进度控制：过程中进度计划对比偏差不超过 15 天。质量管理目标质量奖：争创广东省优良样板工程工程实体质量：实测实量评分不低于 90 分，渗漏控制目标为每层 3 处以内，裂缝等质量通病控制目标
8、控制在每层 3 处以内；客户满意度：集中交付客户质量满意度目标不低于 85%；成本管理目标目标成本：不高于公司确定的项目目标成本；动态成本：总包控制在 1.5%以内；其他分包控制在 3%以内；设计管理目标图纸质量：错、漏、碰、缺不超过 20 条；设计变更：重大设计变更不超过 5 条；成本指标：满足成本对标指标的要求；环保节能：符合国家规范要求。技术管理目标PC 构件吊装，工厂化运作：熟练并积累经验；万科城项目管理指导书万科城项目管理指导书第 6 页 共 51 页风险识别及技术事故控制目标：无重大风险。安全文明施工管理目标安全文明目标：争创“省市安全生产、文明施工优良样板工地” ，工程现场保持整
9、洁、材料整理做到工完场清、现场进行按“标准化”工地进行布设，合理规划。安全措施目标：无重大安全事故发生；健康、安全、环保环境保护（排污、粉尘、噪音）目标：设置环境保护预防措施，共创卫生城市、杜绝污染。限用、禁用材料控制，室内空气质量监测、控制目标：不使用限用、禁用材料，空气质量检测合格。2组织架构2.1 项目组织架构事务部技术、质量管理组设计部 采购部项目经理安全、文明监督组图纸审核方案审核技术指导实测实量质检验收施工协调文明施工安全监督标化现场档案管理对外联络与接待信息管理成本部方案审核信息资料组工程部事务组 设计组 采购组成本组 工程组根据项目实际情况，项目部计划分为四个组，分管技术质量、
10、合同计划、安全文明、信息资料，各管理组设立组长，由组长负责小组工作，项目经理对整个项目全面负责，详细岗位职责见下表。11#7#合同、计划管理组招标协助部品定样合同交底计划纠偏试验检验采购管理12#项目群负责人万科城项目管理指导书万科城项目管理指导书第 7 页 共 51 页2.2 项目岗位职责职务 姓名 职称 管理职责 备注项目经理 谭了 全面负责项目总监 （总监） 工程师 现场施工总负责安装负责人 包兴建 全面负责安装工程材料、试验工程师（监理） 监理员 试验、材料管理给排水工程师 花贻祥 工程师 给排水专业负责电气工程师 （监理） 监理工程师 电气专业负责专职安全工程师 （监理） 工程师 现
11、场安全总负责专职质量工程师 徐锋 土建工程师 质量总负责（监理） 助理工程师 7#进度、质量负责（监理） 监理员 11#进度、质量负责结构工程师（监理） 助理工程师 12#进度、质量负责对外协调负责人 徐锋 对外关系总负责信息资料负责人 倪绍莹 信息资料总负责1、 项目部计划配置5 人，加上监理纳入项目组织架构（5+7）人2、 监理进场前须考核面试，通过考核方可入职，监理员数量不超过2 人；3、 质量、安全工程师都为专职设置；4、 项目部设置对外协调与信息资料负责人。万科城项目管理指导书万科城项目管理指导书第 8 页 共 51 页2.3 管理人员职责矩阵阶段管理工作内容项目经理技术、质量组合同
12、、计划组安全文明组信息资料组阶段 管理工作内容项目经理技术、质量组合同、计划组安全文明组信息资料组阶段管理工作内容项目经理技术、质量组合同、计划组安全文明组信息资料组现场三通一平 建立质量管理体系 材料设备计划及采购申请 现场及周边勘察 制定质量工作程序 甲供材料设备全过程管理 现场调查 按质量规范组 织施工 协助签订采 购合同 现场测试 施工材料半成品质量监督 制定保管制 度 前期工作内容现场警卫 技术交底和方 案优化 设备材料管理材料设备保护 图纸会审 审核施工组织设计、检查施工任务 编制补充预 算 设计交底 材料控制 编制月进度 款支付表 主包管理施工组织 督促和检查施工 甲供应材料、设
13、备结算 设计协调及技术管理材料设备清单 工程质量管理提供质量报告 财务管理档案管理 万科城项目管理指导书万科城项目管理指导书第 9 页 共 51 页变更管理及竣工图 设计变更管理 安全措施督促、检查 图纸资料保管 处理质量事故 安全责任 组织工程检 查验收 安全管理 安全协议签署 施工总平面图 施工技术资料管理 审核预算 现场照管 协助确定甲供应材料设备 初审设备材料价格 现场用地用路手续 施工进度计划 编制已完工程报表 现场水电、路管理 工程成本分析 周边协调 进度监督 工程造价管理 预算及成本控制情况评估 周边建筑及线路保护 进度动态跟踪 与主管部门协调 进度报表 文物古迹保护 向公司提供
14、进度信息 现场管理 现场文明 工程进度控制管理 协调各单位进度 102.4 采购合同分解表 1：东莞万科万科城项目合同分解计划表工程类别工程名称 分判单位 招标方式 价款形式 报价模式 付款模式设计样板投标样板备注土方回填 分包 1 家 邀请招标 单价包干 一次报价 A 类 无 无 已完成前期工程 监理工程 分包 1 家 直接委托 单价包干 核价 A 类 无 无 公司战略基坑支护工程分包 1 家 邀请招标单价包干 一次报价 A 类 无 无桩基工程 分包 1 家 直接委托 单价包干 一次报价 A 类 无 无基础工程桩基检测 分包 1 家 直接委托 单价包干 一次报价 A 类 无 无东莞公司集中采
15、购主体工程 总包 1 家 直接委托 清单招标 核价 A 类 无 无 东莞公司战略采购PC 构件 分包 1 家 邀请招标 清单招标 一次报价 A 类 无 有外保温工程 分包 1 家 邀请招标 清单招标 一次报价 A 类 无 有 暂考虑铝合金门窗工程分包 1 家 邀请招标 清单招标 一次报价 A 类 需要 需要分户门、单元门工程分包 1 家 直接委托 单价包干 核价 D 类 需要 需要集团战略采购人防门工程 分包 1 家 直接委托 单价包干 核价 A 类 需要 需要东莞公司战略采购防火门、管道井门工程分包 1 家 直接委托 单价包干 核价 A 类 需要 需要东莞公司战略采购铁艺栏杆工程分包 1 家 邀请招标 清单招标 一次报价 A 类 需要 需要外墙砖 甲供 1 家 邀请招标 清单招标 一次报价 B 类 需要 需要架空层抛光砖 甲供 1 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要架空层结构建筑工程UPVC 管材 甲供 1 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要集团采购
