1、海纳豪庭二期项目总体策划报告,市场研究部2014年1月4日,项目区位及相邻区域详规项目概况及四至现况周边区域核心配套分布图周边区域规划发展周边区域楼盘分布区域市场存量周边区域竞品项目情况一览图周边区域结构产品机会分析典型参考个案及热销户型,第一部分 市场解读,项目区位,项目地块位于佛山市里水镇甘蕉村，到达里水镇中心、佛山市中心及广州市中心均较近，但地块周边道路暂未修通,项目,里水镇中心,佛山市中心,广州市中心,项目区位,区域商业和医疗配套较为欠缺，教育配套十分丰富，交通配套部分。整体看来，区域成熟度较低。,项目区位及相邻区域详规,项目地块东面为村民住宅、北面为规划道路、西面为厂房、南面为村民住
2、宅，其中项目主入口道路及项目北面主道路为规划道路，暂时未开通。项目靠近现有海纳豪庭项目，可以将项目作为海纳豪庭二期延伸用地，综上所述，项目地块未来潜力较高。,项目四至现况,周边区域核心配套分布图,幼儿园：甘蕉镇幼儿园、里水中心幼儿园小学：旗峰小学、里水中心小学中学：旗峰中学、里水实现中学医疗资源：里水医院；生活配套：甘蕉菜市场、松涛大酒店、旗旺莊酒楼、中国电信、中国移动、农业银行等商业配套：信和广场、星御名都商业街、珠江数码科技城等；交通配套：里水客运站、5条公交线路、未来规划广佛地铁5号线及广州,地块周边环境仍处于较低的发展水平，主要为城乡结合部的老旧房屋及待开发地块，在地块旁边有海纳豪庭和
3、柏悦华府进驻，同时项目周边的里水客运站，对周边居住环境有一定影响。随着几个品牌开发商的入驻和新楼盘的逐步呈现，以及规划的地铁和新型商业广场，整个片区将成为里水镇新核心。,周边区域规划发展,周边区域楼盘分布,主要竞品：柏悦华府、锦绣公馆最后一期、翠林小语、长信御景峰,锦绣公馆,珠江科技数码城,万科金色溪谷,海纳公馆,海纳豪庭,柏悦华府,长信御景峰,翠林小语,金名都,山海名门,目前里水镇潜在供应量（含已推未售）约为65.5万，依照目前区域去化速度（65.6万/年）约需要1.2年时间；目前周边存在大量空置土地，后续存在大量潜在土地供应。,区域市场存量,主要竞品项目销售情况一览表,区域主要在售项目主力
4、户型集中在89-120之间，其中小两房面积区间为70-72，2+1户型区间为86-92，大三房或四房面积区间为110-122。目前区域销售最好的户型为110-122方大三房和四房单位。,区域结构型产品市场机会分析,分析：1、区域目前在售项目户型配比（2+1三房为主）符合区域刚需集中的属性；2、本项目应在户型上参考海纳豪庭一期与柏悦华府，在同等功能前提下，尽量用足灰空间，增加项目实用性，控制户型面积，降低总价。3、尽量将2+1户型设计为4m开间情况向，满足套房需求。尽量减少两房单位设计，其销售速度较慢。,典型参考个案,项目名称：柏悦华府项目地址：佛山市南海区里水镇-里水大道中163号开发商：佛山
5、金协力房地产有限公司总占地面积：44000总建筑面积：182369.55总体容积率：3.3绿化率：40%建筑密度：25%,典型参考个案,项目9月20日首批开卖1、2座，层高27，1座86-90方2+1户型单位，2梯4户设计。2座85-122方2+1、3+1、3+2户型单位，2梯5户设计，毛坯发售，均价7200元/方，消化近8成，开卖当天顺势加推7座，均价7400元/方。项目于11月24日再次开卖3、4座，86-126方，均价73007500元/方。开卖当天消化近8成。,典型参考个案,2座01户型4室2厅2卫1厨 118.23,2座04/05户型3室2厅2卫1厨 87.82,核心运作策略项目定位
6、体系项目核心价值支撑体系,第二部分 项目定位,核心运作策略,项目定位体系,项目核心价值支撑体系,海纳豪庭二期项目,品质建筑安防典范,刚需面积/全功能户型,海纳豪庭已有商业街,静音、人车分流舒适住宅小区,东南亲子主题园林,建筑设计建议物业形态及户型面积配比景观设计建议配套设计建议,第三部分 项目规划设计建议,建筑设计建议,物业形态及户型面积配比,住宅产品其他要求：建筑高度控制在100米以内；标准层层高考虑2.9m；标准层梯布局为主；考虑1F房源优化工作：赠送花园；,物业形态及户型面积配比,商铺产品其他要求：进深建议不超过8米；商铺开间按照1/2最小柱距考虑，严控单套商铺面积；考虑商铺后部灰空间赠
7、送；商铺总面积建议为3000平米；,商业层高设置要求：,景观设计建议,社区配套设计建议,示范区整体打造范围销售中心打造建议样板房设置建议,第四部分 示范样板区策划建议,示范区打造范围,区位选取,区位：位于项目地块东南角，临近海纳豪庭一期主入口条路，红色地块显示。析：海纳豪庭一期售完之后，主入口那条路昭示性强，而暂时通往二期的道路仅为该条,项目销售示范区包含销售中心/园林示范区/样板间，其中销售中心选用海纳豪庭销售中心，而销售中心与园林示范区及样板间动线流程为层层递进的关系，提高客户接待效率和销售氛围的营造,项目接待及展示区规划及动线布置,示范区,销售动线,临时样板间应考虑满足不同类别客户群体进行风格打造，根据建筑面积在用材档次、色彩搭配上应有明显差别,样板房设置建议,1、项目采取二期建筑某层房源修建，建议创意板房、交标板房、清水板房或者情景板房各做一间，尽量在客户体验上有所突破；2、因项目产品面积段相对比较集中，同时部分产品为精装修产品，因此在样板间物料采购上尽量挑选品质感较好的装修材料，尤其在地板、入户门、墙纸、五金配件等交标材料上；3、样板间选择楼层建议高楼层，可以增加通风、采光的体验。,样板房设置建议,感谢！,
