1、房地产开发公司设立的条件总的来说：一、新设房地产开发企业应注意的问题房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当
2、到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有 100 万元以上的注册资本；（二）有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职会计 人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。新设房地产企业，取得的是暂定资质证书，不同资质等级的企业可以承接的业务范围不同，具体要求是：一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目
3、。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积 25 万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。二、在原有公司经营范围中增加房地产经营业务应注意的问题如贵司原有经营范围中未明确注明房地产开发经营，则首先应办理经营范围变更工商登记手续，然后在按照相关规定取得房地产开发企业资质证书。附所参见的具体法律法规：蓝色字迹标注的法条为具体参见内容陕西省城市房地产市场管理条例第七条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。并在领取营业执照
4、后三十日内到建设行政主管部门备案，到当地税务部门办理税务登记。建设行政主管部门根据有关规定对房地产开发企业进行审查，颁发房地产开发企业资质证书。对不符合条件的，提请工商行政管理部门处理。第八条 房地产开发项目应当根据城市规划、年度用地计划和市场需求确定，并经批准立项。第九条 建设行政主管部门组织有关部门提出房地产开发项目建设条件意见书，并载明以下内容：(一)项目性质、规模和开发期限；(二)规划控制指标及规划设计要求；(三)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；(四)基础设施和公益设施建成后的产权界定；(五)项目拆迁补偿安置要求；(六)项目经营方式；(七)其他。第十条 房地产开发项目通过招标确定
5、开发企业。房地产开发项目招标，在建设行政主管部门指导下进行。参加房地产开发项目投标的企业应具备下列条件：(一)持有工商行政管理部门核发的营业执照；(二)具有占投标项目总投资百分之二十五以上的自有资金；(三)具有同投标项目相适应的房地产开发企业资质。第十一条 房地产开发企业取得开发项目后，应持有关文件到有关行政主管部门申请领取建设用地规划许可证、建设用地许可证、建设工程规划许可证，方可开工。第十二条 房地产开发项目建设应执行房地产开发项目建设条件意见书，勘察、设计、施工应由具有相应资质的单位承担，符合国家有关设计、施工的技术标准和规范。第十三条 房地产开发项目竣工后，应向建设行政主管部门申请验收
6、。建设行政主管部门在收到申请三十日内组织有关部门进行综合验收，验收合格后方可交付使用。房地产开发企业资质管理规定第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。 各资质等级企业的条件如下：（一）一级资质：1注册资本不低于 5000 万元；2从事房地产开发经营 5 年以上；3近 3 年房屋建筑面积累计竣工 30 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续 5 年建筑工程质量合格率达 100；5上一年房屋建筑施工面积 15 万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 40人，其中具有中级以
7、上职称的管理人员不少于 20 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 4 人； 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度9未发生过重大工程质量事故。（二）二级资质：1注册资本不低于 2000 万元；2从事房地产开发经营 3 年以上；3近 3 年房屋建筑面积累计竣工 15 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续 3 年建筑工程质量合格率达 100；5上一年房屋建筑施工面积 10 万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的
8、专业管理人员不少于 20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 10 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 3 人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9未发生过重大工程质量事故。（三）三级资质：1注册资本不低于 800 万元；2从事房地产开发经营 2 年以上；3房屋建筑面积累计竣工 5 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续 2 年建筑工程质量合格率达 100；5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 10人，其中具有中级以上职称的管理人
9、员不少于 5 人，持有资格证书的专职会计人员不少于2 人；6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；8未发生过重大工程质量事故。（四）四级资质：1注册资本不低于 100 万元；2从事房地产开发经营 1 年以上；3已竣工的建筑工程质量合格率达 100；4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 5 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 2 人；5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人
10、员；6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；7未发生过重大工程质量事故。第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；（一）营业执照复印件；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后 30 日内向符合条件的企业核发 暂定资质证书。暂定资质证书有效期 1 年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过 2 年。自领取暂定资质证书之日起 1
11、年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。第七条 房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前 1 个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。第十八条 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积 25 万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。第十九条 企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级
12、以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处 5 万元以上 10 万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。第二十条 企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处 5 万元以上 10 万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。城市房地产开发经营管理条例第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有 100 万元以上的注册资本；（二）有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的
13、专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。第六条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起 30 日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意
14、见。第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（一）营业执照复印件；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
15、中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资
16、、合作开发经营房地产。第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房
17、地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。房屋开发相关知识何谓“房地产开发“房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称城市房地产管理法）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投
18、资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。 房地产开发的种类房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营
19、性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。 房地产开发的基本原则及要求根据中华人民共和国城市房地产管理法第二十四条至二十七条的规定，房地产开发有下列基本原则及要求：（一）房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（二）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但
20、是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。（三）房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。（四）依法取得的土地使用权的，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。 设立房地产开发企业应当具备的条件根据城市房地产管理法的规定，设立房地产开发企业应当具备以下条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理
21、部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。 设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 房地产开发企业的设立程序设立房地产开发企业应经过以下程序：（一）应当向工商局行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合房地产开发企业应当具备的条件的，不予登记；（二）房地产开发企业在领取营业执照后的 1 个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案； 上述规定主要为协调
22、企业设立中，一般行政管理（工商行政管理）与特殊行政管理（房地产开发行业管理）的关系。 房地产开发公司设立阶段的相关税费（一）企业法人开业登记费；（二）企业法人变更登记费；（三）企业法人年度检验费；（四）补、换、领证照费。 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序（一）选定项目，签定合作意向书（二）初步确定开发方案（三）申报规划要点（四）申报、审批项目建议书（五）编制项目可行性研究报告（六）申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目的规划设计程序（一）申报选址定点（二）申报规划设计条件（三）委托作出规划设计方案（四）办理人防审核（五）办理消防审核（六）审定规划设计方案（七）住宅设计方案的
23、专家组审查（八）落实环保“三废“治理方案（九）委托环境影响评价并报批（十）建设工程勘察招、投标（十一）委托地质勘探（十二）委托初步设计（十三）申报、审定初步设计 与合作开发房地产合同相关的几种合同的认定（一）合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。（二）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。（三）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。（四）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他
24、形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 建设行政主管部门不予审批或同意进行开发建设项目的情形为加强对房地产开发项目管理，对开发项目不符合条件或者有下列情形之一的房地产开发企业，建设行政主管部门不得审批或同意其新开发建设项目：（一）未取得房地产开发企业资质证书或者超越其资质等级从事房地产开发经营业务的；（二）房地产开发项目资本金达不到规定标准的；（三）已开发建设项目严重拖欠工程款的。对于未取得房地产开发企业资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营业务的，房地产开发主管部门还应当依据城市房地产开发经营管理条例、房地产开发企业资质管理规定进行处罚。 在房地产开发过程中开发企业应当遵守的相关规定（
25、一）房地产开发企业应当依照有关规定对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标。对于依法必须招标而未招标的，建设行政主管部门不得颁发施工许可证，并要依法进行处罚。（二）房地产开发企业不得将工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工、监理单位或者将工程肢解发包，不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准、降低建设工程质量或者使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。凡有上述行为的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据建设工程质量管理条例进行处罚。（三）房地产开发企业应当依法将施工
26、图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。对于施工图设计文件未经审查或者审查不合格而擅自施工的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据建设工程质量管理条例进行处罚。（四）依法应当实行监理的房地产开发项目，房地产开发企业应当委托具有相应资质等级的工程监理单位监理。对于依法应当委托监理而未委托或者将监理业务委托给不具有相应资质等级的监理单位的，建设行政主管部门应当责令改正，并依据建设工程质量管理条例进行处罚。（五）房地产开发企业应当依法办理工程质量监督手续。对于未按照国家规定办理工程质量监督手续的，建设行政主管部门不得颁发施工许可证，并依据建设工程质量管理条例进行处罚。（六）
27、房地产开发项目经竣工验收合格后，房地产开发企业应当及时向建设行政主管部门备案。对于住宅小区等群体房地产开发项目，还应当按照有关规定进行综合验收。凡未组织竣工验收（包括综合验收，下同）或者验收不合格的房地产开发项目不得交付使用。对于房地产开发企业将未经验收或者验收不合格的房地产开发项目交付使用的，应当依据城市房地产开发经营管理条例、建设工程质量管理条例，责令改正并进行处罚。（七）房地产开发企业向购买人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和使用说明书，并严格按照住宅质量保证书承诺的内容进行保修。凡未按规定提供住宅质量保证书、使用说明书或者未按住宅质量保证书的承诺进行保修的，房地产开发主管部门要依据
28、房地产开发企业资质管理规定进行处罚。（八）房地产开发企业转让房地产开发项目的，应当符合中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条、第三十九条规定的条件，并在规定的时间内报房地产开发主管部门备案。对于擅自转让房地产开发项目的，房地产开发主管部门应当依据城市房地产开发经营管理条例进行处罚。 房地产开发企业一级资质应具备的条件（一）注册资本不低于万元；（二）从事房地产开发经营年以上；（三）近年房屋建筑面积累计竣工万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（四）连续年建筑工程质量合格率达；（五）上一年房屋建筑施工面积万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（六）有职称的建筑、结构、
29、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；（七）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（九）未发生过重大工程质量事故。 房地产开发企业二级资质应具备的条件（一）注册资本不低于万元； （二）从事房地产开发经营年以上；（三）近年房屋建筑面积累计竣工万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（四）连续年建筑工程质量合格率达；（五）上一年房屋建筑施工面积万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（
30、六）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；（七）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅 使用说明书制度；（九）未发生过重大工程质量事故。 房地产开发企业三级资质应具备的条件（一）注册资本不低于万元；（二）从事房地产开发经营年以上；（三）房屋建筑面积累计竣工万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（四）连续年建筑工程质量合格率达；（五）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理
31、人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；（六）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（七）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（八）未发生过重大工程质量事故。 房地产开发企业四级资质应具备的条件（一） 注册资本不低于万元；（二） 从事房地产开发经营年以上；（三）已竣工的建筑工程质量合格率达；（四）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；（五）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称
32、，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（六）商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（七）未发生过重大工程质量事故。 新设立的房地产开发企业的备案程序（一）新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：1、营业执照复印件；2、企业章程；3、验资证明；4、企业法定代表人的身份证明；5、专业技术人员的资格证书和劳动合同； 6、房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。（二）房地产开发主管部门应当在收到备案申请后日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。暂定资质证书有效期年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有
33、效期，但延长期限不得超过年。自领取暂定资质证书之日起年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。（三）房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。注：申请暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件。 申请核定资质等级的房地产开发企业应提交的证明文件（一）企业资质等级申报表；（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；（三）企业资产负债表和验资报告；（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；（五）已开发经营项目的有关证明材料；（六）房地产开发项目手册及住宅质量保证书、住宅使用说明
34、书执行情况报告；（七）其他有关文件、证明。 对房地产开发企业资质等级的审批房地产开发企业资质等级实行分级审批。 一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。 二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。 经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。 房地产开发企业的资质年检制度房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。 一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。 二级资质及二级
35、资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。 房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。 房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布 房地产开发企业承担房地产项目建设规模的限制一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。 各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担
36、任务。 对违反资质管理制度的房地产开发企业的处罚（一）企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处万元以上万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。（二）企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处万元以上万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。（三）企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以万元以上万元以下的罚款：1、隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；2、涂改
37、、出租、出借、转让、出卖资质证书的。（四）企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以元以上万元以下的罚款。 在资质年检中对房地产开发企业予以降级或者注销资质证书的情形（一）超越资质等级从事房地产开发经营业务的；（二）擅自转让房地产开发项目的；（三）未取得施工许可证擅自施工的；（四）未按规定向房地产开发主管部门报送房地产开发项目手册，并拒不整改的；（五）按国家规定办应当实行监理的项目未委托监理的；（六）未经验收、备案或将验收不合格的工程擅自交付使用的；（七）有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、
38、设备的；（八） 房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两“等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；（九）商品房销售中，未按规定向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，未依照住宅质量保证书承诺的内容进行保修的；（十）未取得预售许可证擅自预售商品房的；（十一）违反合同约定拖欠工程款的；（十二）工程质量低劣或者发生重大质量事故的。 北京市申请成立房地产开发公司应具备的条件（一）有固定的经营活动场所；（二）有必备的注册资金，在城近郊区从事房地产开发经营的，注册资金为 1000 万元以上（含 1000 万元），在远郊区、县从事房地产开发经营的，注册资金为 500 万元以上（含 500万元）；（三）有
39、符合城市规划要求的从事开发建设的用地；多家合作开发的，有开发用地使用权一方应报请上级主管部门批准；（四）有具备与开发建设规模相适应的经济师、会计师、土建工程师职称的专业人员。 北京市建委对房地产开发公司资格的管理开发公司有下列行为之一的，由市建委收回资质等级证书，取消开发经营资格：（一）申请成立开发公司和资质等级时隐瞒真实情况，弄虚作假；（二）不按规定办理资质等级变更手续；（三）擅自超越资质等级证书的规定承担任务；（四）伪造、涂改或出租、出借、转让、出卖资质等级证书；（五）未履行应尽义务，致使开发建设的工程质量低劣； （六）其他严重违反本规定的行为。 房地产开发工程竣工验收的形式（一）单独签订
40、施工合同的单位工程，竣工后可单独进行竣工验收。在一个单位工程中满足规定交工要求的专业工程，可征得发包人同意，分阶段竣工验收。（二）单项工程竣工验收应符合设计文件和施工图纸要求，满足生产需要或具备使用条件，并符合其他竣工验收条件要求。（三）整个建设项目已按设计要求全部建设完成，符合规定的建设项目竣工验收标准，可由发包人组织设计、施工、监理等单位进行建设项目竣工验收，中间竣工并已办理移交手续的单项工程，不再重复进行竣工验收。 房地产开发工程的单位工程竣工验收房地产开发工程的单位工程竣工验收，又称专业工程竣工验收，以单位工程或某专业工程内容为对象，独立签订建设工程施工合同的，达到竣工条件后，承包人可
41、单独进行交工，发包人根据竣工验收的依据和标准，按施工合同约定的工程内容组织竣工验收，比较灵活地适应了目前工程承包的普遍性。 按照现行建设工程项目划分标准，单位工程是单项工程的组成部分，有独立的施工图纸，承包人施工完毕，征得发包人同意，或原施工合同已有约定的，可进行分阶段验收。 这种验收方式，在一些较大型的、群体式的、技术较复杂的建设工程中比较普遍地存在。我国加入世贸组织后，建设工程领域利用外资或合作搞建设的会越来越多，采用国际惯例的做法也会日益增多。 单位工程竣工验收的优势在于其可以有效控制分项、分部和单位工程的质量，保证建设工程项目系统目标的实现。 房地产开发工程的单项工程竣工验收房地产开发
42、工程的单项工程竣工验收是指在一个总体建设项目中，一个单项工程或一个车间，已按设计图纸规定的工程内容完成，能满足生产要求或具备使用条件，承包人向监理人提交“工程竣工报告“和“工程竣工报验单“经确认后，应向发包人发出“交付竣工验收通知书“，说明工程完工情况、竣工验收准备情况、设备无负荷单机试车情况，具体约定交付竣工验收的有关事宜。 对于投标竞争承包的单项工程施工项目，则根据施工合同的约定，仍由承包人向发包人发出交工通知书请其组织验收。竣工验收前，承包人要按照国家规定，整理好全部竣工资料并完成现场竣工验收的准备工作，明确提出交工要求，发包人应按约定的程序及时组织正式验收。对于工业设备安装工程的竣工验
43、收，则要根据设备技术规范说明书和单机试车方案，逐级进行设备的试运行。验收合格后应签署设备安装工程的竣工验收报告。 房地产开发工程的全部工程竣工验收房地产开发工程的全部工程竣工验收是指整个建设项目已按设计要求全部建设完成，并已符合竣工验收标准，应由发包人组织设计、施工、监理等单位和档案部门进行全部工程的竣工验收。 全部工程的竣工验收，一般是在单位工程、单项工程竣工验收的基础上进行。对已经交付竣工验收的单位工程或单项工程并已办理了移交手续的，原则上不再重复办理验收手续，但应将单位工程或单项工程竣工验收报告作为全部工程竣工验收的附件加以说明。 全部工程竣工验收的主要任务：（一）负责审查建设工程的各个
44、环节验收情况；（二）听取各有关单位（设计、施工、监理等）的工作报告； （三）审阅工程竣工档案资料的情况；（四）审地察验工程并对设计、施工、监理等方面工作和工程质量、试车情况等做综合全面评价。承包人作为建设工程的承包（施工）主体，应全过程参加有关的工程竣工验收。 房地产开发项目的竣工验收应遵循的规定（一）房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；（二）房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收；（三）房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规
45、的规定执行； （四）房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起 30 日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 综合验收的内容（一）规划要求是否落实；（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕；（三）单项工程质量验收手续是否完备； （四）拆迁补偿款安置方案是否落实；（五）牧业管理是否落实；（六）其他。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应符合
46、的要求（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。 何谓“联合开发房地产“狭义上的联合开发房地产，是指双方当事人约定,由一方提供建设用地的使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建设房地产等项目，共担风险，共享收益的一种房地产开发模式。 提供土地使用权的一方，一般称之为供地方；另一方一般为从事房地产开发经营的房地产开发企业，称为建设方。 广义上的联合开发房地产，是指任何由两方合作进行房地产开发都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，
47、也可以双方共同出资；不限于进行商品房的开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。 房地产联建的方式（一）单纯的土地使用权的转让，如企业搬迁改造，部队土地转让等；（二）项目转让，即土地使用权和项目开发建设权一并转让；（三）联营性质的联建，即由一方出土地，他方出资金，双方共同投资、共担风险、共享利益。 联建合同的责任承担出现下列几种情形时，首先按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例、约定的利润分配比例确定：（一）投
48、资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的；（二）房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的； （三）当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的。 联建合同效力的确定自 2005 年 8 月 1 日起施行的最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释对联建合同的效力作了较为详细的规定：（一）合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。（二）当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合
49、同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 （三）土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。 联建合同效力因土地使用权取得方式及土地性质不同而不同，如果土地方的土地使用权是出让取得的，在土地方取得国有土地使用证的前提下，双方办理了土地使用权变更登记，合同即生效；如果土地使用权是划拨取得的，则签订的联建合同须经政府批准，办理联建审批手续，并由投资方办理土地使用权出让手续，否则合同无效。 联建合同的当事人请求分配房地产项目利益，法院不予受理的情形在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产
