1、长沙洋房市场分析,Part 1,洋房分布和整体市场分析 洋房面积区间和产品供销洋房价格和潜在货量 典型项目基本指标分析典型项目各项指标对比分析,建发西山汇景,南山苏迪亚诺,卓越蔚蓝海岸,融科檀香山,藏珑湖上国际社区,本案,分布地图,洋房项目分布：长沙已知在售洋房项目14个，待售项目1个，多数位于二环之外，主要集中在南城、麓谷及星沙等开发热点区域，远离城市中心。,整体简析,现有洋房产品大部分以复合型项目为主，除幸福考拉、中建芙蓉和苑为纯洋房。南城板块洋房价格普遍高于其他板块。,整体供销,2011年长沙全市洋房产品推货1077套，截止11月底存货848套（包括历年推货存量），按照150/套计算，未
2、来存量约近13万。,2011年长沙全年共推出洋房1077套（含新开洋房项目：幸福考拉、宁华星湖湾），销售405套，销售率37.6%；2011年长沙洋房产品推货总量1077套，截止11月底存货848套（包括历年推货存量），按照平均150/套计算，未来存量约近13万。,面积区间,整体面积区间为82-292 ，市面现有洋房产品大部分户型面积较大，130以上居多，小部分产品户型面积100 以下进行市场试探。,160-200的产品为洋房主力供销面积段，房型设置以三房、四房为主,2011年1-11月，洋房产品的主力供销面积为160-200，120-140及200以上的产品销售情况较差，房型设置以三房、四房
3、为主。,供销面积,长沙洋房主力供销面积为160-200，以三、四房为主。,洋房销售价格分析：受位置及资源影响价差较大，南城省府价格最高，集中在9000-12000元/之间，暮云7800-9000元/，金星北板块6000-9000元/左右，北城板块6000-11000元/，星沙6500-9000元/。 从11年面市项目来看，洋房价格基本依靠项目高品质打造以及客户认可度而逐步爬升，标杆项目逼近联排别墅价格，11年下半年，品质高的洋房，如托斯卡纳、中建芙蓉和苑单价高达11000-12000元/。,洋房价格,受资源、位置、项目物业类型影响，长沙各版块单价:南城北城暮云金星北星沙。,未来潜在洋房货量分布
4、较散，主要分布在北城、南城、星沙区域；在售项目中，仅有幸福考拉、中建芙蓉和苑、及宁华星湖湾潜在货量较多，其余项目均为之前推出未售的剩余货量，后期潜在项目仅有一个，为暮云的国会山官邸。,潜在供货,长沙未来洋房供货量近22.3万平，以南城、北城、星沙为主，直面竞品项目以天麓货量居多。,价值点：高赠送率+别墅品质,典型项目,天麓：赠送率高，产品附加值高，片区单价标杆，约8500元/平,价值点：高附加值+高性价比+成熟别墅社区,典型项目,金科东方大院：高附加值、高性价比，成熟别墅社区细致园林展示，现场打动性强,价值点：洋房别墅化+独特园林景观+产品舒适性高,典型项目,郡原美村：西班牙风格洋房，廊柱、铁
5、艺、部分石材等别墅元素支撑洋房别墅化，园林展示佳，产品舒适性高。,价值点：纯洋房社区+地铁物业+高附加值产品,典型项目,中建芙蓉和苑：纯洋房社区，地铁口物业，区域价值高；赠送率高、产品附加值高，柱、文化石等洋房别墅化。,价值点：园林环境+高品质洋房产品,典型项目,融科檀香山：客户认同高、口碑佳，高品质、高附加值产品及园林展示制胜。,价值点：3+1洋房+区位价值,典型项目,托斯卡纳：3+1电梯洋房，产品舒适性高，位置优越，单价较高约12000元/平,项目对比,综合素质对比共性：配备或周边配有商业、教育配套，注重立面打造，园林景观别墅化。,项目对比,综合素质对比共性：配备或周边配有商业、教育配套，
6、注重立面打造，园林景观别墅化。,供销：2011年1-11月共推出洋房1077套，销售405套，销售率37.6%，潜在供应量约22.3万 ，主要分布于北城、南城、星沙；整体市场去化情况：下半年由于政府调控政策，市场偏冷，洋房整体月均去化量45套。产品区间：长沙洋房主力供销面积为160-200，以三、四房为主；价格：受资源、位置、项目物业类型影响，长沙各版块单价:南城北城暮云金星北星沙；洋房别墅化：部分洋房打造别墅化洋房，提高居住尊属感；配套： 大部分洋房项目均有内部的商业配套，体量在1.2万方2万方之间且有幼儿园教育配套。,小结,典型洋房项目分析,Part 2,天麓 东方大院 郡原美村 中建麓山
7、和苑 融科檀香山 托斯卡纳,天麓,天麓：占地面积711亩，总建筑面积76万，以北美为核心集高层、洋房、别墅的综合型物业大盘。,立面：北美风格建筑，质感涂料、真石漆，突出丰富的色彩和流畅的线条,外立面为质感涂料+真石漆+局部文化石；北美风格，线条明显，特别是大窗、阁楼、坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线条,天麓,景观与外部空间：21万奢阔水系园林，互动性强。,亲水平台和丰富的水生植物打造纯自然社区；鲜花、草坪、雪松和薄木植物，充分体现北美风格。休闲广场泛分布，园林互动性强。,天麓,室内公共空间：无明显入户大堂+电梯入口+楼梯,天麓,室内公共空间：无明显入户大门，设置电梯等候区及楼梯间。,户型配比：户型
8、以3房为主，面积区间集中在137.33-167.65，各户型套数均匀。,天麓,以137.33-167.65的三房为主；各户型套数分配均匀，套数比例一致。销售情况：一层户型赠送前庭后院，附加值高，为畅销户型。,首层入户庭院,地下室,地下室,首层后花园,地下室通道,二层独立入户,首层入户,四、五层为复式结构，满足大面积购房者需求；,第一层,第二层,第三层,第四层,第五层,4+1层次设计，四、五层为复式结构，一至三层赠送地下室，二楼设置独立入户，庭院为一层专享。,天麓,167.65,146.68,137.33,218.53,一、二、三层赠送地下室、四层无地下室,露台,庭院为一层独享，前庭后院，一层可
9、由庭院进入地下室,功能区尺度：客厅、主卧室开间尺度较大，最高达4.4米，整体赠送露台面积大。,天麓,户型：赠送率高，赠送面积约100，一层赠送率共计为60%，地下室，花园、阳台、露台，采光充足,天麓,一层,地下层,面积：167.65,一层赠送地下室，高附加值空间；庭院可通往地下室；前厅后院，室外空间充足；北向入户、客厅朝南，采光充足；,天麓,二层,地下层,面积：146.68,二层赠送地下室，高附加值空间，户型外电梯入地下室；南北露台，入户大花园，空间感足够；独立入户门,户型：赠送率高，二层赠送面积为80，赠送率为55%，地下室，花园、阳台、露台，采光充足，二层设置独立入户，增加尊贵感。,独立入
10、户,天麓,三层,地下层,面积：137.33,三层赠送地下室，高附加值空间；南入户大花园，空间感足够；,户型：赠送率略低，3层赠送面积约40，赠送率为29%，地下室，花园、阳台、露台，采光充足,天麓,面积：218.53,户型：赠送率略低，4层赠送面积约40，赠送率为18%，地下室，花园、阳台、露台，采光充足,四层跃层复式，动静分区；4.4米大尺度客厅，彰显大气；赠送主卧大露台，室外空间充足；,天麓,车位：地下停车位，与地下室相连，设置电梯入户。车位单价预计8万元/个,设备与智能化技术：,天麓,基本的安防智能化：可视对讲，智能门禁系统,精装修、材料档次：毛坯，上等材质,天麓,精装修：毛坯材料档次装
11、饰柱：城堡文化石屋顶：陶土瓦外墙正面：花岗岩外墙侧面：辟岩砖屋檐：铝合金吊顶外墙：质感涂料、真石漆玻璃：双层中空LOW-E玻璃窗框：大尺寸铝合金,商业及配套：自建大体量商业，30000商业配套，满足业主需求，国际双语幼儿园，教育先行。,天麓,社区内自建30000商业配套，满足社区内业主的需求；自建双语幼儿园，满足业主对教育的需求。,会所与活动场所：三大会所，日常休闲娱乐与私人专享相结合。,天麓,水岸会所、山顶会所、私家会所，满足不同业主需求。,服务：品牌物管服务联姻，第一太平戴维斯提供全程物管顾问,天麓,品牌物管第一太平戴维斯提供全程物管顾问；力争通过专业服务体系向客户提供多元化优质增值服务。
12、,工艺与质量：浙江优质建筑企业，品质保证,天麓,浙江省长城建设集团股份有限公司，始建于1950年，是一家具有50多年历史、拥有对大中型国家建筑施工实施总承包的一级企业。；实力建筑团队，质量保证基底。,标准线,及格线,标杆线,高鑫天麓均好性明显，优劣平衡，无明显的优势价值点，2处价值点相对较为突出：1、户型：最大60%的赠送率，性价比较高；2、30000平米商业，以及幼儿园等自建配套，配套相对齐全；,东方大院,东方大院：占地面积465亩，总建筑面积40万，以纯粹中式建筑为核心集高层、洋房、别墅的综合型物业大盘。,东方大院,立面：纯中式立面，屋面瓦+面砖+涂料+铁艺。,洋房立面风格与二期别墅近似，
13、以中式化的屋面瓦+面砖+涂料+铁艺,渝派园林讲究六大技法：园林生态化；同生长条件；全程完整包装；全方位定向混搭栽；四季留香、移步换彩 ；七重垂直绿化。由此打造完善的园林展示面。园林展示到位，现场打动性强,东方大院,景观与外部空间：渝派技法打造园林，现场打动性强，外部公共活动空间大。,东方大院,室内公共空间：标准入户大堂+电梯入口+楼梯,室内公共空间：市场洋房通常标准：入户大门、电梯等候区及楼梯。,设备与智能化技术：,东方大院,基本的安防智能化：可视对讲，智能门禁系统,户型配比：整体面积区间为114-277，以三、四房为主，占比分别为34%、33%。,东方大院,整体面积区间为114-277；主力
14、户型为3、4房，占比分别为34%、33%。销售情况：整体销售较好，其中以3-5层的3房、4房最为畅销；2层277 户型相对滞销，原因：地下室实质算入产权，实用率不高，总价高。,地下室,地下室,六层为阁楼式套房；南北向均有露台。,第一层,第二层,第三层,第四层,第五层,6层次设计，一层赠送地下室与花园，二层送地下室，二至层送露台，六层送阁楼。,东方大院,277.47,154,136,露台,三层南向有两个露台，其中一个为20余平米的大露台。,第六层,277.44,135,114,一层独享前庭后院，一层可由庭院进入地下室,露台,露台,四层北向带有大露台。,五层南北向均有小露台，另有3个阳台,露台,二
15、层可直达地下室。,功能区尺度：客厅开间尺度较大，最高达4.7米，整体赠送露台面积较大。,东方大院,东方大院,一层：277.47平米,4房2厅2卫赠送地下室与前庭后院，高附加值空间；前厅后院，双入户式，室外空间充足；入户花园，双阳台，多重景观视野。,二层:277.47平米,4房2厅2卫赠送地下室高附加值空间；下沉式庭院，入户花园，多阳台设计；北向入户、下沉式客厅，客厅朝南，采光充足；,户型：每栋6层，1-2层赠送地下室与花园，中间层紧凑实用，顶层层高较高可做阁楼，户户均有入户花园，多阳台、露台。,东方大院,3-5层:135-154平米，3房/4房2厅入户花园，客厅连接大露台；多阳台设计，增强室内
16、采光通风；客厅餐厅动静分区；主卧连接大露台。,6层:114平米，套房是阁楼入户花园，客厅连接大露台；多阳台设计，增强室内采光通风；客厅餐厅动静分区；主卧连接大露台。,户型：每栋6层，1-2层赠送地下室与花园，中间层紧凑实用，顶层层高较高可做阁楼，户户均有入户花园，多阳台、露台。,精装修、材料档次：毛坯，无突出材质，市场标配,东方大院,精装修：毛坯交房，无精装修材料档次：窗户：双层中空玻璃外围围挡：中空钢化玻璃、镀膜中空玻璃等,商业及配套：自造配套，社区内商业、休闲、运动配套于一体，区域配套较少。,东方大院,三四期,一期,五期,二期,尖山路,商业街,5000平方米商业街：包含高端餐饮、特色餐饮、
17、医疗、干洗、早餐等日常配套一应俱全；三大特色主题广场：分别为湖滨广场、中央广场、听水广场；1000米环湖栈道及43000的早山动步公园。,早山公园,会所与活动场所：近3000平的多功能私家会所，满足业主休闲、娱乐需求。,东方大院,围合式的会所近3000平，1-3层，多功能设置多样化，满足业主休闲、娱乐需求。,服务：细致、人性化服务获得良好口碑,东方大院,金科物管成立于2000年，具备国家一级资质的物业管理企业。倡导“服务就在您身边”的人性化物业管理服务理念，在服务上的细致、专业和人性化获得了业主的一致好评。,工艺与质量：本地建筑商承建，部分产品存在漏水、开裂等质量问题。,墙体开裂,漏水,漏水,
18、东方大院,承建商系湖南本土建筑商：湖南望新建筑股份有限公司 ；二期部分产品的天花板、庭院围墙存在漏水、开裂情况，少量业主曾对此不满，开发商对此进行整改工作。,标准线,及格线,标杆线,金科东方大院在景观、户型设计及服务上体现的价值明显，其主要价值点为：1、景观打动性强：渝派园林打造，园林景观大动性强，客户互动强；2、户型：户型舒适性高，户户均有入户花园，多阳台、露台；3、细致、人性化服务：品牌物管，专业、细致、人性化服务促使口碑相传。,占地面积888亩，总建筑面积80万，集居住、文化、商业、休闲、娱乐、运动于一体的复合型社区。,郡原美村,立面：西班牙风格，面砖、砂岩、平板瓦，美观沉稳大气。,西班
19、牙风格，外立面为曼宁家英红、华斯特水泥平板瓦+外墙紫砂劈开砖+砂岩石材；,郡原美村,景观与外部空间：围合式布局，每户可两面观景，最大化景观利用。,约50万平米自然山林，10万棵数木，300余种山地原生植物、上百种功能性植物，5个山坡、5个山谷（4个）；200万平米汇水面积，多个天然湖泊，多处淙淙溪涧。,郡原美村,室内公共空间：设置较为简单，入户大堂+楼梯。,室内公共空间：设置简单：入户大堂、楼梯+过渡空间。,郡原美村,户型配比：面积区间为88-192，区间套数分布较为均匀。,郡原美村,户型套数分布较均衡；销售情况：目前郡原美村洋房已经入尾盘销售阶段，一层带花园户型以及顶层复式为畅销户型。,第一
20、层,第二层,第三层,第四层,第五层,5层次设计，一层赠送花园，二层五层露台，阳台较多，五层送阁楼，无地下室。,郡原美村,192,122,136,露台,三层南北双向多阳台设计,184,158,二层带入户花园,露台,五层带入户花园，层高较高可阁楼,一层送花园，带入户花园，南北向多个阳台与露台,四层南北双向大露台,一层：192平4房2厅大4房2厅2卫，大尺度阔绰主卧套间；多阳台设计，赠送面积多，附加值高局部功能分布欠佳，例如公共卫生间正对主卧，同时整体来看卫生间偏少。,二层：184平3房2厅客厅宽敞，单独靠前，对卧室等其它功能区干扰较少。入户花园，增加客厅景观视野效果超大主卧套间，环绕采光设计，突显
21、尊贵奢华。,户型：大尺度空间，舒适性高，1层部分赠送花园，2-4层赠送露台，5层可自行分割成复式，赠送较少。,郡原美村,三层：122平3房2厅紧经济型三房设计；户型方正实用，布局合理；部分功能布局不合理，例如主卧不带阳台而设计在次卧，洗手间正对客厅。,四层：136平3房2厅户型方正实用，布局合理；多阳台设计南北双向大阳台，且两外配有两个小阳台。,户型：大尺度空间，舒适性高，1层部分赠送花园，2-4层赠送露台，5层可自行分割成复式，赠送较少。,郡原美村,五层：158平5房3厅带有入户花园；功能分区合理；主卧设计缺乏衣帽间；层高较高可自行分隔成叠加空间,户型：大尺度空间，舒适性高，1层部分赠送花园
22、，2-4层赠送露台，5层为阁楼形式，可自由设计功能区。,郡原美村,郡原美村,车位：地下停车位，与地下室相连，设置电梯入户，另设置车库人行入口，人性化设计。车位单价约9万元/个。,设备与智能化技术：节能复合外墙保温体系,基本的安防智能化：可视对讲，智能门禁系统采用新型的墙体材料自保温混凝土加砌块,在混凝土墙柱梁增加2-4CM厚的聚苯颗粒砂浆,与平开铝合金门窗一道,形成了节能的复合外墙保温体系.,郡原美村,精装修、材料档次：毛坯，上等材质,精装修：毛坯材料档次 入户门：美国樱桃木饰面高级实木防盗门；窗 ：威卢克斯天窗：中悬式、进口北欧松木、原木色、双层中空钢化玻璃； 大金家用VRV空调主机；,郡原
23、美村,商业及配套：风情商业街区，九年一贯制国际小学，满足业主需求。,风情商业街区，九年一贯制国际小学，满足业主需求。,郡原美村,会所与活动场所：奢华双会所：浪漫休息会所，艺术泛会所，休闲与品位同行。,双会所设置，现在作为售楼部的浪漫休息会所、和在建的艺术泛会所。,郡原美村,服务：郡原旗下物管，提供标准的物管服务。,郡原地产旗下物业，提供标准的物管服务；郡原广场物管殴打业主，给郡原物业造成一定的负面影响。,郡原美村,工艺与质量：湖南本土一级资质企业承建，品质保证,中天建设集团，湖南本土一级资质企业承建，中国建筑500强，品质保证。,郡原美村,标准线,及格线,标杆线,郡原美村价值均好性，无明显的优
24、势价值点，3处价值点相对较为突出：1、材料档次：高品质材料，品质感足；2、自建配套：商业、教育配套自建，风情商业街与国际小学满足业主需求；3、景观与外部空间：楼座围合式布局，户户两面观景，景观最大化利用；,长沙销售价速实现最好的洋房产品，首创只有花园没有行车的纯粹美式花园洋房社区。,融科 檀香山,立面：类别墅立面及用材，展示高品质，美国南加州风格，体现自然与融入自然的田园风格立面。,外立面选用具有沙质质感的STUCCO涂料和古朴的文化石为主要墙面材料；利用柱、铁艺、实木等元素实现洋房别墅化；,融科 檀香山,景观与外部空间：用高大乔木、水景墙等元素来实现障景、隔景等审美效果打造园林，外部公共活动
25、空间分层次呈现。,美国南加州风格，充分尊重原生地表肌理和环境的自然艺术建筑，以私家花园、庭院、露台等自然空间营造出多重庭院的氛围高大乔木、水景墙等元素来实现障景、隔景等审美效果，使小区园林与私家花园在视觉上融为一体，又自然的区隔，增强私家空间的私密性。,融科 檀香山,室内公共空间：奢华型入戶大堂，品牌硬件打造高品质感，设置电梯直接入户。,融科 檀香山,大堂正厅地面花纹大理石,大堂正厅墙面条纹砖,大堂顶部造型吊灯+天花吊顶,入户大堂外立面,大堂内大面积铝合金窗户,壁灯、花盆营造出前院,户型配比：户型以四房为主，共426套，占比为79%，其中以160-190户型套数设置最多。,融科 檀香山,户型以
26、四房为主，共426套，占比为79%，其中以160-190户型套数设置最多；销售情况：长沙销售价速实现最好的洋房产品，其中端头平层及顶复销售最好。,4+1层次设计，一层赠送花园及地下室，二三层送大面积南向露台，并赠送地下室，四五层为复式。,融科檀香山,地下室,地下室通道,第一层,第二层,第三层,第四层,露台,一层送花园机地下室,二三四层退台花园,一、二、三层赠送地下室、电梯直达,融科 檀香山,功能区尺度：客厅、主卧室开间尺度较大，最高达4.4米，整体赠送露台面积大。,1-3层：赠送亲地花园及地下多功能厅,四房两厅/208平米；45的豪华主卧套间；送40余的花园面积和100余平米的地下多功能厅（3
27、3余亲地花园+72余地下多功能厅）。,顶复：（4-5层）赠送花园露台,五房两厅/280平米；43的豪华主卧套间（不含书房面积）；送70的花园面积（无地下多功能厅）。,融科 檀香山,户型：每栋4+1层，1-3层赠送地下室及花园，顶层复式赠送大露台，可直达地下室。大赠送提高产品附加值，三房朝南，客厅、主卧大面宽，采光面足。,设备与智能化技术： 基本的安防智能化+采暖系统,基本的安防智能化： 可视对讲，电子刷卡、保安24小时监控、智能门禁系统；全地板采暖系统；,融科 檀香山,精装修、材料档次：毛坯，无突出材质,精装修：毛坯交房，无精装修材料档次：市场标配设置，无特殊材料,融科 檀香山,商业及配套：项
28、目距离高桥商圈以及武广体育星城，区域商场、体院配套较多同时小区自带幼儿园。,融科 檀香山,高桥大市场、长沙茶市、万家丽家居建材市场、沃尔玛、大润发、华银旺和超市。诺贝尔幼儿园（小区自带）、周边有湖南广益实验中学、长沙市二十六中、枫树山小学。华雅华天大酒店、湖南射击馆、长沙群众艺术馆、省网球馆、省游泳跳水馆、省举重馆、省射击中心，3000亩国家级标准运动场地。,会所与活动场所：近4000平米的标志性现代建筑会所。,融科 檀香山,近4000平标志性现代建筑会所，造型独特，满足业主休闲、娱乐需求。,服务：细致、人性化服务获得良好口碑,第一太平融科物业管理(北京)有限公司是由第一太平戴维斯(中国)有限
29、公司与北京融科智地房地产开发有限公司合资成立的专业物业管理公司。,融科 檀香山,融科 檀香山,中建三局第二建设工程有限责任公司系是中央直属施工总承包一级建筑安装工程施工企业 ，专业承包壹级资质单位。,工艺与质量：中央直属施工总承包一级建筑安装工程施工企业品质保证。,标准线,及格线,标杆线,融科檀香山价值突出，是目前长沙销售价速实现最好的洋房产品，其中极致的洋房产品设计、园林实景、室内公共空间价值突出：1、园林环境：美式院落花园洋房；2、产品设计：洋房追求别墅感设计，客厅、主卧大面宽，采光面足，户户赠送私家花园；3、室内公共空间：奢华型的入户大堂，立面、入口、地板、天花板、电梯等品质硬件打造高品
30、质,中建 芙蓉和苑,建面为13万平米，以地中海风情为特征点的纯洋房社区。,中建 芙蓉和苑,建筑立面采用文化石与粘性涂料，典型地中海风格。,立面：地中海风情建筑，文化石+粘性涂料，突显地中海风情,景观与外部空间：欧洲古典园林美学法则为依据打造欧式皇家园林。,园林设计以欧洲古典园林美学法则为依据，几何辐射型的园林网络路线，道路景观、中轴景观、会所景观三重主题景观比例协调相衬，在背景花草树木的衬托下，勾勒出浪漫、典雅的欧式宫廷园林情趣，演绎出欧式贵族奢华生活。,中建 芙蓉和苑,室内公共空间：市面标准，入户大门+电梯入口+楼梯,室内公共空间：市场洋房通常标准：入户大门、电梯等候区及楼梯。,中建 芙蓉和
31、苑,中建芙蓉和苑,户型配比：整体面积区间为140-260，户型以四房为主，占比49%,整体面积区间为140-260以4房2厅为主要户型，设置218套，占比为49%；销售情况：一楼带前庭后院，直达地下室，为畅销户型；2-4层的3-4房产品也比较受客户青睐，销售较好。,5+1层次设计， 一至四层都带地下阳光多功能房，首层带前庭后院及地下室，顶层为复式设计。,中建芙蓉和苑,地下室,第一层199,第二层170,第三层180,第四层157,露台,二三四层退台，赠送露台,一、二、三层赠送地下室、电梯直达,第五层242,一层送前庭后院及地下室,第五层242,中建芙蓉和苑,功能区尺度：客厅、主、客卧室开间尺度
32、较大，最高达5.5米，大尺度舒适餐厅，最高达5.5米,中建芙蓉和苑,一层： 199五房两厅三卫带前庭后院，客厅宽敞，客卧偏小；南北通透，南北双向3阳台，卧室均配有阳台利于室内采光通风, ；客厅阳台、书房可灵活改造。首层普遍设计了茶室，增加了休闲娱乐空间，相对独立的设计，有效避免了干扰。,二层：172四房两厅两卫：双露台赠送；专属电梯入户；赠送负一楼地下室，与室内直通；,户型：每栋5+1层，14层都带地下阳光多功能房，首层带前庭后院及地下室，顶层为复式设计。专属电梯入户，私属感强。户型方正实用，阳光地下室赠送超过60平米，附加值高。,中建芙蓉和苑,四层,三层,三层：180四房两厅三卫：赠送24地
33、下室超大景观阳台5.1米客厅大开间，尊贵性高专属电梯入户,四层：157四房两厅两卫：7.5米超宽横厅，尊贵性高户型改动空间大超大景观阳台专属电梯入户,户型：每栋5+1层，14层都带地下阳光多功能房，首层带前庭后院及地下室，顶层为复式设计。专属电梯入户，私属感强。户型方正实用，阳光地下室赠送超过60平米，附加值高。,中建芙蓉和苑,顶层： 242 复式 五房两厅三卫南北通透，客厅与餐厅相连， 7米挑高客厅，大气宽敞；多露台赠送，上下两层均有超长大露台，附加值高 。与此阔绰户型，卧室面积相对较小。,户型：每栋5+1层，14层都带地下阳光多功能房，首层带前庭后院及地下室，顶层为复式设计。专属电梯入户，
34、私属感强。户型方正实用，阳光地下室赠送超过60平米，附加值高。,中建芙蓉和苑,设备与智能化技术：电梯智能卡入户,基本的安防智能化：可视对讲，智能门禁系统智能化技术：电梯智能卡入户，突显专属性，电梯直达。,中建芙蓉和苑,精装修、材料档次：毛坯，上等材质,精装修：毛坯交房，无精装修材料档次：中等档次门窗采用铝合金中空玻璃,中建芙蓉和苑,商业及配套：近邻红星商圈，规划配套齐全，自建大体量商业，配套，教育配套：自建小学，幼儿园满足业主教育需求。,社区内自建大体量商业配套，满足社区内业主的需求；近邻红星商圈，规划配套齐全；教育配套：自建小学，幼儿园满足业主教育需求。,会所与活动场所：近4000平地中海风
35、情的会所，满足业主休闲、娱乐需求。,近4000平地中海风情的会所，满足业主休闲、娱乐需求。,中建芙蓉和苑,服务：中建旗下物管，提供标准化物管服务。,中建物管，具有国家一级服务资质；全国性的物管公司提供高端物管服务。,中建芙蓉和苑,工艺与质量：500强企业成员企业，品质保证。,中国建筑第五工程局有限公司系世界500强企业中国建筑工程总公司的成员企业，质量保证。,中建芙蓉和苑,标准线,及格线,标杆线,中建芙蓉和苑价值较好，其中高附加值的产品价值最为突出：1、产品设计：户户有赠送，附加值高且赠送面积大，南北通透，专属电梯入户，私属感强。,托斯卡纳,本项目为意大利纯托斯卡纳综合性楼盘，项目分三期开发,
36、一期为别墅，目前在售第二期（高层、洋房、别墅），三期为别墅。,托斯卡纳,立面：质感涂料、文化石，具有手工建筑特征。,立面采用质感涂料、文化石，展示纯正托斯卡纳手工制作特点。,托斯卡纳,景观与外部空间：地中海的园林风格采用多种现代园林的设计手法，充分体现了“以人为本”的人文内涵。,采用多种现代园林的设计手法，充分体现了“以人为本”的人文内涵。意大利的建筑风格 建筑处处体现了艺术与审美特征，整个园区由中央湖区开始形成坡地，由低到高，园区内联排别墅与花园洋房错落有致，淋漓尽致地展现了建筑艺术特有的美学内涵。,托斯卡纳,室内公共空间：市面标准，入户大门+电梯入口+楼梯,室内公共空间：市场洋房通常标准：
37、入户大门、电梯等候区及楼梯。,托斯卡纳,户型以160-210平米的四房为主，占比达58%；销售情况：160-180平米四房销售较好，约8套/月；端头户型采光通风景观好、一层户型送私家庭院，销售较好；40-160三房为中间户型，顶层复式面积大总价高销售情况一般。,户型配比：以4房（160-210）为主力户型，共计90套，占比为58%，160-180 为畅销户型。,以3+1层电梯洋房为主， 一层带地下室，层带前庭后院及地下室，顶层为复式设计。,托斯卡纳,地下室,第一层200,第二层150,第三层250,顶层为复式，面积较大，上下层均有露台,电梯直达,一层带全地下室,二层南北双向大露台,托斯卡纳,功
38、能区尺度：大尺度开间打造宽景客厅，最高达8.4米，大尺度主卧，最高达4.7米。,4房2厅2卫带地下室 面积255-265m2（含地下室）,首层平面,3房2厅2卫面积140-150m2带有入户庭院露台多阳台设计,二层平面,托斯卡纳,户型：以3+1层电梯洋房为主，南北通透、布局较合理，3.2米挑高大面积客厅与餐厅，独立主卧开阔带有独立的卫生间，保重了私密度，多露台设计。,三、四层复式,4房2厅3卫面积195-200m2双露台，上下层各带超大露台3.2米挑高客厅与餐厅，更显宽敞明亮,户型：以3+1层电梯洋房为主，南北通透、布局较合理，3.2米挑高大面积客厅与餐厅，独立主卧开阔带有独立的卫生间，保重了
39、私密度，多露台设计。,托斯卡纳,设备与智能化技术：基本的安防智能化。,基本的安防智能化：可视对讲系统、电子巡更系统、电子防盗报警系统、电视监控系统宽带网接口，两个电话接口，两个电视接口。,托斯卡纳,精装修、材料档次：毛坯，无突出材质，市场标配。,托斯卡纳,精装修：毛坯交房，无精装修材料档次：窗户：中空玻璃外围围挡：中空钢化玻璃、镀膜中空玻璃等,商业及配套：托斯卡纳商业广场，总建筑面积约5000，集生活、美食、购物、休闲等为一体的高端商业街区，双语幼儿园等教育配套。,托斯卡纳商业广场定位于“符合商品和服务的高档次，满足目标群体的消费需求”，集生活、美食、购物、休闲等主题为一体的大型高端商业街区。
40、含街内商铺独立临街，商铺之间可自由分合，以280 大型生活超市和982 中西美食广场为核心业态，娱乐休闲吧、生活服务商店。 规划有6班幼儿园，占地1800，托斯卡纳三之三双语幼儿园，是三之三教育集团设立于长沙的分支机构同时还规划了小学、初中。,托斯卡纳,主要商业分布,会所与活动场所：会所面积2300平米，上下两层。,托斯卡纳会所面积约2300平米左右，上下两层，未来规划为商业娱乐场所，完善小区业主本身商业配套。,托斯卡纳,服务：物业单位为国家三级物业资质单位。,长沙常青藤物业管理有限公司公司成立于2009年9月1日，是由上海绿申物业咨询有限公司和上海德普置业发展有限公司的强强联手之作。为国家三级物业资质单位。,托斯卡纳,工艺与质量：承建单位为上海中小型建筑公司。,承建商系上海鑫枫，上海中小型建筑单位，实力较小，工程质量欠缺有效保障。,托斯卡纳,标准线,及格线,标杆线,托斯卡纳洋房属于一般性产品，五明项突出价值，户型的赠送不多，但社区配套较为完善，自带大型商业、幼儿园、小学教育配套。,
