1、1铁岭市银州区月星地块考察分析报告2012 年2第一部分 铁岭城市概况一、 铁岭城市发展概况1、地理位置铁岭市系辽宁省 14 个省辖市之一，位于辽宁省北部，松辽平原中段。南与沈阳市、抚顺市毗邻，北与吉林省四平市相连，东与抚顺市清原满族自治县、吉林省辽源市接壤，西与沈阳市法库县、康平县及内蒙古自治区科尔沁左翼后旗和通辽市为邻。全市东西最长 134 公里、南北端宽 162 公里，总面积 1.3 万平方公里。其中，市区面积 638 平方公里。2、地势气候铁岭市地势大体是东高中低、北高南低、西部稍高。山地和丘陵分列东西两侧，中部为由北向南缓泻的辽河平原。全市可分为东部低山丘陵区和西部辽3河低丘平原区两
2、大地貌区。铁岭属中温带大陆性季风气候。气候的主要特征是：冬季寒冷干燥，夏季温热多雨，雨热同季日照丰富，干湿季节分明。3、行政区划分铁岭市有 4 个辖区：开发区、新城区、银州区、清河区（其中开发区、新城区并非省级行政区）；2 个县级市：调兵山市、 开原市； 3 个县：铁岭县、西丰县、昌图县；1 个经济开发区。区（市）县下设街道办事处 13 个，镇 51个，乡 38 个。原市政府设在银州区，现行政机关设在铁岭县凡河新区。4、人口数量户籍总人口 350 万人，常住总人口 280 万人，城镇人口 140 万人，城区人口 60 万人，外来人口 8 万人。45、小结铁岭区域位置优越 ,地处东北亚中心的辽宁
3、中部城市群，是吉林、黑龙江两省通往其它省市和出海港口的重要通道。铁岭是闻名全国的粮食主产区、优质农产品生产加工基地和新兴的煤电能源之城。 铁岭市交通运输十分方便。长大线、平齐线、四梅线、开丰线、铁法线、5 条国营铁路纵横交错于境内，总长为 450 公里，平均每平方公里土地的铁路货物发送量为 562 吨，是全国平均水平的 40 倍， 这些铁路直接参于国际铁路的联合运输。铁岭火车站，各种服务设施配套齐全，每天有 60 对客车通过，车站随时承办铁路同公路、航空、水路联运及邮政业务。二、 铁岭经济发展概况（一）2011 年经济发展概况1、 综合经济实力保持较高水平增长。预计全市地区生产总值实现 860
4、 亿元，增长 18%。三次产业结构调整到 18：54：28 。地方财政一般预算收入 105亿 元，增长 31.1%。固定资产投资按新统计口径完成 750 亿元，增长29%。规模以上工业增加值增长 15.5%。社会消费品零售总额实现 268 亿元，增长 18%。城镇居民人均可支配收入 16100 元，增长 17.3%。农民人均纯收入 8940 元，增长 15.5%。2、 工业经济发展掀起新高潮。全力破解资金、用工、土地等瓶颈，使工业经济实现了大发展快发展，规模以上工业增加值上升到全省第五位。北祥重工、卫华重工、华晨专用车等十大标志性项目开工建设或建成投产。实施技术改造项目 415 个，完成投资
5、203 亿元。专用车、起重机械、工程机械、汽车零部件、有色金属、换热设备等 6 个产业集群主营业务收入超过 100 亿元，5其中 5 个进入省重点产业集群工程，专用车、起重机械产业集群获省政府表奖。我市被列入全国老工业基地调整改造规划，专用车生产基地被冠名为中国专用汽车生产基地，换热设备产业基地被确定为国家火炬特色产业基地和中小企业公共技术示范平台。3、 现代服务业蓬勃发展。东北物流城被列入全省首批现代服务业集聚区。北方金融后台服务基地建行文档管理中心、集美档案数据存储中心投入使用。全球首家中药材现货电子交易中心绿金在线上线交易。23 家汽车 4S 店、晟泰酒店等投入运营。奥特莱斯铁岭芭蕾雨、
6、东北寿光果蔬贸易城项目奠基，7S 汽车广场、月星国际城等项目前期工作进展顺利。房地产开发面积 1292万平方米，实现销售额 112.2 亿元，分 别增长 20%和 14.3%。成功举办了第二届生态休闲旅游节，莲花湖城市湿地公园被评为辽宁省 50 佳旅游景点，铁岭县被评为全省乡村旅游先进县，实现旅游业总收入 100 亿元。（二）2012 年政府经济发展目标1、 主要预期目标是：地区生产总值突破 1000 亿元，增长 16%。地方财政一般预算收入实现 126 亿元，增长 20%。固定资产投资完成 1000 亿元，增长33.3%。规 模以上工业增加值增长 18%。社会消费品零售总额增长 19%。实际
7、利用外资 4 亿美元，增长 33.3%。外贸出口 6.1 亿美元，增长 15%。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长 15%。2、 加快发展现代服务业，繁荣活跃城区经济全力抓好服务业重点项目。同方银州科技园、寿光果蔬贸易城、月星国际城、7S 汽车广场、东北工程机械产业园等项目开工建设。积极推进东北国际数6码城、上海民营工业城等项目，争取早日签约落地。调兵山新时代购物广场、檀香湾五星级酒店建成投入使用。全力抓好东北物流城二期工程建设，完成投资 25 亿元，新增建筑面积 80 万平方米。继续推进北方金融后台服务基地建设。积极促进房地产业健康发展，新开发面积 1500 万平方米。三、 铁岭
8、城市发展方向经对铁岭市规划的初步了解，铁岭市城市未来主要发展方向，城市向南发展连通湿地公园和新区。四、 铁岭商业发展概况铁岭目前的中高档次购物场所是兴隆百货和 D 七街百货（潮流时尚主题店），两家零售卖场均为东北本地的兴隆大家庭集团持有经营。1、代表性商业一：兴隆百货，位于银州区银州路 9 号(铁岭火车站对面)铁岭兴隆百货总经营面积约 8 万平方米（单层约 1.2 万平方米） ，共有七层营业大厅，是集购物、餐饮、娱乐、运动、休闲功能于一体的综合百货商场，总体定位为铁岭市中高档次商场，经营状况良好。兴隆百货业态一览序号 楼层 业态1 一层72 二层3 三层4 四层5 五层6 六层7 七层82、代
9、表性商业二：D 七街，位于银州区银州路，兴隆百货对面。3、餐饮、休闲、娱乐一条街柴河街（1）代表业态一：娱乐一条街柴河北街为铁岭原住居民耳熟能详的娱乐一条街，街内集合 KTV、洗浴按摩、酒吧迪厅等娱乐产业，街内门店数量近 20 家，多数商家经营面积 200 平方米以上。（2）代表业态二：餐饮一条街餐饮一条街位于柴河南街，与娱乐一条街仅一路之隔，小吃、酒店一应俱全，商家经营面积差别较大。铁岭 D7 街总经营面积约 2.5 万平方米，共有四层营业大厅，是集购物、餐饮、娱乐、运动、休闲功能于一体的现代综合百货商场。主要经营针对年轻人消费的中低端品牌，与兴隆百货形成中高档次互补。9五、 铁岭城区家居市
10、场现状铁岭城区专业市场类型商业较少，较有影响力的专业市场有农副产品批发市场银州贸易城（老市场，待拆迁） 、东北寿光果蔬贸易城（建设中） ，家居建材专业市场主要为月星家居和居然之家，此外还有一些零散分布在各街道的家居建材、装饰装潢类个体经营企业。参考月星提供的资料整理，铁岭家居建材专业市场概况如下：1、 项目概况（1） 月星家居：铁岭月星国际家居广场春天店位于铁岭市银州区北市路、柴河街路口，项目占地面积 23670 平方米，建筑面积近 5.6 万平方米，由主楼 4 层，副楼 3 层及 4800 多平方米大型免费停车场组成。主楼经营品类：1F 为软体金属家具馆、2F 为现代板式及儿童家具馆、3F为
11、名品板式及个性实木家具馆、4F 为欧美古典家具馆，副楼为办公家具和春天小吃城，集家居环境改善消费、购物休闲功能于一体，满足消费者“一站式购物需求的大型家居购物广场。项目总投资 3.6 亿元，于 2010 年 5 月 1 日试营业，2010 年 7 月 24 日开业。（2） 居然之家：居然之家铁岭店位于铁岭市银州区汇工街 140 号，汇工街、繁荣路交汇处，经营面积 6.5 万平方米，是铁岭地区唯一一家融家装设计中心、家具建材品牌专卖店、家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。10经营品类：1F 为瓷砖洁具、五金涂料，2F 为地板门窗、楼梯吊顶、橱柜厨电、音响设备，3F 为软体家具、窗
12、帘布艺、壁纸地毯、灯具餐台， 4F 为板式家具、板木家具、儿童家具，5F 为古典家具、实木家具、红木家具、办公家具。开业时间为 2010 年 5 月 23 日。2、 租金状况月星家居平均租金 4.2 元每平方米/天，居然之家平均租金 3.6 元每平方米/天。 （据了解，实际租金约在 2.5 元每平方米/天）3、 小结经初步调查和了解，月星家居经营状况较好，居然之家经营状况一般，仅从月星平均租金高于居然之家就可见一斑，但还有相当商业空间可寻求。经分析主要原因在于铁岭目前尚缺乏大型的综合性的家居建材市场，没有足够的吸引力和震撼力。大部分中高端的消费者都前往沈阳家居市场选购。根据铁岭目前房地产市场的兴旺程度和购买能力，在铁岭新建一座大规模、中高端的家具建材于一体广场市场前景看好。
