1、2011年2月,策略发展顾问部（华北区）负责人：王晨 董事 项目经理：马延乐电话：010-8519 8095 010-8519 8096电邮： ,北京炼焦化学厂新能源研发中心项目市场研究及策划顾问第二阶段报告修改版,定位思路及框架,根据项目初步定位，确定本项目的总体定位，对项目整体建筑风格提出建议，对项目核心卖点进行梳理，并根据贵方要求，对项目03号地块涉及的相关物业进行详细定位，并从整体角度出发，对项目开发策略及租售价格进行判断，最后进行动态财务测算。,定位思路及框架,总体定位,核心卖点,设计亮点,建筑风格,功能定位及功能关系,写字楼,03地块详细定位,商业,整体开发策略及价格,动态财务分析
2、,整体档次,1.项目总体定位,总体定位 - 项目总体定位论证 - 功能定位及功能关系 - 总体布局调整 - 整体档次 - 建筑风格建议 - 公共空间设计亮点 - 交通组织核心卖点梳理,成功关键因素,以办公物业为核心的综合体开发一般要求项目区域具备发展商务区的市场条件，已形成产业簇群，或可通过引入核心客户带来相关簇群，或者是未来城市核心商务区；另外，一般因市场条件、地块条件或开发商资金实力等原因，具有不适合发展大型商业的局限性。,本项目总体定位 以办公物业为核心的综合体开发,客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区,强制性的视觉冲击超高层或/建筑群 写字楼大堂的昭
3、示性 功能化体系写字楼带动其他功能并定位其他功能的规模与档次 配套完善商场、公寓,宏观背景,市场现状,地块适宜性,案例借鉴,市场需求,未来发展潜力巨大，但目前缺少区域功能规划，商业市场有一定空间。,具有打造生态独栋办公园区的空间。,办公：控制入市量，有节奏的提升租金水平。商业：不建议设置大型零售商业业态。酒店：休闲娱乐为主的酒店有市场支撑，也可满足本项目自身提供支撑。,企业独栋：适合打造有产业主题的企业独栋，区位和景观资源具有优势，如能争取优惠政策，对项目推动作用巨大。Office Park：适合打造特色配套，除满足项目自身配套外兼顾部分外来需求。,消费者：可发展目的性强的餐饮、娱乐休闲业态。
4、办公租户：可发展具有产业主题的生态独栋办公园区。,与区域主流产品差异化的“生态独栋办公集群+升级餐饮娱乐休闲+适度住宿”的综合体,项目总体定位,项目功能定位及功能关系,生态独栋办公集群,餐饮娱乐休闲,适度住宿,分为集中办公区和创意办公区。,吸引新能源、研发、艺术、文化创意行业企业。,依需求打造不同办公产品，体现花园办公特色，重视与公园的结合。,以主题餐饮、大型中高档餐饮为主，用于商务宴请、朋友聚会。,核心物业，重视餐饮等配套需求。,满足项目自身商务功能基础上添加，以吸引目的性消费群。,次要物业，满足商务基本需求。,以商务会馆型酒店体现。,作为项目商务配套型物业出现。,配套型物业,对餐饮休闲业态
5、有需求支撑。,办公+餐饮,住宿+休闲娱乐,综合联动，相互依托,综合商务园区,项目整体调整,化工路,化工路,创意办公区,休闲娱乐区,商务综合区,在保证整体规划的基础上，丰富03地块业态，保证功能的综合性,首期进场物业适宜度分析,小,03号地块首期开发，保证项目的综合性，满足持续发展需求,由于分期供地时间存在拖延的可能性，因此在满足整体规划的条件下，尽可能的保证03地块功能的综合性，以满足持续经营、各物业相互联动发展的需求。,大,03地块功能调整,集办公、居住、餐饮、娱乐休闲等商业配套于一体,整体功能调整：经调整，03地块由原来的新能源环保为主导、兼具部分商业配套功能变为以办公为主，兼具居住、餐饮
6、、娱乐休闲等功能。整体布局调整：临化工路可着力吸引更重视企业形象、更注重展示性的新能源环保总部型企业；餐饮、娱乐休闲等配套型商业布置于临化工路和临公园地段，更注重外向性和与生态资源的结合。酒店：可在项目最里面布置居住功能，更具私密性。,功能布局,商业布置于临化工路地段，位于中部的公共绿地提高了项目的生态性,配套商业布局调整：商业为写字楼1-2层底商，并在沿公园位置设计为相对独立的两层集中商业空间，这种沿街商业将很大程度上吸引项目外部人流，有利于未来项目租金提升。公共空间布局调整：通过办公楼相互围合，可营造出地块中心绿地广场，为企业客户提供交流、休憩场所，同时与北焦公园形成呼应。,项目整体档次定
7、位,配套丰富的中高档主题商务园区,项目建筑风格建议,时尚现代且融合后工业文化,本项目设计风格上突出时尚现代的感觉，同时可在细节处融合后工业文化特色。造型上由简约、纯净的体块组合而成。材料的选择上比较精练，外立面主要以玻璃幕墙、石材和金属装饰板材为主，突出项目的档次和外部形象。写字楼和酒店更适合现代简约的风格，增强项目可识别性和现代感。,在创意办公区，可利用融合后工业文化，营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间。,项目建筑风格建议,创意办公区凸显后工业文化,主要入口、商业街结合线性水景以及跌水进行布置，一方面构建项目主打的生态感，同时也增加了街道空间的趣味性，增强了项目的内外在
8、吸引力。,水景与办公区的结合,强调参与性与开放性,利用城市稀缺资源水资源，商业区的公共区域设计将注重水资源的利用，通过商业与水景观的紧密结合打造亲水特色商业。,水景、水系景观,水景与商业的结合,与水系结合，强调近景和亲水,公共空间特色及亮点,项目以商务办公功能为核心，以生态独栋办公为项目体现，因此在公共空间可将围合的中心广场通过水景、绿地、阶梯等突出项目绿色、生态、园林特色，同时在创意办公区通过打造小型艺术广场营造文化氛围。,利用项目独栋办公围合的大面积绿化与北焦公园形成呼应，打造有序列的景观，将中心集中绿化、点式组团绿化与带状公共绿化相结合，分散水系、廊架、绿地和喷泉，营造出生态型产业区域。
9、,通过水景、绿地营造项目中心绿景广场，并与焦化公园景观相呼应,公共空间特色及亮点,通过阶梯、景观步道营造交流空间,步道：利用各类景观步道、活动空间的设置，将室外空间塑造为怡人的交流场所，吸引人群向该项目聚集，从而带动项目其他商务、商业实施的发展。阶梯：独栋办公围合的中心绿地广场，可设置不同高差的石阶，可供人们驻足休息。,化工路,公共空间特色及亮点,小型艺术广场：创意办公区与中心公园之间，可设置具有艺术展示、主题活动功能的小型文化艺术广场或展示中心，布置各类现代派城市雕塑为项目赋予更丰富的文化艺术内涵，并带动广告、美术创作等企业的进驻。,小型艺术广场吸引创意企业入驻,化工路,交通组织建议,在化工
10、路设置4个主出入口，两个位于项目地块两侧，两个位于北焦公园两侧,1.项目总体定位,- 总体定位-核心卖点梳理,竞争项目选取原因,为更准确的指导本项目，特别是03号地块的详细定位，本部分，我们将选择与本项目有竞争意义的商务园项目进行对比分析，以挖掘项目的核心卖点。,亦庄. 国际企业大道,与竞争项目外部环境对比 有效放大和利用绿色景观资源和后工业文化资源,外部环境上，本项目占据距离市中心近、区域消费人口多、占据自然、文化资源的优势，其中，绿色景观资源和后工业文化资源可作为本项目的卖点，予以放大、利用。,与竞争项目自身品质对比 重视配套设施的配比,项目内部自身品质上，本项目商业配套面积充足，可满足企
11、业的日常需求，同时还可吸引项目外人群。规划上，本项目拥有丰富景观资源，与强调与办公区的结合，具有较优的竞争性。另外，尽管项目一期03地块功能相对单一，但可通过未来的07、02号地块的功能进行弥补。,核心卖点梳理 近市区、绿色生态、完善配套、工业文化,2.03号地块详细定位,办公物业详细定位商业物业详细定位,首期开发03地块的原因 项目自身限制条件和市场空间综合决定,03地块办公物业详细定位,目标客户定位 未来可吸引的客户集中在研发和能源环保三个行业,受访企业认为本案所在区域主要适合研发、艺术、能源环保类型企业入住。可以看出，行业类型分布集中，说明对该地区已经具有统一的行业认知，可以选择需求调研
12、里需求较强的研发、艺术、能源环保等行业作为主流客户，根据项目整体功能定位，03号地块办公物业的目标客户则主要针对研发、能源环保行业客户。,目标客户企业现状,锁定目标客户行业类别后，我们对目标客户办公现状进行调查，以明确本项目未来吸引的客户群。目标客户群目前办公物业面积平均为1060平米，根据需求调查，未来目标客户大多有扩充计划，按平均扩充1-1.5倍计算，未来本项目可吸引的目标客户办公面积需求在2100-2600平米。,目标客户作为成长型企业，多对办公面积有较强需求,目标客户定位,本项目目标客户锁定在办公面积需求在1000-4000平米的新能源环保、研发企业，以国内中型企业为主要吸引对象，努力
13、引入外资、国内大型研发机构，同时发挥焦化厂自身在能源领域长期积累的优势，引入相关联企业入驻。,锁定在办公面积需求在1000-4000平米的国内大中型新能源环保、研发企业,案例借鉴,为确定03号地块办公物业的规模、档次、硬件设施等产品细节，我们将与本项目开发规模相近、品质较优的商务园进行借鉴，参考案例在独栋办公面积、硬件设施方面的设置，并结合本项目地块条件进行合理修正。,案例借鉴 经开国际企业大道,国际企业大道二期建筑面积约19万平米，其中A、B组团总建筑面积约4.5万平米，包括6栋8-10层独栋办公物业，其中包括2栋10层总建筑面积近10000平米的办公楼和4栋8层独栋办公楼。 在办公物业面积
14、设计上，分为9700平米、7800平米和5000平米三个档次，其中邻街的A1、A2、B2办公楼设有地下空间。 内部空间设计上，首层高8.4米，部分办公楼在1、2层之间设计了LOFT层，便于灵活运用。,案例借鉴 经开国际企业大道,A2号楼首层平面图,A2号楼3-8层标准层平面图,A2号楼LOFT层平面图,项目3-8层为标准层，面积从682-1017平米不等，各楼栋平均标准层面积840平米，柱距均为8米，每层设有4部电梯，4个消防通道。为满足企业独立性和展示性需求，每个建筑单体都可以分拆成两部分，使企业拥有独立大堂、出入口、电梯等功能。,案例借鉴 北京LINK,北京LINK项目以低密建筑为特色，分
15、为6个组团，共25栋独栋办公楼座。各组团通过多个独栋建筑单体组成，利用围合空间营造“花园式办公”。 建筑设计上，项目以1800-4800平米的独栋办公楼组成总建筑面积6700-15700平米不等的独栋建筑组团，每个独栋建筑可由1-2个企业使用。,案例借鉴 北京LINK,F团-F1栋,项目2-4层为标准层，面积从449-1016平米不等，各楼栋平均标准层面积726平米，其中F组团标准层最大，柱距均为6.6米，每栋可分割成两部分，每部分设有1部电梯，1条消防通道。,A组团,案例借鉴 北京LINK,项目A组团沿街排布，展示性最强，四栋建筑立面连体，内部各自独立，其中首层为商业，2-4层为标准层，商业
16、与办公各自拥有独立的出入口，互不干扰。该组团双面临街，因此地下一层为整个园区的车库。,案例借鉴 小结,写字楼建筑特色 塑造生态绿色的整体形象,为打造项目生态独栋办公集群，本项目写字楼物业可在建筑形态上突出低密、绿色的亮点，建筑类型可以独栋和多层写字楼形式设置。,物业功能配比建议,规模根据之前总体定位论证，本项目总体合理的办公面积在10万到15万平米之间，根据地块条件，03地块可规划8-9万平米的写字楼。受项目限高限制，本项目建议在地块西侧和沿化工路位置设置3栋较高的（15层）写字楼，形成项目的地标性，在邻酒店一侧设置3栋较低写字楼，形成错落集群的视觉效果。布局03地块邻化工路，可视性好，可在地
17、块外围布置多层写字楼，提高项目展示性，同时与地块外部形成阻隔。 地块面向中心北焦公园开打，由西向东写字楼层数降低，形成阶梯形排布。紧邻项目的酒店部分，有利于形成良好的内部商务氛围和功能联动，提高写字楼和酒店的物业价值。,以办公为主，兼有商业和酒店,商务功能产品情况 将原来规划为写字楼的拿出一栋做配套酒店，解决项目的商务差旅及会议需求,功能设施面积建议,以8x9为标准单元，以不同功能需求进行模式组合，同时满足定制化需求。挑高大堂，显示项目档次和形象，建议在临化工路3栋楼着重布置。每个楼栋配置2-3个电梯，保证乘坐时间。,平面布局 方正灵活，易满足不同客户的面积需求,硬件设施建议,参考案例，我们对
18、本项目办公物业硬件设施做出建议。,1000平米左右,租金价格建议,对于本项目办公物业部分的租金，我们主要是以市场比较法为基础，结合市场需求调研的结果，确定其租金。市场比较法主要是以区域内可比办公项目的平均租金为基础，根据可比物业的规模、档次、硬件设施以及其所在的地理位置，赋予一定的权数，然后采用加权平均值的方法，得出本项目办公部分基本租金。,写字楼物业权重对比,本项目租金推算,写字楼建筑设计建议,写字楼的生态型和独栋体验通过围合空间、共享大堂、绿色中庭设计来实现。围合空间：独栋之间可以自然连接或围合成一个半开放空间，并与中心花园形成对话，同时也形成办公空间与城市空间的缓冲区域，也给员工一个午间
19、休息的半私密空间。1个独栋内最多为3家左右公司进驻，避免了传统写字楼人流混杂的状况，提升了企业形象及尊属感。,营造半私密花园围合空间,共享大堂：同一个独栋写字楼内部几家企业共享一个大堂，楼高2层，与中心花园的景观相互融合。通过共享大堂，可进入企业专属的前台区域，并通过企业专属电梯抵达各办公楼层。,写字楼建筑设计建议,共享大堂体现专属感，设置公共休息区,公共休息区：预留休息、接待区域，还可在首层设置商务处理中心，商务休闲吧，多功能会议室、客户接待区等共享商务空间。,写字楼公共空间设计,大堂内可适当引入绿色植物，美化环境的同时还可提升写字楼的整体档次。,设计绿色中庭，大堂引入绿色植物实现生态办公,
20、绿色中庭：对于10层多层写字楼来说， 则可利用中庭设计来实现生态办公，采取错层或局部中庭的设计方法，使楼层之间产生互动。配合中庭设置步梯，形成企业的交流场地，不仅有助于外部景观的引入，也可用于会议、展示等功能。,注重细节打造，提升项目档次，注重项目自身生态和绿化的打造。,公共部分特色打造，塑造项目档次。,框架结构，能够自由分割，随意打造。,内部空间打造 公共部分高品质打造,2.03号地块详细定位,办公物业详细定位商业详细定位,商业主题定位 “享生活、享美景、享美食”城东休憩地,目标消费群 多样化目标客户群,主力客群将是以本项目自身的年轻商务白领以及周边居住人群为主,商业业态 商业位于商业价值最
21、高的临化工路地段和环境最宜人的临公园地带,本项目商业以餐饮、超市等配套型商业业态出现，总建筑面积15000平米，分为沿化工路办公独栋底商和邻北焦公园集中商业两个区。,在沿化工路一侧设置超市、银行、中餐厅和商务配套设施，在沿公园一侧独立的两层商铺可设置一家大型中高档餐饮和主题餐厅、咖啡厅等特色商业业态。 同时利用沿公园的景观可视性，吸引外部人流进入本项目，提高在本项目停留时间。,商业业态及布局 主题餐厅主要位于临北焦公园处，配套商业主要位于临化工路地段,经营模式建议 建议合作经营，引进商业经营伙伴,根据项目土地性质为产业用地，因此项目所有商业物业将由开发商自持经营，可采取出租或自主经营两种模式。
22、为分散风险，不建议全部自营，建议引入大型品牌餐饮合作经营和零散商铺租赁和的综合运营模式。,租金价格建议 与目前周边商业租金相似,对于本项目商业部分的租金，我们主要是以市场比较法为基础，结合市场需求调研的结果，确定其租金。市场比较法主要是以区域内可比商业项目的平均租金为基础，根据可比物业的规模、档次、业态以及其所在的地理位置，赋予一定的权数，然后采用加权平均值的方法，得出本项目商业部分基本租金。,出租型商业物业权重对比,本项目租金推算,3.项目开发策略及租金预判,- 分期开发及入市节点建议- 各物业租金价格预判,一期,二期,二期,分期开发及入市节点建议,分期开发策略 一期树立项目形象，二期主打项
23、目配套和文化元素,按计划，项目总体开发完毕需要5年左右时间，对于一个18万平米的项目来说，整体开发周期适中，这主要考虑目前本区域发展不成熟，交通条件尚不理想。项目初期的3年里，重点打造项目核心区域和推出项目整体形象，一期开发量在11万平米。二期在一期竣工完成后再开工建设，这主要由于2014年地铁7号线将会运行，对本项目产生利好，预计2015年全部竣工。,分期开发及入市节点建议,入市时点建议 五年开发完毕，全部投入市场,3.项目开发策略及租金预判,- 分期开发及入市节点建议- 各物业租金价格及吸纳速度预判,办公物业租金预测,空置率与租金的关系最为密切，预测租金的最好办法即可通过预测未来空置率的变
24、化来实现，通常其变动呈反比例关系。本部分，我们将通过预测北京整体写字楼市场未来空置率的变化率，来推导未来北京写字楼市场租金的变化率，结合本项目所在区位及未来发展趋势对本项目办公物业租金水平进行调整，得出预测时点的租金数据。在预测未来空置率前，我们首先要对北京写字楼市场未来的新增供应量和年净吸纳量进行预测。,根据北京全市写字楼近6年吸纳量整体趋势来看，我们假设未来6年，全市写字楼年平均吸纳量为57万平米，以此来预测未来的空置率水平。,办公物业租金预测,同时，考虑到新增供应在2005-2009年出现供应高峰，2010年出现明显下滑，因此我们预测未来两年新增供应仍有限，到2013年以后再出现集中供应
25、高峰。在假设未来6年全市写字楼净吸纳量面积为57万平米的前提下，通过“空置面积/总存量=未来空置率”逻辑推导未来空置率的变化幅度 ，通过“上期租金（1-空置率变化率） （1+通货膨胀率）=下期租金”逻辑未来租金水平，从而预测未来租金变化率。,通过计算前16年的北京市平均通货膨胀率，预测未来6年，每年平均通货膨胀率约为2.5%。根据推算，未来6年北京全市甲级写字楼租金变化率平均为3%。,办公物业租金及入住率预测,目前北京甲级写字楼市场发展成熟，租金价格已经进入了长期稳定的阶段，尽管年变化率不大，但呈稳定上涨趋势。本项目地处城市拓展区，且未来发展潜力巨大，未来随着7号线的开通、总部经济规划的确立，
26、将会很大程度上拉动本项目的发展。 综合考虑以上因素，我们预计未来10年，本项目办公物业租金水平年增长率可保持在4%。 根据开发节奏推算，本项目03号地块办公物业将会在2013年入住，此时租金可在3.8元/天/平米，到2016年，07号地创意办公区可完成主体，进行招租，预计租金可升至4.3元/天/平米。 入住率方面，预计地办公物业首年入住率为60%，随后逐年增加，到2019年空置率基本稳定在80%。,商业物业租金及入住率预测,本项目商业租金价格建议为6.2元/天/平米， 根据戴德梁行对北京商业市场常年检测显示，商业租金一般呈年增长3%趋势。 入住率上，预计项目入市后，入住水平可在60%，随后稳步
27、增加，到2018年，全部商业部分入住水平可稳定在90%以上。 本项目商业包括写字楼首层底商和集中商业两部分，其中集中商业区2层，各层之间存在一定租金价差。,酒店物业租金预测,对于本项目酒店部分的租金，我们主要是以市场比较法为基础，结合市场需求调研的结果，确定其租金。市场比较法主要是以区域内可比酒店项目的平均租金为基础，根据可比物业的规模、档次、业态以及其所在的地理位置，赋予一定的权数，然后采用加权平均值的方法，得出本项目酒店部分基本客房租金。,本项目客房租金推算,4.动态财务分析,03号地块20年动态财务分析,03地块总建筑面积约127,500平方米，其中地上面积11万平方米，主要物业功能涵盖
28、商业、酒店和独栋办公，地下面积全部为车库。项目全部持有运营，只租不售，包括地下500个配套车位。,基本经济技术指标,项目的全部投资均由开发商独立承担。包括土地费用、全部建造费用、相关税费。项目整体属于同一法人。项目全部采用长期经营的模式，没有销售物业。假定贴现率为8%。,基本假设,项目10年的内部收益率大于8%净现值大于0动态投资回收期小于15年,评判标准,依据市场情况，判断项目的财务可行性,税务支出假设,营业税及附加(两税一费)按照租售总收入的5.5%计算（其中营业税5%，城市维护建设税为营业税税额的7%，教育费附加为营业税税额的3%）。 未经注明情况下，房产税按出租收入的12%计算。 企业
29、所得税率为25%。 根据最新的中华人民共和国企业所得税法，自2008年1月1日起，所有企业应缴纳企业所得税率不分内外资，全部为25%。 土地增值税按销售收入的1%预缴，由于本项目持有经营，故不考虑增值税。融资安排方面，根据甲方实际情况，60%来自贷款。 贴现率按8%计算。,资料来源：DTZ Consulting,03地块总建筑面积127.500平米,开发周期为3年,假定2011年开始开发,2013年底全部竣工入市。,开发周期及入市节奏,地价及建安成本假设,根据甲方数据，地价总共1.2亿元。建安工程费主要由写字楼和商业的开发成本决定，其开发成本主要包括建筑结构、外立面、屋顶工程（防水等）、室内装
30、修、机电设备和电梯等。根据市场经验，本项目建安成本值假设如下：,项目投资估算,本项目土地成本约为1.2亿元，建安工程费约为5.3 亿元，项目总投资约为7.39亿元。开发成本里，建安成本占总成本的72%，土地成本仅占16%。,项目投资进度,项目03号地块于2011年中开始动工，2011年投资最大，为3.8亿，超过总投资的一半。之后两年则逐年递减。,项目租赁情况,本项目2013年入市，预计未来10年，办公物业租金水平年增长率可保持在4%，商业租金增长率保持在3%，酒店客房收入增长率保持在3%。入住率方面，预计办公物业首年入住率为60%，随后逐年增加，到2019年空置率基本稳定在80%-85%，商业
31、物业到2018年，全部商业部分入住水平可稳定在90%以上。,租金预测,入住率预测,项目租赁情况,03号地块各物业全部长期持有经营，从2013年到2033年，20年间出租总收入约为52.7亿元。,资料来源：DTZ Consulting,20年动态财务分析小结,本方案开发周期3年，长期持有经营。项目总开发成本7.4亿元，20年经营总收入52.7亿元。项目最终实现净现值(NPV）4.8亿元，内部收益率14.6%，高于基准贴现率8%，投资回收期为9年，本项目财务可行性较高。,敏感性分析,内部收益率,变化率,本项目商业、写字楼、酒店租金收益敏感性大于出租率，因此控制好项目合理的租金水平、保证高入住率对整
32、个项目内部收益率提高至关重要，因此后期招商、经营和专业运作应充分予以重视。 同时，在建设过程中对建安成本的控制也十分重要。,其他收入,除去出租经营性收入，其他收入主要为三联供收入和物业管理费收入。按照市场经验值，除去人员、管理、维护等成本费用，物业管理费净收益一般保持在20%以下，本项目物业管理收益初步推算为1000万每年（5元每平米每月），净收益为200万每年。,职工再就业在本项目的解决,自主创业，日常配套门店可以由焦化厂下岗职工自主经营；引进大型餐饮设施，员工优先聘用焦化厂职工。,主要提供物业管理岗位，约1人/每千平方米，物业管理公司负责人需聘请有专业经验人员,主要提供客房服务、娱乐休闲服务岗位，由于目前职工年龄较大，不一定能全部适合此类岗位需求。,除去已有的三联供岗位外，部分职工再就业可在本项目得到解决，具体途径为：自主创业、联合经营：餐饮、娱乐休闲物业管理岗位：办公、商业优先聘用：商业、娱乐、休闲、住宿,北京炼焦化学厂新能源研发中心项目市场研究及策划顾问第二阶段报告修改版,
