1、讲 课 提 纲本次讲课共分五讲第一讲：营 业 税：税收政策、案例分析；第二讲：土地增值税：税收政策、案例分析；第三讲：企业所得税：税收政策、案例分析；第四讲：税收 筹划：筹划常识、案例分析；第五讲：房 地 产 业 纳 税 检 查。房地产业税收讲座 课 程 背 景一、随着房地产企业的不断发展和国家房地产政策的不断调整，目前房地产行业的焦点问题集中体现在以下三个方面：土地问题、资金问题、市场问题（社会购买力问题） 。以上三个问题决定着房地产企业在经营过程中，会选择什么样的经营模式，构建什么样的资金渠道，采取什么样的营销策略。为了寻求土地：在土地紧缺的情况下，就会寻求与拥有土地使用权的单位“合作开发
2、”；或为其“代建房屋”；为了寻求资金：在资金紧缺的情况下，就会寻求与拥有资金的单位和个人“合作开发”；或寻求按揭贷款；或以房低债；或转让在建项目。为了寻求市场：在市场相对饱和、社会购买力相对低迷的情况下，就会寻求“包销”、 “买断”、 “还本销售”等新的营销方式，甚至为自身产品以“投资“ 、 “分配股利” 等再分配的方式，寻求新的买方市场。 二、城市品位的提高与城市规模的不断扩大，是房地产行业面临的新特点。随着城市的发展，旧城改造、农村土地征用与农民集资建房、城市小区的物业管理，成为房地产行业的重要经营业务。三、目前，国家正在力求通过税收手段调节房地产市场，土地增值税在沉寂了十年之后，又重新被
3、提到杠杆的位置上来，对房地产业产生了重大影响。四、在年初举行的全国税务工作会议上，原国家税务总局局长谢旭人强调 2008 年将加强对房地产业、建筑业、娱乐业、金融保险业、邮电通信业、煤炭生产及运销业、废旧物资经营业、涉外企业、个人所得税等的重点专项检查。如何应对专项检查成为当务之急。 五、随着房地产企业的发展，纳税人的纳税意识和维权意识不断增强，如何做到既能降低税收支出，又不违反国家税收政策，是每个纳税人都在思考的问题。纳税人的纳税意识已经由依法纳税上升到依法筹划的高度。纳税筹划已经成为纳税人新的不可或缺的需要。 鉴于以上形势的需要，本期培训主要针对以上存在的问题展开，中心议题是：如何做到依法
4、纳税；如何做到依法筹划。第一讲 房地产业营业税大家知道，税法规定每一个纳税人应尽的义务就是“及时”、 “足额”纳税，税务检查的目的也是为了督促纳税人“及时 ”、 “足额”纳税。今天第一讲我们就围绕这个话题展开：怎样做到：“ 及时”、 “足额”纳税。构成税法的基本要素是：纳税人、纳税范围、计税依据、税率、纳税义务发生时间、纳税期限、减免税等。要想做到“及时” 、 “足额 ”纳税，首先必须弄清这些税法要素的基本含义。在解读税收法规及相关文件精神之前，说明一点，大家在学习税收法规和文件时，必须学会掌握税法语言，税法语言是极其严密的法律语言，每一句话，每一个词、每一个字都有着特定的含义，必须准确地把握
5、和理解。阅读税法及文件时，不能像阅读通俗读物时那样，个别语句、个别字一溜而过，理解大概意思就行，阅读税法必须严谨，有时差一个词、一个字可能意思就相差很多。现在我们首先就从这些税法要素开始为大家讲解房地产业营业税的有关法律规定和税收政策。营业税暂行条例是营业税最重要的法规，是营业税的母法；营业税暂行条例实施细则是条例以外最重要的部门规章；营业税共分九个税目， “销售不动产”是营业税的第九个税目，为了规范营业税的征收管理，国家税务总局专门制定了营业税税目注释 （国税发1993149 号） 。现在，我们主要围绕这三个法规和文件来讲解销售不动产业营业税。 一、销售不动产营业税纳税义务人大家思考：你所属
6、的“房地产企业”是不是销售不动产营业税纳税人？营业税暂行条例 （营业税母法，一切都要围绕它来解释）第一条：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称劳务） 、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人） ，应依照本条例缴纳营业税。依照本条，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人，为销售不动产业营业税的纳税义务人。如何理解这句话呢？下面我们对销售不动产这一概念进行一下全面分析和解释。“在中华人民共和国境内”：营业税条例实施细则第七条第（五）项：是指“所销售的不动产在境内”。“不动产”：营业税税目注释：不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财
7、产。包括：建筑物或构筑物，其他土地附着物。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。“销售不动产”：营业税税目注释： 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。 （税法为销售不动产下的定义）所谓“有偿” ： 营业税条例实施细则第四条 ：有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。 （以房换地：属于取得货物；以房低贷、抵债、分配股利：属于取得其他经济利益）所谓转让“所有权” ：有两个方面的含义：一方面，转让不动产是以 “所有权” 转移为标志（凡是转让房地产的行为，最终所有权都要发生转移） ；另一方面，只有具有不动产“所有权”的单位和个人才有资格 转让不动产。 “单位”和“个
8、人”细则第九条：条例第一条所称单位，是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 条例第一条所称个人，是指个体工商户及其他有经营行为的个人。小结：到这里我们就应该得出这样一个结论：只有具有不动产所有权的单位和个人，销售在中华人民共和国境内的不动产，并取得相应的经济利益的行为，才能构成税法所说的销售不动产行为，也只有这样的单位和个人才能成为销售不动产业务的纳税人。 （换句话说，不是叫房地产企业就是销售不动产营业税纳税人，这些企业只有在发生税法所规定的销售不动产行为时，才能构成销售不动产纳税人。 ）二、销售不动产营业税征税范围销售不动产
9、的行为在现实当中，又表现为多种形式，有的直接表现为销售，有的表现为利益的转换，有的表现为价值的外流，等等，对于这些业务是否属于销售不动产行为，判断起来很不容易。为了更加明确哪些业务属于销售不动产业务，从财政部到国家税务总局，到地方税务机关先后出台了许多规范性文件，实际上就是更加明确的规定了销售不动产业营业税的征税范围。如果说纳税人的概念表述的是销售不动产的一般行为，那么征税范围则涵盖了销售不动产的全部行为，特别是明确了一些特殊行为。关于征税范围税收法规、规章、规范性文件作了许多规定，现在列举一些主要的：营业税暂行条例实施细则（一）以房换房、以房换地，似同销售不动产（二）以房低贷、以房低债，似同
10、销售不动产。营业税税目注释（三）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（四）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售不动产。（五）土地的使用权随建筑一并转让的行为，比照销售不动产征税。 国税函发（1995）156 号（六）合作建房中，用土地使用权和房屋所有权进行交换，取得土地使用权的一方按销售不动产纳税（转让土地使用权的一方按租赁、转让无形资产纳税；之后，双方再销售分得的房屋，各自按“销售不动产”纳税。 ）国税函（1997）387 号（七）以不动产分配股、利，似同销售不动产财税字（2003）16 号（八）转让已进入施工阶段的在建项目，似同销售不动产。 （不管是否办理立项人、土地使用
11、人更名手续） ；转让尚未进入施工阶段的在建项目似同转让无形资产。小结：其实，关于征税范围，我个人认为没有必要死记硬背。前边在讲到销售不动产的征税范围时，涉及很多法规、规章和规范性文件，还有很多文件今天没有引用，而且以后还会出台很多关于销售不动产方面的文件，很难记忆。我们到底应该如何把握销售不动产这一业务呢？ 其实只要把条例 、 细则 、 税目注释学透，掌握住销售不动产业务的特点，就不难判断什么样的业务才属于税法所说的销售不动产业务。(一) 财产“在中国境内”；(二) 财产“属于不动产”；(三) 拥有“所有权”(四) 发生“所有权转移”；(五) 已经“取得经济利益”。 以上是销售不动产的基本特点
12、。一般情况下，必须同时符合以上五个条件，才能认定为税法意义上的销售不动产业务已经发生，从事这项业务的单位或个人才能成为销售不动产业务的纳税人。只有“单位将不动产无偿赠与他人（产权转移，但未取得经济利益）和销售永久使用权（取得经济利益，但产权未发生转移）例外。至于已经出台的一些规范性文件作出的关于征税范围的具体规定大都是对条例 、 细则 、 税目注释的说明。关于不动产的概念，可以通俗的理解为：凡是地上建的（建筑物、构筑物） 、地里长的（其他土地附着物，在特定条件下，不以销售为目的时可视为不动产）都属于不动产。非征税项目：国税函2002165 号(一) 、整体转让企业产权不征营业税。财税字2002
13、191 号(二) 、以不动产投资入股，按比例参与利润分配不征营业税（取得固定利润，按租赁征税） ；转让股权也不征营业税。三、减免税：营业税暂行条例第六条：下列项目免征营业税：（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；（二）残疾人员个人提供的劳务；（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物配种和疾病防治；（六）纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入，宗
14、教场所举办文化、宗教活动的门票收入。除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。与房地产开发业有关的减免税政策：财税19942 号将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。财税1999210 号个人自建自用房屋，销售时免征营业税。财税200326 号为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部人数占企业总人数的 60%以上(含 60%)的，经主管税务机关批准，自领取税务登记之日起，3 年内免征营业税和企业所得税。四、与房地产开发业相关的非销售不动产业务（一）转让土地使用权：1、 营业税税目注释土地的使用权
15、随建筑一并转让的行为，比照销售不动产征税。 2、国税函1997490 号：以不动产、土地投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，属于将场地、房屋转让他人使用行为，应按服务业税目中的“租赁业”征收营业税。3、财税200291 号：以土地、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。对股权转让不征营业税4、财税字200316 号：转让已经完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中的“ 转让土地使用权 ”项目征营业税。 （二）委托代建1、委托代建的条件对房地产企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“
16、服务业代理业”征收营业税，营业额为向委托方收取的代建手续费。这里所说的代建行为必须符合以下条件：（1）与委托方事前签订委托代建合同；（2）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；（3）不以受托方名义办理竣工决算；（4）与委托方不发生土地使用权，产权的转移。凡是不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属于房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。 2、代理业的营业额：国税发1995076 号代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。案例分析：判断以下业务，哪些单位是销售不动产营业税纳税人？1、甲公司 2006 年用一栋价值 50 万元的旧楼换取乙公司一栋价值 21
17、0 万元的新楼，同时补付乙公司160 万元差价款。（甲、乙都是销售不动产纳税人） 2、某房地产公司，年底将三栋价值分别为 100 万元的楼房以股利的形式分配给股东。（地产公司是销售不动产纳税人）3、强盛房地产公司拟开发一栋写字楼，一切手续办完后，由于资金问题，与顺发房地产公司达成联建协议。顺发公司出资 2000 万元，并负责建房，建成后分得 2500 平米房屋，后又对外销售 2400 万元，由强盛房地产开票。（强盛地产为销售不动产纳税人）4、强盛房地产公司拟开发一栋写字楼，一切手续办完后，由于资金问题，与顺发房地产公司达成联建协议。顺发公司出资 2000 万元，并负责建房，建成后分得 2500
18、 平米房屋，办妥产权转移手续后又对外以 2400 万元价格销售。（强盛、顺发都是销售不动产纳税人）5、某企业倒闭后，将原厂址大部分土地转让给甲房地产公司，其中留一部分委托该房地产公司为本厂职工建房，委托协议中规定一切手续由房地产公司办理，资金除职工按成本价集资外其余由地产公司负责，并负责为职工办理产权手续。房地产公司认为集资建房部分属于委托代建，按代理业缴纳了营业税。(甲房地产公司应为销售不动产纳税人)6、吉盛房地产公司因业务发展需要，2004 年将价值 1700 万元的开发产品投资入股到晨星化工厂，取得化工厂 30%股权。同年又将化工厂股权以 1800 万元转让出去。（吉盛公司不是销售不动产
19、纳税人）7、盛仁集团投资成立一家房地产公司，公司成立后，开发了一个房地产项目，总建筑面积，10000平方米，同类房屋市场价约每平方米 4800 元。项目开发后，未对外出售，盛仁集团就授命房地产公司将产权整体转让给兴港集团，一切手续由地产公司与兴港集团办理。（盛仁集团不是销售不动产纳税人；转让产权的是房地产公司，而转让产权不纳销售不动产、营业。 ）五、售不动产营业税计税依据通过以上分析，我们基本明确了哪些业务应缴纳销售不动产营业税。那么销售不动产营业税又是怎么计算出来的呢？我们大家都熟悉这样一个公式：应纳营业税额应纳税营业额税率这是营业税条例规定的， 条例第四条规定：纳税人销售不动产，按照营业额
20、和规定的税率计算应纳税额。也就是说，销售不动产营业税的计税依据是营业额。从以上公式可以看出，公式中有一项是固定的，那就是税率（5%） ，应纳税额的大小完全取决于营业额的大小。也就是说要想准确计算出应纳税额，关键是找准营业额。按照目前政策，营业额的确定有两种方法：收入全额确定为营业额；收入差额确定为营业额。我们先看第一种。（一）收入全额确定为营业额营业税暂行条例第五条： 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里包含两个方面的内容：价款；价外费用。价款：即指向对方收取的买价；价外费用:营业税暂行条例实施细则 第十四条规定：条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、
21、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。而且营业税暂行条例实施细则第十四条还明确规定：凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额（除不在本企业核算） 。关于价外费用的把握应该注意三点：第一，价外费用，不完全是企业取得的经济利益（如：代收款项，最终要付出） ，将价外费用作为营业额是税法的硬性规定（作这样规定，是为了防止企业借价外费用之名，分散、隐瞒收入） ；第二， 营业税暂行条例实施细则第十四条将价外费用定性为“价外收费”，因此不应包含代收税款，如：契税；第三， 国税发20046 号文件明确规定， “住房专项维修基金”不征应税。因此 以上两项不能列为价外费
22、用。综合以上说法：销售不动产营业税的计税营业额应包括：取得的“除代收税款、代收专项维修基金”以外的“全部经济利益”和“ 与取得经利益有关的代收款项”。（二）收入差额确定为营业额在营业税暂行条例及营业税暂行条例实施细则制定、颁布初期，销售不动产营业税，都是按照收入的全额缴纳 ，后来考虑到单位和个人不动产形成的多样性，为了避免重复纳税，公平税负，国家出台了部分销售不动产业务采取差额确定营业额的政策。财税字200316 号单位和个人销售或转让购置、抵债所得不动产或土地使用权，以全部收入减去购置价、抵入价后的差额缴纳营业税。需要说明的是：这里的收入应该是税法概念上的收入，即全部价款和价外费用；而购置价
23、、抵入价应该是“固定资产” 账面记载的价值，不应包括二次交易发生的任何费用，也不应包括买入时的契税。买入、抵入后装修的，装修费不许扣除。简单的理解：价外收费记收入，价外付费不扣除。（三）特殊情况营业额的确定：1、单位将不动产无偿赠与他人凡是取得经济利益的销售不动产行为，按照以上两种方法都能准确的计算出营业额，但是，我们在前面研究销售不动产的特点时，已经说明，单位在发生销售不动产行为时有一种就无法取得经济利益。那就是：“单位将不动产无偿赠与他人”。像这种未取得经济利益的情况营业额如何确定？营业税暂行条例实施细则第十五条、第二十五条明确规定：按下列顺序确定：按当月同类产品平均销售价 按最近同类产品
24、平均销售价按组成计税价格计税价格成本价（成本利润率）（营业税税率）正确的理解这句话的意思就是：有同类产品，按同类产品价格；没同类产品按计税价格。需要注意两点：第一、公式中的成本价是指“固定资产” 、 “开发产品”记载的价格；第二、赠出的不动产一定是自行建设或开发的（如是购进或抵债所得就不需纳税） 。注意：如果税务人员发现纳税人销售价格明显偏低，核定应纳税额时也采取以上办法（明显偏低一般指低于市场同类房屋平均价） ；实在无法确定价格也可以用此方法（个人意见） 。2、合作建房：国税函1995156 号合作建房（含以房换地，换土地使用权）营业额按营业税暂行条例实施细则第十五条核定征税。3、 “拆一还
25、一 ”销售不动产国税函发1995549 号对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对超面积的部分，按市价计征营业税。4、包销方式销售：国税函1996684 号包销方式销售不动产，合同期满前售出房屋、合同期满后被包销公司收购的房屋均视为销售不动产，均全额征营业税。5、买断方式销售：营业税暂行条例实施细则买断式销售不动产，地产商将房屋售给代理商，由地产商全额给客户开票，地产商应全额征税；代理商再外销时，以差额按服务业征税。国税函2005917 号房地产商将房屋售给“商业性销售商”，由地产商按协议价给“商业性销售商”开票并全额征税；销售商再外销时，按最后卖
26、价给客户开票，以差额按销售不动产业征税。6、还本销售：国税函1995156 号采取还本销售方式销售不动产，应以收取的价款和价外费用全额纳税，不准许扣除还本支出。7、销售退款：财税字200316 号销货退款可以从营业额中扣除。8、销售折扣：财税字200316 号销售折扣与房款在同一张发票上注明的，允许扣除，另开发票，不予扣除明确了征税范围，找准了计税营业额，就能准确的计算出营业税的计税依据，如果我们能够准确地把握以上内容，那么，就能够准确的计算出营业税应纳税额。今天我们讲的第一个问题就解决了。那就是“足额”纳税的问题。小结：所谓营业额一般为取得的经济利益与价外费用之和，因此，营业额确定的原则应该
27、是：（1）取得经济利益金额比较明显的（账面、合同、协议等有明确金额） ，以取得经利益和价外费用金额为准；(2) 取得经济利益金额不明显的，可以通过计算、评估取得；(3) 没有取得经济利益的，可以用税务机关规定的办法核定。案例分析：计算以下案例中的应纳税营业额。1、联友房地产公司拥有某宗土地使用权，因资金紧张，与三环地产达成联合开发协议。联建过程中，双方办理了联建审批手续，并将土地使用权过户给三环地产，三环地产投资 4500 万元，取得售房收入7500 万元。根据联合开发协议，按 20%将房屋销售款分给联友地产 1500 万元。结论：联友，联建是假，转让是真，应按转让土地使用权纳税，营业额为 1
28、500 万元； 三环，取得土地使用权，意味着将拥有房屋初始产权（依据我国房屋和土地不可分的原则），联建是假，独立开发是真，应按销售不动产全额 7500 万元纳税，而不能扣除支付给联友 1500 万元以后按 6000 万元纳税。2、某建设银行与洪成建筑公司为了向益发房地产公司主张债权，联合向人民法院提起诉讼，要求拍卖益发房地产公司新建房屋。法院受理后将其房屋拍卖 3200 万元，其中 2000 万元，抵顶银行贷款及利息，1000 万元抵顶工程款，余下 200 万元退给益发房地产公司。结论 ：房屋虽为法院拍卖，但产权人是益发房地产公司， 因此，益发房地产公司应为销售不动产主体 ，是销售不动产的纳税
29、人。应按抵债金额与与退回款项的总和作为营业额计算缴纳营业税，营业额为（1000 万+2000 万+200 万） 。 3、大华房地产公司拥有甲、乙两宗土地使用权，约定与天鹏地产联合开发。（1）甲地块土地使用权仍保留在大华公司；房屋建成后，归大华公司所有；（2）乙地块土地使用权无偿过户到天鹏公司（评估价 3000 万元） ，房屋建成后归天鹏公司所有；（3）房屋开发由天鹏公司负责，开发过程中天鹏公司又投入 17000 万元。其中甲地块 2800 万元，乙地块 14200 万元。（4）建成后双方各自到房产部门办理了产权。大华公司对外销售房屋取得收入 6800 万元；天鹏公司对外销售取得收入 21000
30、 万元。结论：大华地产将乙地块土地使用权过户到天鹏公司，发生里了土地使用权转让行为，营业额为土地评估价 3000 万元，销售不动产应纳税营业额为 6800 万元；天鹏公司为大华公司在甲地块（土地使用权仍归大华公司）建房属于委托代建行为，营业额应为土地评估价减去开发成本（30002800）=200 万元。销售乙地块房屋应按销售不动产纳税，应纳税额为 21000 万元。4、宏业房地产公司，因资金运转不开，将所开发的一个在建项目，转给另一家公司，一切手续（包括土地使用证）都作了相应的变更，协议规定，受让方需偿付宏业公司购地款 1400 万元，前期开发成本1300 万元。宏业房地产公司依“转让无形资产
31、土地使用权”按 1400 万元营业额缴纳了营业税。结论：宏业公司属于转让在建房地产开发项目，应就其取得的全部收入缴纳销售不动产营业税，纳税营业额为 2700 万元。5、鑫丰房地产公司，接受房屋拆迁公司委托，对某地块上居民进行动迁。拆迁公司支付给鑫丰公司动迁费 40000000 元。鑫丰房地产公司支付给部分居民拆迁补偿费 20000000 元；有一部分居民要求安置，原住房面积共计 4000 平方米。鑫丰公司以自己开发的房屋 5000 平方米对这部分居民进行安置，新房的成本价为每平方米 2500 元，售价为每平方米 3000 元。鑫丰公司只就超面积的部分收取了 3000000（3000元1000
32、平方米）元。结论：此案里包含两种业务：一是代理服务业，代拆迁公司安置被拆迁户，营业额应为 400000002000000030005000=5000000 元；二是销售不动产业务，由于自己公司房屋产权发生转移，应纳销售不动产营业税，营业额为 25004000+3000（50004000）=13000000 元。6、双塔房地产公司与公安局签署代建房屋协议 ，在自己购买的一块土地上为其代建家属楼，包括立项、土地使用权等一切手续均以地产公司名义办理。公安局在项目开发前一次性拨付三分之一款项计980 万元，余下款项将在主体封顶、交房时各付三分之一。结论：此协议不符合代建条件，此项业务，属于公安局团购行
33、为，对房地产来说属于定向销售不动产，公安局拨付款项应视为预付款或结算款。房地产公司先期收到的 980 万元应视为预收账款全额缴纳税款。9805%=49 万元。7、某房地产公司 2006 年 7 月发生以下业务：将市价 7000000 元的商品房转作对外投资，将市价2000000 元的商品房分配给股东，将市价 4000000 元的商品房转作办公用房，将市价 5000000 元的商品房对外出租，对外直接销售房屋的价款 30000000 元，收取手续费 15000 元，代收住房专项外修基金 150000元， “其他应付款 ”科目代收有线电视初装费 40000 元，扣客户违约金 20000 元。代其他
34、房地产公司收取房款 150 万元。计算销售不动产营业额。结论：对外投资房屋、办公自用房屋、 对外出租房屋、代收专项维修基金，不纳销售不动产营业税；对外销售房屋、分配给股东房屋、收取手续费、代收有线电视初装费、扣客户违约金，应纳销售不动产营业税。营业额20000003000000015000400002000032075000 元8、丛台房地产公司在某市开发一住宅小区，该小区建成后可售面积为 3000 平方米。办理立项审批、土地出让手续后，与信衡房屋销售公司达成代销协议，双方商定采取基价（保底价）加超基价分成的方式销售房屋，信衡公司按销售平均保底价为每平方米 3100 元向丛台地产结算房款，超过
35、保底价部分付给地产公司三成。2006 年 4 月信恒公司共销售房屋 1500 平方米，售房款共计 4950000 元，由丛台房产公司开具发票。并根据协议向丛台房地产公司结算房款 4650000900004740000 元。计算双方的营业额。结论：丛台房地产应全额按销售不动产征税，营业额应为 4950000 元；信衡公司应按代理业征营业税，应额为 49500004740000210000 元；信衡公司应该给丛台公司开据 210000 元服务业发票，丛台公司作为开发费用。 9、勃潮房地产公司与大舜房地产公司协议联建一栋楼，勃潮公司出土地，并负责办理立项等手续。当项目开发后，主体未完时，勃潮公司因资
36、金问题将这栋楼的开发权以 3100 万元的价格全部转让给大舜公司，双方并未办理立项人、土地使用权人的更名手续，但双方约定，协议生效后，以大顺公司名义销售不动产。后来，大舜公司将其整体售出， 售价 7000 万元。结论：勃潮公司属于转让在建项目，应按销售不动产全额征税，营业额为 3100 万元；大舜公司应按销售不动产差额征税，营业额为（70003100）万元（财税200316 号）。注意：勃潮公司必须给大舜公司开据销售不动产发票才可以扣除。说明：此项业务，只是暂时未办理变更手续， 但是当大舜公司要办理初始产权、或对外销售、给客户办理产权时，必须办理立项和土地使用权变更手续。只有将房屋变到自己名下
37、，才有权对外销售。10、甲房地产公司立项建一座办公楼，一切手续均办妥，项目进行过程中由于资金问题，吸引乙公司参建，条件是乙公司出资 4000 万元，建成后享有 50%房屋。但双方未办理任何手续变更，房屋建成后，乙公司将分得的房屋全部售出，取得收入 4700 万元，由甲公司负责开具发票。结论：甲公司按销售不动产全额纳税，营业额 4700 万元，乙公司先付的 4000 万元应似为预收款项，预缴税款；乙公司按“服务业代理销售”征营业税，营业额为（47004000）万元。11、某市旧城改造指挥部委托燕山房地产利用自己开发的房屋安置被拆迁户，旧城改造指挥部，拨付给燕山公司 7000 万元作为被拆面积的补
38、偿部分。结论：此项拨款属于旧城改造指挥部为安置被拆迁户向燕山公司支付的预付定金，应按预收账款处理，按 7000 万元全额缴纳营业税。六、纳税期限与纳税义务发生时间纳税期限与纳税义务发生时间本来是两个不同的税法要素，之所以放在一起讲，是因为这两个要素密不可分。纳税期限，通俗的讲就是纳税人履行纳税义务的最后限期。销售不动产营业税一般以一个月为一个纳税期，自期满之日起 10 日内申报纳税。超过 10 日为延期申报纳税。要确定纳税人是否延期纳税，必须首先要确定纳税义务发生时间，然后才能确定是否超过规定纳税期限。营业税暂行条例销售不动产营业税的纳税义务发生时间，为纳税人“收讫营业收入款项”或者“取得索取
39、营业收入款项凭据”的当天。以上讲的是一般情况，规章和文件还就一些特殊情况作了规定。 营业税暂行条例实施细则预收房款：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。无偿赠与：纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。国税函发1995156 号 预售定金属于预售款。附注：关于特殊情况下纳税义务发生时间的确定问题主要涉及两个方面：在不同的收款方式下纳税义务发生时间的确定；不发生收款业务情况下纳税义务发生时间的确定。小结：因为销售不动产的重要标志是“所有权转移”和“取得经济利益”，所以要判断纳税义务是否发生，关键是看这两项指标
40、是否实现。只要这两项指标有一样实现，纳税义务基本就已经发生。因为所有权和经济利益是相互交换的，取得经济利益必然丧失所有权，丧失所有权必然取得经济利益。无偿赠与、销售永久使用权除外。比如：采取预收房款、分期付款形式销售不动产，就以取得经济利益为标志，所有权不一定转移，但最终必然转移。而无偿赠与是以所有权转移为标志确定纳税义务发生时间的。其实，更多的是“所有权转移” 和“ 取得经济利益 ”同时实现。所以“ 所有权转移”和“取得经济利益”，有一项发生，就可以认定为纳税义务发生。如果我们能够准确地掌握以上内容，能够准确确认销售不动产业务的纳税义务发生时间和纳税期限，那么，我们今天研究的第二个问题就解决
41、了，那就是“及时”纳税的问题。案例分析：判断以下业务是否已经发生纳税义务，计税营业额是多少？甲公司 2006 年 8 月发生如下业务：1、取得预售房款 35000000 元；2、扣客户违约金 20000 元；3、将一栋 300 平方米价值 500000 元的小楼无偿赠与市老年协会，已办理产权交接；4、将三套价值分别为 400000 元的房屋以股利形式分配给股东，已经办理产权；5、将六套价值分别为 250000 元的住房卖给职工，收取每户 100000 元，余下部分每月从工资中扣除，产权未办理； 6、将价值 20000000 元房屋，转到建行名下，抵顶贷款及利息；7、将价值 5000000 元的
42、房屋，抵顶工程款，双方签订意向书，并将钥匙交建筑公司，发票已开出 ；产权未转移。 （发票开出后，已经进行帐务处理，借：应收账款，贷：销售收入。 ）8、将价值 5000000 元的房屋，抵顶工程款，双方签订意向书，并将钥匙交建筑公司，发票未开出 ；产权未转移。9、销售一旧房，约定从 2006 年一月起按一年期分期收款，每月收款 500000 元，但 8 月对方未付款。结论：以上业务除第 8 项外均发生纳税义务。营业额为 62820000 元。能够做到“及时”、 “足额纳税，那就是一个合格的纳税人、优秀的纳税人，也就不怕接受税务检查了。第二讲 土地增值税政策土地增值税简介：我国的土地增值税最早产生
43、于国民政府统治时期，1936 年国民政府颁布了增收地价税暂行章程 ；1941 年宣布，凡是征收地价税的地方一律开征土地增值税，当时使用的也是超率累进税率，最低税率 40%，最高税率 100%；进入 19 世纪 70 年代，国民党政府在台湾再次开征土地增值税，税率分三挡：增值率在100%以内，税率 40%，增值率在 100%200%之间的，税率 50%，增值率在 200%以上的，税率 60%。新中国成立后，1993 年 12 月 13 日国务院颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例 ，决定在全国范围内开征土地增值税。我国现行的土地增值税政策基本是模仿台湾制定的。但由于各种原因，各地一直未能很好执
44、行。直到最近几年，随着房地产市场的不断升温，房价、地价不断上涨，国务院、财政部、国家税务总局才又重新强调起征收土地增值税的重要性，在全国范围内掀起一场大规模的土地增值税清算工作。一是为了控制房地产行业过热的势头；二是防止炒买炒卖行为发生；三是要更好地参与房地产收益分配，将房地产增值中应属于国家的部分及时收回。面对新的形势，作为房地产行业的置业者和管理者有必要对现行土地增值税政策有一个比较充分、完整地了解。下面我们就从税法的角度为大家解读一下现行土地增值税政策。一、|纳税人：土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。转让：土
45、地增值税暂行条例实施细则第二条：转让是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 国有土地：土地增值税暂行条例实施细则第三条，国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。地上建筑物：土地增值税暂行条例实施细则第四条，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物：土地增值税暂行条例实施细则第四条，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。收入：土地增值税暂行条例实施细则第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。单位及个人：土地增值税暂行条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业
46、单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人，包括个体经营者。赠与：（一） 、房屋所有人、土地使用权人将房屋土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人的；（二）房屋所有人、土地使用权人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。社会团体：包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及民政部门批准成立的其他非盈利的公益性组织。 二、土地增值税的预征（一）政策规定：财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字199548 号 1995
47、年 5月 25 日）十四、关于预售房地产取得的收入是否申报纳税的问题。根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预缴土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预缴土地增值税的，也应该在取得收入时先到税务机关登记或备案。（二）预征计算方法：本月预缴土地增值税（主营业务收入预收账款期末余额预收账款期初余额似同销售与项目有关的经济收益）预征率案例分析：计算应预缴土地增值税。 某房
48、地产公司在石家庄市区开发一栋商住楼，住宅（普通住宅）和商业部分分别核算。2008 年 3 月：1、住房部分：实现收入 500 万元；预收账款：期初余额，400 万元，本月收取房款 700 万元，结转收入500 万元，期末余额 600 万元；用开发产品以市价抵工程款 100 万元。 2、商业房部分实现收入 600 万元；预收账款：期初余额，800 万元，退房款 100 万元，结转收入 600 万元，期末余额 100 万元；老板以分配股利形式将一套价值 50 万元的门市房转到个人名下。计算应予缴土地增值税。 （假定普通住宅预征率2%；非普通住宅预征率 3%）住房部分本月预缴土地增值税（500600
49、400100）2% 16 万元商业部分本月预缴土地增值税（60010080050）3% 503% 1.5 万元。本月共应预缴土地增值税 161.5 14.5 万元。出负数说明上月缴多了，在当月或以后月份预缴时冲减。通常做法：应预缴土地增值税（预收账款实收金额似同销售与项目有关的经济利益）预征率住房部分本月预缴土地增值税（700100）2% 16 万元商业部分本月预缴土地增值税（50100）3% 1.5 万元。本月共应预缴土地增值税 161.5 14.5 万元。三、土地增值税清算（一）清算条件：细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。国税发2006187 号，2006
