1、,深圳市同致行顾问有限公司海南事业部2011.09月27日,三亚南书苑市场调研沟通报告,本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,目 录CATALOG,一、项目解析二、目前需解决的问题三、市场分析四、同致行建议,项目解析,一、项目解析二、目前需解决的问题三、市场分析四、同致行建议,项目中等体量，建筑密度和容积率均较低,vv,指标解析,项目地块平整，正在建设，目前昭示性较差,用地条件,A区地块,A期地块平整，正在建设，楼层已出地面。,B区地块,规模：92075.99容积率：3.8性质：宿舍楼、专家楼,B期地未开工，目前是一空地块，现在正在建
2、售楼处，地块平坦，道路绿化已做。,规模：38027.37容积率：1.62性质：宿舍楼、专家楼、办公楼,地块周边配套较不完善，现阶段形象较差,项目四至,地块现状：土地基本平整周边环境：周边游鸿洲佳园和郑州规划的海三亚国际传媒中心，路网发达，但基本无生活配套。,位于交通主干道迎宾路，交通便利通达,交通解析,道路交通：项目位于盈滨主干路，是通往东线高速的必经之路。,航空交通：本区距离三亚市凤凰国际机场约14公里，位于该机场服务范围内。,轻轨交通：本区距离海南东线轻轨约5公里，位于该机场服务范围内。,项目解析小结,项目位于月川新城，前景利好；项目地块紧市政干道，进入性良好，毗邻机场、轻轨、高速；项目体
3、量中等，品牌知名度一般，在当前环境下难于突围，需寻求突破。,目前需解决的问题,一、项目解析二、目前需解决的问题三、市场分析四、同致行建议,问题一：是建住宅还是写字楼？,住宅？,写字楼？,OR,问题二：写字楼的档次？价格？客户群？,档次,价格,客户,租金,模式,户型,问题三：销售模式，是返租？是直销？还是？,销售模式,返 租？直 销？、,市场分析,一、项目解析二、目前需解决的问题三、市场分析四、同致行建议,住宅市场,写字楼市场,商业市场,市场分析,住宅市场分析,海南一线城市的限购限贷，部分购买力向二、三线城市转移,2010年10月海口、三亚执行限购令以来，成交量受到很大的抑制,三亚,海口,201
4、0年,琼版国八条,10月海口限购令执行,一线城市限购对区域市场构成有限利好，部分需求将转移到区域市场,限购限贷,实施限购令后，三亚成交急速下滑，近几个月成交萎靡，处于低位徘徊状态,据同致行数据统计，海南楼市8月份总成交2835套，环比上涨21.36%，终结了连续四个月以来的直线下跌趋势；,8月三亚商品房签约套数为298套，环比下跌16%，这是继2月成交量达到峰值后连续6个月下跌。,8月三亚签约量为298套，三亚签约量继续下滑，月终盘点排名第四；,市场表现,三亚近期房地产市场总体表现为：客户到访稀少，购房欲望不强，成交冷淡,8月份大三亚成交量,7月份大三亚成交量,8月大三亚主力楼盘销售中，除雅居
5、乐清水湾三十多套、凤凰水城南岸24套，其它在售楼盘成交量均无超过两位数，部分楼盘零成交；,7月大三亚主力楼盘销售中，除雅居乐清水湾35套、半岛蓝湾15套、凤凰水城13套，其它在售楼盘成交量均无超过两位数，部分楼盘零成交；,市场表现,月川新城已具有一定的规模，周边项目林立，竞争较为激烈,周边项目有近三十个项目，主要有鸿洲佳园、国际银座、红树湾小区、山水天域、凤凰水城、卓达巴哈马等楼盘，,月川新城,政府搬迁，城区向月川新城拓展，形成了新的城市中心板块，是三亚未来房地产的主要区域,月川新城,体量大，价格较高，主打养生，以度假为主,特点,以东北为主，置业目的是养老和度假,客户分析,周边知名度较高的楼盘
6、去化较快,去化速度,投资客户较少入住，自住客户平均一年入住2到3次，平均一个月左右,整体来说，入住高峰期为春节前后年轻人或者夫妻由于工作限制，一般在五一、十一、元旦、春节等法定节假日入住老人居住时间主要在整个冬天，有些会在寒暑假带着孙子孙女来度假小孩子则只有在寒暑假期有时间来琼度假、旅游,入住分析,住宅市场小结,1、住宅市场受政策的限购，最近成交低迷；2、月川新城已具有一定的规模，周边项目林立，竞争较为激烈；3、楼盘去化速度与知名度息息相关；4、月川新城入住率较低；,本项目体量、知名度、档次、价格都没有明显的优势，要实现销售和溢价有较大难度；,对本项目启示,市场分析,写字楼市场分析,目前三亚写
7、字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼、“可住可商”的高端低端商住楼和居民房,办 公物 业类 型,新型纯商务写字楼,如：海康商务，天际大厦；,“可住可商”的高端商住楼,如：山水天域，时代海岸，碧海国际；,“可住可商”的中低端商住楼,如：衍宏现代城，创业大厦，东方大厦等；,“可住可商”的居民房,如：榕根路附近、临春河路、凤凰机场附近的居民房等。,写字楼现状,三亚写字楼市场处于初级向中级发展阶段，新型商务写字楼开始出现，高端产品稀缺,高端产品,新型商务写字楼,中低端产品,租金区间 (元/月/m2）,100-200,代表项目,50-150,50以下,纯办公，无其他业态顶级配置，设备多采用知名品牌原 装进
8、口多有大堂和室外广场，注重科技和 生态办公入住企业行业影响力大，实力雄厚,物业档次,纯办公，办公氛围浓，设备一般，配套缺乏大堂昭示性一般，无室外广场,居民房，形象较差入住企业规模较小,海康商务天际大厦,创业大厦衍宏现代城东方大厦金河公寓,发展阶段,三亚企业普遍存在对现有的写字楼不满意，期望有较高档次的写字楼出现,知名度不高,现有办公场地的楼盘知名度不高，经常有客户拜访时找不到；,办公环境差,现有的办公场地通风、采光不好，装修陈旧；,长期租不划算,配套缺乏,公司已经经营十几年了，一只租用场地办公，这些租金都已经足够购买写字楼了；,由于写字楼的陈旧以及历史遗留问题、管理配套跟不上等原因，根本就不用
9、想提升企业形象了；,企业的困惑,企业的困惑,三亚目前已经形成5湾+2区的格局，各区域之间的功能不同，办公市场只分布在市区,亚龙湾长约7.5公里,三亚湾长20多里,市区,红塘湾长5.5公里,大东海长约2公里,海棠湾长19公里,城市拓展区,市区办公市场分为河东板块、河西板块和月川板块,河东板块现状：生活交通商务配套完善，办公氛围形象较高，租金水平最高；,河西板块现状：生活交通商务配套完善，商业活跃，办公氛围较好，租金水平较低；,月川板块现状：生活商务配套较差，办公氛围较差，办公形象较高租金水平中等；,写字楼分布,通过对三个板块的对比，河东和河西板块是较相似，月川板块正在崛起，前景利好,板块对比,配
10、套完善，行政、办公氛围较好，形象高端，租金水平较高,核心驱动力,租金水平,客户特征,出租状况,行政导向，办公、交通配套成熟；企业聚集和高素质人才；市级的公建配套；,写字楼：40-150元/月，多集中于100-150元/月；住宅：1200-4500元/月/100；,本区域大部分办公场所集中在住宅里，租金受小区的品质影响，租金幅度较大；由住宅改造成的办公场所，虽然配套较差，形象一般，但办公氛围良好，租金价格较高；海康商务是本区唯一纯写字楼，配套完善，形象高端，租金也是三亚最高的；,行业：投资咨询、信息通讯、房地产、 保险、银行、办事处等；,榕根路附近1200-1500/月/100,海康商务130-
11、150元/月/,东方大厦40-50元/月/,碧海国际100元/月/,山水云天2500/月/100,时代海岸4500/月/100,临春河路附近1500-2000/月/100,河东板块,河西板块：商业氛围浓，办公氛围较好，但形象一般，办公环境较差，租金水平相对较低,核心驱动力,租金水平,客户特征,出租状况,行政导向，商业、交通配套成熟；商业氛围浓，企业和高素质人才积聚；市级的公建配套；,租金：30-50元/月；,办公场所均为可住可商型，办公配套较差，租金水平相对较低；本板块的办公场所，形象一般，办公环境较差，但办公氛围良好，吸引企业积聚；旧城改造中，将会出现2个纯写字楼；,行业：广告公司、旅行社、
12、网络公司、装饰公司等中小企业；,河西板块,月川板块：新兴办公区域，形象高端，环境较好，租金水平中等,核心驱动力,租金水平,客户特征,出租状况,行政导向，未来三亚商务办公区；市级的公建配套；,写字楼：60-80元/月；住宅：3000-5000元/月/100,本区域办公场大部分在住宅里，租金受小区的品质影响，本区域租金水平较相近；天际大厦是三亚新兴的纯写字楼，配套较好，形象良好，租金水平处于中等水平；,行业：保险、旅行社、装饰公司、物业等企业；,月川板块,三亚办公主要集中于河西、河东和月川板块，办公租赁市场相对紧张，尤其是档次较高的写字楼,三亚办公市场租金水平较低，但整体出租率较高，办公市场较抢手
13、,租金分析图,出租率分析图,办公市场租金 市场上在租写字楼租金在15-150元/月.平方米不等，其中，30-50元/月平方米这个价格区间占据市场主导，比重为47%，主要是因为三亚大部分是在住宅里办公的；,办公市场出租率 市场上在租写字楼的出租率都达到了80%以上，而且有67%的达到90%以上，出租办公出租市场较红火，尤其是形象较好档次较高的写字楼较为抢手；,租金水平,三亚办公大部分集中在居民房和商住楼，面积段以100-200居多,办公场所分析 市场上在租写字楼主要有居民房、商住房、写字楼，其中以居民房占据市场主导，比重为40%，主要是因为三亚大部分是在住宅里办公的，只有2个办公场所是纯写字楼的
14、，分别是海康商务和天际大厦；,办公场所,面积段,办公市场面积段 市场上在租写字楼面积段70-440不等，办公最多的是100-150的，占据了58.3%，而100以下和200以上的比例较少；,面积段,三亚入住的企业主要是房地产、旅游和工程等相关企业,入住企业,入住企业分析 从调研的数据来看，三亚市场上在租写字楼的企业主要有房地产、旅游、工程等相关企业，其中房地产相关企业就约占了1/3，占据办公租赁市场的主导，旅游和工程相关企业紧随其后；随着海南国际旅游岛的建设，会有更多的房地产开放企业、旅游企业和工程企业进驻海南；,三亚两个高端写字楼的基本情况,写字楼对比,天际大厦入住企业,海康商务入住企业,办
15、公市场小结,1、住宅市场受政策的限购，写字楼市场正面临着一次新的发展机遇；2、月川板块是政府规划的商务办公区，目前正在崛起，前景利好，但配套缺乏，办公氛围不浓，企业难于聚集此地办公；3、三亚写字楼市场以居民房和商住房为主，出现了新型商务写字楼，高端写字楼目前空缺，是市场的空白点；4、三亚企业对现有的写字楼状况普通存在不满，希望有较高档次的写字楼出现；5、河东、河西板块仍是近几年三亚办公主要场所，租金会一直处于较高水平；6、三亚目前办公出租市场是比较紧张的，尤其是较有档次的写字楼，市场具有一定的潜力；,目前办公租赁市场较紧张，尤其是较高端办公楼，诸多企业对现在写字楼不满意，高端写字楼有一定的潜力
16、和机会；,对本项目启示,市场分析,商业市场分析,三亚商业可分为商业中心和旅游商业，多以餐饮和休闲娱乐为主,三亚商业市场以餐饮娱乐居多，市区商业多集中在传统商业街道，商圈功能单一、商业模式过时、同质化过多,三亚市区主要商圈分布,三亚湾商圈,解放路商圈,大东海商圈,河东商圈,月川新城商圈,商业分布,三亚的商业中心地带是解放路，该商圈辐射整个三亚,解放路是三亚商业的中心地带，也是三亚市大型零售网点的主要聚集区，主要是以金融贸易、商务办公和大型商业为特色的现代化商业特点；解放路是三亚最中心，也是最重要的交通干道；该商圈辐射整个三亚市，及大部分游客；,解放路商圈,三亚解放路商圈,解放路商圈,解放路商圈以
17、百货、超市为主要业态，商圈功能单一、商业模式过时、同质化较多，竞争激烈,解放路商圈主要商场分布,明珠广场,一方百货,宝盛广场,解放路步行街,天鸿商厦,天成货仓,旺豪超市,福乐多超市,解 放 路,国美电器,万福隆超市,业态分布,解放路各商场业态两极分化严重，定位、功能、档次都基本相似,商场业态两极分化严重，一是服饰、化妆品类业态过于集中，另一方面，餐饮、娱乐类业态偏少，将会导致业态发展冷热不均；,业态分布,解放路各个商场租金水平和收租方式各不相同,租金水平,解放路人流量较大，随着时间点和季节的推移而变化,解放路商圈呈现明显特征：冬季人流量明显大过夏季，节假日人流大于非节假日人流，女性多于男性在晚
18、上7-10点是人流的高峰期，主要是因为天气原因导致人流消费的集中结合人流量的特点，在商业发展方面可向女性消费和晚上人群方向靠拢,人流量,解放路的消费者主要是当地的居民，外地游客占的比率较低,解放路商圈辐射范围达整个三亚。其中本地居民及游客的比例接近，是游客及本地居民逛街购物的首选商圈另外有来自海南其他市县的消费者，体现该商圈的的辐射范围已经远远超过三亚市的范畴。,消费群体,解放路仍是未来三亚最主要的商业区域,解放路商圈当前发展极具竞争力，未来仍是三亚商业的重要区域解放路商圈若能有效解决内部矛盾（如停车位、业态配比等）和合理协调外部商圈关系，其发展潜力将更为巨大,潜力发展,三亚商业附属地带是河东
19、商圈，以辅助周边的办公、商业和居住,商品街地理位置比较优越，北临市政府、中华城广场，南靠市一中，东面是红树林保护区，西面则是三亚西河餐饮、休闲娱乐是商品街商圈的核心功能,河东商圈,三亚河东商圈,河东商圈,河东商圈主要以餐饮和娱乐为主,餐饮、休闲娱乐是河东商圈的核心功能，全区近有五十家来自全国不同菜系的食府与小吃店，近二十家的休闲中心、美容美发厅、健身娱乐馆 ，近十五家的网吧,业态分布,时代海岸酒吧街已具规模，有一定的品牌影响力,商品街商圈主要商场分布,时代海岸酒吧街,时代海岸酒吧街位处三亚市中心，紧邻三亚湾和鹿回头山顶公园，周边集结了众多高尚住宅和旅游度假村或酒店，是三亚市内唯一一个成规模的酒
20、吧街，辐射范围广，不仅涵盖了本地居民，也吸引不少游客；,酒吧街,租金收取方式相同，租金水平相对较低,商品街,30-50元/（餐饮、娱乐、汽配、药房、杂货店）,河东路,整租，55元/米，可商谈价格（杂货店、银行、餐饮、汽配）,时代海岸酒吧街,40-70元/平米/月,租金水平,河东商圈主要是以本地居民为主要消费群体，由集中的是餐饮娱乐设施，在晚上的人流会更多一些。,河东商业的消费者主要是当地的居民，外地游客占的比率较低,消费群体,河东商圈在本地具有一定的地位，未来仍是三亚餐饮业聚集区，但发展空间有限,突出优势,发展不足,商品街商业，具有悠久的商业传统，一直是三亚商业的重要版块。靠近市政府、三亚河，
21、是城市副中心，人流可达性好。商业特点明显，形成餐饮业为主，休闲娱乐为辅的特色商圈。以三亚本地消费为主，消费群体涵盖三亚本地居民的各个阶层,自然形成的商圈，缺乏统一规划，统一管理商业以三亚本地民房的底商为主，硬件设施陈旧，导致整体商业档次偏低由于就餐时间集中，商圈停车位不足，不利于及时导入和导出大量的人流、车流,河东商圈当前发展为以餐饮街为特色的商业区，以三亚本地消费为主，在三亚本地具有一定的地位，未来仍是三亚餐饮业聚集区河东商圈缺乏统一管理，针对消费群体单一，未来商业发展空间有限,潜力发展,大东海是三亚开发较早、较成熟的海滨度假区,大东海毗邻鹿回头广场，交通便利，距三亚市区3公里，片区酒店密集
22、，集餐饮、休闲、购物于一体，是三亚开发较早、较成熟的海滨度假区该商圈主力消费群体为国内及国外游客,大东海商业圈,三亚大东海商圈,大东海商圈,商业配套以夏日百货为主力店，海岸酒吧长廊、休闲餐饮为次主力店,大东海商圈聚集近16家酒店，商业配套以夏日百货为主力店，海岸酒吧长廊、休闲餐饮为次主力店，有嬉水乐园、旅游潜艇码头、潜水和跳水基地等水上活动和沙滩运动，已发展为海南颇具规模的热带海滨旅游度假区,商场名称 规模 类型,总建筑面积20000,百货,夏日百货,休闲娱乐,海岸酒吧长廊,总长2.8公里,大东海商业圈,在三亚的旅游景点中已占据一定的地位，发展潜力较大,突出优势,发展不足,大东海商圈开发较早，
23、消费适中，发展成一个面向大众的旅游区。周边酒店林立，距离市区较近，交通便利，保证了持续的消费人流。商业特点明显，形成以海岸酒吧街为亮点的大型旅游区商业。辐射范围广，不仅涵盖了三亚的消费者，也吸引了三亚地区的大部分游客。,主题不鲜明，商业没有特色，吸引人群有限,大东海商圈消费适中，是一个面向大众的旅游目的地，在三亚的旅游景点中占据一定的地位大东海商圈若能更加丰富区域业态，合理协调内外部商圈关系，其发展潜力将更为巨大,潜力发展,紧邻市区，以餐饮娱乐为主,三亚湾位于三亚市主城区的西部，紧挨三亚市区，交通便利，拥有海景酒店、度假村近26家，配套餐饮娱乐类商业22公里海岸线，分为三区域：游乐观光漫游区域
24、，公共海边泳场和海上活动区域，酒店，度假村为主的休闲度假区域该商圈主力消费群体为游客,三亚湾商圈,三亚三亚湾商圈,三亚湾商圈,三亚湾商圈聚集大量的度假别墅、度假公寓、度假村、酒店,三亚湾商圈聚集大量的度假别墅、度假公寓、度假村、酒店，商业配套以兰海花园商业街及即将开业的鲁能三亚湾新城为主,商场名称 规模 类型,商业规模54000,综合性商业,鲁能三亚湾新城,餐饮娱乐,兰海花园商业街,7000,业态分布,兰海花园商业街，目前商业空置率较高，已进驻商家经营状况一般,兰海花园商业街南临金鸡岭路，西临三亚湾路，业态以餐饮为主，建筑形态为沿街2-3层商业townhouse，目前商业空置率较高，已进驻商家
25、经营状况一般,商业现状,鲁能三亚湾新城打造三亚独有的主题文化休闲街区,美丽城位于鲁能三亚湾新城项目东部、机场路西侧，包括购物中心，酒吧街、休闲娱乐城、综合体酒店商业以及度假物业等业态，计划打造成三亚时尚娱乐休闲中心，美丽与时尚交汇，附加与演艺集合的缤纷度假之城，打造三亚独有的主题文化休闲街区。,美丽mall业态规划（即将开业）,未来供应,借助其优越的地理位置，未来有一定的发展空间,突出优势,发展不足,三亚湾由于距离市区及机场较近，靠近天涯海角，南山文化旅游区，交通便利。片区以度假别墅为主，聚集了大量的酒店及度假村，保证了持续的消费人流。辐射范围广，主要消费群体为酒店及周边的游客。,商业不成规模
26、，不具特色，吸引力有限,三亚湾商圈是一个以度假别墅、度假公寓为主的旅游区三亚湾商圈若能更加丰富区域业态，作出代表性的商业项目，借助其优越的地理位置，未来有一定的发展空间,潜力发展,月川新城是规划的未来城市中心，商业配套正逐步完善,月川片区规划为“未来城市中心”，不断的彰显着这里的魅力。而众多楼盘的抢滩及区位上的优势，月川片区将是三亚新的价值洼地。该商圈主力消费群体为度假居住游客和当地居民。,月川新城商圈,三亚市月川商圈,月川新城商圈,现状商业以沿街底商为主，主要为生活配套，为片区内人群服务,迎宾路片区,月川片区商业主要分为3部分：迎宾路片区：商业业态以餐饮、门窗加工、石材、钢材加工、汽配维修为
27、主；月川居民片区：商业业态以杂货店、药店、小饭店为主，,月川居民片区,三亚河东路片区,三亚河东路片区：商业业态以文具、门窗加工、汽配维修、杂货店为主；,商业分布,租金水平较低,迎宾路,租金平均40-90元/月，店铺面积不等，从20-200,河东路,店铺平均20/间，租金10001500元/间左右,月川居民区,租金水平,店铺平均20/间，租金10001200元/间左右，位置相对偏僻的800元/间,借助政府的规划和楼盘的林立，未来将有巨大的发展空间,突出优势,发展不足,月川新城由于距离市区、机场、高铁和高速都较近，交通非常便利。片区以度假养老休闲为主，聚集了大量的楼盘小区，保证了以后的消费人流。片
28、区是三亚新兴的城市中心区，前景利好。,商业不成规模，不具特色，吸引力有限；现人流量少，难于维持商业,月川新城商圈是一个以度假、养老、休闲为主的生活区月川新城的人气真慢慢聚齐，配套逐步完善，区域内若有代表性的商业项目，借助其优越的地理位置，未来将有巨大的发展空间,潜力发展,商业市场小结,1、解放路仍是未来三亚最主要的商业区域，有庞大的消费群体和人流量支持；2、河东商业商圈以餐饮娱乐为主，发展空间有限；3、大东海商圈在旅游商业中具有一定的地位，已初具规模，未来前景利好；4、三亚湾商圈以度假别墅和酒店为主，商业正在起步；5、月川新城是三亚未来的城市中心，前景利好，但现在商业氛围搏薄，人流量稀少，商业
29、不具规模；,本项目商业做人流量大、旅游商业都不太现实，可以做高端餐饮、主题特色等商业，走吸引办公人群、周边居民和特色群体路线；,对本项目启示,市场小结,三亚各商圈已逐渐成熟，月川商业需走个性化和城市配套服务的商业道路,商业市场,月川新城项目众多，竞争激烈，本项目要同时实现销售和溢价有较大难度,住宅市场,高端办公租赁市场较紧张，高端写字楼有一定的潜力和机会,办公市场,同致行建议,一、项目解析二、目前需解决的问题三、市场分析四、同致行建议,月川片区规划未来以居住、行政、办公为主,根据三亚市月川片区控制性详细规划（二一一年五月十日），月川片区的发展定位是：大三亚湾“海上客厅”的后台服务核心；以旅游目
30、的地功能为主线，以主题消费和多元文化为内涵，既承载城市生活服务，又支撑旅游服务的重要支点。月川片区的核心功能应包括：魅力商业、主题酒店、活力娱乐、高铁换乘、文化传媒、特色空间和居住功能,月川具体用地规划如下,月川片区居住用地规划最多，占了28.46%，其次是商业金融用地占了14.61%，可以见得政府要把月川规划成新的居住区和行政商务办公区。,月川规划,通过业态评分，现阶段各业态都不具优势，未来写字楼和商业产品具有较大的影响力,本项目根据市场分析和月川的规划分析，选取了9个主要影响楼盘的因素打分评比，诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映给项目产品评分， 本项目的住宅方面是跟月川新城片区的比较，写字楼
31、方面跟三亚写字楼市场对比，商业方面是跟整个三亚商业进行对比，具体评分如下图：,（5分很好，4分较好，3分一般，2分较差，1分很差）,业态评分,业态分析,现状 5年后,现状 5年后,现状 5年后,写字楼产品是最具有发展潜力、树立品牌形象和溢价能力强的产品,住宅是保守产品，写字楼是明星产品，商业是拔高产品,1、住宅是我们的保守产品，销售有保障，但溢价差，是我们的劣势产品；2、写字楼是我们明星产品，能提升品牌价值、拔高项目形象，溢价能力强，是我们的优势产品；3、商业是拔高产品，吸引人气，提高项目的知名度，溢价能力强；,业态分析,一栋纯高端写字楼+两栋公寓式写字楼+一栋主题商业,同致行建议,制造稀缺性
32、，高姿态入市，多产品组合,同致行建议,原则：1、制造稀缺性，三亚最高端写字楼；2、多产品有机组合，扩大客户层面，降低风险；3、高姿态入市，树立形象，制造形象标杆。,公寓式写字楼,纯高端写字楼,主题特色商业,高端办公市场稀缺，有一定的稀缺性,创新性写字楼，可办公可居住，进退有余,主题商业进驻，聚集人气，凝集影响力,本案重点在打造纯高端写字楼，以高端写字楼带动公寓式写字楼，最后拉动商业的发展,同致行建议,市场引爆 ，建立地位，树立标杆，创建品牌,打造纯高端写字楼,市场持续火热 ，引领市场，树立市场影响力,公寓式写字楼,引进高端品牌，品牌联动，树立形象,主题特色商业,本项目写字楼租金水平与月川板块相
33、似,同致行建议,本项目的写字楼租金水平,相似,月川板块的写字楼租金水平,同致行建议写字楼销售价格为：20000-25000元/,同致行建议,物业发展建议,外立面建议标准层建议大堂建议电梯建议空调建议智能化建议停车场建议交通组织建议,外立面建议,高端写字楼除了追求不同的通透感外，同时特别重视节能、环保及舒适性办公环境的创造。对低辐射和节能效果明显的“Low-e” 玻璃的大面积使用，增加墙体和幕墙的遮阳板设计等，起到环保、节能的作用。未来的写字楼外立面会更多采用智能呼吸式幕墙，保证高层单位也可开窗自然通风。采用高效保温隔热玻璃及遮阳调光装置，置换式新风系统与分散式外墙新风装置。,智能型呼吸幕墙,根
34、据GB/T21086的定义，智能型呼吸式幕墙是由外层幕墙、热通道和内层幕墙（或门、窗）构成，且在热通道内可以形成空气有序流动的建筑幕墙。,外通风,内通风,混合通风,第83页,参考案例,北京万达广场（内通风）,阿布扎比金融中心（外通风）,杭州市民中心（外通风）,中国石油大厦（内通风）,标准层建议,3、4号楼改造前,3、4号楼改造后,项目标准层设计较合理，以下建议供参考：1、洗手间建议设置到户型外围，便于通风采光，或集中安排；2、过道宽度建议1.8米；3、电梯等候厅宽建议3米；5、消防梯后中空部分能否改成小型公共休息区6、不建议直接面对电梯厅设计入户门。,标准层建议,5号楼建议如下：1、过道建议2
35、米；2、电梯等候厅宽建议3米以上；3、建议增加公共花园；4、建议减少洗手间面积。,大堂建议,1、5号楼首层设计成生态型内广场式大堂（也称首层广场），广场内设置绿色景观以及咖啡厅等休闲场所；2、采取三层连通阳光中庭设计；3、使用高档石材铺设；4、设残疾人通道；5、可设立体绿化、壁式或平面式立体生态水族系统；6、将中轴花园打造成为欧式休闲广场，室内外空间进行互动。,电梯建议,中高星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型；高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气；低端写字楼基本上采用普通型的标准。轿厢尺寸建议2mX1.5mX2.9m；速度：平均电梯速度在2.5m/。载重：建议载重量不低于1350公斤：品牌建议进口
36、三菱 。建面比：按照建筑面积与电梯的比例来计算，甲级写字楼一般要求5000平米配备一部电梯，国外高端写字楼能做到20003000平米左右。,空调建议,公共部分建议中央空调系统；室内部分建议分体VRV；3、4号楼可考虑三菱等品牌；5号楼建议开利、特灵、大金等国际品牌；,智能化建议,BAS（楼宇控制自动化）冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统、水电表自动抄送系统等,CAS（通讯传输智能化）双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统等,FAS（消防智能化）防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动
37、报警、自动喷洒装置等；,SAS（安保智能化）监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等,OAS（办公智能化）计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统等,建议采用网络架空地板建议光纤主干，百兆入户，全楼宇无线网络覆盖,停车场建议,充分考虑未来城市发展需求，保证充足停车位；负一层考虑扶手梯上地面层；5号楼建议设置地下大堂；更多赋予负一层与地面层的空间沟通与互动。,交通组织建议,1、办公人流与商业人流分离：建议调整办公楼入口，保证办公楼有独立门厅；建议商业另外增加垂直交通途径，如扶手梯，观光梯等；2、消防梯出入口与商业有一定冲突，建议调整。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
