1、1,祝桥镇百熙路商业街-市场调研和营销方案,呈至上海祝桥新镇投资发展有限公司 引领城镇商业发展，创新城镇投资理念上海咨博真诚为您服务！2011年01月,2,目录问题界定南汇宏观经济南汇区域规划南汇房地产市场南汇各镇商业环境分析项目价值分析项目定位商家访谈营销策略,3,1、问题界定,4,问题界定 项目基本介绍,限定条件：地块为商业用地项目基本介绍：项目位于祝桥镇镇中心，百熙路与金亭路交叉路口，处于祝桥新镇南北轴线上，交通便利，环境优势明显。项目采用中国传统文化的建筑风格，从空间布局到建筑风格都突出中国文化底蕴。,5,在现有物业条件的允许范围内，满足开发商的开发要求，我们将：对南汇区、祝桥镇及周边
2、商业进行商业环境分析；根据周边商业市场环境分析及典型案例比对，确定项目定位；通过项目定位设定行之有效的营销策略，提出可行性招商、销售策略；综合开发商整体开发和区域发展规划，制定本项目可持续发展较高后期发展建议。,问题界定 报告目的,6,2、南汇宏观经济人口规划及城镇化水平主要经济指标,7,南汇区域规划 人口规模,05年至今，南汇人口持续增长，但之前的增长中，外来务工人员占比例过大。随着大浦东产业结构的整合，未来引入的企业类型及资金实力将逐步提升，将引入众多技术人才及企业管理人员，从而使增长人群质素提高，南汇地区购房群体的构成,发生改变。本案直接辐射到的南汇工业园，凭借大量的土地及区位优势，已融
3、入到金桥出口加工区版图，招商能级得到较大提升，随之带来的对于消费市场及房地产市场的需求在未来几年逐步体现，但效应的集中释放还需时日。,8,浦东 地区生产总值,浦东地区生产总值稳步增长，平均增长率达到14%，2010年属于为政府目标数据；南汇2009年并入大浦东，增加原南汇地区基础设施投入，拉动原南汇经济的快速发展，国家政策相应扶持增加。,南汇2009并入大浦东，本页对浦东生产总值做以分析；,9,南汇宏观经济 主要经济指标,2007年南汇区实现地方生产总值455.7亿元，年增量105.5亿元，按可比价格计算，可比增长28.1%，是上海GDP增长的一倍多；对上海GDP贡献率为3.8%。地方政府财政
4、收入稳步提高，固定资产投资逐年增加，有力的保障了区域开发建设；人均GDP正显示城市发展进入高速发展阶段，个人购买力越来越强，必然刺激商业市场和给类消费市场的增长。,10,南汇宏观经济 产业分析,据统计，南汇2007年第一产业增加值18.2亿元，可比增长5.1%；第二产业增加值252.6亿元,可比增长30.8%，其中：工业增加值224.1亿元，可比增长34.3%；第三产业增加值184.8亿元，可比增长27.2%，综合实力再迈新平台。第一产业发展平稳，持续快速发展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快发展，生产供给活力较强，各产业的协调性,07-08年第一季度南汇第三产业产值,2008年一季度全区完
5、成地区增加值123.6亿元，按同比价格计算，同比增长23.1%。三次产业结构由上年的2.3：48.6：49.1调整为2.2：52.3：45.5，第二、第三产业对经济增长的贡献率分别为17.1%和8.0%，分别拉动经济增长66.8%和31.4%,二、三产业共同推动经济发展的格局进一步强化。,南汇总体经济发展速度略高于上海平均水平。 在南汇的经济发展中第二产业占主导，第三产业发展迅速。,进一步改善，产业结构进一步优化。2007年全区三次产业比重为4.0：55.4：40.6，形成了以第二产业为主导、第三产业稳定发展的经济发展型区域。,11,3、南汇区域规划交通网络规划区域发展引擎南汇产业规划商业规划
6、,12,南汇交通图,11号线 从嘉定新城经中心城，三林城后沿罗山路进入南汇，在康桥秀沿路设康桥东站，然后向东至规划迪斯尼项目。临港段为低速磁浮，站点位于惠南城区西面，南六公路的西侧，原三灶镇区内。基地距东面野生动物园约1Km，距南面南汇工业园区约1Km。21号线 （11号线南段的规划更新）现由龙阳路站出发，沿罗山路向南，在南汇分别设秀沿路站、周浦站、航头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东铁路站、临港1站、临港2站。 R3号线 自浦东新区南下，经周浦、惠南镇，沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城。 18号线 规划沿康沈路向南分别设秀浦路站，周邓路（周浦站）、周祝路站、下盐路站进入航头航
7、鹤路至航头站。 2号线 延伸浦东机场后远期规划再向南延伸至南汇。,南汇区域规划 轨道交通网络,13,南汇区域规划 轨道交通网络,14,南汇区域规划 其他交通网络,根据原南汇区“十一五”道路规划，从2006年到2010年，南汇境内将新建二级以上道路22条，总长250公里，估算总投资195亿元。机场高速（A15）、罗山南路（A3）、两港大道等6条主要道路已在建设进程中，基本形成“十一横十六纵”的道路网络，打通南汇区与浦东新区的道路接口，向大浦东的方向发展。 浦东铁路 根据上海市城市总体规划，目前浦东铁路以“东线”方案为实施方案，规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和临港新城。 东海大桥 已经建成。
8、沪芦高速公路 沪芦高速公路北起上海外环高速公路东南端点的迎宾大道枢纽，向东南延伸至芦潮港附近与东海大桥相衔接。整条高速公路分北段和南段进行施工。北段自迎宾大道枢纽至临港主线收费站，长约34.7公里，于2004年底通车。南段自临港主线收费站至东海大桥段长约7.6公里，2005年与东海大桥一起竣工通车。 沪芦高速公路按全封闭、全立交的高速公路标准设计，双向4-6车道，时速每小时80-100公里。它的建成，有效地改善了上海主城区与临港新城、洋山港的交通状况，满足了海上深水码头大规模疏港的需求。,15,南汇区域规划 区域发展双引擎,大浦东2个中心的整体规划，将形成区域内整体产业的梯度转移。借助陆家嘴金
9、融区的升级，将带动张江、金桥等产业基地的产业逐步升级，而借助南汇土地资源及洋山深水港的优势，原浦东新区加工型产业将逐步向南汇区深入。南汇工业园目前已融入金桥出口加工区，由此而带来的后续效应，短期内可能就会体现。迪斯尼效应将在世博后逐渐显现世博后，迪斯尼板块周边配套项目将逐步启动，根据2014年开园的规划，3年内区域配套能级将是第一个上升期。尤其在交通方面会先行。目前在建的大川公路及马上要拓宽的南六公路等，均是惠南链接外环、迪斯尼的重要道路。,产业发展，迪斯尼经济，是南汇未来发展的双引擎。,16,南汇区域规划 区域企业和产业园,南汇（外环线以外地区）产业园区建设用地控制表（20072020）,南
10、汇工业园等地区，产业升级已经开始。,17,南汇工业园区拥有28平方公里工业用地面积，目前仅开发了40。园区以大治河为界分南、北两大区域。自园区94年成立以来，北区工业用地已基本开发完毕，引进落户企业200余家。南区占地面积约15平方公里，由新加坡裕廊国际顾问公司规划设计，基础设施总投资达23亿元，规划了光电子光伏产业集聚区、装备制造产业集聚区和生产性服务业集聚区三大功能板块。,南汇区域规划 南汇工业园,18,南汇区域规划 临港新城,位于东海之滨、上海东南长江口和杭州湾交汇处、上海市版图的最前端，距上海中心城区50公里，北至大治河，西至郊环线A30公路-外环线A20-南汇奉贤区界，东、南至滨江沿
11、海，规划面积300平方公里。临港新城以独一无二的区位优势和战略地位，成为上海未来发展最有力的助推器。东海大桥将洋山深水港和临港新城联为一体，沪芦高速、城市轨道、郊区环线、A20、两港大道、浦东铁路等城市快速交通网使临港新城与上海各区县之间仅咫尺之遥。临港新城是未来上海中心城区的重要辅城、上海经济发展重心东移战略的大舞台和后劲所在。 海港新城分为主城区和产业区（包括主产业区、重装备产业区、物流园区和综合区）。主城区是以5.6平方公里的滴水湖为中心的城市综合生活服务区，规划面积约为100平方公里，其中城市建设面积约为50平方公里，湖中点缀着三座岛屿（星级酒店商务工作之岛，娱乐休闲主题公园之岛、游艇
12、码头体育活动之岛），沿湖以环状、放射状的形式向外扩展，形成城市生活环带、城市公园景观环带和都市居住生活环带，居住人口5060万人。产业区是以产业开发为主的功能区块，面积约200平方公里，其中城市建设面积约为120平方公里，居住人口近50万人。,19,南汇区域规划 临港新城,临港利好因素有： 区域产业升级：产业区是现代装备制造业的主体部分，并以现代装备产业、出口加工和高科技产业为核心，其中重装备产业区和物流园区是建设国际集装箱枢纽港的重要依托，是集仓储、运输、加工、贸易、保税、临港工业、分拨、增值和国际商贸功能于一体的国际经贸平台。相关功能配套的完善：临港的发展，为南汇以及上海对外贸易提供了又一
13、有力平台。其随之带来的相关功能配套与基础设施的完善，吸引外区域投资客的介入。,小结：项目周边大型项目的在建或拟建，将会带动相关产业的发展，同时也需求大量的配套服务。 对于本项目来说，抓住这一机遇，在定位上可以为区域配套为主，并能够吸引周边企事业单位的定点消费。,20,南汇区域规划 商业规划,南汇区是上海东南部的国际门户，有浦东国际机场和在建的洋山深水港与国内外便捷相连,南汇区现有常住人口93万.按照商业规划，南汇新的商业版图为：1个新城商业商务中心（临港新城）；2个城区综合商贸中心（惠南、周康）；3个物流园区（临港新城物流园区、惠南港及海沈物流基地、祝桥空港物流园区）；4个镇区特色商圈（航头、
14、祝桥、六灶、大团）；10多个大型商业项目；充足的社区商业以及大量的农家店。,近年来，通过多元化的商业发展，南汇通过家具大卖场、建材市场、大型超市等大型商业设施建设，形成了一批相对集中、具有一定市场竞争力的专业市场，形成了一定的商业辐射能力。目前，已建成或部分建成的大型商业项目有世纪联华超市、农工商大卖场、苏杭家俱城、沪杭家俱城、五角世贸商城、人民路步行街、上海车市、大东方居家软饰城、宣桥两港装饰城等。据资料显示，未来两三年，一批大型商业设施和国际领先的商业业态正在加速向南汇集聚，2010年，南汇区的商品销售总额达到879亿元，年均增速为28%；社会消费品零售总额426亿元，年均增速30%左右；
15、批发贸易总额超过475亿元，年均增长30%左右，大大高于全市商业发展平均水平。早在2006年上海商业物业的总保有量据初步统计已突破了3500万平方米。按照上海市人口计算，上海市商铺约合人均2平方米。,21,南汇区域规划 小结,交通：区域规划交通配套齐全，为项目商业消费引进周边区域相对便利；产业：区域产业升级，带动区域城市规划、人口发展，有利项目未来消费人群的引进；引擎：大浦东概念的持续发展和迪斯尼乐园的逐步开发，极大提升区域服务产业，促进第三产业升级；竞争：项目周边各镇区规划了大体量商业物业，对项目竞争较大，并极大的分散了区域的消费人流；考虑本项目2万方商业可持续发展并与项目周边现有规划20万
16、方的大型商业项目协调发展，我司建议：以服务镇区社区为主，塑造典型的镇区中心的社区商业模式；以较优厚的物业规划和商务条件引进各类型中小型主力店，保证项目的运营成功；镇区步行街概念的新模式，招商销售同步，招商先行，增大项目预期销售额。,22,4、南汇房地产市场2010年住宅市场表现 政策层面分析2010年市场供求分析,23,南汇房地产市场 2010年上海住宅市场表现,为应对08年底救市政策所引发的货币流通过剩及09年市场信心恢复等因素而导致的市场过热现象，2010年国家宏观调控全面启动，1010年市场大致可被政策划分为5个阶段。,1月,1月出台国11条，全国两会过后，没有更多调控政策出台，市场开始
17、回暖并出现飙升,4月,4/17，”新国十条”出台，力度大于以往所有出台政策，市场马上出现观望，价格触顶回落,刚性需求在压抑3个月后井喷，销售开始回暖，价格企稳并触底反弹，9月价格接近4月最高点,10月,2月,3月,5月,6月,7月,市场供求急剧萎缩，销售价格得到抑制并开始回调。,8月,9月,11月,12月,二次调控全面启动，上海细则出台，三套房停贷及限购1套成为亮点。仅起到了对开发商不敢预期开盘的影响，并未对成交产生影响。,4月达到上半年的峰值，新调控政策的出台，市场迅速回落；8月底9月初，在压抑了3个月的稳定期后，再次爆发和攀升；2010年全年商品房成交均价21188元/平米（剔除配套动迁）
18、 ，较2009年上涨32.1%。,24,就在2010年的最后一周，上海全市成交均价在高端楼盘集中交易拉动下再次攀升，上涨幅度较前一周扩大3个百分点，达到2.6万元/平方米。该周单价在10万元/平方米以上的楼盘个数较前一周增加4个，达到6个，其中浦东陆家嘴板块的“汤臣一品大厦”成交一套18.28万元/平方米房源，创历史峰值。2010年全年上海商品住宅（剔除配套动迁）供求量分别为1095.06万平方米、972.25万平方米，较上年分别下滑20.01%、48.93%，较2008年分别下跌15%，上涨1.2%，供求比1.121。 2010年各环线新建商品住宅的套均总价分别为内环内651.6万元、内中环
19、423.3万元、中外环317.5万元、外郊环215.9万元、郊环外171.1万元，环比分别上涨了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。,南汇房地产市场 2010年上海住宅市场表现,25,2010年是调控年，由于政府的强势干预，市场的主要表现围绕调控节点出现强烈的波动，且周期短而波动大。不过从最近一段时间的成交数据显示，本次调控效应远未体现，市场对于政策的耐受力显然已经提高。不过10月10日-15日里，全市商品日均成交量为5万平方米，与10月5日-10日的7.1万平方米相比，环比下降了31.5%。,二次调控以来，诸多媒体报告上海市场成交依然火爆，从成交的数据来看，短期内政策效应尚未
20、显效，明显没有上次调控政策有效。,南汇房地产市场 2010年上海住宅市场表现,26,南汇房地产市场 政策层面分析,2010年9月29日，二次调控启动, 上海细则更是在十一长假最后一天出台。,坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件；,1,对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款；,2,暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能新购一套商品住房(含二手存量住房）,4,按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，将积极做好房产税改革试点的各项准备工作；,5,财税部门要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作；,6,动迁安置房允许上市交易期
21、限，由取得房地产权证满5年调整为满3年；,7,27,细则分析,判断一,从横向比较来看，细则低于预期；这个政策落地之前行业内传播的都是“限购+房产税落地”的版本，而本次限购是如实落地，但房产税只是提及“积极做好试点准备工作”；,判断二,从政策出台的时机和调性来看，相对中稳；由于11月份即将召开中央经济工作会议，所以，上海市本次出台政策在一定程度上也是为了能够保持以及创造一个相对比较良好的氛围，原则是价格必须得到控制。但就政策本身，上海市细则还是保持相对中稳的形象；既考虑到了目前市场过热现象，跟随北京、深圳、厦门之后成为第四个限购的城市；又考虑到房产税的强大冲击性，并没有带头落地，显然还是在理性处
22、理以及政策分寸。,判断三,三套停贷与限购叠加效应杀伤力大，需求短期受抑制，政策对楼市影响大于股市；由于股市事先已经做了利空预期，所以细则出台后反倒是相对利多。而楼市则不一，一方面，就刚性需求而言；如果我们回顾这个十年上海房地产发展历程，从20002004年之间更多的是首次、二次置业的实施，在这个阶段的购房者主体已经成为我们这个社会的中坚，而从2006至今的改善型需求基本上也是他们在主导。这也是为什么这几年上海的改善型需求一直还是比较旺盛原因之一。另一方面，这些年全国性的资金在上海置业需求也是非常积极，不管是民间产业资金转移还是真实需求释放，总之购买的肯定不是第一、第二套。所以，政策对于楼市冲击
23、肯定是比较大的，不排除短期会出现退房现象。,南汇房地产市场 政策层面分析,28,判断一,高端物业受影响会较大；政策明确提出“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查”，这招是典型的“划圈出政策”的做法，按照一般经验，我相信尽管细则内容是从低到高划出三个圈层，但执行顺序肯定是反向操作，即先是针对高出一倍以上的来执行的。每个城市都有它的价格梯度线，如果高端的价格梯度线得不到压制，低端的是不会无端下行，这点相比谁都清楚。结合最近上海市对于单价高出三万以上的预售证暂缓发放来看，前期发热的高端物业需求冲击会很明显，相信不少的高端需求会短期持观望态度。,判断二,出租物业租金
24、将会上行；一方面楼市在目前政策下会在一定时间段内低迷，交投放缓；另一方面房产税定调是做好积极出台的准备工作，这些将必然会增加业主对未来物业持有成本看涨的预期，而这部分成本肯定会转嫁给下家，从去年年底到现在租金上涨已经是一个众所周知的事实了，在目前环境下，物业租金继续上行是不可避免的趋势。,判断三,民营资金无出口，担忧小城市房价上行；这轮市场为什么从六月份开始上行，很大一个原因就在于民间资金没有很好的疏导渠道，从山西煤矿退出，到炒大蒜、白糖、辣椒纷纷被叫停，实际上民间资金从流动资金逐步变为流窜资金了，基本特点是但凡基础设施建设、公用事业、能源行业等良好的投资渠道进不了，就选择进入生活资料行业，但
25、随即由于炒作物价上涨马上再度遭受政策限制，经过多轮折腾，不少再度返回房地产业，近期北京、上海、深圳等一线城市纷纷出台政策，而苏州、厦门等也在陆续跟进，所以预期这些资金很可能会转向到三线城市。,南汇房地产市场 政策层面分析,29,区域市场整体呈现供需两旺的市场态势。从月度表现情况来看，在08年经济危机影响后，市场在O9年3月份开始复苏，一直到10年4月份新政出台前呈现供需两旺的市场态势； 4月新政出台后，市场供求双双大幅下跌，但到8月后，市场供求又有所回升，9月份表现特别明显，单月供应接近16万方，环比增加426%，成交8万方，环比上涨131%。,南汇区09-10年住宅供求情况,南汇房地产市场
26、2010年供求市场分析,30,南汇区域09-10年住宅市场供求比,区域市场整体呈现供需平衡的态势。从月度表现情况来看，09年全年供小于求，10年供大于求； 结合供求面积来看，09年南汇区域市场供求两旺，10年因受“新政”制约，供求双双被压抑，供应面积只有09年同期的60%，成交面积只有40%，相较之下，成交降幅更为明显。,南汇房地产市场 2010年供求市场分析,31,受08年经济危机影响及春节淡季影响，09年一季度价格表现平淡，但随着二季度市场的复苏，区域价格也在持续走高，在10年4月冲至最高点，20400元/平米； 受楼市新政的影响，4月后价格开始回落，但到6月，价格又在震荡中开始回升，9月
27、份，区域均价回到17000元/平米之上。由此可见，区域市场受政策和季节影响都比较大。,南汇区09-10年住宅市场价格走势,南汇房地产市场 2010年供求市场分析,32,南汇区09-10年住宅市场板块供求面积比较,整体来看，09-10年度，区域市场需求大于新增供应。分板块来看，新场、临港新城供求平衡，惠南、周康、航头则供不应求。从数量上来看，周康、惠南板块、临港新城位列新增供应量前三位，周康、惠南、航头位列区域成交量前三甲。,南汇房地产市场 2010年供求市场分析,33,南汇区09-10年住宅市场板块成交均价比较,从成交均价来看，周康板块为区域价格最高点，临港新城价格洼地表现明显。以惠南09-1
28、0年成交均价为基准来看，除临港新城、新场外，板块低价竞争优势较为明显。（新场板块09年基本无成交，主要供求为10年5月上市的汇锦城项目，故板块均价表现略高于项目所在惠南板块）,南汇房地产市场 2010年供求市场分析,34,2011年南汇惠南及新场板块新项目上市预测：,2011年推售面积主要由：2010年存量面积+2011年新上市面积=2011年全年上市面积,注释： 因2010年市场尚未最终盘点及2011年旧项目新推上市及新项目上市体量未知，我司仅以市场走势作为参考作为对未来市场的预估。,南汇房地产市场 2010年供求市场分析,35,南汇房地产市场 小结,政策层面,区域层面,根据2010年调控政
29、策出台的频次及强度来看，政府对于房地产市场的调控决心非常强烈。两次调控，可能带来的效果有限，因此，下一步极有可能会出台房产税，而本次央行的加息亦给予调控新的信号。预测2011年市场将还会处于调控期，且由房产税引发的调控效应可能影响程度将更加深远。,虽然从宏观政策层面来看，2011年处于震荡的不稳定期，形势比较严峻，但就南汇区自身而言，2011年应该还是有较多的看点。世博会后，围绕上海经济发展战略大浦东各项规划会开始落实。各项基础建设会在2011年集中投入，而配合迪斯尼的各项配套项目也会在这一年中陆续推出或逐步明朗化。就大环境看，2011年整个南汇地区将是市场的一大亮点。,36,5、南汇各镇商业
30、环境分析各镇商业环境分析 南汇区个案分析,37,商业环境分析 祝桥镇商业分析,周祝公路商业东大街商业街振兴街商业街川南奉公路千汇路社区商业街金亭路社区商业街,商业分布图,38,祝桥居民多集中在老镇区及千汇苑拆迁安置房，日常生活消费多在本镇，特定产品消费多在惠南镇消费；,商业环境分析 祝桥镇商业分析,39,年家浜路底商康沈路商业街小上海步行街上南路步行街万达广场国美电器,商业环境分析 周浦镇商业分析,40,周浦镇距离上海市中心相对其他镇区距离较近，大型商业项目比较典型，如万达广场，小上海步行街等，居民消费一般以本镇消费为主。,商业环境分析 周浦镇商业分析,41,商业环境分析 惠南镇商业分析,42
31、,商业环境分析 惠南镇商业分析,43,惠南镇是整改南汇区的中心城镇，是商业最为繁华的镇之一，也是本镇及周边乡镇居民的主要消费目的地。,商业环境分析 惠南镇商业分析,44,航南公路沪南公路航头路航头金外滩,航头镇老街街区比较陈旧，布局凌乱，而新建造的商业街区体量较大，但除专业市场辐射范围较广外，传统零售商业空置率较高,商业环境分析 航头镇商业分析,45,大润发超市康桥半岛秀沿路商业街大邦商业街康沈路,康桥镇由于与周浦相近，居民主要消费也在周浦，故商业分布上多呈现出社区商业配套形式。,商业环境分析 康桥镇商业分析,46,六灶影剧院周祝公路（六灶段）园林路,六灶商业主要分布在周祝公路上，多为住宅底商
32、，呈现商业街的物业形态。,商业环境分析 六灶镇商业分析,47,牌楼路新场老地坊,新城商业主要分布在牌楼路上，呈现商业街的物业形态。,商业环境分析 新场镇商业分析,48,永春中路永春东路,大团商业主要分布在永春中路上，多以民宅为主，呈现商业街形态，多以服装餐饮为主。,商业环境分析 大团镇商业分析,49,三三公路万和路,万祥镇商业主要分布在三三公路和万和路上，民宅底商物业，以服装餐饮为主，呈现商业街的物业形态。,商业环境分析 万祥镇商业分析,50,老果公路联华超市,万祥镇商业主要分布在三三公路和万和路上，民宅底商物业，以服装餐饮为主，呈现商业街的物业形态。,商业环境分析 书院镇商业分析,51,鑫旺
33、路鑫盛路,老港商业主要集中在鑫旺路上，依托菜市场带来人流，以商业街区形式为主。,商业环境分析 老港镇商业分析,52,1,渔港路,芦潮港商业靠近海边，主要以水产类销售为主，呈现商业街的物业形态。,商业环境分析 芦潮港商业分析,53,古棕路绿地东岸连城社区商业,临港位于原南汇区区政府重点规划范围内，新兴区域，人口小区较少，商业氛围不足，多为空置商业用房，呈现社区商业的物业形态。,商业环境分析 临港商业分析,54,万达广场（周浦）,商业环境分析 南汇区个案分析,55,万达广场（周浦）,消费分布： 康桥半岛、中邦城市、绿地东上海等品质大盘的开发，有效提升了板块居住氛围。大量白领、中产阶层的导入为城市进
34、一步发展提供了坚实支撑。 未来规划：地铁11号线路的规划为项目带来商业运营的契机。,商业环境分析 南汇区个案分析,56,万达广场（周浦）,人流,车流,业态布局：以主力店带动次主力店招商,产生商业聚集效应，实现互惠共赢； 人流动线:低楼层多为传统零售业态，高楼层多为目的性消费，逐渐向上引导人流。,合理的业态布局和人流动线确保商家运营,商业环境分析 南汇区个案分析,57,万达广场（周浦）,万达小结：作为国内首屈一指的商业地产开发商，旗下万达广场均获得成功，除自身地段优势明显、政府大力支持、成功运营经验外，每个万达广场本身更符合商业规律： 战略投资：住宅与商业共同开发，加上周边小区，确保足够人气；住
35、宅销售确保资金回笼，有足够收益进行商业广场运营； 合理招商策略，以大主力店（如百货、超市、影院等）带动次主力商家入驻，实现共惠互赢的目的。 合理的业态布局和人流动线，万达广场1-2F以传统零售为主，3F以餐饮为主，4-5多为电影院或目的性消费商家，人流逐渐向上引导。,商业环境分析 南汇区个案分析,58,小上海休闲广场（周浦）,依托镇区消费人口，实现商业运营，符合大众化消费!,商业环境分析 南汇区个案分析,59,金外滩（航头）,商业环境分析 南汇区个案分析,60,金外滩（航头）,金外滩小结： 金外滩商业街位于航头镇中心，地理位置优势明显，周边小区较多，现已入驻商家有，农业银行、工商银行、真维斯服
36、装等，商业街在业态布局明确、人流动线清晰，但也存在一些问题： 建筑物业：2F的商铺需经过商业街内街进入，无法从沪南公路进入，将影响2F今后的商家运营； 业态招商：项目有明确的业态定位，但从招商的现实角度考虑，靠沪南公路的商铺先行出租，业态定位被打乱，可能会对后期整体运营。,1F 2F层分开运营，对整体运营有一定影响,商业环境分析 南汇区个案分析,61,五角世贸商城,五角世贸商城小结：50万方的商业体量，将辐射整个长三角及大陆地区，属于特大专业市场商业物业。 销售不足：返租的销售模式有利于项目销售，但投资回报设计有不足之处。,商业环境分析 南汇区个案分析,62,南汇弘基广场,商业环境分析 南汇区
37、个案分析,63,南汇弘基广场小结： 弘基商业广场地理位置优势明显，定位为“主题商业文化概念商圈”，设置的中高档餐饮设施、娱乐休闲设施、商务办公这几大类准确地填补了当地以美食休闲娱乐为主的市场空白。但临近世纪联华超市，传统零售业态受其影响，无法经营。餐饮及大型娱乐业态乃有发展空间。 根据调查，目前弘基商业广场入住率不高，零售业生意清淡，但是俱乐部会所、大型餐饮和KTV生意爆满，200多车位基本不能满足需求，这说明在休闲娱乐方面市场有市场可作为。,南汇弘基广场,商业环境分析 南汇区个案分析,64,上海豪布斯卡生活港,上海豪布斯卡生活港小结： 业态布局，总体分内街（品牌街）和外街（美食街），内街分A
38、BC三个区域，A区为国际品牌，B区为国内品牌，C区位婚纱摄影街区。 运营状况：内街部分A区入驻品牌较多，有ck、nake等国际品牌入驻，B区50%入驻多为国内品牌，C区空置；外街为美食街，由于靠近主干道人民东路及较多的停车位，经营状况良好。,商业环境分析 南汇区个案分析,65,汇展商务休闲广场,项目地理位置一般，商业体量较小，未能形成一定规模，但精准的中高档当初定位及优惠的招商策略促使项目运营成功。,商业环境分析 南汇区个案分析,66,6、项目价值分析地块素质评述周边环境简析小结（SWOT分析）,67,地块素质评述 项目位置,项目位于祝桥镇镇中心区，西至百熙路，东至已建成小区，北至潘家泓港，南
39、至金亭路。基地处于祝桥镇南北轴线上，交通便利，交通优势明显。周边多为已建成的和规划中的拆迁安置小区，位于住宅组团的中心位置。,位于镇中心南北轴线上，地段优势明显,项目位置图,68,地块规整，无地势高差，便于规划，且沿主要干道百熙路与金亭路，展示面强。,地块内部照片,地块素质评述 用地条件,69,地块素质评述 路网及公交系统,项目东临百熙路，位于祝桥新镇南北轴线，为双向6车道；项目南临金亭路，此路东西向横穿整改祝桥镇，为双向6车道；附近路段公共交通情况 千汇路：188、龙临专线、祝桥1路、祝桥2路 川南奉公路：188、624、川南线、川芦专线、惠嘉线、机场8线、龙滨专线、南南线、周南线；,项目周
40、边交通便利，可通达南汇各乡镇。,项目周边路网图,70,地块素质评述 向外可视性分析,项目紧临十字路口；正东面为千汇苑小高层建筑群；正西面为3层高民宅，今后将会拆迁并修建商业物业；正南面为多层住宅，带底商；斜对面为2层商铺；周边物业均未对项目有遮挡及阻隔效果；,项目位于十字路口，周边无高大障碍物阻隔，商业昭示性与通达性较强，且为由北向南逐渐增强，其中南区1号楼昭示性最强 。,金 亭 路,百熙路,项目可视性分析图,71,项目周边包含的商业按照物业形态分底商、街铺门面房、商业街区；按功能分有社区商业、专业市场、商业街等，整体档次较低，商业氛围淡薄。现有常住人口主要为区域内民宅住户及租赁客群，该类人群
41、主要为周边住宅小区的居民工作，收入水平较低，消费能力一般；另外，在周边工厂里的务工人员消费支撑有限；川南奉公路、千汇路、金亭路过路车辆较少，此类偶得客户也是项目未来的消费客源之一；区域内未来将规划居住组团，未来将建造的拆迁住宅小区，新增的居住客群将对促进项目周边消费力起一定帮助作用。,周边环境简析 消费分布,72,小结（SWOT分析）,73,6、项目定位总体定位 形象定位业态定位价格定位,74,领导者,挑战者,跟随者,补缺者,市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者,改变游戏规则突出新的评估标准强调产品的特色和价值,搭便车、借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产
42、品和需求点,1. 项目依托镇区开发商建设，引领镇区商业升级换代；2. 整个镇区无档次适中的较大规模综合商业街区；本项目将以 祝桥镇综合商业街区的市场领导者角色 出现；,总体定位 战略定位,75,助推祝桥腾飞，引领商业崛起 雄踞祝桥新镇黄金轴线，肩负祝桥商业升级换代使命,战略高度,核心价值,项目主旨：祝桥镇人口规模较少，镇区建设相对落后，商业氛围较差，但镇区发展后劲较强，项目作为首个规模化商业街区，将定位为社区型服务商业，引领镇区新一轮开发建设。,形象定位,76,核心客户,祝桥镇区区域居民 50%-70%客群：本镇居住居民及周边企事业职工,补充客户,周边镇区居民 20%-30%客群:祝桥周边乡镇
43、居民及企事业；,机会客户,江浙、上海市区 10%-20%客群：过路客；,业态定位 服务客群,超市、传统零售、餐饮,装饰、娱乐,其他,77,业态定位,78,价格定位 租金价格测算,79,价格定位 租金价格测算,80,市场比较法：,市场比较租金：1楼租金：1.6元/平米/天2楼租金：0.8元/平方米/天3楼以上租金：0.4元/平方米/天,81,价格定位 销售价格测算,租金反推法,鉴于商业地产的普通投资规律，新项目的实际初始投资汇报率3%-5%计算：按1楼租金：1.6元/平米/天；2楼租金：0.8元/平米/天；3楼以上租金0.4元/平米/天；项目一层总建筑面积为9018.95，二层总建筑面积为901
44、8.95，三层以上总建筑面积为4454.42平方米。通过加权计算，得到平均租金约1.04元/平方/天；年租金：379.6元/平米/年3%=12653元/平方 379.6元/平米/年5%=7592元/平方按租金反推法：销售价格为7592-12653元/平方,82,市场比较法,本区域基本没有参考，仅作比较：建议新项目1-3层局部4层商业物业，推出售价为14000-18000元/平方米,鉴于当前宏观经济走势及国家实施稳健货币政策和积极财政政策，短期内房地产市场不会出现明显波动；若本项目，在启动初期能顺利引进主力店和次主力店，如超市、家电等社区配套的核心业态，项目租金收益及售价将都远大于现有正常市场评
45、估。后期招商成功的情况下，本案预计销售价格在：16000-20000元/平方米,价格定位 销售价格测算,83,7、商家访谈,84,商家访谈目的和方式,商家访谈目的：,1、了解商家基本拓展区域需求；2、了解商家拓展物业需求指标；3、了解商家对项目所在区域的认可度，并是否会考虑入驻；4、了解商家的对物业租赁和购买需求；,商家访谈方式：,1、电话拜访：针对以往具有一定合作关系的商户，进行电话沟通和资料发送，访得商家对本项目的初步意见；2、直接拜访：针对本区域连锁品牌和加盟品牌，进行一对一拜访式访谈。,85,商家访谈内容,86,87,88,89,90,91,92,93,94,95,96,商家访谈内容,
46、本次对项目预计主力店和次住店有针对性进行了访谈： 超市类、家电家居类、娱乐类连锁品牌商家，有进驻本区域的意向，均需要根据项目具体规划和现场考察后而定； 次主力店品牌商家，如肯德基、避风塘等餐饮类，需要项目主力店确定后，方考虑入驻； 其他服装鞋帽类零售类等商家，首选国内二三线品牌，其次在周边镇区及本镇的一些自营客户亦可。 商务条件谈判，主力店进驻后，将更有利我方洽谈接触。本项目因时间太短，未能对商家进行充裕的意向了解，另外年底，各商家都在年终总结阶段，短期不便于现场考察，更详细和准确信息，需商家明确考察后确定。,97,建筑规划建议,项目组成员，根据商家的大致反馈，特对建筑、业态及景观等规划提出意
47、见，以供参考,98,哑铃型业态规划： 1号、9号分别为项目的两端，两端各一个主力店的布局，便于中间人流的引导； 1号楼建议单层面积不小于1000平方米，以中型超市为主力店； 9号楼靠近河道，河道进行小型景观改造，9号楼为次主力店中大型餐饮或娱乐业态； 2-4号楼：位于内街，建议以目标性消费业态为主，便于人流的引进，以餐饮、娱乐休闲为主； 5-8号楼：次为外街，设置直接聚人气的零售业态，以服装、鞋帽等业态为主；留足人流和车流入口，尽量增加沿街商铺面积，以便增加项目最大销售额；,业态分布建议：,99,车流人流动线建议：,汽车入口,人流动线,？,？,车流动线,人流入口,车流动线：车流主要入口位于1号
48、入口和2号入口，项目停车位鉴于在中间街道及和社区之间的空间，均设置停车位，以满足未来内部餐饮娱乐消费者的路面停车需求； 人流动线：人流主要入口位于3、4、5号入口，建议3和5号入口可以考虑稍窄，但作为项目最中心的入口4号，一定要宽敞大气，并建议，位于4号入口处，3号楼的前面做一个小型喷泉，以便项目与周末活动期间对消费者的吸引； 表演舞台：建议项目在9号楼正前方，设置可拆除性舞台，以便商家及项目整体运营活动的开展，也便于把人流向内部吸引 ；,100,内街广场示意图：,夜景图,日景图,101,入口喷泉示意图：,灯光、音乐和喷泉的相互呼应，铸就了祝桥第一的喷泉广场，赋予了祝桥独特地域、经济和时代的商业升级标志。,102,隐藏在绿化、岩石、街道之上的音乐播放终端，似梦幻而非梦幻、似一村而非一村的休闲胜地。,大型户外全彩显示屏，演绎完美休闲世界。,其他示意图：,
