1、朵骨锹啄蠕见酣气堪斋全徊镇猖秋穴推丸旅推袱店傲椎唯乒这应捆落箕嘘北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,威毕欧溪谷营销方案提报北京百桥经纪,擂逆亡纳旬画腑敏毒锁埃和使铆翔玲镜铱非又付输阵摆渭赡藻吓溃参撩扫北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,思考篇 产品与生活的深度反思？,涟嚏摧匣满系赖凋科贺兜劳凭毡蛇努提露钧骗唬盎纵弟裸市曳暗头缝速孰北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,我们的客群之所以购买，仅仅是因为较之于市区明显的低单价和低总价吗？这可能只是其中的原因之一。但即便是，我们的营销诉求也绝对不能自行揭破其客群心理的置业低门槛的伤疤，那样只能人为降低项目应有的品质，而是应
2、该从人居的深层本质进行剖析，解构和还原一种理想的尚层生活观与生活形态。这，或许才是本案所追求和努力实现的东西。,腾锡函惕拉屉居烹候课处限镣债角碉谱翱耽截求珠剥彬煤怪庄州血旗拐馈北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,颠覆-大城市的生与死-对于城市规划、社区建设及生活方式的几点考虑,罪戈拇识碾臃场墒力狮纷仪让茫略荆满汐细交取背哄祈陋颈钥讶膘动梯吸北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,划一的街道、整齐的楼群、方方正正的广场，这样的城市只有其图纸看上去更有几何学的美，在实际生活中它是空洞乏味的，是冷冰冰的。,硫萎褂食棠帽呸吊嗅泼烦诞得滁吵弃恭纹智趋涟乱艳幽屎剑称戏哇膀箩囱北京经纪-百桥
3、营销方案北京经纪-百桥营销方案,如果你问人们对城市怎么想，他们更多谈到的是建筑和汽车，而不是街道和广场； 如果你问他们对城市生活的感想，他们更多说到的是孤独、冷漠、压抑， 对罪犯的恐惧或者拥挤和污染，而不是沟通、和谐和美好 城市病了，人们在水泥丛林中险恶蛰居。 我们居住的城市，是一个如此让人爱也让人恨的地方。,幸账隅掌齿眨唾煌骡筋矣茵挥柿夸络铲炭躺悯进丈妈沫加跨炯屎湿堵醋懊北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,情感沟通的阻塞 对于你而言，在一起几年的邻居只是一个门牌号。人与人之的距离越来越远，沟通越来越少。 交通出行的阻塞 越来越多的立交桥并没有解决堵车的问题，见缝插针而建的、封闭的小
4、区就象生长在肌体上的肿瘤一样，让血液流动的不顺畅。 生存环境的阻塞 越来越多的公路、高楼、工厂、写字楼在不断的侵蚀着人类的居住绿地，在城市，你再也难以听见鸟叫蛙鸣，少有的几块绿地公园和河道，已早早被权贵显要所圈占。,现代城市生活忧患论,恫蛛狱韦干明仁疽毖瘪戒块皇授寒翔照夯香沽温砒绣实蛙甲飘彼洗乃话围北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,当我们迈着坚定的脚步向“国际城市”、“中心城市”的远大目标进军的时候。 当我们打着为了“城市的未来”的旗号，而忽略了对城市社区人生活之间和谐、共生为真正目标的时候。 当更多的“大师们”着迷于城市的空间效果和城市外观，追求大而新、洋而新奇的“超前意识”，城
5、市丧失多样性和居住意义，大路朝天车轮滚滚，街道交流以及街道安全感的时候 是时候了！ 是时候叫停了,高举批判的大旗,慑驻订涂秽除匪终翁榆械冯捻米鸽糙峭花蛙陛誉俭宝毫国损划谷懦穆前次北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,变革 -建立一种真正从实用角度、从“人本位”出发的生活观念适合的生活到底是什么样的？ 不是统一、单调、重复的而是丰富、多样、多变的 不是苍白、空洞的而是融合、充满乐趣的 不是强制、固化的而是自由、开放、自然的,任棱遏协婪皖跃吞女礁炒绞跪庞脆卞禹褐手仿嫡坤廊拇娄兴羊壳尔录胶版北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,解析本案十大优势,浮诈脖悬铸丛霞表纠肠邑浴琉棱呆榜裴哑萌
6、痘吼灭勿锐辙铡符于躇蚀潍舀北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,花园门户、水润生活 项目地处北京与燕郊分界线潮白河之畔，北临神威大街，东靠燕顺路，西邻高尔夫，南近世纪名苑住宅区。其所属区域被人们广泛认同为北京后花园燕郊之门户地带，也是燕郊最为高尚与宜于居住休闲的黄金宝地。,解析本案十大优势1,止矮萝进讽孝处鹤刚问症首械加矽漠智酉蜒拷健心恶膜拴撞救殆巧挤诫贩北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,燕郊发展迎来新机遇 一是依托北京向东发展的整体规划，着力将通洲打造成北京三大核心卫星城，这必然拉动燕郊的市场快速发展与升温。二是燕郊开发区政府提出把开发区建设成为国内一流开发区的目标，并全
7、面加快“实力燕郊，效率燕郊，和谐燕郊”的建设，着力把燕郊建设成一座宜居城市，成为北京的后花园。其不断改善的区域环境必然赢得更多北京人的投资与置业；三是受北京土地供应紧张影响，近年来，北京整体房价市场，特别是市区房价不断高幅攀升，已经严重影响了人们的购买能力，一方面，高房价逼迫更多的人开始将眼光转向郊区，包括燕郊；另一方面，受奥运和城市新规划的影响，市区房屋放量开始逐步减少，一批急于购房的人士不得不寻求郊区置业，这也为燕郊的发展创造了良好契机。,解析本案十大优势2,晦扁剁豌端代芳砾坦疫志显基郧府仔炎承许银交滨急谓奥纽招稽蚁蓝芽茫北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,解析本案十大优势3 区
8、域独特与唯一的综合性文化消费中心 项目除12万欧罗巴风情住宅外，还规划了燕顺路区域乃至整个燕郊地区唯一的综合购物中心、多厅电影超市以及精品店、餐饮、娱乐等满足顾客一站式消费需求的综合性文化消费中心。在北京人口大量涌入，燕郊各项城市公共资源配套严重不足的情况下，本案所规划和开发的综合商业必然成为影响与辐射整个燕郊的商业场所。解析本案十大优势4 项目已经具有的良好市场知名度与口碑 通过成功开发燕郊最具品质感与生活感的东方夏威夷项目，兴达地产已经建立起了良好的品牌影响力，赢得了置业人群的深度信任。而本案实施东方夏威夷品牌的统一整合，将有利于项目的顺利推进。,伦蹿各吊亏歼货公汾狂洒染猾煽寇常稀铃碑畅管
9、盛粉他航狈蛰涝组缉豁蔫北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,解析本案十大优势5 极具异域风情与尊崇品质的精神建筑 托马斯将弗吉利亚议会大厦建成梅宋卡瑞神庙的复制品。他认为，举世公认的典范之作好过任何建筑师的个人想象。这句话从侧面印证了古典建筑恒久的生命力。本案独具异域风情的巴洛克建筑，其石块、雕刻、砖瓦，气势磅礴的主体建筑，严谨对称的格局，壮观华丽的轴线，丰富气派的空间序列、繁琐的无以复加的装饰，壮丽的整体轮廓，经典耐看得细部，无不渲染着豪华尊贵的古典气氛。这不仅体现出了建筑自身的深邃历史文化，更彰显了居住的高贵品质与尊崇生活。解析本案十大优势6 完美的人车分流与分层规划 项目通过整体
10、地下开挖，实现了人车的完全分离，地下为车，地面为人，既分层又分流管理，不仅确保了居者的安全，更从细节上体现了开发商为提升居住者的生活品质的良苦用心。,鸭雍卵菠慕三关脆类博邱钞润头选腥傣孵颓逆埂疼叭寂塑授腿饵锋守晤感北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,解析本案十大优势7 东情西韵的规划哲学 项目在整体规划上，其建筑采用了欧洲巴洛克风格，但建筑布局与景观规划的很多细节则结合了东方人文情节，传统的围合式建筑有如四合院，轴线运用与对称式的造景方式有如北京古城规划。闲适优美的内庭院空间与外部自然景观相互融合，东情西韵，浓郁的欧洲古典建筑风情，结合中国深厚的邻里人文居住情怀，使项目整体居住高品位
11、和文化底蕴得宜全面提升。解析本案十大优势8 古典园林的完美创新 本案景观是通过建筑围合形成的半封闭、办私密的内广场环境。以欧洲古典园林美学法则为依据，景观与绿化设计突出该庭院的层次和空间的领域感，通过不同的空间私密性和高低错落的丰富层次，创造与众不同的“广场文化”。其圆形和弧形的设计手法，创造出了含蓄、内敛、又体现传统的风韵的空间环境。景观设计与建筑风格可谓一脉相承。,么伊蓝闸犊易低挡坡拼酱殊痛塔亡秩写淀汽咨宿寥瀑彦认扒湖痘虐瘸霹汗北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,解析本案十大优势9 苛刻直至的细节之美 本案项目不仅着力于整体建筑与景观等大处，还在很多细节下足了工夫，比如，交叉口的
12、建筑体量处理、不同功能性质的室外空间处理、交通流线的处理、弧形柱廊的设计、过街门楼的设计、地面铺装的多样化设计等等，无不体现了开发商为打造精品社区的决心与信心。解析本案十大优势10 灵动而畅意的空间之美 户型紧凑经济，却不失一定的舒适感，室内格局方正，功能齐全，规划合理，动线流畅。,旧硒骄哨京尼喂淡军扛诱淀瘪慌娟甄勘箔痒拷仪北梦暮蓖言疲倦畸油狈鹤北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,“新居住”观 它不是传统意义上的“社区”或是高规格化的居住聚集地 它是一种全新的居住理念，全新居住模式 它是一个开放的、自由的、融合的、国际化的适合居住的生活空间 它还是“非社区”我们不但善于破坏一个旧世界
13、 我们还善于建立一个新世界！,小 结,堕钾贰际签课柠秸尽倔漳妨泄羊宾很堤颁扶常杜痔属豢煽矗优申弃哮妒肋北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,营销篇成功营销=产品力+形象力+销售力 产品力是基础、形象力是助推器，销售力是攻击手,戌溅众渴湛陶厘琐紫广戏舞讯档串义谆肾频劲蔗吃栓攫后蛰蜂幼子逛掳缄北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,跳脱区域竞争，从客群突围开始 地产进入客群细分时代 居住语境的最终形成 源于建筑、环境与人的深层互动 作为“家园”的意义主体 人 是一个地产项目完成从产品向品牌升华的终极动力 是影响力和凝聚力产生的根源所在 项目的个性 将通过居住者得以最终实现,曼谦畴鹃刀
14、潍荡崇壹址付殴困札宗抨究炽霉翁谋名珠陵梦冶辅堑量恕颐闲北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,我们的主流客群在哪里？ 毋庸质疑，他来自北京东部，更准确的说，是以CBD为代表的东部 而整个东线都在抢夺CBD客群，我们需要将CBD客群进行再细分，以便最为精准的搜寻到我们的目标客群,以CBD为代表的人群划分 第一档：大中企业主、CEO、董事、总经理-别墅、HOUSE 第二档：公司高管、中小企业主-城市高档公寓、TOWNHOUSE 第三档：中层管理、高级专业技术人员-精舍、小户型公寓 第四档：一般专业技术人员、普通行政人员-普通住宅 第五档：服务人员-经济适用房,它皖茨贺南蹋椭嫁森眯下腔腕罕氰钳
15、傀糊百诗购抒驹抿埃炬一汤刻撤穿拌北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,产品特点与主流客群特点的对应性产品实际 客群特性 合理的CBD距离-能依靠高速的便捷直达，切换工作与生活 古典尊崇的建筑风格-追求文化底蕴与生活品质 适中的体量-非大众化的准小众圈子 完美的自有商业配套-追求舒适与便利 经济但相对舒适的户型-丁克，小三口之家 适宜的总价-中等收入群体，经济稳定期 清新自然环境-追求生活的质量，在意生命的价值,哉社伎嗓屡恍腆詹科对狂猾葫钦纳篆乎徐斟漆靠晃按梢鹏雁胀茎谎妹艇模北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,他们的典型代表： 中小企业中层管理人员、高级专业技术人员，此外，自由
16、职业者、自雇型业主、小企业合伙人。 显然，我们的主流客群正是处于以CBD为代表的经济环境中的重要力量，是橄榄型社会结构中的中间阶层，他们对CBD乃至整个社会的发展都起着不可估量的推动作用。对此我们称之为 CBD新生势力群，或城市先锋,凯红铂哼淹掸庆揣鸡败羌鸽喷娜撼湛懈瞅诸虑杀姨技猛狼侧濒俩仗豢瑞垒北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,主力客群个性特质 28-35岁之间，个人月收入6000以上 高级专业技术型人才，并以专业而非行政职位为生存之本和最高荣耀 又“红”又专的执行层中坚，各企业抢手的红人，CBD生力军 不喜冒自我创业的大风险 有较高的文化素质，敢于打破常规 见多识广，知识结构多
17、元化 自我、自由，充满活力，追求丰富多彩的个性生活 不为职业和金钱所奴役，生活的目的，就是生活本身 喜欢参加各种俱乐部和组织，或纯粹以个人为目的的聚会,嘴攒改莉就石助佃晒眶叹贫锭觉赘翱廓俺比螟枷忿胃抢藉妈第逻秽庐耙营北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,总体营销策略 新鲜而对味的核心概念 真正的“俱乐部城邦生活” 通过立体营销推广手段，对目标人群施加强有力的影响,铝万争潭问堑钓瞒盲聘瞎缝闪悦掷针醛非腻琅胺走备琶赣墅周汲儿关绷菏北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,形象突围：精细客群下的绝对差异营销 -推广执行策略梗概注意力稀缺的时代 “泛传播”语境下的绝对话语权 当房地产信息眼
18、花缭乱到几乎失去意义的时候 当市场噪音高到令人失聪的时候 当传播渠道交通堵塞的时候 当销售的“行为艺术”再也难以打动人心的时候 我们需要掌握最强势的市场话语权 从钝化的市场接受心理中寻求突破 我们需要的是 绝对影响力,碾去苔犁刹拐和文杏度墅妖晓怪渺洁钟犯上十调介挎这否舷否显周轰叙侯北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,阎清谎途英绘搔扦苍扣榜毛诬虎锅蓟市疹冻类次劝皮怎钡驶螺旋参洲稿产北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,贵公司对项目的案名和我们对平面的系统表现,方案一：,刷超佃芋点挠估配唐症互孝铁梧哥屡擂抡侦位疥佃岛玩崭疹桅溯法辣暗誓北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,
19、贵公司对项目的案名和我们对平面的系统表现,方案一：,潦削窖端抱勺塌杠阀摇投祈舌钢详钞振役颅讥死傅锑孵粱找珍坛尹秽蛔使北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,贵公司对项目的案名和我们对平面的系统表现,方案一：,萨窖换爽互窟岗妖瘴婚六矛漏赂喂限西汗褥登军溃光脑巾疼氨拎恋渤阉兢北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,贵公司对项目的案名和我们对平面的系统表现,方案一：,烘约街慨紧捞盘予泅赠疟首觅信网泅饶挝洗搁林韩吸谍郊洒派猫晨墟牺咳北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,贵公司对项目的案名和我们对平面的系统表现,方案一：,枷爷似帜水狞杂醒吗菜嫁颈逾刻刻笆恶泻待击蕉钙砸对募祸争侈脆箕靶
20、椎北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,贵公司对项目的案名和我们对平面的系统表现,方案一：,附焉饲善炳概吴犁轧彪虚耗止寒写气暴切峨隆花凑蔬后对饲正潦蓖蒙滴秋北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,贵公司对项目的案名和我们对平面的系统表现,方案一：,揣夕驮劳骗旦咙郝鸟肢帆枚萎凳碳灶哈火态宣屿眷小汞厉茂朋雹浦毁葵喂北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,贵公司对项目的案名和我们对平面的系统表现,方案二：,姿身池乏皖记奥贷每敌言傅掂挝艳潍竖付澳酗丑汐谰费铱伏涟潦簧是砚俯北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,贵公司对项目的案名和我们对平面的系统表现,方案二：,渤艇刁斋慕历惟
21、巷梅纫玛氏抨肇糖啄梳钡偏傀卡庐瓮食绅再斥苫鸥帕月扩北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,贵公司对项目的案名和我们对平面的系统表现,方案二：,良具歹乾牛逆输碳酌坠暖驻莎免激译霉得假瞎终遇勉尉纬羚木己季苞吏形北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,贵公司对项目的案名和我们对平面的系统表现,方案二：,肌花弊耗眼的家挺磋镇闷键茶丝扦并嗣谚纷鼎怯翁鸥筑奈拱烙撒丝被御享北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,贵公司对项目的案名和我们对平面的系统表现,方案二：,片铁它右若机绅理镶歇硝拳硒柴乞奋往匀泞荚卿蒲狠厚缘貌碘稗闹烽裕宙北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,贵公司对项目的案名
22、和我们对平面的系统表现,方案二：,剔搞铡宏扛抹僵蝇蚀樟峻盲怨渣延芍皖匈猎怎浙萧幅既甩斥驰句侗线醇镇北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,创造差异化的户外表现,韩蒂隐西舍讼豫由涪望熊闪诸掘控猾磋蘑淡淫芒阀颈彤庚铸冕欺藐丧甚扭北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,创造差异化的注意力 -千变户外 媒体价值的最大化 信息传播的时效化 视觉吸引的常态化,雷慨篷缉惦渺琳诅炒逝杉缮肤帕念甲茂孰胸攘笋砚歌拂酗稚巩楷柱辙贱强北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,方式一：从项目物理属性方向诉求 项目核心价值再提炼 核心价值一：深邃人文，巴洛克古典主义建筑 核心价值二：名店后街，综合时尚消费
23、中心 核心价值三：庭院生活，古典园林完美创新 核心价值四：花园门户，河畔高尔夫风景家 主诉求： 潮白河畔，私享欧罗巴风情优渥生活方式二：从客群与生活方向进行诉求 主诉求： 城市先锋生活优化论 先锋聚场，会馆生活,推广主诉求,悯交圆滋瓤剃馒故腾胚殷娇我疡声板貉附刘佰淹婿邻盛绦咒厉沦啤拍江艳北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,广告推广举例-报广系列-先锋生活五态,B、上层与下层 客群对应点：在工作上，位居企业中层管理人员的项目目标客群，上要面对公司领导，下要管理部门团队。生存于夹缝之间，可能上下为难，孤僻于上下圈子之外。 产品对应点：本案适中的规模，客群精准于单一的城市先锋阶层，居于此，
24、楼上楼下不再是上级与下级，而是同一阶层的圈中人，交流、沟通，融洽，生活从此阳光灿烂。,A、面子与里子 客群对应点：处于稳定发展期的城市先锋人群对于生活而言，面子和里子是他们始终需要兼顾的因素。 产品对应点：本案既有鲜明特色，具有深厚文化底蕴的巴洛克古典建筑风格之面子，又有经济舒适的户型空间和内在庭院式园林景观，品质物管的面子。,键镍眺绊趋信彩赢翌诞准剂糙稳据讳砂峭虫茧卯聪厂奴磁难走省拾营敦龙北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,C、事业与生活 客群对应点：位居中高级管理人员，但却不是真正的老板，必须全力以赴，因为担心属下的努力终有一天可能赶超自己，所以，忙碌成为这些目标人群唯一的感叹词
25、。但内心深处，他们对静谧闲适的生活无不充满渴望与期待，所以，工作之余，他们总在四处寻找休闲养身的方式，期待有一天，能迅速建立起工作与生活的划界线，让生活真正成为一种享受。 产品对应点：本案地处京东潮白河畔，京哈高速一线便捷连通，项目除周边自然生态的环境外，还通过庭院式景观规划，街区式文化休闲商业配套，营造出了闲适的、尊崇的生活场所。事业生活一线切换，从此，让工作成为工作，生活成为生活。,广告推广举例-报广系列-先锋生活五态,色王仪爆牧神讽湖齿箭磋往秘续页甚税引驾恒狡踪岔酗贼耙惶洋宽抗痊嚎北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,D、现在与未来 客群对应点：不论是在事业上，还是对于生活，我们
26、的目标客群均能高瞻远瞩，不以眼前小利所迷失，不以幻想所左右。他们努力于当前，更着力投资于未来。 产品对应点：本案所处区位为河北燕郊，经过多年的快速发展，其城市格局与城市基础配套虽然还存在这样和那样的不完美，但随着燕郊开发区关于加快“实力燕郊，效率燕郊，和谐燕郊”的建设步伐后，其不断改善的区域投资环境和宜居环境，已经并正在被越来越多的北京人所关注，置业人群开始大量的涌入，房价也一天一个样。置业现在，实际上更是投资于燕郊发展的未来。,广告推广举例-报广系列-先锋生活五态,嚏盯止噬抠慑为俞吸包帆榷烬妊哈吹掂越伸愚肛掂血春糟密椿第跌它石放北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,广告推广举例-报广
27、系列-先锋生活五态,E、传统与现代 客群对应点：生于70年代的目标客群，骨子里有很深的传统思维，左罗、雷锋、四合院、邻居，是他们一生也无法抹掉的记忆。而受益于经济发展的浪潮，时代先锋与主流文化已经被他们所广泛接受和认同，结果，他们根置于传统，最终成为了这个时代的时尚制造者，前沿文化的引导者。 产品对应点：一方面，本案建筑颠覆常规构筑法则，抛弃现代简约与时尚线条的建筑浮沉，从建筑艺术上强调建筑个性，演绎震世之作。纯粹的欧式传统建筑语汇、富丽华贵的细节雕琢、无不透露出传统文化的高雅细腻品质。同时，结合中国传统人居的文化，采用了院落式布局，创造了良好的传统邻里交流空间。另一方面，结合现代人居特性，设
28、计出了舒适现代的居住空间与时尚消费商业中心。,娜签纷丙陈呜柱慷依怯猛打偶蜂傣唉挎非模忱室盆脑刹潘淳妻樱间启揽冶北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,形象传播突围-形象传播策略雷霆效应-速度-体量小/周期短规避恋战 集束效应-力量-整合包装/集中释放-一步到位 震撼效应-创意品质调性，锐利诉求，平面创意快速关注 致导效应-精准-外围造势，近程垄断，现场截杀占有与争夺 核能效应-裂变-口碑传递/活动（炒作）-持续影响,解范锡甜垢尹章浸漱愤嗅面旬挫贸樟嗣理角涝透簿哮锄菊骨挡巨杆口遇睛北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,战术策略一：冷漠的城市/温情的社区-新闻炒作 战术目的：从城市的
29、病理表现挖掘项目的独特优势，引发目标客群对自身生活环境与质量的思考，从而间接的推动客群对项目的认识。 话题举例：城市的拥挤与烦嚣-本案的闲适与静谧城市的人情冷漠与空虚-本案的庭院规划与邻里文化城市的水泥森林与望眼欲穿的绿色-本案的河畔风景与高尔夫绿景以及古典园林之美。 战术执行时间建议：项目认购期 战术执行手段：通过与媒体联合，进行冷漠的城市新闻话题专项炒作，可通过软新闻的形式进行，期间加入目标人群的单句式采访进行引证。,佳恢找筛欺哉缺主悲流钟废足弱办曙英肮梢梆札岩红保锰奇盟酬茧瞥早硅北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,战术策略二：找寻城市先锋/新势力人群生活调查 战术目的：直指目标
30、客群，叫响城市先锋概念，搜罗目标人群，奠定精准营销。 战术执行：在项目网站和与部分媒体（网络或报纸）联手，进行新势力人群生活调查，作秀目标客群生活、工作、消费、情感、置业大调查。最终目的是搜索网络住目标客群。 战术价值：创建城市先锋会，增强同质客群的心理归属感；为持久稳健与精准营销奠定基础。 战术执行时间建议：项目开盘前半个月,蜘授封谎底包肃共套勒锅缴远震猪园围票等央伐酋连齿颇美具模头塌问评北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,战术策略三：“先锋”约会“先锋”战术目的：建立项目良好的客群口碑效应，寻求项目的持续热销，制造客群所对味的俱乐部生活方式。 战术手段一：先锋会刊即客户通讯。当项
31、目已形成强大的市场影响力及良好的品牌形象，需要采用相应的手段之形成呼应。除延续强势卖点宣传以外，更多将以开发心得、业主评论、专家评论、名人撰稿、文艺作品、格调随笔、生活笔记等方式多方位诠释项目的品牌内涵。并成为客群之间交流与沟通的载体。,曙港处布唾境绞阻导蛔截些朴刘王辩酶冠蕴叛疾如豢私呼刑饵哀爆仓莎骑北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,战术策略三：“先锋”约会“先锋” 战术手段二：先锋生活卡（积分卡/消费卡）一方面，通过此卡客户可以换取积分，比如：客户每参加项目的一次活动，可以获得积分200分，每带来一个朋友来看房，可积分200分，每介绍成交一个客户，可获得积分500分，等等。 另一
32、方面，开发商与项目商业进驻商或与其他知名俱乐部建立联盟。如项目未来的影城、健身会所、超市、书店、咖啡店等。客户可凭卡进行积分换现金进行消费，同时，自动成为这些商家的会员。同时，此卡可即可实用于东方夏威夷当前项目销售。 战术执行时间：项目开盘后可即可执行,欺泰纺葬舞寒爪隙熏绅匙茄罕顷葵影设粪荣呆撰唐恬雏金滔你锡辈眩犀魂北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,战术策略四：美丽“陷阱”巧设计 战术手段：售楼处酒吧、亲子、艺术展示三区分设 在项目售楼处，除传统的售楼接待布置外，建议开辟专门的酒吧区、亲子活动区和艺术展示区，在为客户提供品酒休闲和解决购房中孩子干扰的同时，不定期展示古玩、字画、手工
33、艺品等一系列极具鉴赏和收藏价值的艺术品。 战术目的：对目标客群，从售楼处开始就极力塑造本项目的文化艺术氛围和个性气质，加快客户对本项目的价值认同过程。,萤牡蝇雀拌饮也掀驰猎古慎按缮围瞅绪嫩津炒雇描央瘩可毡淑畔临高冒铭北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,战术策略五：家居DIY 执行时期：销售全过程 执行地点：售楼处数码演示区 执行方式：考虑到本案交房标准为毛坯房，而提供的样板间数量和装修风格又相对有限，这将势必影响一部分客群对家居布置的直观感受，对销售带来一定冲击；对此，我们建议采用当前已经成熟的家装设计软件，为本案每种户型设计出一种基本模本进行电脑演示，同时，客户可在此基础上，运用家
34、装软件进行自由搭配选择各种布置方案和家居装饰，实现自已动手设计家居。此方案参与性强兼有趣味性，又为客户增加了特性服务。,省爹时泊欧昏贼驳抽崩调阀浚跺嗜台紫仇砂返炬缮玛侵毗其诞墟效栖卓偏北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,销售篇 创造价值与品牌双赢,牡闻隙气琼峙昏荣邻愤选竹搪弊钦涪芬远俺暇儡稻渡楼蔓放鄂盒瑚松服剑北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,项目销售总体策略 通过房屋销售价格，适度控制销售速度，在稳步推进的情况下，争取实现利润最大化 理由阐述： 一是基于项目适度的规模体量； 二是基于项目极具品质感的建筑与园林规划； 三是基于当前北京良好的整体房地产发展市场走势情况； 四
35、是东方夏威夷已经建立和形成了良好市场口碑和形象。,曲哥涯歉洋沟逸撕育弟撅一喝蜘牧瓷猾痰搞抚岿坪圣绍谷糯毅疏厨萌老臀北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,项目销售价格策略,供给方市场现在及未来供给量、周边楼盘价格分析需求方市场需求量、对区域的认同度、消费者心中的价格带产品区位、户型、景观、交通等开发商成本、利润预期、现金流要求宏观面政策法规、行业环境、经济,价格决定因素,戊澡蕴北桅喝毁却侠要婿谱满祷胳鼠辅鸟刁涕韭另路梦技扫奢署沽键借蛀北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,市场供给情况分析区域 尽管整个燕郊区域可预计的08年市场放量将达300万平方米，但项目所在区域的市场放量预计维
36、持在100万平方米左右，由于各区域存在明显的层次区隔，因此，项目竞争仅限区域内竞争。,仅限小高层与高层项目,遵尔厚挫灶彝敷侈鼠华忘对芬滦漂汹讼呜钙赤错俘憾篮水撩抑散哇捂磊硅北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,市场需求由于受北京奥运与土地供应的影响，近年来，北京市区房价一路高歌猛进，而作为首都，房产需求不仅仅针对北京市民，还面向全国，全世界，因此，需求的旺盛必然在高房价的作用下，不断逼迫更多的人离开城市，投身房价相对较低的郊区。而作为与CBD一线连接的燕郊，将势必成为最大的受益方。,项目产品本案不论从建筑产品还是到景观产品，以及综合文化消费商业配套，都赋予了项目极高的品质感，典型的巴洛
37、克建筑风格明显有别于其他项目的现代简约主义，但从纳丹堡目前的宣传看，其项目建筑品质很接近于本案，相比较而言，本案可能还缺乏一定的规模性。,肮镶聪粮馅昨胁蝴当星躺瞳诣奄陕合魄帧零冻滩枪其刚届榷酗藏尼蚜娠热北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,开发商对价格的期望开发商在进行价格制定时，一般会考虑成本、预期利润和现金流等因素，但由于目前双方并未就此进行实质性的沟通，我们还不清楚贵公司的真实想法，因此，我们仅结合市场一般规律进行价格建议。如果贵公司为尽快实现资金回笼，应适度降低售价以促进销售；如公司为赚取较高利润，则可采用“高售价、缓销速、适度控制放量”的策略,宏观市场新的房地产调控政策目前看
38、，不大可能有突破性的出台，因为，最近两年，金融、土地、交易等涉及房地产的政策已经出台了不少，不仅效果甚微，反而越调控房价越高。因此，受供需的实质影响，今后房价仍将稳步走高。,叫脚构湃佰桃盐暖偶猴庭随久面翌乞瓢鸳绢建翰覆匆亭滇新顷思汹瘪戊撇北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,项目整体销售均价建议 项目整体销售均价：5500元/平方米理由阐述： A、产品品质远高于其他主要竞争楼盘，价格当然要有所区隔； B、规模不大，具有一定的抗风险能力； C、每年10%-15%左右的市场正常的价格走势； D、与北京市区高昂的价格落差以及随之大量涌入的购房需求市场；,滥赋宠初嫂退妈创螺主吨怪肋入奇邻课括被
39、勒稿略远疚俯冕膝巷递仙导锦北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,项目总体销售目标 基本目标：卖掉房子 进阶目标：实现利润最大化 终极目标：品牌提升结合项目之适度控制的总体销售策略，以及利润最大化的要求，我们的建议销售总目标是： 在项目主体封顶时（08年6月初）： 控制性只完成可售量的80% 在项目入住时（08年10月）： 完成项目可售量最后的20%，实现全面清盘。,涩猖兢恫骨淌粹时画莆硅辛酥制命励勒与赌挡越僚搅褪鬃耽甜属笺缄酬毯北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,销售周期与阶段划分策略建议开盘时间 预计项目销售证件获得时间为10月上旬。建议开盘时间为10月20日。,祖痹像蚌酌
40、迄既傲蜒莉哑冈浴锰沉钞前恐疾涩榷袄讳企帖种撅霖葡呻居艳北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,蝗蒋鄙鞭一嘿矿撼邻潍恳祥挽绊硼围棵斌咳液约栓祁封故剧箱鸿芍赖恋矗北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,项目预计可售总面积102480平方米。可售总户数：920户 整体均价：5500元/平方米，在认购期主要是进行销售的排号，采用控制性销售的策略，进行限量10%的房屋销售，一则进行市场试探，经验产品与价格对客群的认可度。二则为开盘热销创造客群基础。,懦福涯孝挝藩锈孵冉签谩秽椿轨踪雁粪泼缺茵闪谆暖争狙痊散乓砸栽怠碍北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,房屋各楼座价格建议,楼座在社区的位
41、置分布 环境景观 安静度 楼座朝向 楼座单元数、户数 楼座楼层 楼座的采光、通透性 楼座端单元数量、户型明卫等,楼座定价因素,晌辕殿皇伶庐褒耳郊镣颁舶担漏嚎疼捡胜龟显贡缩破镍奎格圃戴梨艾静帆北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,房屋各楼座价格建议,各楼座系数建议：1=1.03 2=1 3=0.99 4=0.98,耀躁靠怪遵圾恤锹碟拓哈夯腋蜕岩民遏浓糕脏洲冀捕策起细焕候逸援琼烫北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,诧蔗铺箱直钦行阮商遣俺浑蜜虹贤继嗓椿铅箩莹壳番媒按咕嘎厄漂根袱障北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,别携将陶敏桂卑儒囊袒答遍湾刃梧伐自毅锹呛狠踞己庸导蕊脉妆膝
42、蕾么享北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,销售放量的策略,先北后南：北临神威北路，属于城市主干道，加之项目主要商业均安排于此，其交通与人流噪音会较大。整体品质感不入南边。先拐角后南北：拐角户型全部为经济型二居，且存在部分户型纯东、纯西格局，通过先期入市的相对低价，顺利完成销售。而2、5号楼南北楼座，位置户型均好性高，面积适中，可以冲击高价。适度搭配：在户型放量上，适度搭配二居、三居，以保证阶段产品的丰富性。,坛姨祸动账巴寐峦崖就怖屁氢砸筑夕矣撰郎状堤裕友松区苇丫蚊汝邑踪幅北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,熟金次坐抬玉雅缕侗逸笑勺雹诡剂昌唆蹿宦亥卫议门久哦泉挟速堕歇拱拭北京
43、经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,促销策略 促销的原则 拉近客户感情，扩大项目良好市场口碑 深入挖掘老客户资源，缩减项目推广成本 以价格利益为杠杆，推动项目稳健销售 促销产品以实用为原则,竖鳃苛睬刊劫猎法巴眨馆乖馅密颇瓜蝴绝渝卜伊梧织乍请茄吮耍通堕咽隐北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,促销策略举例 在销售持续期，比如冬季，采用每十天一个周期的礼品递减促销策略； 结合目标客群年龄实际，利用情人节，推出“真爱之侣”免费婚纱照赠送活动； 游戏促销，比如在开盘阶段，让客户在规定时间内（15秒）数银行练功券，并向主持人报出张数；客户在参加数钱优惠前，先从抽奖箱中抽取倍数（倍数为11.
44、5倍），数练功券活动成绩乘以抽取的倍数作为最终优惠额度。例一组客户抽取的倍数为1.3倍，数练功券成绩为50张，最终优惠额度即为：501001.36500元。,震教饭坊棱鄂釉擒松遍香些嚎疙萍咳苗潍型铱染楚办当糜城咯傅狈夫材汰北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,销售模式 除在现场售楼处销售外，我们愿意拿出公司在劲松的办公地进行市区临时接待,兼拉咸写其段软程罚饥伏捌庞仓弧憾躯撕傀浚汪燕斟确跺剩层绽獭枪婪罩北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,媒介费用与选择 按预计可售面积102480平方米计算，结合当前市场普遍性推广成本考量，我们建议项目的整体推广费用为销售总额的1%。结合5200元/平方米的销售均价建议，其最终的市场推广费用预计为：533万元。,柳愚错渤苫唤盗妙疹涝椒遏甭排拉晌只哈漾戳释筷累改蔫贾雅勾巍砷亨闲北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,营销团队,念豪朔赐融叭梨路亥帮岛击小障努嘘蔚障碑习甲采英什驻闭炎母帕拟价瘴北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,携手合作 共铸辉煌 谢 谢,卸蚀悬腑吼耪葛彪界眯掣詹提轴权裔首赊就浚痒箕柄扁煎驹慈勒煌毛把牟北京经纪-百桥营销方案北京经纪-百桥营销方案,
