1、1南昌 兴宸 山水艺墅 项目可行性分析报告2011 年 5 月有 限 公 司2目 录一、 前言二、 项目介绍三、 市场分析四、 公司架构和管理五、 项目设计构想六、 营销工作七、 开发收支预算八、 总结3第一部分 前言南昌作为江西省会城市近年来经济发展持续向好，2010年地区国民生产总值增涨14%，房地产市场近年来也一路飘红。本项目位于南昌市近郊湾里区，湾里区素有南昌“绿色之肺”的美称，森林覆盖率达73%，距南昌中心18公里,有南昌后花园之美誉。湾里区面积250平方公里，人口约8万。区内交通、水电、通讯等基础设施一应俱全。这几年湾里区利用自身的景区优势，大力发展特色旅游业，并吸引了一批民办学校
2、落户，人气得到提升，人气带动了财气，所推地块也纷纷被开发商摘牌。昌湾大道、云湾公路、红湾公路的开通，打通了与南昌市区的交通瓶颈，湾里也正处在一个全新的开拓发展时期。湾里区拥有国家级的旅游景区梅岭风景区，今年 3 月 6 日南昌市政公用投资控股集团与湾里区签约，共同投资 50 亿对梅岭风景区进行旅游综合开发，打造江西省都市旅游新名片。湾里区发展潜力及区位价值不言而喻，这也给本项目带来了巨大的发展前景。4第二部分 项目介绍一、 项目现状1、项目简介兴宸 山水艺墅项目是由*有限公司投资开发的综合性小区。项目由阳光公寓、山地洋房、山地联排、叠加洋房、联排洋房、商业配套用房、俱乐部会所、幼儿园等组成。是
3、集休闲、度假、养身、居住为一体的多功能生态智能化甲级社区。项目经济技术指标总用地面积 【148173.47】平方米总建筑面积 【118765.07】平方米其中地上建筑面积 【108267.44】平方米商业 【12160】平方米阳光公寓 【42185】平方米山地洋房 【31703.06】平方米山地联排 【6700】平方米叠加洋房 【2936.6】平方米联排洋房 【16427】平方米公建配套 【6250】平方米其中地下建筑面积 【9000】平方米建筑密度 20.00%机动车辆停车总数 1372、开发进程项目四证齐全（国有土地使用权证、建设用地许可证、规划许可证、工程施工许可证）目前已有七栋多层结构
4、封顶，建筑面积约 20000 平方米，5 栋联排别墅施工至三层，建筑面积约 4400 平方米，会所正在施工地下室。预计今年第二季度能完成另外 28 亩地内沿街店面、七户住户等拆迁事宜。第四季度基本能达到开盘销售条件要求。“兴宸山水艺墅”项目规划用地总面积为 14.8 万平方米，我公司对该宗土地5的开发规划设计方案也已经通过湾里区规划部门的批准。但该宗土地中涉及 28亩土地上有七户住户尚未拆迁，致使国土部门一时无法挂牌出让，拖延了我公司取得使用权。为了取得 28 亩土地的使用权，我公司经常催促区政府及相关部门，要求尽快拆迁到位。区政府非常重视，一方面，加大力度安排拆迁工作；另一方面，于 2011
5、 年 4 月底与我公司签订协议，明确在 5 月底完成拆迁工作，6 月底之前挂牌出让，并全力支持我公司确保取得 28 亩土地的使用权。28 亩地是否能按期拆迁，对工地形象会有一定影响，但对整个销售计划影响不大，因为目前将 28 亩地上的阳光公寓和商业分别安排在 2012 年的三季度和 2013 年 1 季度开盘销售，目前我公司在招贤路和南昌市中心设有两个售楼处，以为项目上市积蓄更多客源，为销售创造好的条件。6在建工程：在建 7 栋公寓结构已封顶 在建 5 栋联排别墅结构至三层在建会所地下定施工 工地道路28 亩地现状：待拆迁沿街店面 待拆迁七住户79103、项目荣誉山水艺墅于 07 年底在日本获
6、得联合国人居署和中国房地产及住宅研究会颁发的“亚洲人居环境创意奖” ；山水艺墅于 08 年底在北京人民大会堂荣获“第五届人居典范规划设计竞赛”环境金奖、规划金奖、综合金奖等三项大奖。二、地理位置兴宸 山水艺墅项目地处南昌城西北部的西山山脉中段，位于南昌市湾里城区中心区域、招贤路（翠园文化广场）以北，是湾里区建设高品位住宅、旅游、度假社区的绝佳地块。湾里区位于南昌市西郊、有南昌后花园之称，距市中心 18 公里，东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。湾里交通干道东接南昌全线，南连 320 国道、北通昌九 105 高速公路；京九铁路支线湾里铁路横穿区域南部；昌北国际机场与之毗邻，占有省会经济、政治、
7、科技、文化和信息中心的地理优势。数年后城际高速铁路横穿该区，届时交通更加便利。红湾大道于 5 月 1 日已正式通车，至市区只需 15 分钟，区位交通条件的改善使区域价值进一步提升。本项目所在位置11三、项目地质地貌1、地貌状况地块呈南北走向，北高南低，东高西低，向西南倾斜。分为二个山沟，一个临街地块。2、地质状况本案地质状况为页岩，表层为风化后形成的土壤层，厚度为 13 米不等。分析 1：北端山沟本地块东、北、西均为山梁，地势东北高，西南低，沟壑深约 300 米左右，沟宽 30 米到 90 米不等。东、北面山高坡陡，西面山势较缓，沿山 135140 米高程处已有一条环山公路，可沿路依山势建房，沟底虽不宽，但较平整，山体绿化很好。土壤适宜于种植毛竹，此处风水绝佳，是开发花园洋房的不二场所。分析 2：南端山沟本地块地势比较平缓，东、西、北三面为山梁，山谷顶部有一小水库，可以改造为小溪水源，土壤适宜于种植枫香，可以建设花园洋房，就是目前在建的 5 栋联排别墅的位置。
